北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2020]第8号 对联合国可持续发展目标收入贡献的有限保证鉴证
发文时间:2020-12-23
文号:北京注册会计师协会专业技术委员会专家提示[2020]第8号
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2020年9月22日,国家主席习近平在第七十五届联合国大会一般性辩论上发表重要讲话,多次提及中国为落实《联合国2030年可持续发展议程》采取的工作。联合国可持续发展目标(Sustainable Development Goals,SDGs),也被称为联合国全球目标(UN Global Goals),由联合国193个成员国在2015年9月25日联合国纽约总部召开的可持续发展峰会上正式通过。SDGs旨在从2015年到2030年间以综合方式彻底解决社会、经济和环境三个维度的发展问题,转向可持续发展道路。一直以来,中国积极承担大国责任,关注全球可持续发展,积极推动国内外可持续发展进展。目前,越来越多全球企业开始关注可持续发展,主动管理环境、社会及管治等非财务相关风险,并承担企业社会责任,为实现SDGs做贡献。境内外会计师事务所也已普遍开始提供针对企业公开披露的可持续发展报告的独立鉴证服务。


  本提示仅供会计师事务所及相关从业人员在执业时参考,不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及程序的时间、范围和程度等,事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况以及注册会计师的职业判断确定,不能直接照搬照抄。


  为帮助执业人员了解与可持续发展报告的独立鉴证相关业务,北京注协国际业务专业技术委员会以某可持续发展目标收入贡献的有限保证鉴证业务为例,对该鉴证工作中的鉴证业务三方关系、鉴证对象、鉴证对象编制标准、鉴证程序与证据、鉴证报告与结论等进行分析和分享。


  一、可持续发展现状


  在联合国可持续发展问题高级别政治论坛上,中国成为首批提交自愿国别评估报告的22个国家之一。实际上,近年来,无论是企业、消费者还是监管机构、制度建设者,都日益关注可持续发展。根据《2019年联合国全球契约进展报告》显示,全球81%的公司表示他们正在为实现全球目标采取行动。根据联合国全球契约组织和埃森哲2019年发布的研究报告《The Decade to Deliver:A Call to Business Action》,99%的受访CEO表示,可持续性对其组织未来的成功至关重要,76%的CEO认为,公民信任将在未来5年对他们行业的商业竞争力至关重要。


  根据2020年联合国开发计划署发布的《中国企业可持续发展目标实践调研报告》,在中国,89%的企业表示了解可持续发展目标,69%的企业表示已经在公开渠道提及企业可持续发展目标。香港交易所于2012年发布《环境、社会及管治(ESG)报告指引》,建议上市公司披露环境、社会及管治信息;2015年开始确认提升上市公司ESG“一般披露”及“关键绩效指标”信息披露责任至“不遵守就解释”;并在2019年正式刊发《检讨<环境、社会及管治(ESG)报告指引>及相关<上市规则>条文的咨询总结》并修订《上市规则》附录二十七ESG新指引,修改后指引于2020年7月1日或之后开始的财政年度正式实施,要求上市公司在财政年度结束后5个月内发布ESG报告,提高了ESG报告内容披露要求,同时明确鼓励公司对ESG报告进行第三方独立鉴证。


  二、可持续发展相关鉴证业务作用


  就企业自身而言,企业的可持续发展工作可以帮助企业管理在当前迅速发展的经济社会中的非财务风险,抓住可持续发展机遇,同时亦可以提升企业声誉,增加企业的行业竞争力;从全球而言,企业的参与是实现全球可持续发展目标的重要环节,全球可持续发展目标的实现可以帮助全球市场的稳定发展。


  企业通常通过可持续发展报告等公开信息披露渠道披露其可持续发展工作表现,并通过相关数据向利益相关方展示其可持续发展表现及进程。引入具有公信力的会计师事务所开展独立第三方鉴证,可以促使此类数据更为透明、可信,提高公众及其他预期使用者对相关数据的信任度。同时,也可以帮助企业自身及其利益相关方更透明、准确地评估企业可持续发展表现,进一步促进其可持续发展工作的推动。


  三、可持续发展目标收入贡献的有限保证鉴证业务案例分享


  (一)案例背景


  1.公司基本情况


  K公司是一家总部位于欧洲的从事食品科学的集团性国际企业。创始于1874年,目前已经成为一家业务遍布30多个国家/地区的全球性生物科技公司。主营业务是为各种食品、糕点糖果、饮料、膳食补充剂、动物饲料与植物保护开发并生产菌种、酶、益生菌和天然色素。在2019年度内,K公司的收入占比如下:


  (1)为食品工业开发和生产培养物、酶和益生菌的收入约占58%,为693.1百万欧元。


  (2)健康与营养相关业务,包括开发和生产用于人类健康的膳食补充剂和婴儿配方奶粉的益生菌解决方案,用于动物健康的饲料成分和用于植物健康的农作物保护,收入约占24%,为276.9百万欧元。


