洪府厅发[2017]22号 南昌市人民政府办公厅关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知
发文时间:2017-3-8
文号:洪府厅发[2017]22号
时效性:全文失效
收藏
358

南昌市人民政府办公厅关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知[全文废止]

洪府厅发[2017]22号        2017-3-8

  提示——依据洪府办发[2023]74号 南昌市人民政府办公室关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知,自2023年8月17日起,本法规全文废止。


各县(区)人民政府,各开发区(新区)管委会,人民银行南昌中心支行,江西银监局,市委宣传部,市发改委,市人社局,市公安局,市建委,市国土局(市不动产登记局),市规划局,市房管局,市财政局,市地税局,市物价局,市市场和质量监管局,市金融办,市土地储备中心,市市政控股公司,市消防支队,市网信办,市住房公积金管理中心:

  为进一步贯彻落实国家、省有关房地产市场调控政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,按照我市“住宅防过热、非住宅去库存、严管理、稳市场”的工作目标,针对目前住宅库存偏低、去化周期偏短的情况,市政府决定,加强住宅市场调控力度,确保住宅量价平稳,维护我市房地产住宅市场稳定有序。现通知如下:

  一、有效增加住宅用地供应

  1、加大住宅用地供应量。进一步加大住宅用地出让规模,加快出让节奏,满足市场需求,稳定市场预期,促进新建商品住宅销售去化周期恢复到合理水平。其中,去化周期小于12个月的县(区)、开发区(新区),必须在2017年6月底前安排一批住宅用地出让。

  南昌县和新建区的住宅用地年度供应计划和设置出让条件的住宅或商住用地出让方案,须报市土地协调推进领导小组研究审议。未设置出让条件的住宅或商住用地出让方案,须报市国土局备案。

  责任单位:市国土局,市规划局,市土地储备中心,各县、区(开发区、新区)人民政府(管委会)

  2、严格防控地价异常。全市(含三县一区)范围内住宅用地和商住混合用地出让时,可采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。采取“限房价、竞地价”的,由房管部门商相关部门制订区域住宅销售指导价格,根据指导价格确定房屋最高售价(均价)。采取价格熔断的,价格依据同区域2016年10月商品住宅价格水平进行合理测算。采取上述方式供应住宅用地的,须报市土地协调推进领导小组研究确定。

  住宅用地和商住用地的竞买保证金比例全部调整为60%,土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清。土地竞买人报名参与竞买即视为接受宗地现状,缴清土地出让金后10个工作日内办理交地手续;土地出让金逾期3日未缴清的,出让人可单方解除出让合同,竞买保证金不予退还。

  责任单位:市国土局,市土地储备中心,市规划局,市房管局,各县、区(开发区、新区)人民政府(管委会)

  3、加大存量住宅用地盘活力度。全面清查历年来已出让存量住宅用地的开发建设情况。对已交付的宗地,严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底前开工建设,2018年3月底前达到预售标准。对于未按土地出让合同约定时间和上述要求时间开竣工的,严格按照土地出让合同约定条款,每逾期一日按土地出让金价款总额的1‰收取违约金;同时,将其纳入土地市场诚信黑名单,禁止该受让人及其关联企业参与全市(含三县一区)土地竞买活动。对未能交付净地影响宗地开发建设的地块,辖区人民政府(管委会)必须尽快交付净地。

  棚改工程还建安置房项目,在交付净地后6个月内全面开工。棚改货币补偿率将不作为各县区考核要求。

  责任单位:市国土局,市土地储备中心,市规划局,市建委,市房管局,各县、区(开发区、新区)人民政府(管委会)

  二、加大住宅有效供应

  4、暂时放宽新建商品住宅预售条件。在市区范围内,多层结构的商品住宅完成正负零,小高层、高层结构的商品住宅完成四层以上,须申报预售许可。其预售资金监管比例分别调整为50%、60%。在达到现行预售许可工程进度时,预售资金监管比例按6%的现行标准执行。

  责任单位:市房管局,市规划局,市建委

  5、强化预售制度管理。对已达到预售条件的开发项目,没有申报预售的,一经发现,半年内不允许其申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的,一经发现,将依法严肃处理。

  责任单位:市房管局

  6、鼓励将商业用房改为租赁住宅。根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

  责任单位:市建委,市规划局,市国土局,市发改委,市市政控股公司,市消防支队,市房管局

  7、《南昌市人民政府印发关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》(洪府发〔2016〕6号),延长试行期一年。文件中有关“设置服务型公寓”的条款,应同时按《南昌市人民政府办公厅关于出让用地设置服务型公寓的通知》(洪府厅字〔2016〕460号)执行。

