中评协[2023]14号 中评协关于印发《资产评估执业准则——知识产权》的通知
发文时间:2023-8-21
文号:中评协[2023]14号
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中评协关于印发《资产评估执业准则——知识产权》的通知

中评协[2023]14号           2023-8-21

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(有关注册会计师协会):

  为贯彻落实《中华人民共和国资产评估法》,规范资产评估执业行为,保证资产评估执业质量,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,在财政部指导下,中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》,制定了《资产评估执业准则——知识产权》,现予印发,自2023年9月1日起施行。

  请各地方协会将《资产评估执业准则——知识产权》及时转发资产评估机构,组织学习和培训,并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

  附件:资产评估执业准则——知识产权

中国资产评估协会

2023年8月21日

  附件

资产评估执业准则知识产权

  第一章 总则

  第一条 为规范知识产权资产评估行为,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,根据《资产评估基本准则》制定本准则。

  第二条 知识产权是权利人依法就作品、专利(发明、实用新型、外观设计)、商标、地理标志、商业秘密、集成电路布图设计、植物新品种以及法律规定的其他客体享有的专有的权利。

  本准则所称知识产权资产,是指知识产权权利人拥有或者控制的,能够持续发挥作用并且带来经济利益的知识产权权益,包括专利、商标、著作权、商业秘密、集成电路布图设计、植物新品种等资产权益。

  涉及地理标志等知识产权资产的评估另行规范。

  第三条 本准则所称知识产权资产评估,是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,根据委托对评估基准日特定目的下的知识产权资产价值进行评定和估算,并出具资产评估报告的专业服务行为。

  第四条 执行知识产权资产评估业务,应当遵守本准则及相关准则。

  第二章 基本遵循

  第五条 资产评估机构及其资产评估专业人员开展知识产权资产评估业务,应当遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,诚实守信,勤勉尽责,谨慎从业,遵守职业道德规范,自觉维护职业形象,不得从事损害职业形象的活动。

  第六条 执行知识产权资产评估业务,应当具备知识产权资产评估的专业知识和实践经验,能够胜任所执行的知识产权资产评估业务。

  资产评估机构应当关注知识产权资产评估业务的复杂性,根据自身的资产评估专业人员配备、专业知识和经验,审慎考虑是否有能力受理知识产权资产评估业务。

  执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时,应当采取弥补措施,包括利用专家工作及相关报告等。

  第七条 知识产权资产评估的评估目的通常包括转让、许可使用、出资、质押融资、诉讼、仲裁、司法执行财产处置、财务报告等。

  第八条 执行知识产权资产评估业务,应当依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。

  第九条 执行知识产权资产评估业务,应当合理使用评估假设和限制条件。

  第三章 评估对象

  第十条 执行知识产权资产评估业务,应当要求委托人明确评估对象,应当关注评估对象的法律、经济、技术等具体特征。

  第十一条 执行知识产权资产评估业务,评估对象是知识产权资产,包括专利资产权益、注册商标权益、著作权中的财产权益以及与著作权有关权利的财产权益、商业秘密权益、集成电路布图设计权益、植物新品种权益等。

  第十二条 执行知识产权资产评估业务,评估对象可以是单项知识产权资产,也可以是知识产权资产组合。

  第十三条 执行以转让为目的的知识产权资产评估业务,评估对象通常为知识产权资产的所有权。

  第十四条 执行以许可使用为目的的知识产权资产评估业务,评估对象通常为知识产权资产的使用权。

  第十五条 执行以出资或者质押融资为目的的知识产权资产评估业务,评估对象通常为拟出资或者出质的知识产权资产。对评估对象是否可以出资或者出质进行确认或者发表意见,不属于资产评估专业人员的执业范围。

  第十六条 执行以诉讼、仲裁为目的的知识产权资产评估业务,应当与委托人和相关当事人进行充分沟通,了解案件基本情况,并且通过现场调查和资料收集等方式与委托人确认评估对象和评估范围,评估对象通常为涉案知识产权资产或者其他相关经济利益。

  其他相关经济利益是指一方当事人的行为给另一方当事人造成的经济损失以及费用增加等,通常包括侵权损失、资产损害,以及由于个人或者法人经营、合同纠纷等行为引起的经济损失以及费用增加等。

  第十七条 执行以人民法院委托司法执行财产处置为目的的知识产权资产评估业务,应当根据评估委托书载明的财产名称、规格数量等内容,以及人民法院移交的查明的财产情况和相关材料,与人民法院明确评估对象和评估范围。

  第十八条 执行以财务报告为目的的知识产权资产评估业务,应当提醒委托人根据项目的具体情况以及会计准则的要求合理确定评估对象。

  第四章 操作要求

  第十九条 知识产权资产通常与其他资产共同发挥作用,执行知识产权资产评估业务应当根据评估目的和评估对象的具体情况分析、判断知识产权资产的作用,明确知识产权资产的收益模式,并考虑其价值影响因素,合理确定知识产权资产的价值。

