广州市规划和自然资源局 广州市财政局关于进一步规范前置审批用地处置及前期投入补偿有关问题的意见
穗规划资源规字〔2023〕4号 2023-05-15
各有关单位:
为妥善处理我市历史上前置审批的国有建设用地(以下称前置审批用地)完善土地出让手续的问题,经市政府同意,现对前置审批用地的出让程序及前期投入补偿问题提出以下意见:
一、适用范围
本意见适用于已取得用地文件且不属于闲置土地的前置审批用地,或者已被认定为闲置土地但按照闲置土地处置决定需在规定期限内以公开出让方式完善出让手续的前置审批用地。
包括以下情形:
(一)已核发以下用地文件之一但至今未办理土地有偿使用手续的各类经营性用地(含工业仓储用地):
1.原广州市城市规划局核发的《国家建设征用土地通知书》;
2.原广州市国土局核发的《国家建设征用(划拨)土地通知书》;
3.原广州市国土资源和房屋管理局核发的《建设用地通知书》或者1999年1月1日前核发的《关于办理建设用地手续的通知》。
(二)未核发上述用地文件,但原广州市城市规划局在2007年6月30日前已核发《建设用地规划许可证》的工业仓储用地,且确因规划实施需要完善相关用地手续实施建设的。
符合前款规定的用地单位统称为原用地方,全部以公开出让方式完善土地出让手续。
二、前置审批用地处置程序
(一)公开出让程序。
1.原用地方自行完成或者委托土地储备机构完成征地拆迁补偿安置后,持前置审批用地批文、前置审批用地权益单位变化资料、落实补偿的依据、权属注销凭证等向规划和自然资源部门申请以公开出让方式完善土地有偿使用手续。
2.规划和自然资源部门审核用地资料并确认规划条件后,与原用地方签订前置审批用地处置协议,约定处置方式、前期投入补偿标准及方式、交地等有关事项的权利、义务与违约责任。
3.由规划和自然资源部门拟定出让方案,按照程序上报审批。
4.出让方案批准后,由规划和自然资源部门组织公开出让。前置审批用地在出让公告中应当客观披露地块现状情况,明确成交后以现状交地、新受让人应当承担解决的地块历史遗留问题。原用地方应当按照前置审批用地处置协议约定履行有关义务。
(二)纳入政府储备程序。
1.原用地方自行完成或者委托土地储备机构完成征地拆迁补偿安置后,可以持前置审批用地批文、前置审批用地权益单位变化资料、落实补偿的依据、权属注销凭证等申请纳入政府储备。
2.由土地储备机构与原用地方签订收储协议,约定前期投入补偿标准、支付方式、支付期限、交地等有关事项的权利、义务与违约责任。
三、前期投入的补偿方式
前置审批用地前期投入补偿款按照以下方式核定:
(一)经营性用地(不含工业仓储用地)。
1.已征地结案,或者已拆迁结案且没有回迁安置补偿的地块。
现行规划为居住用途毛容积率2.0以下(含本数)部分,或现行规划为商业服务业用途毛容积率2.5以下(含本数)部分,按照实际成交价格的如下比例作为前期投入补偿金额:
属于征收集体土地的,补偿比例为实际成交价格的50%;属于利用历史用地的,补偿比例为实际成交价格的55%;属于城市房屋拆迁的,补偿比例为实际成交价格的60%;同一项目涉及上述不同用地来源的,按照不同来源用地面积占总用地面积的比例加权平均确定比例。
居住用途毛容积率2.0以上,或商业服务业用途毛容积率2.5以上部分,原用地方不参与分成,全部作为政府土地收益。
2.已拆迁结案但涉及回迁安置补偿的地块。
前期投入补偿数额为居住用途毛容积率2.0以下(含本数)部分,或商业服务业用途毛容积率2.5以下(含本数)部分的实际成交价格与按照相应用途市场评估价计算的土地纯收益之差。
居住用途毛容积率2.0以上,或商业服务业用途毛容积率2.5以上部分,原用地方不参与分成,全部作为政府土地收益。
(二)工业仓储用地。
工业仓储用地按照实际成交价格的60%确定前期投入补偿金额。
四、前期投入补偿款的申请和拨付程序
前期投入补偿款的申请和拨付程序区分以下情形:
(一)公开出让情形。
1.原用地方竞得土地使用权。
前置审批用地由原用地方竞得土地使用权的,原用地方需按照成交价格全额支付出让价款,并按照前置审批用地处置协议约定履行有关义务后,向规划和自然资源部门提出前期投入补偿申请。规划和自然资源部门按照相关规定办理支付手续。
2.原用地方未竞得土地使用权。
原用地方未竞得前置审批用地使用权的,在地块受让人缴清全部出让价款后,原用地方应当按照前置审批用地处置协议约定清场交地。原用地方凭交地凭证向规划和自然资源部门提出前期投入补偿申请,补偿资金的审核与拨付按照上述第1点的程序办理。原用地方未按照相关协议交地的,规划和自然资源部门可以委托开展相关工作,相关费用从原用地方前期投入补偿款中抵扣。
(二)纳入储备情形。
原用地单位申请纳入储备的,前期投入补偿款拨付按照收储协议执行。
五、其他规定
(一)前期投入补偿金额按照首次公开出让成交价格计算,公开出让的地块公开出让成交后发生规划用途和容积率等指标变化的,补偿额不再作调整。
(二)司法机关委托规划和自然资源部门公开出让前置审批用地的,前期投入补偿款由司法机关依法处置。
(三)已被认定为闲置土地的前置审批用地,原用地方未能按照《闲置土地处置决定书》要求在限期内完善出让前期手续并提出出让申请,或者原用地方提出出让申请但公开出让时无人竞投的,按照市闲置土地处置办法的有关规定处理。
六、施行日期
本意见自2023年5月17日起实施,有效期5年。本意见实施之前,已签订前置审批用地处置协议且仍然有效的,补偿标准按照用地处置协议约定执行。
广州市规划和自然资源局 广州市财政局
2023年5月15日
境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析
在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。
为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。
一、境外投资者境内利润再投资的税收政策
(一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策
现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。
为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。
(二)税收抵免政策的适用条件
虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。
适用条件 (同时满足) | 税收抵免政策 | 递延纳税政策 | 异同 |
境外投资者 | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 相同 |
利润分配企业 | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 相同 |
分得的利润 | 中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 相同 |
可抵免的应纳税额 | 从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税 | 不适用 | 不适用 |
投资方式 | 境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。 | 直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。 | 相同 |
被投资企业的产业 | 《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1] | 无 | 更为严格 |
分配利润的支付形式 | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 相同 |
持股时限 | 连续持股5年(60个月)以上 | 无 | 更为严格 |
执行期限 | 2025年1月1日至2028年12月31日 | 暂无明确期限 | 阶段性 |
18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:
(一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。
(二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。
(三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。
(四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。
二、税收抵免政策的程序性要求
结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:
(一)境外投资者自行判断适用条件
境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。
(二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息
被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。
(三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》
所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。
(四)境外投资者填写税收抵免信息报告表
境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。
(五)利润分配企业办理税收抵免手续
利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。
(六)境外投资者收回投资时的税务处理
再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。
(七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息
在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。
(八)商务主管部门汇总确认与信息共享
所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。
三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点
相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:
(一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。
(二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。
(三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。
(四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。
综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。
提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。
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