北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2020]第10号 注册会计师执行财务共享咨询的提示
发文时间:2020-12-31
文号:北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2020]第10号
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近年来,“财务共享服务中心”(Financial Shared Service Center,简称FSSC)作为一种新的财务管理模式正在许多跨国公司和国内大型集团公司应用与推广。共享中心主要依托于互联网技术,目的在于通过一种集中有效的运作模式,解决大型集团公司财务职能建设中的重复投入和效率低下的弊端。作为非鉴证服务业务,会计师事务所正积极开拓,注册会计师参与的财务共享咨询项目也在逐年增加。财务共享咨询主要是针对企业建立财务共享服务中心时,由咨询人员提供针对性的财务共享顶层规划、财务共享中心组织人力方案、财务共享运营模式设计、财务共享系统规划等服务。注册会计师在从事咨询工作时,除了需要具备过硬的财务知识外,还要有更广阔的企业管理视野及信息化规划能力,需要注册会计师在提供咨询服务时予以关注。


  本提示仅供会计师事务所及相关从业人员在提供咨询服务时参考,不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及程序的时间、范围和程度等,事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况以及注册会计师的职业判断确定,不能直接照搬照抄。


  为帮助注册会计师更好的开展财务共享咨询服务,恰当处理有关问题,针对财务共享咨询服务的相关工作内容及方案等进行系统整理并结合实务工作的开展,北京注协非鉴证服务专业技术委员会做出如下提示:


  一、财务共享的作用和注册会计师提供的服务


  (一)财务共享的作用


  财务共享服务是将集团内各子、分公司的某些事务性的功能,如账务处理、工资福利处理、人员费用报销、资产折旧处理等,集中到财务核算中心处理,是企业集中管理模式在财务管理上的最新应用。财务共享服务中心依托信息技术,将不同主体、不同地点、具有共性的标准化财务事项归纳到一起,进行有效的整合和标准化处理,实现流程标准化、财务标准化。通过规范财务记录和报告,不仅可以提高财务信息质量,还可以加强集团公司财务管控,降低人工成本,提高企业竞争力。


  建设财务共享服务中心的最终目的是实现财务转型和业财一体化,为战略和业务提供决策支持,发挥管理会计的决策服务职能。近年来,随着我国数字经济的快速发展及营商环境的深刻变化,依托于互联网、大数据、云计算、人工智能等信息技术的新经济、新模式层出不穷,为企业财务共享服务中心发展带来更多挑战,同时也为注册会计师行业带来更多的商业机会,提出更高专业要求。


  (二)注册会计师提供的服务


  注册会计师可以为财务共享中心的规划、建设、运营等提供专业咨询服务,包括与财务共享中心建设相关的企业管理变革、组织架构设置、业务流程改造、财务制度梳理、信息系统建设、人员招聘和培训、办公地点选择、运营体系建设等服务内容。


  二、财务共享服务建设目标


  从传统财务管理模式来看,主要有三种职能:一是业务支持类,例如通过预算、成本核算、合同利润计算等方式,财务人员参与业务谈判等;二是专业财务类,例如投资管理、资金管理、税务筹划等工作;三是交易处理类,例如费用、报销、应付、应收、资产、总账、报表等各类交易处理。财务共享中心则通过更好的划分职能,将原来标准化且重复性高的工作内容拆细并按照流程集中核算,以便财务人员能够有更多精力、时间去处理价值更高的事宜,提供决策支持和业务支持。财务共享中心通过规范和定义每个财务核算工序的操作步骤与要求,让共享中心人员能够标准化的操作财务事项。因此,与传统的财务管理模式相比,财务共享中心的功用体现在总体运作成本降低、财务标准化水平高、财务管理水平与效率提高、支持企业发展战略、向外界提供商业化服务等方面,从而实现以更低成本和更高效率提供更好的财务服务核心价值。


  企业通过“财务共享服务中心”来建设和实现的财务共享服务,目标是建立健全统一的核算中心、结算中心和数据中心。具体来说,就是将日常经济事项中的业务核算、应收应付、费用报销、资金支付、资产管理等程序化的财务处理和出具标准化的财务报告等,重复性较强、易于制定执行标准和规范的工作从各分(子)公司财务部门中抽离出来,统一在功能完善、相对独立的区域“财务共享服务中心”中进行,从而实现财务会计核算职能与管理职能的适当分离,并通过规模化和专业化分工,提升会计核算质量和效率,促进财务职能从事后记录及核算到有效支撑企业战略和业务决策制定的转变。


