沪府发[2023]1号 上海市人民政府关于印发《上海现代农业产业园(横沙新洲)发展战略规划(2023—2035年)》的通知
发文时间:2023-01-05
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上海市人民政府关于印发《上海现代农业产业园(横沙新洲)发展战略规划(2023—2035年)》的通知

沪府发〔2023〕1号         2023-01-05

各区人民政府,市政府各委、办、局:

  现将《上海现代农业产业园(横沙新洲)发展战略规划(2023—2035年)》印发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府

2023年1月5日

上海现代农业产业园(横沙新洲)发展战略规划(2023—2035年)

  为落实市委、市政府工作部署,对标国际一流、着眼长远发展,更高起点、更高标准、更高品质推进上海现代农业产业园(横沙新洲)(以下称“园区”)建设,制定本规划。

  一、总体战略

  (一)指导思想

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的二十大精神,坚持新发展理念,落实新发展要求,围绕加快建设农业强国的战略部署,按照山水林田湖草沙一体化保护和系统治理、科技和改革双轮驱动的要求,把握生态环境资源禀赋,着眼生态绿色农业方向,以战略空间综合利用为使命任务,以保障超大城市食品供应安全为核心功能,以农业关键核心技术创新为突破路径,大力发展高端农业、精品农业、品牌农业,加快构建符合超大城市特色的现代农业发展制度体系,突出资源融合、产业融合和功能融合的多元融合发展方向,打造农业强国建设的上海方案,成为与上海国际化大都市相匹配的高科技农业领军者、优质产业发展承载地、生态空间保护示范区。

  (二)功能定位

  一是高品质农产品供给高地。将优质农副产品供给作为主责主业,强化农产品规模化、集约化、标准化生产,发挥食品安全、应急保障、差异化优质供给、价格平衡等功能,成为上海优质绿色副食品的核心供应基地。二是前沿农业科技示范高地。强化高科技设施装备农业发展导向,紧盯世界农业科技前沿,大力发展智慧农业、装备农业、循环农业,推动生产、加工、流通全产业链布局。三是和谐发展生态价值高地。坚持零碳排放、零污排放发展导向,推进种养循环农业体系、绿色能源交通体系等应用实践,推动发展和保护相统一,打造长江口绿色循环生态农业样板。四是宜农宜游宜学品质体验高地。加大科普教育、展示体验、文化康养等功能植入,打造青少年农业科普、教育、实践基地。促进园区与乡村协同发展,成为上海乡村振兴品质生活典范。五是制度创新合作开放高地。打造“一体化”产业发展平台,构建符合大都市特色的现代农业发展制度体系,吸引国内外现代农业研发、生产领军企业入驻,彰显上海农业综合改革成果。

  (三)发展目标

  打造成为世界级现代都市生态绿色农业示范区,新时代中国式上海现代化农业园区发展新标杆。到2025年,基础设施建设先行启动,土地整治及项目实施成效显著,基础保障产业、特色产业等重点项目启动实施,现代农业园区管理构架和运行体系初步成型。到2035年,现代农业园区总体框架全面建成,生产水平国际领先,设施服务体系健全,生态绿色特征鲜明,农业科技资源有效集聚,农业改革创新功能基本实现,承载上海面向未来发展的战略空间功能,园区总产值达到100亿元以上。

表:上海现代农业产业园(横沙新洲)主要指标

  (四)空间布局

  园区位于崇明区横沙岛以东的滩涂区域,规划区域总面积106.14平方公里,规划形成“一原点、两轴线、三组团、十方田”的空间结构。“一原点”,即园区综合性管理服务中心。“两轴线”,即东西形成长23公里综合发展轴,集中呈现未来科技农业生产场景;南北形成长4公里综合服务带,承载高端农业产业服务功能。“三组团”,即中部科技引领组团、东侧生态农场组团和西侧规模生产组团。中部科技引领组团引入全球领先的顶级企业,形成全球农研科创的标杆和未来农业试验基地。西侧规模生产组团打造规模化、现代化、标准化的农业生产区。东侧生态农场组团保留原生态景观,孕育多样化的生境系统。“十方田”,由主要道路分隔形成10片万亩智慧良田,实施远程控制、实时监测、智能反馈和精准作业。

