山西省人民政府关于促进慈善事业健康发展的实施意见
发文时间:2015-12-25
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各市、县人民政府,省人民政府各委、办、厅、局:

  为进一步加强和改进慈善工作,充分发挥慈善事业保障和改善困难群众民生的重要作用,根据《国务院关于促进慈善事业健康发展的指导意见》(国发[2014]61号),结合我省实际,现提出如下实施意见。

  一、指导思想、基本原则及发展目标

  (一)指导思想。

  全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神,以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,遵循“四个全面”战略布局,坚持政府推动、社会实施、公众参与、专业运作,鼓励支持与强化监管并重,推动慈善事业健康发展,努力形成与社会救助工作紧密衔接,在扶贫济困、改善民生、弘扬中华民族传统美德和社会主义核心价值观等方面充分发挥作用的慈善事业发展新格局。


  (二)基本原则。

  突出扶贫济困。鼓励、支持、引导慈善组织和其他社会力量帮助改善老年人、残疾人、困境儿童、低收入居民、受灾群众等困难群体的基本生活。努力在扶贫济困、为困难群众救急解难等领域广泛开展慈善帮扶,与政府的社会救助形成合力,发挥补充作用。

  实行规范管理。政府依照法律法规支持和引导慈善事业发展,依法培育和监管慈善组织,规范慈善领域活动,及时查处和纠正违法违规行为,促进慈善事业健康发展。

  注重公开透明。慈善组织以及其他社会力量开展慈善活动,要充分尊重捐赠人意愿,依据有关规定及时公开慈善资源的募捐、管理和使用情况,自觉接受政府和社会各界监督。

  鼓励改革创新。积极探索有效募集慈善资源,畅通社会各方面参与慈善和社会救助的渠道,推动慈善事业持续健康发展的新机制、新方式。


  (三)主要目标。

  社会慈善意识普遍增强。加强慈善文化建设,弘扬慈善精神,不断增强公民慈善意识和企业、社会组织的社会责任,形成慈善事业高尚的社会氛围。

  慈善组织体系初步建立。培育发展各类公益慈善组织,形成布局合理、类型齐全、分工明确、管理完善、作用明显的公益慈善组织体系,使慈善救助服务覆盖城乡社区。

  慈善工作队伍和志愿者队伍发展壮大。把慈善工作队伍建设纳入社会就业总体规划,鼓励大学生和各类社会人才参与公益慈善工作;完善志愿服务制度,广泛开展青年志愿服务、社区志愿服务活动。

  慈善救助能力明显增强。公益慈善组织资源募集使用能力和社会公信力逐步提高,慈善救助活动的社会效益进一步彰显,更多的困难群体得到救助。

  监管体系健全有效。实行慈善信息动态监测和管理,做到政府监管责任明确,社会监督渠道畅通,责任追究真正落实。

  到2020年,基本形成制度完善、作用显著、管理规范、健康有序的慈善事业发展格局,慈善事业在改善民生、促进社会和谐、推动社会文明进步方面的作用明显增强。


  二、培育和规范各类慈善组织

  (四)培育和发展各类慈善组织。鼓励社会力量兴办各类慈善组织,继续实行慈善组织在民政部门直接登记,下延非公募基金会审批权限,推行社区慈善组织备案制,对初创期慈善组织提供资金支持和能力建设服务,支持慈善组织健康发展;积极引导基层建立慈善组织,扩大经常性社会捐赠站(点)覆盖范围,方便公众就近捐赠。探索建设“慈善超市”,创新运营机制,增强自身活力,提高社会效益;支持慈善行业性组织制定行业标准、进行行业自律、维护行业权益、开展行业监督和评估。推进政社分开,支持慈善组织在人、财、物方面独立运作,加强自身能力建设;鼓励有能力的慈善组织兴办医院、学校、养老设施等社会服务机构。

  (五)慈善组织依法开展募捐。慈善组织要重点围绕扶贫济困开展募捐活动。具有公募资格的慈善组织面向社会开展的募捐活动应与其宗旨、业务范围相一致;新闻媒体、企事业单位等不具有公募资格的慈善组织,以慈善名义开展募捐活动的,必须联合具备公募资格的慈善组织进行。慈善组织开展募捐活动,要制定募捐方案,明确活动目的、接收捐赠方式、所募款物用途等内容。慈善组织接受捐赠,应向捐赠者开具省财政部门统一印制的捐赠票据,开展项目所需成本要按规定列支并向捐赠人说明。民政部门要会同有关部门引导和规范网络募捐、手机短信募捐等新型募捐方式。广播、电视、报刊及互联网信息服务提供者、电信运营商要对利用其平台发起募捐活动的慈善组织的合法性进行验证,包括查验等级证书、募捐主体资格证明材料。任何组织和个人不得以慈善名义敛财。