  三、财务共享服务建设原则


  在财务共享服务的建设中,需本着以下四大基本原则:一是与企业发展相适应的原则,即将具体实施计划与企业自身的发展阶段紧密联系起来,不能脱离企业的大环境单纯构建。二是稳中求变原则,在整体稳定的情况下寻求企业管理方式的变革才能取得事半功倍的效果。三是成本领先、提升效率原则,要时刻保持成本观念,做好成本控制,并通过规模化和专业化分工,提升会计核算质量和效率。四是坚持新技术推动原则,利用信息技术、数字技术、智能化技术推动和改进财务核算流程、控制和信息。


  四、财务共享服务建设内容


  财务共享服务建设通常包括以下内容:


  (一)财务共享服务的顶层设计。财务共享服务顶层设计要从财务共享中心目标定位、职能定位、模式定位、建设实施路径四个方面进行规划设计。


  (二)财务共享中心建设方案设计。方案主要包括财务共享流程方案、财务共享组织与人力方案、财务共享运行管理方案、财务共享信息系统方案、财务共享长期规划方案。


  (三)财务共享信息系统规划与实施。通过实施信息化工具实现财务共享中心建设方案。


  五、提供财务共享咨询的服务内容


  注册会计师提供财务共享咨询时,根据企业建立财务共享中心的目的,可以在以下方面提供相应的咨询服务。


  (一)财务共享需求评估


  对企业财务共享建设需求进行评估是帮助企业建立“财务共享服务中心”的起点,此过程是获取企业进行财务共享建设的详细信息。


  需求评估要做到既要突出重点又能覆盖全面,评估对象要覆盖包括高管层、财务管理层、财务操作层、相关业务部门人员在内的各层人员,以了解各层级对财务共享建设的需求及关注点,并对财务共享建设路程进行相应的测试检验,记录与整理后形成调研报告,为下一步的财务共享方案设计提供完整的基础资料。


  (二)财务共享战略定位


  财务共享服务模式分为分散式财务作业、集中式财务服务、财务共享服务、多职能共享服务和全球商务服务五个阶段。注册会计师应根据企业财务共享建设阶段,确定财务共享服务模式。


  1.财务共享服务的战略目标


  财务共享服务的战略目标可分为三类:成本降低风险可控和促进财务转型。在成本降低的战略目标下,财务共享服务中心通过整合资源,实现成本降低和效率提升,从而稳固、加强企业的财务职能;风险可控目标看重通过建立财务共享服务中心,加强内部控制和风险管理,从而实现对财务强有力的管控;促进财务转型目标则希望通过实现财务共享服务模式促进财务人员发展,改革财务流程以全面提升财务部门能力,为企业战略发展做出决策支持。


  2.财务共享服务中心组织结构


  财务共享服务中心的组织结构主要分为两大类:单中心和多中心。注册会计师应在考虑企业规模、业务板块差异化程度、分子公司地域分布、管理难度等多种情况的基础上提供财务共享中心组织结构建设方案。


  3.财务共享中心职能定位


  随着财务工作从分散走向集中,从集中走向共享,再到市场化的财务外包公司,共享中心的战略职能定位也在不断地变化,总体可以概括为三个主要的发展阶段:企业内部职能部门、独立运营责任主体和成为盈利组织。注册会计师应当基于企业财务共享服务中心战略目标,协助企业恰当决定共享中心职能。


  财务共享中心是一种新的财务管理组织,在工作模式、管理方式、人员分工等方面有别于传统的财务组织或者职能部门,合理的组织定位是组织架构设计和运行的出发点,对规范财务核算、加强风险管理,推动内部控制健全和完善,提高组织效率至关重要。注册会计师应结合专业经验和企业财务共享中心建设阶段,向企业提出适当的共享中心定位建议。


  实施财务共享以后,为了提高基础核算工作的效率,加强财务管理的工作,企业总部财务、分子公司财务、共享中心财务会相应切分财务职能,相互协作,分工协同,共同支持企业战略决策,促进企业发展。注册会计师应当给出共享模式下三部分财务的职责分工界面和协同工作内容说明。


  (三)财务共享方案设计


  财务共享方案设计是注册会计师在财务共享咨询工作中最重要的环节,也是后期实施财务共享信息系统的基础。财务共享方案设计包括以下几部分:


  1.财务组织与岗位设计


  结合公司战略和财务战略,财务组织应基于企业对财务共享中心的定位进行设计。通常来说,业内推行的标准是将财务职能区分为三类:战略财务、业务财务和共享财务。注册会计师在提供财务共享咨询时,应考虑财务职能在财务共享模式下的变革、企业业务特征、集团母子公司管控模式等诸多因素的影响。


  2.共享财务的职责设计


  共享财务的职责不是简单的财务集中核算,也不是简单的财务信息系统的实施和运行,而是一种流程化、标准化、智能化、数字化的财务职责变革。注册会计师提供共享财务职责设计的咨询时,应按照规模化、集中化、自动化、标准化的原则,结合企业行业特点和业务特点,拆分会计核算、资金管理、财务数据与信息传递、财务报表与信息披露、税务管理等各方面业务,按照流程化、标准化、智能化、数字化的财务职责,协助企业设计合理的财务共享服务中心财务职责。