  二、发展路径

  (一)培育优势高值精品农业

  瞄准种业、智慧、装备、低碳等农业瓶颈技术,前瞻性规划“接二连三”产业业态,做大做强全产业链体系。集聚先进农业科技资源,在实现标准化机械化的基础上,通过信息化、智能化改变农业生产模式,推动农业园区形态、功能、建设标准、发展方式转变,形成农业领域创新、贸易、流通重要枢纽。

  (二)构筑功能融合未来园区

  推动乡村地区与园区在空间布局上的融合,成为区域经济发展的重要增长极。向西兼顾横沙乡发展基础,带动乡村振兴;向东考虑横沙浅滩未来发展,做好生态保育和战略留白。融入全市发展战略格局,逐步增强园区农业科创、贸易等功能,融入上海“五个中心”建设。

  (三)强化农业资源配置能力

  突出科技、资本、市场、信息要素集聚与融合,打造资源整合、资产经营、金融支撑、管理服务、产销对接一体化平台,在更大范围内塑造农业资源整合和配置功能。导入世界一流农业头部企业,吸引行业内具有影响力的功能性机构、新兴线上平台等在园区设立分支,形成农业科技创新的强大聚合力。

  (四)数字赋能牵引产业发展

  建设覆盖产前、产中、产后全过程的数字化“园区大脑”,实现农业生产的高效管理、实时监测、动态预警和精准作业。探索建设数据共享和交易平台,发展线上园区新业态,利用区块链技术为园区提供销售、贸易等拓展功能,保障和提高经营效益。

  (五)打造低碳循环绿色园区

  贯彻“海绵城市”理念,推进园区全过程绿色建造。控制农业面源污染,提高农业生产废弃物资源化利用率。持续推动土壤改良和熟化,促进农地休养生息和可持续发展。

  (六)建立自然和谐共生格局

  尊重长江河口自然发展规律,结合自然演化特点,严守生态保护红线,增强区域生态涵养功能,展现特色空间韧性。强化功能协同、组团发展、风貌融合,打造健康、均衡的农业生产系统。

  三、产业体系

  (一)大力发展基础保障产业

  一是水稻种植。落实国家战略,夯实粮食安全根基,打造食味稻米基地。探索建设粮—果—蔬—淡水养殖循环农业示范区、“稻渔共生”等综合种养模式,打造生态循环和复合农业样板范例。二是水产养殖。立足长江口自然资源优势,发挥渔业的生态涵养功能和碳汇功能。发展工厂化循环养殖,加快构建现代水产养殖产业体系。三是畜类养殖。借鉴吸收先进绿色低碳养殖理念和技术,强化畜类粪污高效利用和清洁处理,构建适合超大城市的养殖模式和技术示范体系。

  (二)积极发展横沙特色产业

  一是蔬果种植。结合种养循环产业模式,引入植物工厂、无土栽培等设施化、智慧化生产手段,提升单位面积产量和产值。二是花卉种植。面向城市美化与市民高品质生活需求,挖掘花卉在生态修复、医药保健、科普教育等方面的综合价值,打造特色花卉种植基地。三是食用菌种植。培育本市需求旺盛的草菇等品种,推进食用菌工厂化、自动化、智能化生产,填补供给缺口,丰富市民餐桌消费种类。

  (三)联动发展延链增效产业

  一是现代加工。以岛内农产品精深加工为主,完善农产品品质评价以及现代化生产、加工、保鲜贮藏标准体系和高效管理体系,建立农产品基地和加工一体化产业生态。二是市场流通。围绕鲜活农产品保质增值,完善冷链服务体系,打造产地预冷、分割包装、冷链运配、节能干燥、绿色储藏、产销一体的全产业链企业集群。

