粤办函[2023]264号 广东省人民政府办公厅关于印发广东省发展壮大农村经营主体若干措施的通知
发文时间:2023-8-22
文号:粤办函[2023]264号
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广东省人民政府办公厅关于印发广东省发展壮大农村经营主体若干措施的通知

粤办函[2023]264号           2023-8-22

各地级以上市人民政府,省政府各部门、各直属机构:

  《广东省发展壮大农村经营主体若干措施》已经省人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。实施过程中遇到的问题,请径向省市场监管局反映。

广东省人民政府办公厅

2023年8月22日

广东省发展壮大农村经营主体若干措施

  为加快发展壮大农村经营主体,扎实推进“百县千镇万村高质量发展工程”,增强农业农村发展新动能,促进城乡区域协调发展,结合我省实际提出以下措施。

  一、提升准入准营便利化水平

  1.合理释放和运用农村场地资源。试点推行住所申报承诺制,经营主体可以通过全程网办或线下窗口,提交申报的住所(经营场所)信息和承诺书作为其住所(经营场所)相关文件,登记机关不审查不动产权证书(含房屋所有权证)、租赁合同等。(省市场监管局牵头负责)

  2.规范涉农企业名称行业表述。支持农村新产业新业态发展,企业可以根据其经营特点,使用电商、电子商务、乡村民宿、客栈、农家乐、农创文旅、乡村休闲旅游、农业观光、智慧农业、现代种养、农产品加工流通、乡村新型服务、乡村信息服务等作为企业名称的行业表述。(省市场监管局牵头负责)

  3.明确农民专业合作社(联合社)成员范围和出资方式。支持迁入城镇居住但仍保留土地承包经营权的居民以农民身份申请设立农民专业合作社,可以使用土地承包经营权证或村民委员会(居民委员会)出具的身份证明等材料作为农民身份证明。鼓励农民专业合作社(联合社)成员以农村承包土地经营权、林地承包经营权、林木所有权、海域使用权、水域滩涂养殖使用权、农机具所有权、农艺技术等能够用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  4.推行经营主体跨县区“一照多址”。除直接涉及公共安全和人民群众生命健康的领域外,对于经营主体在住所以外开展经营活动,属于同一县级登记机关管辖的,允许在营业执照上加载新设立住所(经营场所)的地址,免于分支机构登记,实现“一张营业执照,多个经营地址”。鼓励有条件的地区在同一地级以上市范围内,试点开展企业跨县区“一照多址”。(省市场监管局牵头负责,各地级以上市人民政府结合实际落实)

  5.推行农民专业合作社、个体工商户登记注册全程网办。拓展企业开办“一网通办”范围,实现农民专业合作社、个体工商户开业、变更、备案、歇业等全业务“网上办”。依托广东政务服务网、“粤商通”等平台,推广电子营业执照应用,实现群众办事“零跑动”。充分发挥“粤智助”政府自助机覆盖全省行政村优势,持续优化服务功能,提升服务体验,实现基层群众办事“小事不出村”。(省市场监管局、政务服务数据管理局按职责分工负责)

  6.推动农村新业态“一件事一次办”。拓展农村“一件事一次办”事项范围,增加乡村民宿、农家乐、农业观光等农村新业态主题,推动减少环节、材料、时间和跑动次数,实现企业和群众办事由“多地、多窗、多次”向“一地、一窗、一次”转变。(省市场监管局、政务服务数据管理局按职责分工负责)

  7.便利连锁企业登记注册。大型企业分支机构、连锁门店办理人员、经营范围等信息变更,不涉及前置审批许可的,隶属企业可以线上批量申报,法定代表人身份一次认证,申报材料一次确认,登记注册一次办理。鼓励和支持有条件的地区在同一地级以上市范围内,集中办理大型企业分支机构、连锁门店设立、变更、注销等业务。(省市场监管局牵头负责)

