财政部关于印发《事业单位成本核算具体指引——科学事业单位》的通知
发文时间:2022.9.26
文号:财会〔2022〕27号
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财政部关于印发《事业单位成本核算具体指引——科学事业单位》的通知

财会〔2022〕27号

有关中央预算单位,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,有关单位:

  为建立健全政府成本核算指引体系,规范科学事业单位成本核算工作,根据《事业单位成本核算基本指引》(财会〔2019〕25号)、《科学事业单位财务制度》(财教〔2022〕166号)等规定,我部制定了《事业单位成本核算具体指引——科学事业单位》,现予印发,请遵照执行。

  执行中如有问题,请及时反馈我部。

  附件:事业单位成本核算具体指引——科学事业单位

财政部

2022年9月26日

  附件

事业单位成本核算具体指引——科学事业单位

  第一章 总则

  第一条 为规范科学事业单位成本核算工作,提升内部管理水平和运行效率,服务科学事业单位全面实施预算绩效管理,推动科学事业高质量发展,根据《事业单位成本核算基本指引》(财会〔2019〕25号)、《科学事业单位财务制度》(财教〔2022〕166号)等规定,制定本指引。

  第二条 本指引适用于执行政府会计准则制度且开展成本核算工作的各级各类科学事业单位。

  高等学校、公立医院等其他事业单位开展科研活动成本核算的,可以结合本单位特点和管理需要参照本指引执行。

  第三条 本指引所称成本,是指科学事业单位特定的成本核算对象所发生的资源耗费,包括人力资源耗费,房屋及建筑物、仪器设备、试剂耗材、实验动植物等有形资产的耗费,知识产权等无形资产的耗费,以及其他耗费。

  本指引所称成本核算,是指科学事业单位对实现其职能目标过程中实际发生的各种耗费按照确定的成本核算对象和成本项目进行归集、分配,计算确定各成本核算对象的总成本、单位成本等,并向有关信息使用者提供成本信息的活动。

  本指引所称成本核算对象,是指科学事业单位在成本核算时根据其职能目标、成本信息需求等确定的,归集和分配资源耗费的具体对象。

  本指引所称成本项目,是指科学事业单位将归集到成本核算对象的成本按照一定标准划分的反映成本构成的具体项目。

  第四条 科学事业单位开展成本核算应当满足内部管理和外部管理的特定成本信息需求。科学事业单位的成本信息需求包括但不限于以下方面:

  (一)为科学事业单位及其内部组织机构合理控制成本、优化成本结构、提升资金使用效益提供信息支撑。

  (二)为科学事业单位合理确定科技成果的转化定价和对外提供服务收费标准提供参考。

  (三)为财政和有关主管部门开展外部绩效管理活动提供信息支撑,同时也为科学事业单位开展内部绩效管理、确定内部资源配置标准提供依据。

  第五条 科学事业单位应当以权责发生制财务会计数据为基础进行成本核算,财务会计有关明细科目设置和辅助核算应当满足成本核算的需要。

  第六条 开展成本核算的科学事业单位应当建立健全成本核算领导机制和工作机制,明确成本核算相关部门的职责,制定成本核算工作方案及相关工作制度,充分利用现代信息技术,加强和完善成本数据的收集、记录、传递、汇总和整理等基础工作,保障成本核算工作正常有序开展。

  第七条 科学事业单位成本核算的基本步骤包括:

  (一)按成本核算要求采集费用、收入、人员数量、工时、工作量、房屋面积等成本相关基础数据。

  (二)确定成本核算对象。

  (三)确定成本核算对象的成本范围和成本项目。

  (四)将直接费用归集至成本核算对象;选择科学、合理的成本动因或分配基础,将间接费用分配至成本核算对象;计算确定各成本核算对象的成本。

  (五)根据成本核算结果编制成本报告。

  第八条 科学事业单位可以根据成本信息需求、成本核算对象等确定成本核算周期,并按照成本核算周期编制成本报告,全面反映成本核算情况。科学事业单位至少应以公历年度作为核算周期,同时可以结合科研项目管理需求按照项目周期等进行成本核算。