  (四)稳步发展融合创新产业

  一是智慧设施农业。以感知、控制和执行三大功能为核心,推进物联网、云平台、人工智能等先进技术与农业生产的跨界融合,强化先进模式集成与示范。二是绿色农业集成服务。鼓励开展绿色产品创制、技术研发、软硬件集成应用与服务。在数字化生产、精准肥药、智能农机设备、废弃物综合利用等领域,形成集成化技术输出路径。三是生物育种产业。以基础保障产业和横沙特色产业为重点,强化国际国内合作,探索建立商业化育种新机制和种源推广平台,打造现代农业种业创新区。四是检验检测服务。以标识为载体、以信息化为手段,建立覆盖“从田头到餐桌”的全过程信息追踪和责任追溯机制,切实提升农产品质量安全管理水平。

  此外,持续集聚配套支撑功能。一是教育科普。建设智慧农业科教中心、农业科普馆、青少年学农劳动平台、研学实践基地等功能载体。二是休闲文旅。依托长江河口海岸独特地貌、万亩农田自然生态景观、未来高科技设施装备农业,推动农文旅融合,发展休闲农业文化品牌。三是开放合作。构建国际采购、投资促进、人文交流、开放合作等多类型平台,提升横沙新洲影响力和上海地产农产品综合竞争力。四是要素市场。探索建立金融、知识产权、科技转化、碳汇等要素交易平台。

  四、主要任务

  (一)高效推进产业发展

  一是吸引主体,提升园区能级。实施招商引资为主、内部孵化为辅的发展策略,引入国际国内现代农业领军企业、设施装备制造企业、数字化领域特色企业及各类资本雄厚跨界企业。二是运营扩能,提升园区品质。加强农产品质量安全建设,塑造健康安全、营养高端的园区产品形象。三是复合联动,提升产业韧性。完善绿色集约的生产设施配置,优化农业生产、农业研发及农旅休闲空间布局,促进农地休养生息和可持续发展,推动形成低碳永续的生产生态方式。

  (二)有序推进耕地保护

  一是梯度推进耕地调优补充。按照本市国土空间用途管制加强耕地保护的统一部署,划定土地整备引导区,推动耕地资源梯次调优补划。二是有序实施土地整治。优化农田格局,增加有效耕地面积,治理修复水体,提升土壤环境,形成高质量生产条件和生态环境。三是推进农田设施建设。推进高标准农田建设,建设农业智能化生产基地,提升农业设施装备水平。四是有效控制农业污染。推进畜禽养殖废弃物、粮油作物秸秆等各类农业生产废弃物资源化利用全覆盖。构建“减源—拦截—利用—修复”的农业生态净化系统和循环体系。四是实施土壤耕作层保护。采取不同技术手段,加强耕地数量、质量、生态“三位一体”保护。

  (三)扎实推进生态建设

  一是构筑绿色生态基底。优化林网格局,加强水系连通,建立弹性调蓄体系,丰富湿地保护形式,形成多层次、成网络、功能复合的生态空间基底。二是提升生态固碳减碳能力。发挥森林、湿地、海洋等自然要素的固碳作用,增加土壤有机碳含量,促进陆域绿色碳汇与海洋蓝色碳汇相结合。

  (四)先行谋划基础设施

  一是构建衔接顺畅、低碳绿色的交通体系。结合横沙岛未来客、货运交通流量、流向,开展园区新建码头的专项规划和建设,研究论证对原有公共运输码头进行新增扩容和规划预留长横通道的可实施性。二是促进资源能源节约集约利用。探索生物质能、风能发电等多种绿色能源实践。根据国土空间总体规划,因地制宜利用工程土方、再生建材等资源提升区域地块高程。三是统筹推进循环型环境基础设施建设。配置污水处理设施,构建尾水资源化再利用系统,确保园区污水处理率达到100%,推进农业生产废弃物资源化利用。四是提前谋划新一代信息网络和设施建设。布局数字技术、数字园区、数字场景,支持农业、自然资源、气象等数据资源交互平台建设。

