税总纳服发[2022]5号 国家税务总局关于开展2022年“我为纳税人缴费人办实事暨便民办税春风行动”的意见
发文时间:2022-01-27
文号:税总纳服发[2022]5号
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国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局,国家税务总局驻各地特派员办事处,局内各单位:


  为深入贯彻党的十九届六中全会和中央经济工作会议精神,全面推进中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》落实,巩固拓展党史学习教育成果,税务总局决定,2022年以“智慧税务助发展·惠企利民稳增长”为主题,连续第9年开展“我为纳税人缴费人办实事暨便民办税春风行动”(以下简称“春风行动”),首批推出5大类20项80条便民办税缴费措施,后续再适时推出若干举措。通过开展“春风行动”,加快推动智慧税务建设,大力推进精确执法、精细服务、精准监管、精诚共治,坚持依法组织税费收入原则,持续深化税务系统“放管服”改革,进一步加强税收监管,不断优化税收营商环境。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神,围绕党中央、国务院对税收工作的部署要求,坚持人民至上,围绕构建常态化、长效化党史学习教育制度机制,聚焦纳税人缴费人急难愁盼问题,深入开展“春风行动”,推出系列改革创新举措,持续深化智慧税务建设,推动执法更规范、服务更便捷、监管更精准、风险更可控,为激发市场主体活力、维护法治公平税收环境、服务“六稳”“六保”、稳定宏观经济大盘、推动高质量发展作出税务贡献,以优异成绩迎接党的二十大胜利召开。


  二、行动内容


  (一)诉求响应更及时


  1.需求快速响应。组织开展2022年度全国纳税人缴费人需求调查,深入分析调查结果,准确掌握纳税人缴费人共性需求,持续优化改进管理和服务工作。整合优化知识库,推进知识库在全国共享共用,基本实现全国咨询“一线通答”。优化升级12366智能咨询功能,完善智能咨询知识库,提高智能咨询的解答准确率,加快推动咨询服务向以24小时智能咨询为主转变。强化12366咨询数据的多维度分析和多场景运用,聚焦减税降费政策出台、重大改革推进和社会关注热点,及时研究提出改进建议,快速响应纳税人缴费人诉求。探索远程咨询和办税辅导新模式,纳税人缴费人可直接通过电子税务局、征纳互动平台等远程发起税费咨询求助,实现“办问协同”。进一步推动涉税文书电子化推送,逐步实现“无接触”送达。


  2.政策及时送达。优化税费优惠政策精准推送机制,完善税费政策宣传辅导标签体系,实现税费优惠政策的系统集成、精准定位、智能推送,帮助纳税人缴费人便捷了解政策。增加贴近实操的政策解读、操作指南等推送内容,开发图片、短视频、动漫等更加直观的新媒体产品,拓宽微信、抖音、税企沟通平台等推送接收渠道。


  3.问题实时解决。积极拓展征纳互动平台、自助办税终端、电子发票服务平台、电子税务局等纳税人端税费办理渠道的征纳互动服务,实时解决纳税人缴费人办理过程中遇到的问题。在电子税务局、自然人电子税务局税收扣缴客户端,探索启用主管税务机关电子印章,在出具高频的表证单书上自动套印,提升办税效率。


  4.关注个性需求。对老年人、残疾人等特殊人群加强服务保障,优化线下服务流程,提供“一站式”综合服务、优先办理服务。推进办税缴费软件适老化改造。明确本地区申请城镇土地使用税困难减免税的情形以及办理流程、时限,提高困难减免税办理的确定性。结合本地纳税人缴费人群体特征,组建由税务人员、志愿者组成的民族语言、方言和外语等服务团队,消除语言沟通障碍。


  (二)智慧办理更便捷


  5.提升网办体验。扩大“非接触式”服务范围,持续拓展办税缴费网上办事项清单。试点推广税收完税证明线上开具,提升税收票证获取便利性。完善电子税务局增值税申报比对功能,优化异常申报在线提示提醒事项内容。增加环境保护税申报数据批量导入功能,纳税人填报完成后即可线上提交。扩大跨省异地电子缴税试点范围,逐步实现全国推广上线。在具备电子税务局移动端的地区实现非居民扣缴企业所得税套餐式服务掌上办理,方便纳税人办理相关业务。


  6.精简办理流程。对全面数字化的电子发票依托税收大数据自动确定最高开票限额,并以动态管理为主、纳税人申请调整为辅,大幅简化发票申领流程、环节和相关文书。推动纳税人延期缴纳税款、延期申报、变更纳税定额的核准,以及采取实际利润额预缴以外的其他企业所得税预缴方式的核定等4个事项由行政许可事项调整为其他权力事项,简化事项办理程序。发布第一批全国通办税费事项清单,进一步方便纳税人缴费人跨区域办理税费业务。研究制定简化企业涉税涉费事项跨省迁移办理程序的措施办法,基本实现资质异地共认,便利生产要素合理流动。开展不动产登记区块链应用试点,进一步推动不动产登记税费信息共享,减轻纳税人缴费人提交资料负担,缩短办理时间。