  第九条 科学事业单位开展成本核算的过程中,关于成本核算原则等内容,应当遵循《事业单位成本核算基本指引》的相关规定。

  第二章 成本核算对象

  第十条 科学事业单位可以根据业务特点和成本信息需求,多层次、多维度地确定成本核算对象。科学事业单位按照管理层次确定的成本核算对象,主要包括科学事业单位整体、内部组织部门等。

  科学事业单位按照活动类型确定的成本核算对象,主要包括科研、技术、学术、科普、试制产品、教学活动等专业业务活动(以下简称业务活动)和其他活动。

  第十一条 科学事业单位至少应当将业务活动中的科研活动作为成本核算对象,也可以根据成本信息需求将技术、学术、科普、试制产品、教学活动等作为成本核算对象。

  第十二条 科研活动成本可以进一步划分为部门科研成本、科研项目成本:

  (一)部门科研成本。为满足科研活动成本控制、绩效管理等需求,科学事业单位以开展科研活动的各科研部门作为成本核算对象,核算科研部门开展科研活动直接或间接耗费的资源,即部门科研成本。

  (二)科研项目成本。为满足服务科技成果转化、绩效管理等需求,科学事业单位以设置或承接的各科研项目作为成本核算对象,核算科研项目直接或间接耗费的资源,即科研项目成本。

  第三章 成本范围和成本项目

  第十三条 科学事业单位成本范围的界定应当与成本核算对象、成本信息需求相适应。

  成本核算对象为科学事业单位整体的,其成本范围包括科学事业单位发生的全部费用,即业务活动费用、单位管理费用、经营费用、资产处置费用、上缴上级费用、对附属单位补助费用、所得税费用、其他费用。成本核算对象为科研活动的,其成本范围包括业务活动费用和单位管理费用中与开展科研活动相关的部分。

  为满足不同的成本信息需求,科学事业单位应当在对相关成本进行完整核算的基础上,按规定对成本范围予以调整。

  第十四条 科学事业单位应当根据成本信息需求,按照成本经济用途、成本要素等设置成本项目,并对每个成本核算对象按照其成本项目进行数据归集。

  第十五条 科学事业单位成本项目的设置,应当与成本核算对象所对应财务会计科目的明细科目或辅助核算项目保持协调,确保成本数据与财务会计数据的同源性和一致性。

  第十六条 科学事业单位业务活动的成本项目应当包括:工资福利费用、商品和服务费用、对个人和家庭的补助费用、固定资产折旧费、无形资产摊销费和其他业务费用。

  科学事业单位应当根据“业务活动费用”、“单位管理费用”科目下的相关明细科目归集获取各成本项目的费用。对于金额较大、发生频繁或重要性程度较高的成本项目,科学事业单位可以根据需要在上述成本项目下设置明细项目或进行辅助核算。例如,在商品和服务费用项目下设置测试化验加工费、燃料动力费、劳务费和材料费等项目。

  第四章 业务活动成本归集和分配

  第一节 一般要求

  第十七条 科学事业单位可以根据成本信息需求,对业务活动相关成本核算对象选择完全成本法或制造成本法进行核算。

  完全成本法下应当将业务活动费用、单位管理费用均归集、分配至成本核算对象。

  制造成本法下只将业务活动费用归集、分配至成本核算对象。

  第十八条 科学事业单位发生的费用按照费用计入成本核算对象方式的不同,分为直接费用和间接费用。

  直接费用是指能确定由某一成本核算对象负担的费用,包括工资福利费用、商品和服务费用、对个人和家庭的补助费用、固定资产折旧费、无形资产摊销费和其他业务费用中可以直接计入成本核算对象的费用。

  间接费用是指不能直接计入某一成本核算对象,需由多个成本核算对象共同负担的费用。科学事业单位应当根据业务特点、重要性、可操作性等因素,选择合理的分配方法将间接费用分配至成本核算对象。

  间接费用分配方法一般遵循因果关系和受益原则,根据资源耗费动因进行分配。同一成本核算对象的间接费用分配标准或方法一旦确定,各期间应当保持一致,不得随意变动,有证据证明新方法能够显著提升成本核算质量的除外。

  第十九条 科学事业单位业务活动成本归集和分配的一般流程如下:

  (一)将“业务活动费用”科目的本期发生额按照活动类型、成本项目,分别归集到业务部门(或科研项目)和辅助部门。将“单位管理费用”科目的本期发生额按照成本项目,归集到行政及后勤管理部门。