  (五)布局优质民生服务

  一是提供优质服务设施。依托横沙乡现有学校、养老院等设施基础,补充商业综合体、社区医院等便民服务设施,增加园区导入人口需要的休闲娱乐设施,服务多层次人群生活需求。二是增加创新智慧设施。对园区服务人群变化实施前瞻性研究,围绕农业科创科研需求,定向供给创新智慧型基础设施和服务空间,增加商业设施、绿地等青年友好型场地。三是旅游配套设施。统筹考虑农业生产、科普教育、休闲观光发展需要,因地制宜布设观光通道、旅游服务设施,打造农耕文明体验、农业现代技术展示、娱乐消费等空间节点,承接市民休闲需求,增强现代农业体验功能。四是完善科普教育设施。注重科普教育场景营造,充分展现横沙新洲独特生态优势和生态保育功能。结合农田设施、工厂化设施建设,加强自然教育与科研科普功能导入,推动各类空间复合利用。

  (六)专注营造品质空间

  一是塑造现代农业文明空间景观肌理。建立高产优质、高效低耗、生态环保的现代农业产业体系,形成耕地集中连片、蓝绿网络连通、滩涂自然延展的空间景观肌理,促进资源节约集约利用,统筹推进自然资源一体化保护修复。二是凸显河口沙岛地域文化景观基因。充分尊重自然演进规律,延续传统生态智慧,发掘长江河口冲积沙岛地区的自然人文景观资源特质,保护滨海圩田、滧港沙岛等地貌特点,承继长江河口沙岛文化景观特质。三是发挥基础设施宜游宜学景观价值。构建绿色基础设施体系,提高生态系统服务价值,将防护堤坝等灰色基础设施进行自然化、生态化、艺术化设计,构建“蓝—绿—灰”结合的岸线韧性安全系统,打造公共开放的岸线游憩空间,提升区域旅游吸引力。

  五、政策措施

  (一)创新体制机制

  一是完善制度建设。建立健全园区建设统筹协调机制,将园区开发建设作为市级重大战略布局,纳入全市经济社会发展规划。加强上海现代农业产业园(横沙新洲)开发建设管理委员会组织领导,建立各成员单位协同的工作推进机制,统筹园区经济社会发展重大事项,推动重大项目落地实施。二是完善管理机制。落实园区开发企业主体责任,建立国际化标准、市场化运作、专业化管理的发展模式和经营模式。三是强化考核监督。开展规划后评估,完善自查、第三方监督等机制,推动年度计划、五年规划等落实。

  (二)开展先行先试

  支持园区开展制度创新、政策创新,构建符合国际大都市需求的现代都市农业政策体系。探索建立顺应现代农业生产方式、迎合未来农业发展趋势、满足市民多元需求的现代农业产业园区建设标准,因地制宜建立绩效考核评价体系。结合上海“五个中心”建设,升级园区涉农产品、装备、科技的资源配置和服务能力,试点建设“园中园创新试验区”。

  (三)完善支持政策

  加大产业园建设用地保障力度,加快园区土地供应速度,建立多部门协同联动的土地整治项目推进、土地权证办理和土地供给机制。提高园区基础建设财政支持力度,推进交通、能源等规划基础设施和综合配套服务设施落地。加大财政金融支持,形成多元投入机制。用好各级各类年度专项资金、产业基金等。支持和引导园区申报中央和全市相关农业、科技等项目,加大专项资金支持力度。鼓励企业资本、社会资本等设立产业基金参与园区建设发展,为园区企业引进人才、技术、创新项目开发等提供资本支持。引导各类金融机构加大对园区重点项目建设的信贷支持力度。鼓励和支持园区通过农业信贷担保服务,获得周转资金,降低运营成本。创新运用市场机制吸引各类社会资本投入园区建设。探索现代农业产业园的PPP模式,引导社会力量为园区建设提供更多融资支持。参照国内及本市有关经验,研究园区财税支持政策。引育结合、强化供给,形成与园区发展相适应的专项人才政策。完善农业科技成果评价评定、农业科技成果转化、农业科技人才激励机制。

  (四)推进开放合作

  采用“政府引导、企业主导”方式,强化园区主体责任,加强产业导入力度,鼓励国际国内各类市场主体参与大农业产业体系建设。加大园区发展规划与政策的宣传力度,树立园区作为上海现代农业展示窗口的形象,注重园区品牌推广。紧密衔接长三角一体化、长江经济带等国家战略,搭建园区与国内外政府、园区与企业的合作平台,形成园区合作长效推进机制。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。