  二、发展新型农业经营主体

  8.鼓励新型农村集体经济发展。农村集体经济组织可以作为股东,依法出资设立公司从事经营活动。支持地域相邻、资源相连、产业相近的农村集体经济组织合作经营,组建企业集团,推动抱团联合发展。引导和支持农村集体经济组织与企业、农民专业合作社等经营主体联合发展,创新村村、村企、村社合作模式,组建混合所有制经营主体,带动小农户共同发展。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  9.促进农民专业合作社多元化。按照《中华人民共和国农民专业合作社法》有关规定,各地安排资金支持农民专业合作社开展信息、培训、农产品标准与认证、农业生产基础设施建设、市场营销和技术推广等服务。农民专业合作社可以通过出资新设、收购或入股等形式创办企业。三个以上的农民专业合作社,可以出资设立农民专业合作社联合社,可以与其成员使用同一住所。支持农民专业合作社及联合社开展农机作业、农资供应、技术信息、农家乐、民间工艺、土地股份、捕捞等合作。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责,各地级以上市人民政府结合实际落实)

  10.支持家庭农场转型升级。鼓励“家庭农场+农民合作社”融合发展新模式,引导和支持家庭农场组建农民专业合作社、合作社根据发展需要办企业,指导家庭农场以资产、资金、技术、手艺等入股创办企业,支持企业使用“家庭农场”作为企业名称的行业表述。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  11.加快推进农村电商发展。深入实施“数商兴农”和“互联网+”农产品出村进城工程,鼓励发展农产品电商直采、定制生产等模式。支持建设农副产品直播电商基地,鼓励电商平台企业为农村经营主体放宽入驻条件,开展数字化运营服务和技术培训,给予流量扶持。推进供销冷链物流骨干网全面组网投产,建设公共型农产品冷链加工中心,搭建“省内城际+省外干线”的冷链运输网,服务“土特产”、现代化海洋牧场、预制菜产业等高质量发展。(省商务厅、农业农村厅、供销社按职责分工负责)

  12.大力培育发展预制菜产业。规范预制菜生产经营准入,加强现场许可审查,开展监督抽检、风险监测、网络监测,加强对相关生产经营单位的监督检查,防范预制菜生产经营食品安全风险。加快构建预制菜从田头到餐桌的预制菜标准体系,制定若干预制菜地方标准,选取一批具有代表性的预制菜龙头企业,开展预制菜全产业链标准化试点,推动农产品食品菜品三位一体协调发展。鼓励有关社会团体、企业制定预制菜团体标准、企业标准,填补行业空白。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  13.积极培育精深加工企业。鼓励各地综合运用贴息、奖补等政策,按规定统筹相关资金支持精深加工企业发展。支持加工企业加快技术改造、装备升级和模式创新,促进加工企业由小变大、加工程度由初变深、加工产品由粗变精。引导家庭农场、农民专业合作社和中小微企业、个体工商户等发展农产品产地初加工,引导大型农业企业发展农产品精深加工。支持精深加工企业将企业总部和加工产能向县城和中心镇转移。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责,各地级以上市人民政府结合实际落实)

  14.支持发展现代化海洋牧场。支持企业使用现代化海洋牧场、深远海养殖等作为企业名称的行业表述,支持企业使用海域使用权、水域滩涂养殖使用权等作价出资,从事渔业增养殖、生态修复、休闲观光、物质保护、综合型海洋牧场等行业。建立完善专业、规范的现代化海洋牧场全产业链市场监管体系。细化完善推进我省现代化海洋牧场建设相关标准,为全省现代化海洋牧场建设提供重要的基础支撑。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  15.助推农业龙头企业发展。支持农业企业通过兼并重组、股份合作、资产转让等形式组建企业集团,鼓励农业龙头企业在优质丝苗米、绿色蔬菜、精品花卉、生态畜禽、现代渔业等领域做强农业品牌,培育“粤字号”品牌,增创“国字头”品牌。以龙头企业为核心,推广“龙头企业+合作社+家庭农场带农户”发展模式,培育一批农业产业化联合体。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  三、加大农村创业扶持力度