  责任单位:市房管局,市国土局,市规划局,市地税局,市财政局

  三、加大住宅限购限贷力度

  8、调整住宅限购区域及范围。除九龙湖区域(红谷滩新区祥云大道以南区域)和儒乐湖新城(东至赣江,西至皇姑路,北至儒乐湖大街,南至英雄大道)外,在市区范围内,暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅,下同。航空城国家重点工程配套项目除外);暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的,或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民(非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险)出售住宅;未成年人不得在市区购买住宅。

  住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅,违反上述规定的,房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

  南昌县、新建区应参照以上规定制定并实施限购政策。

  责任单位:市房管局,市不动产登记局,市地税局,市人社局,南昌县、新建区人民政府

  9、调整信贷政策。

  (1)在人民银行南昌中心支行指导下,江西省市场利率定价自律机制商议决定,在市政府限购范围内,各银行业金融机构按照《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》(洪府厅发〔2016〕108号)要求,严格实施差别化住房信贷政策。

  (2)调整住房公积金信贷政策。对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工,停止发放住房公积金贷款。

  调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式。在确定个人住房公积金贷款可贷额度时,根据借款人的公积金缴存状况、账户余额、缴存时间及剩余缴存年限等因素综合判断其可贷额度及还款能力,即:贷款额度=(借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额)×20倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数。

  以上政策调整及实施细则须经南昌住房公积金管理委员会批准后执行。

  责任单位:南昌住房公积金管理中心,市金融办

  配合单位:人民银行南昌中心支行,江西银监局

  四、加强市场管理

  10、强化住宅预售价格调控。市区及三县一区应实行分区分类分项目精准调控,引导开发企业理性定价;对房价涨幅较快和不接受指导价格的企业,暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。

  对未能有效控制价格的有关部门和县区,将进行追责。

  责任单位:市房管局,市物价局,南昌县、进贤县、安义县、新建区人民政府

  11、强化房地产市场整治。对虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规等“九种不正当经营行为”进一步整顿和打击,并通过实行违规企业“黑名单”、终止网签、约谈等制度,进一步规范开发和中介等房地产企业经营行为。

  责任单位:市市场和质量监管局,市物价局,市房管局,市公安局

  12、强化舆论引导。新闻媒体要客观、公正报道房地产市场情况,深入解读政策措施,引导居民理性消费,为促进房地产市场平稳健康发展提供有力的舆论支持,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。

  责任单位:市委宣传部,市网信办,市公安局

  各责任单位应根据本部门工作职责制定工作细则。本通知自2017年3月8日起执行,前发文件与本通知不一致的,以本通知为准。

南昌市人民政府办公厅

2017年3月8日


推荐阅读

关于《劳动争议案件解释(二)》的重点解读(针对用工单位)

一、无固定期限劳动合同的订立情形

  连续订立二次固定期限劳动合同的认定:《解释(二)》明晰了应认定为 “连续订立二次固定期限劳动合同” 的具体情形。包括协商延长劳动合同期限累计达一年以上且延长期限届满的;劳动合同期满后自动续延期限届满的;非因劳动者原因仅仅变更劳动合同订立主体等情况。这意味着在这些情形下,若劳动者不存在《劳动合同法》规定的用人单位可依法单方解除劳动合同的情形,以及 “因劳动者患病或者非因工负伤,在规定的医疗期满后不能从事原工作,也不能从事由用人单位另行安排的工作”“劳动者不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作” 的情况,用人单位不得拒绝劳动者订立无固定期限劳动合同的要求。中小企业应避免通过不合理手段规避订立无固定期限劳动合同的义务,以维护劳动关系的稳定。

  二、竞业限制条款的效力与规范

  竞业限制条款生效前提:若劳动者未知悉、接触用人单位商业秘密和与知识产权相关的保密事项,即便用人单位与劳动者约定了竞业限制条款,该条款也不生效,对劳动者无拘束力。中小企业不能随意对所有员工一概约定竞业限制,而应精准识别接触保密事项的人员。

  竞业限制范围等的合理性:当劳动者属于竞业限制人员范围时,竞业限制条款约定的竞业限制范围、地域、期限等内容,应与劳动者知悉、接触的商业秘密和与知识产权相关的保密事项相适应,超过部分无效。企业需审视现有竞业限制条款,确保其合理性,避免因过度限制劳动者择业权而导致条款部分无效。

  在职竞业限制条款:用人单位依法与竞业限制人员约定的在职竞业限制条款合法有效,且无需支付经济补偿。若劳动者违反在职竞业限制约定,需承担违约责任。中小企业可合理运用在职竞业限制条款,保护自身商业利益。

