深圳市住房和建设局 深圳市司法局 深圳市规划和自然资源局 深圳市地方金融监督管理局 中国人民银行深圳市中心支行 中国银行保险监督管理委员会 深圳监管局关于印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知
深建房产〔2023〕1号 2023-01-05
各有关单位:
《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》已经市政府同意,现予以印发,请遵照实施。
特此通知。
深圳市住房和建设局
深圳市司法局
深圳市规划和自然资源局
深圳市地方金融监管理局
中国人民银行深圳市中心支行
中国银行保险监督管理委员会深圳监管局
2023年1月5日
深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案
为探索推广二手房“带押过户”模式,提高我市二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本,制定本工作方案。
一、工作内容
二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产,在不提前还清贷款的情况下,办理过户、重新抵押并发放新的贷款,实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。在二手房“带押过户”过程中,通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式,优化业务流程,实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中,买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式,交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
二、工作流程
在二手房交易中,对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除,买方也需要使用贷款购房的情况,买卖双方选择二手房“带押过户”模式的,具体流程如下:
(一)“顺位抵押”办理流程
1.买卖双方达成交易意向,签订二手房买卖合同。
2.买卖双方在选定的资金监管机构(如银行、公证机构)办理资金监管手续,对买方的购房款(包括首付款和银行贷款)进行监管。同时,买方向银行申请贷款。
3.买方贷款审批通过后,买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理,按顺位设立新的抵押权。
4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请,同步办理完成三个登记事项,记载不动产登记簿,并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。
5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款,涉及公积金贷款的,由公积金管理部门确认后,按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息,结清贷款。
6.卖方贷款银行结清贷款后,线上提交抵押注销申请,买方贷款银行的抵押权顺位相应向前,即由第二位升为首位抵押。
7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。
(二)“双预告登记”办理流程
1.买卖双方达成交易意向,签订二手房买卖合同后,买方向银行申请贷款。
2.买方贷款审批通过后,买方贷款银行会同买卖双方,线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。
3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请,完成“双预告登记”业务审核,记载不动产登记簿,并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。
4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款,涉及公积金贷款的,由公积金管理部门确认后,按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料,并送达买方贷款银行、买卖双方。
5.购房款存入提存账户后,买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。
6.房产转移登记完成后,提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息,结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请,不动产登记部门在线审核,也可以由卖方本人提出注销抵押,银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成,提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。
在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下,如选择二手房“带押过户”模式,也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。
三、工作分工
(一)市规划和自然资源局指导市不动产登记中心积极推动不动产登记和银行贷款业务协同,在已开展的“转移登记+抵押权变更登记”组合办理业务基础上,增加抵押权设立登记(即买方贷款银行抵押权登记),推动实现“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理;同时,推进二手房预告登记业务办理,优化预告登记、预告登记转本登记等操作流程衔接,实现二手房“带押过户”。
(二)人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、市地方金融监管局指导银行开展二手房“带押过户”业务,根据买卖双方需求,配合提供相关材料(如同意抵押状态过户的书面材料、不动产登记部门要求的相关材料等),协助完成“顺位抵押”或“双预告登记”办理,并及时放款;同时,加强与不动产登记中心、公证机构等部门的协调对接,确定具体业务流程标准,在确保资金安全的情况下,推动二手房“带押过户”模式落地实施。
(三)市住房建设局指导市住房公积金管理中心优化调整公积金贷款放款流程,根据“顺位抵押”“双预告登记”等流程设计,办理公积金贷款业务。
(四)市司法局指导公证机构根据公证提存等公证职能,按照各方依法签署的公证提存协议(含承诺函)或者各方认可的协议、承诺函的形式,开展公证提存业务,依业务流程及时将相关款项支付给卖方贷款银行、卖方。
四、保障机制
(一)强化责任意识,落实主体责任。各部门要高度重视,强化跨部门协调对接、信息共享,根据二手房“带押过户”业务流程,结合职责分工,持续优化办理流程,确定具体操作规程、业务指南,加强各项业务间的衔接,为买卖双方提供安全、高效便利的交易服务。
(二)优化办理流程,压缩办理时限。不动产登记部门应积极推进线上申请,买卖双方、银行在网上申请办理抵押权变更登记、抵押权设立登记、二手房预告登记、预告登记转本登记等业务,在线提交材料,并通过采用人脸识别、活体认证技术,实现线上确认,不动产登记部门在线审核并办理相关业务。对于符合合并办理条件的业务,根据申请进行合并办理,做到精简申请材料、压缩办理时限,为交易各方提供便利服务。加快推进数据共享,切实做好不动产登记部门、银行、公证机构等部门之间信息互通共享工作,推进办理公证提存、清算支付所需数据的共享、在线查询核验。
(三)稳妥推进试点,鼓励全面探索。在试点范围方面,先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”,再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时,鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面,除“顺位抵押”“双预告登记”模式外,鼓励积极探索其他模式,为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析
在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。
为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。
一、境外投资者境内利润再投资的税收政策
(一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策
现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。
为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。
(二)税收抵免政策的适用条件
虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。
适用条件 (同时满足) | 税收抵免政策 | 递延纳税政策 | 异同 |
境外投资者 | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 相同 |
利润分配企业 | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 相同 |
分得的利润 | 中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 相同 |
可抵免的应纳税额 | 从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税 | 不适用 | 不适用 |
投资方式 | 境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。 | 直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。 | 相同 |
被投资企业的产业 | 《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1] | 无 | 更为严格 |
分配利润的支付形式 | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 相同 |
持股时限 | 连续持股5年(60个月)以上 | 无 | 更为严格 |
执行期限 | 2025年1月1日至2028年12月31日 | 暂无明确期限 | 阶段性 |
18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:
(一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。
(二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。
(三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。
(四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。
二、税收抵免政策的程序性要求
结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:
(一)境外投资者自行判断适用条件
境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。
(二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息
被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。
(三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》
所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。
(四)境外投资者填写税收抵免信息报告表
境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。
(五)利润分配企业办理税收抵免手续
利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。
(六)境外投资者收回投资时的税务处理
再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。
(七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息
在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。
(八)商务主管部门汇总确认与信息共享
所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。
三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点
相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:
(一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。
(二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。
(三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。
(四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。
综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。
提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。
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