  16.广泛开展农村职业技能培训。加强高素质农民培育、农业科技人才培养和农村实用人才培训。针对农民就业创业需求,提供经营主体开办培训和创业培训,开展种养殖技能、网络营销、直播带货等培训,符合条件的按规定给予补贴。持续深入实施“广东技工”“粤菜师傅”“南粤家政”“农村电商”工程,培育高素质农民。(省教育厅、人力资源社会保障厅、农业农村厅按职责分工负责)

  17.支持重点人群返乡创业。鼓励高校毕业生、退役军人、返乡创业人员等到农村干事创业,按规定申领一次性创业资助、申请创业担保贷款及贴息等。发挥优势特色产业集群、现代农业产业园、产业强镇等带动效应,引导当地家庭农场、农民专业合作社、农业龙头企业等新型经营主体入园创新创业,优化创客服务,帮助返乡人员就近就业。(省教育厅、人力资源社会保障厅、农业农村厅、退役军人事务厅按职责分工负责)

  18.增加场地供给。各地级以上市人民政府应当统筹考虑城乡服务体系建设需要,合理利用场地资源,在密集居住区、农贸市场周边等区域,合理预留个体工商户经营设点场所,完善配套管理制度,提供经营场所支持,便利农村个体工商户围绕日常生活消费需要开展经营活动。(各地级以上市人民政府结合实际落实)

  19.深化涉农金融服务。完善农业贷款风险补偿机制,支持金融机构创新城镇化、农家乐、农村风貌提升、农民工返乡创业等领域贷款,丰富金融支农产品。拓宽农业农村抵质押物范围,探索推动厂房、大型农具、圈舍、活体畜禽、动产质押等方式,形成全方位、多元化的农业农村抵质押融资模式。(省财政厅、农业农村厅、地方金融监管局,中国人民银行广东省分行按职责分工负责)

  20.实施惠农税收政策。对符合条件的农村经营主体缓征、减征、免征相关税款,简化税费减免申报程序,实现惠农税收政策“应享尽享”“免申即享”。“公司+农户”经营模式从事农、林、牧、渔业生产的企业,按规定减免企业所得税。对农民合作社销售本社成员生产的农产品、向本社成员销售部分农用物资的,按规定免征增值税。购进农民专业合作社销售免税农产品可以按规定计算抵扣进项税额。(省税务局牵头负责)

  21.推进创业服务进村进户。加强各部门信息资源整合,依托广东政务服务网、“粤商通”、“粤光彩”等平台,及时为农村经营主体发布涉及开业指导、品牌创建、金融服务、税费减免、创业补贴、权益保护等政策文件与政策解读。结合农村办事创业场景,分类制作农村创业服务指南,提供免费政策咨询、项目推介、融资服务、品牌创建、补贴发放、权益保护等全方位指导。组织创业导师走农村,通过主动对接、定期走访、上门服务等方式,开展针对性分类指导。(省人力资源社会保障厅、市场监管局、政务服务数据管理局按职责分工负责)

  四、助推高质量发展

  22.支持个体工商户转型升级为企业。加强“个转企”政策宣传,鼓励各地结合实际出台相关奖励和补贴优惠政策,支持个体工商户转型升级为企业,加大服务保障等方面政策支持。积极探索个体工商户转型为有限责任公司、股份有限公司、个人独资企业、合伙企业等多种主体类型,可以自行约定转型后的企业注册资本,引入新的投资者合作经营,依法继续使用原字号并保留行业特点。涉及办理登记注册等行政许可的,实施机关应当依法简化手续。支持个体工商户将拥有的专利权、商标权等权益保护转移至“个转企”企业名下。(省市场监管局牵头负责,各地级以上市人民政府结合实际落实)

  23.促进农贸市场经营模式创新。推进农贸市场多元化、智慧化、品牌化发展。支持具备条件的市场融合多元业态,重构交易、休闲、体验等服务场景及业务模式,彰显饮食文化、民俗文化等多元价值。鼓励具备条件的农贸市场建立“平台+经营户”双核运营机制,实施“互联网+农贸市场”模式,推动“智慧农贸市场”建设。支持公益广告品牌建设,积极助力乡村振兴战略。(省市场监管局牵头负责)