  第二十条 执行知识产权资产评估业务,应当关注知识产权资产的基本情况:

  (一)知识产权的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料;

  (二)知识产权资产特征、资产组合情况、使用状况、历史沿革;

  (三)知识产权资产实施的地域范围、领域范围、获利能力和收益模式;

  (四)知识产权资产是否能够持续发挥作用并给权利人带来经济利益;

  (五)知识产权资产的法定保护期限、收益期限以及保护措施;

  (六)知识产权资产实施过程中所受到的法律、行政法规或者其他限制;

  (七)知识产权资产以往的资产评估和交易情况;

  (八)知识产权资产的可替代性,以及类似知识产权资产的市场价格信息;

  (九)知识产权资产的研发成本;

  (十)其他相关信息。

  第二十一条 执行知识产权资产评估业务,应当考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,明确价值类型。

  第二十二条 执行知识产权资产评估业务,应当关注宏观经济、行业状况、经营条件、生产能力、市场状况、产品生命周期、应用场景等各项因素对知识产权资产效能发挥的影响,以及对知识产权资产价值的影响。

  第二十三条 执行知识产权资产评估业务,应当关注评估对象收益期限对其价值的影响,并结合知识产权资产的法定保护期限及其他相关因素,合理确定收益期限。

  第二十四条 执行知识产权资产评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其衍生方法的适用性,恰当选择评估方法。

  对同一知识产权资产采用多种评估方法时,应当对各种评估方法的测算结果进行分析,形成评估结论。

  第二十五条 执行商业秘密资产评估业务,应当获取商业秘密的类型、形成过程、作用、形成日期等信息,关注商业秘密的保密期限、应用范围等,以及商业秘密是否与其他无形资产关联,并且考虑权利人对商业秘密采取的保护措施,如竞业禁止协议等对商业秘密价值的影响。

  执行商业秘密资产评估业务,资产评估专业人员应当注意保密。

  第二十六条 执行集成电路布图设计资产评估业务,应当关注集成电路布图设计的独创性和商业利用情况,并且考虑其对评估结论的影响。

  第二十七条 执行植物新品种资产评估业务,应当关注植物新品种是否已经由相关部门审定,以及审定对植物新品种应用范围的限制。

  中国的单位或者个人就其在国内培育的植物新品种向外国人转让申请权或者品种权的,应当经审批机关批准。

  第二十八条 执行以许可使用为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国专利法》《中华人民共和国商标法》等有关知识产权许可使用的规定;

  (二)关注许可模式、许可使用期限和其他许可约定等,确定其对评估结论的影响,并在资产评估报告中披露许可模式、许可使用期限和其他许可约定等。

  第二十九条 执行以出资为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉《中华人民共和国公司法》《公司注册资本登记管理规定》等有关知识产权出资的规定,并关注知识产权出资是否符合相关法律、行政法规的规定;

  (二)涉及重组、改制企业的知识产权资产出资时,搜集企业重组、改制方案以及批复文件和相关法律意见书等资料,关注知识产权资产的权利人与出资人是否一致,出资人的经济行为是否需经有关机构批准并经相关管理部门审查同意,设定他项权利的资产是否与其相对应的负债分离。

  第三十条 执行以质押融资为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉《中华人民共和国民法典》以及相关知识产权管理部门、金融管理部门关于知识产权质押融资的有关规定;

  (二)关注出质知识产权资产是否具备财产出质的基本条件:出质人拥有完整、合法、有效的相关知识产权权利并且产权关系明晰,出质的知识产权资产具有一定的价值并且可以依法转让,符合国家知识产权管理部门的相关规定,符合其他相关法律、行政法规的规定;

  (三)涉及共有知识产权时,关注知识产权共有人是否一致同意将该知识产权进行质押;

  (四)涉及知识产权质物处置评估时,关注与质押知识产权资产实施不可分割的其他资产是否一并处置;

  (五)在存在重大不确定因素情况下作出评估相关判断时,保持必要的谨慎,尽可能充分估计知识产权资产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,并在资产评估报告中作出必要的风险提示;

  (六)涉及跟踪评估时,对知识产权资产实施市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

  第三十一条 执行以诉讼、仲裁为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉国家司法部门、仲裁机构和知识产权管理部门有关知识产权诉讼、仲裁的规定;

  (二)要求委托人和相关当事人提供相关资料,并要求其对资料的真实性、完整性、合法性进行确认,同时通过市场调查、访谈等方式收集评估资料;

  (三)在委托人、相关当事人的配合下进行现场调查,保留必要的文字、语音、照片、影像等资料,以书面形式记录调查的时间、地点、过程、结果等,并与参加现场调查的委托人、相关当事人等共同确认;