  (二)将行政及后勤管理部门的费用(仅限完全成本法)、辅助部门的费用分配至业务部门(或科研项目)。其中,行政及后勤管理部门的费用一般先按照活动类型分配至

  业务部门(或科研项目)和辅助部门,再随辅助部门的费用分配至业务部门(或科研项目);辅助部门费用占比不高的,也可以将行政及后勤管理部门的费用直接全部分配至业务部门(或科研项目)。行政及后勤管理部门之间、辅助部门之间相互提供服务或产品的金额占比较大的,也可以将费用先进行交互分配,再分配至业务部门。

  (三)将业务部门归集的费用采用合理的分配方法分配至相关成本核算对象。

  第二节 部门科研成本核算

  第二十条 科学事业单位核算部门科研成本时,应当将内部组织部门划分为科研业务部门、科研辅助部门和行政及后勤管理部门:

  (一)科研业务部门是指直接开展科学研究活动的部门,根据科学事业单位组织形式的不同,一般包括科研中心、实验室等。

  (二)科研辅助部门是指为单位开展科研活动提供科研服务或产品支撑的部门,一般包括测试中心、文献信息中心、科研设施平台、公共实验平台等。

  (三)行政及后勤管理部门是指开展行政管理和后勤保障等活动的部门,一般包括财务部门、人事部门、资产管理部门、科研管理部门、后勤部门等。

  第二十一条 科学事业单位应当将“业务活动费用——科研活动费用”科目的本期发生额归集和分配至各科研业务部门和科研辅助部门。

  第二十二条 在完全成本法下,科学事业单位应当先将行政及后勤管理部门归集的单位管理费用分配至科研活动。

  具体分配时一般采用参数分配法1,分配参数可以根据相关行政及后勤管理部门业务特点选择人员数量、工时、工作量、房屋面积、费用、收入等。分配参数一经确定,应保持相对稳定。

  注释【1 】科学事业单位在应用参数分配法时,可以按照成本项目分别采用不同的分配参数。

  科研活动应分配的行政及后勤管理部门费用=科研活动分配参数×分配率

  分配率=行政及后勤管理部门费用总额÷单位各项活动分配参数之和

  第二十三条 科学事业单位应当将科研活动分配的行政及后勤管理部门费用进一步分配至各科研业务部门和科研辅助部门。具体分配时一般采用参数分配法,分配参数可以选择人员数量、工时、工作量、房屋面积、费用、收入等。

  某科研业务部门或科研辅助部门科研活动应分配的行政及后勤管理部门费用=该科研业务部门或科研辅助部门分配参数×分配率

  分配率=科研活动应分配的行政及后勤管理部门费用÷各科研业务部门和科研辅助部门分配参数之和

  第二十四条 科学事业单位应当将科研辅助部门归集和分配的费用分配至各科研业务部门。具体分配时一般采用参数分配法,分配参数可以选择人员数量、工时、工作量、收入、项目数量等。

  某科研业务部门应分配的科研辅助部门费用=该科研业务部门分配参数×分配率

  分配率=科研辅助部门归集和分配的费用÷各科研业务部门分配参数之和

  第二十五条 科学事业单位按照第二十一条至第二十四条规定将科研业务部门归集和分配的业务活动费用、单位管理费用加总,即为部门科研成本。

  第三节 科研项目成本核算

  第二十六条 科学事业单位项目化管理程度较高、基础信息完备、在会计核算阶段已经按科研项目合理归集项目耗费的,以及多个科研业务部门共同研究的科研项目,一般应当将科研项目作为成本核算对象,直接计算科研项目成本。科学事业单位不具备直接计算科研项目成本条件的,应当基于部门科研成本计算科研项目成本。

  第二十七条 科学事业单位直接计算科研项目成本的,一般流程及方法如下:

  (一)将业务活动费用中的科研活动费用归集和分配至各科研项目和科研辅助部门。

  (二)在完全成本法下,参照本指引第二十二条、第二十三条规定的方法将单位管理费用分配至各科研项目和科研辅助部门。

  (三)参照本指引第二十四条规定的方法将科研辅助部门归集和分配的费用分配至各科研项目。

  (四)按照本条(一)至(三)的规定将科研项目归集和分配的业务活动费用、单位管理费用加总,即为科研项目成本。

  第二十八条 科学事业单位基于部门科研成本计算科研项目成本的,能够直接计入科研项目的部门科研成本应当直接计入,不能直接计入科研项目的部门科研成本应当选择参数分配法、作业成本法等适宜的方法分配计入。