  (3)拟处置非核心战略业务板块的终止经营业务(Discontinued operation)收入约占18%。


  (二)公司可持续发展情况


  K公司基于在微生物和发酵技术方面的优势,通过改进食品质量、改善消费者健康以及提高生产力,共同提供可应对全球性挑战的创新天然解决方案。K公司建立了可持续发展管理组织架构以确保整个企业都可参与可持续发展目标的构建、承诺和执行过程。可持续发展委员会由总裁(兼首席执行官)担任主席,成员包括业务部门和相关内部职能部门的代表。




  作为全球性企业,K公司积极响应联合国可持续发展目标SDGs(请参见附录A),并基于其业务特点,结合其公司战略目标,以优化耕种(Better farming)、良好健康状况(Good health)、减少浪费(Less waste)、气候与环境(Climate and environment)、职场责任(Workplace responsibility)及引领公正(Leading with integrity)6个方向作为其可持续发展工作的重点领域,重点支持SDG 2、3、8、12、13。其中,优化耕种、良好健康状况及减少浪费是业务方面的可持续发展重点领域,气候与环境、职场责任、引领公正为运营方面的可持续发展重点领域。


  围绕实现可持续的农业、更清洁的标签以及让全世界更多的人过上更健康的生活的工作方向,K公司将2025年公司战略目标确定为“以天然的方式让世界变得更美好”。从2016/2017年度开始,K公司每年披露集团对联合国全球目标的收入贡献(Group total revenue contribution to the UN Global Goals),即集团对其业务重点领域所支持的SDGs产生贡献/影响的产品组合的总收入百分比,并聘用一家有全球执业网络的会计师事务所对其进行有限保证的独立鉴证。


  (三)鉴证业务分析


  A会计师事务所受聘于K公司管理层,基于《国际鉴证业务准则第3000号(修订版)—除历史财务信息审核或复核之外的鉴证业务》,对K公司于2019/2020年度报告中披露的年度集团对联合国全球目标的收入贡献开展有限保证的独立鉴证,并向K公司的利益相关方出具独立第三方鉴证意见。


  1.鉴证业务三方关系


  在该次鉴证业务中,涉及的三方关系及各自责任如下:


  (1)注册会计师:


  *计划和执行相关工作以获得关于2019/2020年度报告第n页所述对可持续发展目标2、3或12有影响的已售出产品的总收入百分比是否不存在重大错报,并且在所有重大方面按照会计政策编制的有限保证;


  *根据进行的程序和获得的证据,得出独立的结论;


  *向K公司的利益相关者报告得出的结论。


  (2)管理层:


  *设计、执行和维护与准备对可持续发展目标2、3或12有影响的已售出产品的总收入百分比信息相关的内部控制,以确保该等信息和数据不存在由于欺诈或错误而造成的重大错报;


  *制订编制数据的客观会计原则;


  *根据会计政策汇总和报告总收入百分比。


  (3)鉴证报告预期使用者为K公司的利益相关方,包括现有股东、潜在股东、监管机构、债权人、重要供应商、战略联盟伙伴、重要业务客户等。


  2.鉴证对象


  鉴证对象为K公司对联合国全球目标的收入贡献,即K公司在年度内,对SDG第2、3或12号目标产生贡献/影响的产品的总收入百分比(the percentage of gross revenue that comes from products supporting UN Global Goals no.2,3 or 12)。其中,SDG 2为“零饥饿”,即消除饥饿,实现粮食安全、改善营养和促进可持续农业;SDG 3为“良好健康与福祉”,即确保健康的生活方式、促进各年龄段人群的福祉;SDG 12为“负责任消费和生产”,即确保可持续消费和生产模式。


  K公司对联合国全球目标的收入贡献涵盖了年度内所有的产品组合,即包括了持续经营业务,也包括了终止经营业务的产品收入。与合并、收购和资产剥离相关的产品,及总收入在12个月内或不迟于下一会计年度报告计入收入贡献范围。其中,对于资产剥离的情况,产品和总收入从经营控制权转移之日起不计入收入贡献。


  3.鉴证对象编制标准


  (1)K公司编制了《可持续发展会计原则》,并将其公布于官网,作为计算/准备每年集团对联合国全球目标的收入贡献数据的标准,即鉴证对象的编制标准。


  (2)根据《可持续发展会计原则》的要求,每年,K公司对其所有产品都根据其对联合国第2、3或12号全球目标的贡献/影响进行评估。如果评估结果可以证明产品从以下八个方面产生贡献/影响,则认定该产品所得收入属于对SDGs产生贡献的收入:


  *提高生产力和产量(SDG 2或12)


  *减少浪费(SDG 2或12)


  *替代人工原料(SDG 3或12)


  *提高食品安全(SDG 3或12)


  *提高动物福利(SDG 2)


  *促进健康和福祉(SDG 3)


  *减少盐、糖,脂肪和乳糖(SDG 3)


  *确保获得负担得起的可用营养(SDG 2或12)


  (3)在评估确定产品相关分类时,需要以下类别的文件之一作为支持:


  *来自科学试验或临床试验的结果


  *经审查的影响研究或文章


  *客户试验和反馈


  *研发内部测试(应尽可能由额外的文件和与相关内部利益相关者的面谈作为支持)