  7.减少资料报送。将土地增值税税收优惠由事前备案改为纳税人“自行判别、申报享受、资料留存备查”,进一步减少纳税人报送资料,简化办理流程。开展整合企业所得税和财产行为税综合申报表试点,进一步统一不同税种征期、减少纳税人申报和缴税的次数。发布第二批实行告知承诺制的税务证明事项,进一步减少纳税人需提交的证明材料。


  8.便利发票使用。配合司法部做好发票管理办法修订相关工作。制定铁路、民航等领域发票电子化方案并组织实施,提高社会满意度。深化全面数字化电子发票试点的“首票服务”,为纳税人提供线上多渠道精准服务,同步提升线下网格化服务效能,显著优化纳税人体验。完善电子发票服务保障体系,税务机关通过电子发票服务平台向纳税人免费提供电子发票申领、开具、交付、查验等服务。


  9.提速退税办理。进一步精简出口退税涉税资料报送、简化退税办理流程,将全国正常出口退税平均办理时间由7个工作日压缩至6个工作日以内。推进电子化方式留存出口退税备案单证。依托各地电子税务局,探索多缴退税业务由税务机关自动推送退税提示提醒,纳税人在线办理确认、申请和退税。


  (三)分类服务更精细


  10.助力大型企业。提供大企业税收确定性服务,建立健全相关制度,提升大企业纳税人满意度。试点开展大企业集团遵从评价,根据企业集团遵从度,提供差异性服务和管理措施。试点开展税企数据互联互通,降低大企业集团办税成本,提升纳税人服务体验。通过线上沟通渠道,适时推送行业性税收优惠政策,开展政策宣传,助力企业及时、准确掌握政策。与部分遵从意愿强、遵从能力高的大企业集团签订税收遵从合作协议,提供定制服务。


  11.扶持中小企业。扩大小微企业减税降费红利账单推送服务试点范围,帮助纳税人算清算细减税降费红利账。按照国务院部署,组织开展税务系统助力中小企业发展主题服务月活动。推进“专精特新”中小企业和“小巨人”企业“一户一档”服务措施落实,助力企业高质量发展。深化规范“银税互动”合作,试点在税务和银保监部门间实现数据直连,安全高效助力小微企业缓解融资难融资贵问题。


  12.完善缴费服务。发布社保费缴费事项清单,明确事项办理流程、办理方式、办理时限以及需提交的资料。推广社保退费申请网上受理,让缴费人“少跑路”。加强与人社、医保等相关部门数据共享,落实好特困人员、低保对象等困难人群分类资助参保缴费政策。以采矿业、制造业、建筑业等行业为重点,开展社保费政策进企业、进车间、进工地宣传和缴费服务活动。规范和优化电力能源类、土地出让类等非税收入征缴流程,编制相关缴费指引,提高办理缴费业务的便利度。推进土地出让金、土地闲置费、矿产资源专项收入、海域使用金、水利建设基金、防空地下室易地建设费等非税收入项目自动预填申报,改善缴费人申报操作体验。


  13.服务个税汇算。积极协调动员社会力量,组织开展税收志愿服务活动,做好各项个人所得税专项附加扣除的宣传辅导,让符合条件的纳税人及时享受红利。对灵活就业自行缴纳社保费的纳税人,优化在个人所得税综合所得年度汇算时的填报方式,提升纳税人的填报体验。运用税收大数据智能分析,完善个人所得税综合所得年度汇算提示提醒,引导纳税人如实准确申报。优化自然人电子税务局扣缴端数据备份功能,使扣缴义务人在更换设备后恢复数据更加便利。


  (四)执法监管更公正


  14.优化执法方式。推进区域间税务执法标准统一,更好服务国家区域协调发展战略。在部分地区推行非强制性执法方式试点,让执法既有温度又有力度。推出第二批全国统一的税务行政处罚“首违不罚”事项清单,对于首次发生清单中所列事项且危害后果轻微,在税务机关发现前主动改正或者在税务机关责令限期改正的期限内改正的,不予行政处罚,并对当事人加强税法宣传和辅导。推进简易处罚事项网上办理,实现违法信息自动提醒、处罚流程全程网上办、处罚结果实时传递。坚持依法组织税费收入原则,坚决不收“过头税费”,发现一起查处一起。


  15.加强精准监管。深入推进税收执法责任制,加强税收执法监督,持续督促规范公正执法。推进税务系统“双随机、一公开”监管,拓展部门联合“双随机、一公开”监管覆盖范围,规范双随机的方式方法,提高监管效率。充分发挥税收大数据作用,严厉精准查处打击涉税违法行为,保障国家税收安全,为守法守规纳税人营造更加公平公正的市场环境。试点推进动态“信用+风险”税务监控,简化无风险和低风险企业的涉税业务办理流程,提醒预警或直接阻断高风险企业的涉税业务办理,依托大数据分析进一步提高风险管理效能。