  (六)严格规范使用捐赠款物。慈善组织对募集的资金要专款专用。对募集的非货币财产应登记造册,妥善管理。慈善组织募得的款物要依照法律、法规及章程规定,按照募捐方案或捐赠协议使用。要及时将募得款物用于相关慈善项目,除不可抗力或捐赠人同意外,不得以任何理由延误。未经捐赠人同意,不得擅自更改款物用途。倡导募用分离,支持在款物募集方面有优势的慈善组织将募得款物用于资助有服务专长的慈善组织运作项目。慈善组织要科学设计慈善项目,优化实施流程,努力降低运行成本,提高慈善资源使用效益。

  (七)加强公益慈善组织自身建设。各类公益慈善组织要建立健全法人治理结构,加强人员监管,建立健全财务管理制度,强化项目运作论证和监督,努力提高慈善组织的社会公信力,扩大社会影响力。慈善组织要建立健全内部治理结构,完善决策、执行、监督制度和决策机构议事规则,加强内部控制和内部审计,确保人员、财产、慈善活动按照组织章程有序运作。基金会工作人员工资福利和行政办公支出等管理成本不得超过当年总支出的10%,其他慈善组织的管理成本可参照基金会执行。列入管理成本的支出类别严格按民政部规定执行。捐赠协议约定从捐赠财产中列支管理成本的,可按照约定执行。推动建立慈善组织行业协会,形成“自我管理、自我约束、携手发展、共建慈善”的行业自律机制。

  (八)强化慈善组织信息公开。慈善组织应向社会公开组织章程、组织机构代码、登记证书号码、负责人信息、年度工作报告、经审计的财务会计报告和开展募捐、接受捐赠、捐赠款物使用、慈善项目实施、资产保值增值等情况以及依法应当公开的其他信息。对于涉及国家安全、个人隐私等依法不予公开的信息和捐赠人或受益人与慈善组织协议约定不得公开的信息,不得公开。慈善组织不予公开的信息,应当接受政府有关部门的监督检查。慈善组织应及时公开款物募集情况,募捐周期大于6个月的,应当每3个月向社会公开一次,募捐活动结束后3个月内应全面公开。慈善组织可通过自身官方网站或批准其登记的民政部门认可的信息网站进行信息发布。慈善组织应对其公开信息和答复信息的真实性负责。


  三、鼓励和支持慈善活动

  (九)广泛开展慈善宣传教育。广泛开展慈善文化、慈善精神宣传教育活动,在全社会树立以善为美、助人为乐思想。教育部门要将传播慈善文化理念、培养志愿服务精神纳入中小学德育内容,将志愿服务情况纳入中小学生综合评价内容。引导社会公众转变传统慈善观念,从大灾大难时的集中式爱心奉献向常态化、点滴化、普及化参与慈善转变,逐步使投身慈善、奉献爱心成为现代公民的自觉意识和生活方式。

  (十)鼓励开展形式多样的社会捐赠和志愿服务。鼓励和支持社会公众通过捐款捐物、慈善消费和慈善义演、义拍、义卖、义展、义诊、义赛等方式为困难群众奉献爱心。探索捐赠知识产权收益、技术、股权、有价证券等新型捐赠方式,鼓励设立慈善信托,抓紧制定政策措施,积极鼓励有条件的地方开展试点。动员社会公众积极参与志愿服务,构建形式多样、内容丰富、机制健全、覆盖城乡的志愿服务体系。倡导社会力量兴办公益性医疗、教育、养老、残障康复、文化体育等方面的机构和设施,为慈善事业提供更多的资金支持和服务载体。加快出台有效措施,引导社会公众积极捐赠家庭闲置物品。广泛设立社会捐助站点,创新发展慈善超市,发挥网络捐赠技术优势,方便群众就近就便开展捐赠。支持企业、机关、学校、医院等成立的志愿服务组织以及其他公益慈善类、城乡社区服务类社会组织到社区开展志愿服务。

  (十一)落实和完善减免税政策。落实企业和个人公益性捐赠所得税税前扣除政策,企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门用于公益事业的捐赠,不超过年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。个人公益性捐赠额未超过纳税义务人申报的应纳税所得额30%的部分,可以从其应纳税所得额中扣除。对境外向我省依法设立的慈善组织无偿捐赠的直接用于慈善事业的物资,在有关法律及政策规定的范围内享受进口税收优惠。同时,根据慈善事业发展需要,进一步调整、完善公益性捐赠税前扣除资格认定程序,简化捐赠人办理税收优惠政策的手续,切实保护捐赠人的合法权益和捐赠热情。