  (四)在调查时出现委托人或者相关当事人不在现场,或者相关人员不予配合等情况时,详细记录现场情况,收集必要的证据资料,并在资产评估报告中予以披露。

  第三十二条 执行以人民法院委托司法执行财产处置为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉国家司法部门有关执行财产处置的规定;

  (二)根据人民法院提供的材料认为无法进行评估或者影响评估结论时,及时告知人民法院,由人民法院按照《人民法院委托评估工作规范》的相关规定处理,通常必需材料包括知识产权资产的权属证明,相关产品的发展情况,他项权利情况,法院查明的财产权属、质量瑕疵等材料,以及关于财产的特殊情况说明;

  (三)及时与人民法院协商现场调查事宜,并根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》履行现场调查程序。现场调查由人民法院通知当事人到场;当事人不到场的,不影响现场调查的进行,但资产评估机构应当与人民法院沟通见证人见证事宜。现场调查需要当事人、协助义务人配合的,由人民法院依法责令其配合;不予配合的,由人民法院依法强制执行;

  (四)根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》中有关评估报告出具期限及延期申请的规定,在人民法院要求的期限内出具资产评估报告。若无法按期出具资产评估报告,应当根据人民法院的要求退回委托评估的材料。

  第三十三条 执行以财务报告为目的的知识产权资产评估业务,应当遵循会计准则和相关法律、行政法规有关知识产权资产计量和减值测试的规定。

  涉及知识产权资产组合或者与其他有形资产和无形资产组成的资产组的评估,应当遵守以财务报告为目的的相关资产评估准则的规定。

  第三十四条 执行企业破产重整、破产清算中涉及的知识产权资产评估业务,应当关注知识产权资产与破产企业其他资产的关系以及企业破产重整、破产清算对知识产权资产价值的影响。

  第三十五条 执行企业价值评估中涉及的知识产权资产评估业务,应当了解持续经营前提下知识产权资产作为企业资产组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值,关注知识产权资产评估参数与企业价值评估参数之间的关系,企业其他资产与知识产权资产之间的关系,以及知识产权资产对企业整体价值的贡献。

  第五章 披露要求

  第三十六条 知识产权资产评估报告应当反映知识产权资产的特点,通常包括下列内容:

  (一)知识产权的性质、权利状况和限制条件;

  (二)知识产权实施的地域限制、领域限制和法律限制条件;

  (三)与知识产权资产相关的宏观经济和行业状况;

  (四)知识产权资产实施的历史、现实状况和发展前景;

  (五)知识产权资产的收益期限;

  (六)知识产权资产实施主体或者拟实施主体的基本情况及实施前景;

  (七)其他必要信息。

  第三十七条 知识产权资产评估报告应当披露形成评估结论的相关内容,通常包括:

  (一)价值类型的选择及其定义;

  (二)评估方法的选择及其理由;

  (三)各重要参数的来源、测算过程等;

  (四)对测算结果进行分析,形成评估结论的过程;

  (五)评估结论成立的假设前提和限制条件;

  (六)知识产权资产的评估依据;

  (七)可能影响评估结论的特别事项。

  第三十八条 知识产权资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论。但是,对于以许可使用为目的的知识产权资产评估报告,可以根据资产评估委托合同的约定,采用以货币计量的绝对数或者以许可费率等计量的相对数表述评估结论。

  第三十九条 执行以质押融资为目的的知识产权资产评估业务,编制资产评估报告时应当关注知识产权质押融资业务对资产评估报告信息披露的特殊要求,并对相关事项进行披露。

  涉及跟踪评估时,已经发生的变化对评估结论影响较大的,应当在资产评估报告中予以披露。

  第四十条 执行以诉讼、仲裁为目的的知识产权资产评估业务,编制资产评估报告时应当重点披露下列内容:

  (一)是否存在评估委托书对资产评估业务基本事项约定不明确,或者评估对象和评估范围与评估委托书约定不一致的情形;

  (二)涉案知识产权资产以及其他相关经济利益的具体内容以及价值构成;

  (三)现场调查和资料收集过程中委托人和相关当事人的配合情况;

  (四)其他可能影响正确理解评估结论和资产评估报告使用的事项。

  第四十一条 执行以人民法院委托司法执行财产处置为目的的知识产权资产评估业务,编制资产评估报告时应当重点披露下列内容:

  (一)资产评估业务基本事项与评估委托书载明事项存在差异的情况以及相关处理方法;

  (二)是否进行现场调查,以及现场调查过程中相关当事人的配合情况;

  (三)人民法院提供材料的欠缺情况,以及评估资料缺失对评估结论的影响;

  (四)其他可能影响正确理解评估结论和资产评估报告使用的事项。

  第六章 附则

  第四十二条 本准则自2023年9月1日起施行。中国资产评估协会2017年9月8日发布的《关于印发修订〈知识产权资产评估指南〉的通知》(中评协〔2017〕44号)同时废止。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。