  16.保障合法权益。开展税务规范性文件权益性审核,制发权益性审核操作办法,更好维护纳税人缴费人合法权益。将“枫桥经验”应用于税收实践,推动建设“公职律师涉税争议咨询调解中心”,开展涉税争议咨询、组织调解、出具意见等法务活动,推动争议化解,维护纳税人合法权益。


  (五)税收共治更聚力


  17.推进部门联动。深化税务、海关两部门数据共享,优化电子税务局、国际贸易“单一窗口”功能,进一步扩大出口退税申报“免填报”范围。结合残疾人按比例就业情况联网认证跨省通办工作,加强与各级残联的双向数据共享,优化残疾人保障金申报表单,方便企业办理残疾人安置情况认证和申报缴纳残疾人就业保障金。推进土地出让金、土地闲置费、矿产资源专项收入、海域使用金、防空地下室易地建设费等项目与相关业务主管部门的互联互通和信息共享,减轻缴费人缴费办证相关资料报送负担。完善涉税数据共享机制,拓展数据获取渠道,推进数据共享共用,减少纳税人缴费人重复报送。


  18.深化国际协作。持续加强国别(地区)税收信息研究工作,优化“一带一路”相关税收政策资讯服务,分批次更新国别(地区)投资税收指南,帮助“走出去”纳税人了解相关国家(地区)税制等信息,防范和规避跨境投资税收风险。扩大和完善税收协定网络,推动与更多国家(地区)开展税收协定谈签工作,为纳税人跨境经营提供税收确定性,避免和消除国际重复征税,降低纳税人在东道国的税收负担。针对符合享受以利润分配直接投资暂不征收预提所得税政策但未实际享受的情况,向纳税人精准推送提示提醒信息,帮助境外投资者应享尽享优惠政策。


  19.促进社会协同。制定出台相关措施,支持第三方按市场化原则为纳税人提供个性化服务。开展涉税服务虚假宣传及广告信息专项治理,帮助纳税人降低选择涉税专业服务的风险。曝光涉税专业服务机构违法违规典型案例,形成警示震慑效应,促进规范涉税专业服务行业秩序。


  20.拓展信用应用。编制税务领域公共信用信息目录,促进纳税人依法诚信纳税。扩大纳税信用修复范围,引导市场主体及时纠正自身涉税违规行为,强化纳税人信用意识。加大对破产重整企业纳税信用修复支持力度,帮助符合条件的企业及时修复信用。进一步优化守信激励措施,为守信纳税人在跨省迁移、发票使用、税收证明等事项办理时给予更多便利。实施《重大税收违法失信主体信息公布管理办法》,加强重大税收违法失信案件信息和当事人名单动态管理,积极开展信用修复工作,依法依规开展联合惩戒,引导市场主体规范健康发展。


  三、工作要求


  (一)提升政治站位,加强党建引领。各级税务机关要秉承以纳税人缴费人为中心的理念,对标纳税人缴费人所需所盼,努力在提升办税缴费便利化水平等方面取得新突破。各级税务局党委要压实主体责任,切实加强组织领导,将“春风行动”的推进落实与推进党史学习教育常态化长效化结合起来、与加强党的建设结合起来、与加强政风行风建设结合起来、与创建模范税务机关结合起来,充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和共产党员的先锋模范作用,形成各级党组织聚力推进、广大党员积极行动的良好局面。


  (二)坚持统筹推进,抓好贯彻落实。各级税务机关要深刻认识开展“春风行动”的重要意义,结合工作制定出符合本地实际的行动方案。纳税服务部门要协助党委抓好“春风行动”各项措施的推动落实,各职能部门要结合自身工作抓好职责范围内的工作安排。要结合当地政府关于深化“放管服”改革、优化营商环境的有关要求,持续细化和创新推出“春风行动”举措,让便民春风常吹常新。


  (三)强化督导检查,务求取得实效。各级税务机关要坚持求真务实,坚决避免搞形式、走过场。要把开展“春风行动”成效作为绩效考评和领导干部述职评议考核内容,推动“春风行动”扎实开展。要通过工作调研、巡视巡察等方式,对行动开展情况和取得的实际效果进行督导检查和跟踪问效,并适时以集中研讨、座谈交流、书面反馈等形式持续推进各项措施落地落实落细。


  (四)加大宣传力度,发掘特色精品。各级税务机关要加强宣传引导,发挥先进典型示范作用,及时总结推广在实践中形成的经验做法,以点带面推动解民忧破难题,形成为纳税人缴费人办实事的常态化机制。各地税务机关可在落实规定动作的基础上积极丰富自选动作,发掘各具特色的行动内容,总结出更多可复制、可推广的好经验好做法,打造行动精品,切实提升纳税人缴费人的满意度和获得感。


  附件:2022年“我为纳税人缴费人办实事暨便民办税春风行动”工作任务安排表


国家税务总局


2022年1月11日


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。