  三、特殊待遇与服务期相关规定

  劳动者违反服务期约定的赔偿责任:用人单位根据双方约定向劳动者提供特殊待遇(如为劳动者办理户口等)后,劳动者未按约定提供一定期限的劳动,给用人单位造成损失的,人民法院可根据实际损失、当事人的过错程度、相关约定已经履行的时间等因素,确定劳动者应当承担的赔偿责任。中小企业在为劳动者提供特殊待遇并约定服务期时,应明确相关条款,以便在劳动者违约时依法维护自身权益。

  四、未订立书面劳动合同的责任界定

  用人单位免责情形:劳动合同法规定用人单位未与劳动者订立书面劳动合同应支付二倍工资,但当存在劳动者故意或者重大过失不订立书面劳动合同情形时,用人单位不负有支付二倍工资的责任。比如从事管理工作、负有订立劳动合同职责的劳动者自己不订立,或因不可抗力等客观原因导致无法订立等情况。此外,在劳动合同到期依法自动续延的情况下,用人单位也无需支付二倍工资。中小企业应注意留存劳动者不配合订立合同的证据,以避免不必要的支付责任。

  二倍工资计算方式:用人单位未依法与劳动者订立书面劳动合同,应当支付的二倍工资按月计算;不满一个月的,按该月实际工作日计算。

  五、转包、分包、挂靠及混同用工的责任认定

  承包人、被挂靠人责任:承包人、被挂靠人将其承包的业务转包、分包给不具备合法经营资格的单位、个人,或者允许其挂靠的,应承担支付劳动报酬、认定工伤后的工伤保险待遇等用工主体责任。中小企业若存在此类业务转包、分包或被挂靠情形,需谨慎审查合作方资质,避免承担不必要的责任。

  混同用工时劳动关系确认:在关联单位混同用工情况下,若劳动者与其中一个用人单位订立了书面劳动合同,其请求按照劳动合同确认劳动关系的,人民法院依法予以支持;若关联单位均未与劳动者订立书面劳动合同,则主要根据用工管理行为,同时考虑工作时间、工作内容、劳动报酬支付、社会保险费缴纳等因素确认劳动关系。涉及混同用工的中小企业,要明确自身与劳动者的劳动关系界定标准,规范用工管理行为。

  六、社会保险费缴纳相关规定

  约定不缴纳社保无效:用人单位与劳动者约定或者劳动者向用人单位承诺不缴纳社会保险费的,该约定或者承诺无效。劳动者以用人单位未依法缴纳社会保险费为由解除劳动合同,要求用人单位支付经济补偿的,人民法院依法予以支持。用人单位按照行政机关的要求补缴后,可以就其按约定支付的社会保险费补偿款要求劳动者返还。中小企业务必依法为劳动者缴纳社会保险费,不能因劳动者的意愿或双方约定而免除该义务,否则将面临支付经济补偿等法律后果。


境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析

在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。

  为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。

  一、境外投资者境内利润再投资的税收政策

  (一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策

  现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。

  为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。

  (二)税收抵免政策的适用条件

  虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。

适用条件
(同时满足) 
税收抵免政策 递延纳税政策 

异同 

境外投资者
 
适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得)
 
适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得)
 
相同
 
利润分配企业
 
中国境内居民企业(在中国境内成立)
 
中国境内居民企业(在中国境内成立)
 
相同
 
分得的利润
 
中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益
 
中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益
 
相同
 
可抵免的应纳税额
 
从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税
 
不适用
 
不适用
 
投资方式
 
境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。
 
直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。
 
相同
 
被投资企业的产业
 
《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1]
 

 
更为严格
 
分配利润的支付形式
 
现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入)
 
现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入)
 
相同
 
持股时限
 
连续持股5年(60个月)以上
 

 
更为严格
 
执行期限
 
2025年1月1日至2028年12月31日
 
暂无明确期限
 
阶段性

18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:

  (一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。

  (二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。

  (三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。

  (四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。

  二、税收抵免政策的程序性要求

  结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:

  (一)境外投资者自行判断适用条件

  境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。

  (二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息

  被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。

  (三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》

  所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。

  (四)境外投资者填写税收抵免信息报告表

  境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。

  (五)利润分配企业办理税收抵免手续

  利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。

  (六)境外投资者收回投资时的税务处理

  再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。

  (七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息

  在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。

  (八)商务主管部门汇总确认与信息共享

  所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。

  三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点

  相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:

  (一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。

  (二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。

  (三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。

  (四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。

  综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。

       提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。