  使用参数分配法时,分配参数可以选择人员数量、工时、工作量、房屋面积、费用、收入等。

  某科研项目成本=直接计入该科研项目的成本+分配计入该科研项目的成本某科研项目分配计入的成本=该科研项目分配参数×分配率

  分配率=(部门科研成本-直接计入科研项目的成本)÷各科研项目分配参数之和

  使用作业成本法时,应当首先根据资源动因将间接费用分配至有关作业计算出作业成本,然后再将作业成本根据作业动因分配至科研项目。科学事业单位应当在梳理科研流程基础上结合科研项目具体内容划分作业,例如测试、分析、调试、标定等行为。资源动因、作业动因参数可以选择工时、工作量、人员数量、房屋面积等。

  第二十九条 科研业务部门之间互相提供服务、产品的,可以将费用先进行交互分配,再分配至科研项目。

  第三十条 跨年度的科研项目全周期成本等于科研项目各年度成本之和。

  第四节 非科研活动成本核算

  第三十一条 科学事业单位根据自身业务特点和管理要求,需要核算非科研活动成本时,应将“业务活动费用——非科研活动费用”和“单位管理费用”科目中分配计入非科研活动部分的本期发生额进行归集,即可得单位非科研活动成本。

  第三十二条 科学事业单位核算技术、学术、科普、试制产品、教学等非科研活动成本时,应当将内部组织部门划分为各类非科研活动的业务部门、辅助部门和行政及后勤管理部门。例如,技术活动的业务部门包括直接开展技术活动的科研设施平台、科研中心等。

  第三十三条 科学事业单位技术、学术、科普、试制产品等非科研活动成本的核算流程和方法可参照科研活动成本执行;教学活动的核算流程和方法,应当参照财政部关于高等学校成本核算具体指引的相关规定执行。

  第五章 成本报告

  第三十四条 科学事业单位成本报告是指反映科学事业单位一定时期成本状况的总结性书面文件,是科学事业单位成本核算成果的重要表现形式,旨在为报告使用者提供科学事业单位成本信息。

  第三十五条 科学事业单位成本报告按使用者不同可以分为对内报告和对外报告。对内报告是指科学事业单位为满足单位内部管理需要而编制的报告;对外报告是指科学事业单位按上级主管部门或相关部门要求报送的报告。

  第三十六条 科学事业单位成本报告包括成本报表和成本分析报告。

  成本报表是用以反映科学事业单位成本构成及其变动情况,考核评价科学事业单位运行状况的各种报表及重要事项的说明。

  成本分析报告为对科学事业单位运行现状和未来发展趋势进行分析预测、提出改进建议等的文字报告。

  第三十七条 科学事业单位对内成本报告根据管理要求可以按公历年度或按项目周期编报,目的在于满足日常管理、临时或特殊任务的需要,使成本信息及时服务于科学事业单位的内部管理。

  第三十八条 科学事业单位对外成本报告应当至少按公历年度编报,对外成本报表的内容至少应当包括部门科研成本及其各成本项目金额、科研项目成本及其各成本项目金额等。按项目周期编报的对外成本报告,应当包括科研项目全周期成本。

  对外成本报告应当由单位负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人(会计主管人员)签名或盖章并加盖单位公章,按规定要求报送上级主管部门或相关部门。对外报告需要公开的,应当遵守信息公开的有关规定。

  第六章 附则

  第三十九条 财政和有关主管部门应当遵循本指引的相关规定指导科学事业单位开展成本核算工作。

  财政部门可以会同相关部门制定科学事业单位对外成本报表格式。

  科学事业单位可以根据本指引并结合本单位实际情况制定具体成本核算管理办法、对内成本报表格式等。

  第四十条 服务于财务报表编制的自制或委托外单位加工物品、建设工程项目、自行研究开发项目等资产成本的核算应当遵循政府会计准则制度的规定。

  第四十一条 本指引由财政部负责解释。

  第四十二条 本指引自 2023 年 1 月 1 日起施行。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。