  3.共享财务的流程设计


  遵循“全业务、全流程、全覆盖”的原则,界定企业纳入共享财务的流程,例如:销售与收款、采购与付款、成本费用、资产管理、资金管理、税务管理、总账与报表等。在此基础上,进一步细化为二级、三级流程,并对应到共享财务岗位,设计业务、核算、权责、表单、科目的流程化、标准化、智能化、数字化,推动财务共享流程在企业集团母子公司之间、各级独立主体内部的有机整合。除此之外,还需要考虑业务财务的一体化、会计准则、税收法规、监管要求等对财务共享流程的影响。


  注册会计师在提供共享财务流程设计咨询时,主要分五步骤展开:调研访谈、现状分析诊断、前提确认、流程梳理文档编写与评审、专家团队终审。


  4.共享财务的运营模式设计


  财务共享服务中心的运营模式是针对共享服务中心这一新组织形式搭建的运营管理体系。通过对财务共享服务中心各个维度的管理建设,使共享服务中心具备了独立、稳定、不断优化发展的能力。


  财务共享服务运营模式的建立过程也是共享服务中心丰富自身管理工具和管理手段的过程,能够使其管理手段更为多元化,使得共享服务中心的管理更加有序规范,从而带来管理效率和管理效果的提升。


  财务共享服务中心未来将对目标管理、质量管理、流程优化管理、标准化管理、绩效管理、人员保障管理、服务水平管理、员工信用管理、迁移管理等这九方面进行持续优化,发现、总结和解决问题,不断地改进和提高,通过全方位持续的管理建设,来保证财务共享服务中心长期、稳定、高效运营,成为一个健康发展的组织。


  财务共享服务运营模式需要落实绩效保障,注册会计师可协助企业按照平衡记分卡原则设计绩效考核指标:


  (1)财务层面,包括费用预算管理率、雇员成本占财务共享服务中心总成本的百分比、每笔交易成本占财务共享服务中心总成本的百分比、未支付的现金、冲销的坏账数量等等。


  (2)内部流程层面,包括交易数量、会计核算处理效率、内部流程执行力与合规性、会计信息质量、每个员工的交易数量、应收账款天数和付款期限、周期改进等。


  (3)学习与成长层面,包括培训目标完成率、对新业务响应及时性与质量、创新观点数量、创新观点实施比例、共享服务职员流失率。


  (4)客户满意度层面,包括客户有效投诉数量、客户投诉处理率、差错率、服务水平协议达成度。


  (四)财务共享信息系统规划设计


  信息系统是财务共享服务中心重要的支撑,基于互联网和大数据、智能化、移动互联网和云计算,搭建企业统一的财务共享信息系统平台,将使企业财务共享服务中心突破时间和地域的限制,与各分支机构协同工作,并且能够大幅提高财务共享服务中心处理效率和信息洞察力。


  财务共享服务中心的核心信息系统包括财务核算系统、电子报账系统、电子影像系统、电子档案系统、共享运营系统等,这些系统紧紧围绕财务共享服务模式“标准化处理”和“流水线操作”的两大核心思想进行规划和设计,为企业财务共享服务中心运营提供高效的信息化工具支持。


  注册会计师提供财务共享信息系统规划咨询时,应当在充分调研的基础上,以财务共享服务项目为基点,以行业最佳实践的财务共享服务统一信息平台模型为标杆,对实施财务共享服务所涉及的关键信息系统的现状、功能及系统平台完备性进行诊断和对标分析,为财务共享信息系统规划提供依据。


  注册会计师应根据业务流程方案,对需新上线的财务共享相关系统进行功能梳理;对已经在用的财务相关系统进行对标分析,整理系统功能改造点,以满足后续系统的开发需求。


  (五)财务共享模式下财务人员转型


  财务共享服务是企业管理的一次变革,大数据、智能化、移动互联网、云计算、物联网等信息技术的发展也对财务组织及人员产生了极大的影响,复核型财务人才在企业财务管理工作中将发挥重要的作用。财务人员必须完成自身的转型与再造,才能更好的帮助企业经营,支持战略决策。


  注册会计师应当根据企业财务人员实际情况,协助企业重塑财务人员知识结构,搭建财务共享模式下财务人员培养计划和方案。


  注册会计师在财务共享咨询中,应加强与高层、中层以及基层员工的沟通,并充分利用自己财务专业知识,结合企业现状及发展规划,以独立视角及整体化思维为企业财务共享建设提供相应的指导与建议;同时考虑使用不同的工具、方法,并充分利用信息化大数据技术,为企业提供切实可行的财务共享方案;通过财务共享咨询为企业财务管理转型提供专业化的指导与服务。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。