  四、强化对慈善组织和慈善活动的监督管理

  (十二)强化政府部门监管。民政部门要围绕慈善组织募捐活动、财产管理使用等内容,建立健全日常监督检查制度、重大慈善项目专项检查制度、慈善组织及其负责人信用记录制度,并依法对违法违规行为进行处罚。严格执行慈善组织年检和评估制度,通过民政部门官方网站,向社会公开各类慈善组织名单及其设立、变更、评估、年检、注销、撤销登记信息和政府扶持鼓励政策措施、购买社会组织服务信息、受奖励及处罚信息、本行政区域慈善事业发展年度统计信息等。财政、税务部门要依法对慈善组织的财务会计、享受税收优惠和使用公益事业捐赠统一票据等情况进行监督管理。其他政府部门要在各自职责范围内对慈善组织和慈善活动进行监督管理。

  (十三)加强社会监督。建立健全社会监督机制,畅通社会监督渠道。任何单位或个人发现任何组织或个人在慈善活动中有违法违规行为的,可以向该组织或个人所属的慈善领域联合型、行业性组织投诉,或向民政部门及其他政府部门举报。相关行业性组织要依据行业自律规则,在职责范围内及时协调处理投诉事宜。相关政府部门要在各自职责范围内及时调查核实,情况属实的要依法查处,切实保障捐赠人对捐赠财产使用情况的监督权。捐赠人对慈善组织、其他受赠主体和受益人使用捐赠财产持有异议的,除向有关方面投诉举报外,还可以依法向人民法院提起诉讼。支持新闻媒体对慈善组织、慈善活动进行监督,对违法违规及不良现象和行为进行曝光,充分发挥舆论监督作用。

  (十四)建立健全责任追究制度。对慈善组织按照“谁登记、谁管理”的原则,由批准登记的民政部门会同有关部门对其违规开展募捐活动、违反约定使用捐赠款物、拒不履行信息公开责任、资助或从事危害国家安全和公共利益活动等违法违规行为依法进行查处;对于慈善组织或其负责人的负面信用记录,予以曝光;对借慈善名义组织实施违反法律法规、违背公序良俗的行为和无正当理由拒不兑现或不完全兑现捐赠承诺、以诽谤造谣等方式损害慈善组织及其从业人员声誉的社会组织和个人,按照属地管辖原则,由所在地的民政部门会同有关部门对其违法违规行为依法及时查处;对政府有关部门及其工作人员滥用职权、徇私舞弊或者玩忽职守、敷衍塞责造成严重后果的,要依法依规追究责任。


  五、加强对慈善工作的组织领导

  (十五)建立健全组织协调机制。各地政府要高度重视慈善事业发展,将其作为社会建设和文化建设的重要内容,纳入国民经济和社会发展总体规划、相关专项规划和年度工作计划。民政部门要认真履行推动慈善事业发展的职责,完善指导、服务、协调和监管机制,确保善款全部用于各类社会救助和公益事业。

  (十六)完善慈善人才培养制度。依托高等院校、科研机构和大型慈善组织,加快培养慈善事业发展亟需的理论研究、高级管理、项目运作、专业服务、宣传推广等各类人才。依法规范慈善工作人员劳动合同管理,加强慈善工作者劳动权益保护和职业教育培训,逐步健全以慈善工作人员职业职称评定、绩效管理、社会保险、信用记录等为主要内容的人力资源管理体系,合理确定慈善工作人员工资待遇水平,促进慈善工作队伍专业化、职业化。

  (十七)落实慈善表彰激励制度。依据国家及省委、省政府有关奖励规定,对为我省慈善事业发展做出突出贡献、社会影响较大的个人、法人和组织或者项目予以表彰。慈善组织要广泛吸纳有较大贡献的企业代表和个人担任慈善组织相关职务,推荐其参评“中华慈善奖”等各级各类评奖活动。建立慈善捐赠回馈机制,对参与慈善捐赠和慈善公益活动贡献突出的单位和个人,在其单位职工、个人家庭成员发生特殊困难时,应予以优先资助。受到表彰的社会组织,政府在购买服务时,同等条件下给予优先考虑。

  (十八)加大对慈善工作的宣传力度。要充分利用报刊、广播、电视等媒体和互联网,以群众喜闻乐见的方式大力宣传各类慈行善举和正面典型,以及慈善事业在服务困难群众、促进社会文明进步等方面的积极贡献,引导社会公众关心慈善、支持慈善、参与慈善。要着力推动慈善文化进机关、进企业、进学校、进社区、进乡村,弘扬中华民族团结友爱、互助共济的传统美德,为慈善事业发展营造良好社会氛围。

  各地要根据本实施意见要求,结合实际,于2016年上半年制定落实配套措施。省直有关部门要根据本部门职责研究制定具体落实措施。省民政厅要会同有关部门加强对本实施意见执行情况的监督检查,并及时向省人民政府报告。




  山西省人民政府

  2015年12月25日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。