  4.执行的鉴证程序与证据


  (1)基于注册会计师关于鉴证业务(有限保证)的专业判断,事务所为K公司的服务项目组执行以下程序以判断是否有重大错报:


  *与准备产品数据相关的部门及人员开展访谈;


  *评估支持产品对SDGs影响的基础文件,包括根据科学试验、外部评审的影响研究、客户评价或内部研发测试结果;


  *评估产品销售金额的汇总情况,并核对每个产品的总收入总额与2019/2020年度报告中的经审计的净收入是否具有一致性;


  *与K公司负责销售、产品表格准备、计算和汇总的关键人员开展展示会议;


  *评估获取的证据。


  (2)在衡量产品是否应该纳入2019/2020年度集团对可持续发展目标第2、3或12号目标产生贡献/影响的产品的总收入百分比统计范围时,依据以下原则:


  *如果一种产品已经过临床试验,表明它是如何有益于健康、负责任的消费或节约能源的,则将其纳入其中;


  *K公司使用经审查的影响研究或文章、自己的科学研究或案例来证明产品益处的情况也会被纳入统计范围;


  *对于使用客户评价作为依据的情况,如果仅有个别客户认为其可以支持上述三个SDGs是不足的,占该产品销售额50%以上的客户都评价其符合支持上述三个可持续发展目标,则才可以将该产品纳入计算范围。


  此外,每个产品的营业额都具有可追溯性,即可以从财务审计中得知,因此可以通过核对每个产品的总收入总额是否与2019/2020年度报告中的经审计净收入具有一致性来核对其准确性。


  在K公司2017/2018年度聘用会计师事务所对其年度内对可持续发展目标第2、3或12号目标产生贡献/影响的产品的总收入百分比开展鉴证工作时,为了确保工作质量,受聘的会计师事务所组建了一个包括注册会计师、工程师和一名国际发展研究专业博士在内的多学科团队以开展相关工作。


  5.鉴证报告与结论


  注册会计师根据已执行的鉴证程序获取的充分、适当的鉴证证据形成有限保证的鉴证结论,并出具独立鉴证报告。以本案为例,注册会计师基于上述已实施的程序及获取的证据,最终得出以下结论:


  基于已实施的程序及获取的证据,对2019/2020年度报告第n页列示的,2019/2020年度内公司对可持续发展目标第2、3或12号目标产生贡献的,涵盖持续经营业务和终止经营业务的产品总收入百分比(鉴证对象),我们没有注意到任何事项使我们相信,K公司未能在所有重大方面按照本报告第n页所述的“可持续发展会计原则概要”中描述的标准和方法编制。(请参见附录B-报告原文摘要)


  四、案例启示


  在执行此类鉴证服务过程中,各会计师事务所应基于我国现行执业准则体系,以便于会计师将委托方的要求纳入现行执业准则体系,结合项目实际制定相应的执行程序,以及报告内容和形式。根据实际情况,可考虑采用《国际鉴证业务准则第3000号(修订版)—除历史财务信息审核或复核之外的鉴证业务》《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号——历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》等相关准则,规范相关业务执行和报告。


  在执行过程中,亦应注意到此类项目的特殊要求,并进行专门的应对处理。例如,从人员配置角度,此类项目可能涉及到除传统财务鉴证知识储备外的其他知识储备,会计师事务所充分予以考虑,并加大多维度拓展人才储备和培养的力度,以满足此类非传统财务审计或鉴证服务要求下的人才需求。


  目前,由于此类可持续发展相关数据的编制和计算标准往往根据行业、企业不同有明显不同。同时,又因暂时缺乏用于估算和评估非财务数据的公认的既定实践体系,所以不同公司会根据实际情况采用不同的方法开展非财务数据的计算和编制,使得此类数据编报和计算的准确性相比具有相对统一标准的财务数据更易受到挑战。


  为了确保此类鉴证业务工作的质量,执行团队不仅需要具有鉴证、财务知识的专业人员,也需要有了解可持续发展相关数据计算及了解行业专业知识的团队成员。在特定情况下,还应引入外部专家支持。以温室气体数据的鉴证为例,鉴证团队成员应该具备基本的温室气体相关知识,掌握国际公认的温室气体定义与统计范围,并熟悉国际广泛使用的计算标准和理论,以评估鉴证对象的计算和编制标准是否合适。在当前市场与社会发展趋势下,会计师事务所应积极采取措施,立足于第三方独立鉴证服务提供者的角度,助力中国的可持续发展。


  附录:


  A--SDGs:


  表格1:K公司可持续发展重点领域及支持的SDGs

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  B--鉴证报告原文摘要


  Based on the procedures we performed and the evidence we obtained,nothing came to our attention that causes us not to believe that the 2019/20 percentage of gross revenue from products contributing to the UN Sustainable Development Goals(SDGs no.2,3 and 12)for both the continuing and the discontinued businesses as stated on page 69 in the 2019/20 Annual Report have not been prepared,in all material respects,in accordance with the applied criteria and methodology as described in the“Resume of Sustainability Accounting Principles”on page 69 of the Annual Report.


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。