  24.开展专利导航服务。推动知识产权专业服务机构开展涉农专利导航,支持科研院所开展关键涉农核心技术攻关,助力解决种源、种植及加工等技术难题,培育高价值专利。支持涉农专利技术下镇、村,引导涉农专利技术向地理标志产业转移转化。依托现代农业与食品产业知识产权协同运营中心,开展现代农业高价值专利培育布局、知识产权运营转化、维权援助和信息服务等工作。(省市场监管局牵头负责)

  25.加强地理标志商标品牌培育与运用。引导镇、村挖掘本地特色产业中的地理标志产品,支持申请地理标志证明商标、集体商标注册,加强注册申请前专项评估、咨询辅导。支持镇、村地理标志产业相关经营主体加强行业协作,引导县域同一产业强化地理标志品牌培育,打造一批具备区域影响力和发展潜力的涉农区域公共品牌。围绕地理标志产业推动建设一批商标品牌指导站,强化对相关经营主体商标品牌注册、运用、管理、保护与推广的指导和服务。(省市场监管局牵头负责)

  26.开展农业农村标准化行动。开展现代农业标准化试点示范建设,着力构建全要素全链条多层次的现代农业全产业链标准体系,提升农业经济效益、社会效益、生态效益及可持续发展能力。推进地方特色产业标准化,围绕种植业农产品、畜禽和水产品等三大农业产业,遴选广东特色优势重点农产品开展标准体系研究,助力品种品质品牌融合发展。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  27.完善质量基础设施建设。依托重点产业园区、产业聚集区,面向轻工纺织等传统制造业以及智能家电等新兴产业,支持粤东粤西粤北地区推进建设一批质量基础设施集成服务基地,建立需求调查、下乡指导、持续改进与跟踪服务机制,更好服务农村现代化产业体系建设。支持粤东粤西粤北地区加强质量基础设施建设,合理布局建设公共服务技术平台。持续发挥全省现有的质量基础“一站式”服务平台站点对中小企业及个体工商户的支撑作用,综合运用计量、标准、检验检测认证等质量基础设施要素资源,优化质量基础设施线上线下融合服务模式,拓展服务种类和服务形式,推进质量基础设施服务上山下乡,提升县、镇、村经营主体质量管理能力。(省市场监管局牵头负责)

  28.推动质量认证服务下乡。鼓励支持认证机构积极拓展农业农村认证市场,深入基层开展绿色有机认证相关培训推广活动,为农业产业园区、农业生产经营企业和农民合作社提供绿色食品、有机产品、良好农业规范等食品农产品认证服务。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  五、加强工作保障

  29.加强组织领导。省市场监管局要切实发挥牵头作用,凝聚多方合力,强化责任担当,加强部门协作,不断深化政策供给、资源要素支持、信息互联共享等方面的协调联动。发挥扶持个体工商户发展部门间联席会议作用,强化税费支持、创业扶持、职业技能培训、社会保障、金融服务等。发挥好珠三角核心区与粤东粤西粤北地区县级结对帮扶作用,推动珠三角产业向粤东粤西粤北地区有序转移,促进城乡区域协同发展。

  30.优化市场环境。立足城乡统筹发展,完善产权保护、放开市场准入、维护公平竞争,加强反垄断执法,保障农村经营主体公平参与市场竞争,营造公平有序竞争环境。同时,畅通消费维权渠道,推动放心消费承诺活动向乡镇拓展,发动更多乡镇、农村商品和服务经营者参与“放心消费承诺”和“线下无理由退货承诺”,打造放心消费环境。

  31.做好宣传引导。各地、各部门要积极做好政策宣传,及时回应社会关切,广泛发掘新典型、新经验、新模式。选树一批改革有成效、发展有路子的先进典型,开展集中推介、宣传报道等,营造争先创优、比学赶超的良好氛围,大力推动典型示范经验复制推广,助推全省农村经营主体高质量发展。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。