南昌市人民政府办公室关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知
洪府办发[2023]74号 2023-8-17
各县(区)人民政府、开发区管委会,湾里管理局,市直各有关单位:
《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。
南昌市人民政府办公室
2023年8月17日
(此件主动公开)
促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施
为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署,更好支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,根据《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》(赣房商联〔2023〕2号)要求,结合我市实际,现制定有关措施如下:
一、实行阶段性购房补贴。即日起至2023年12月31日期间在南昌地区购买新建商品房的(含非住宅,购房时间以购房合同网签备案时间为准),符合享受南昌“人才10条”购房补贴条件的人员,在完成契税缴纳后,由受益财政再给予100%的契税补贴;其他购房人员在完成契税缴纳后,由受益财政给予50%的契税补贴。(责任单位:市税务局、市财政局、市住建局、市人社局,各县区、各开发区、湾里管理局)
二、支持改善需求置换住房。自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。(责任单位:市税务局、市财政局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)
三、推行二手房“带押过户”。简化抵押二手房交易程序,对符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户,节约交易双方资金和时间成本。(责任单位:市自然资源规划局、市住建局、市金融办、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局)
四、推行货币化和“房票”安置方式。对未开工建设的安置房征收项目,被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式,对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。(责任单位:市住建局、市自然资源规划局、市财政局,各县区、各开发区、湾里管理局)
五、优化房地产用地供应。加强市场研判分析,根据各区域商品房库存、土地市场需求、土地供应潜力等情况,合理安排土地供应节奏。积极推进城区新一轮国有建设用地基准地价更新,科学确定出让起始地价。积极探索采用“竞地价+竞品质”的方式确定竞得人,更好满足人民群众对于高品质、改善性住房的需求。(责任单位:市自然资源规划局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)
六、优化土地出让价款缴纳期限。市本级土地出让竞买保证金比例继续按最低20%比例执行;土地出让价款在出让合同签订后1个月内缴纳50%,剩余价款缴纳期限按以下标准执行:住宅用地在签订出让合同后6个月内缴清;商住综合用地在签订出让合同后9个月内缴清;商服用地在签订出让合同后12个月内缴清。政策有效期至2024年12月31日。(责任单位:市自然资源规划局、市财政局、市税务局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)
七、支持商业库存加快去化。合理调整土地供应结构,在符合相关规划的前提下,支持在控制性详细规划中适当调减商业、商务用地比例或将商住混合用地调整为居住用地;对存量商业用地或可兼容商业性质的用地,在满足出让合同及招商协议的前提下,可按《南昌市人民政府办公室关于印发〈南昌市服务型公寓建设管理规定(试行)〉的通知》(洪府办发〔2023〕49号)执行;鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目和租赁住房建设,促进房地产用地结构优化调整。(责任单位:市自然资源规划局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)
八、优化项目审批服务。在出让合同签订后,即可核发建设用地规划许可证;按出让合同缴纳首期土地出让价款后,即可办理建设工程规划许可手续;对优质房地产项目,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的,办理预售许可的最低预售形象进度条件可调整为单体工程施工至正负零;房地产开发项目可采取“容缺+承诺制”方式,分阶段办理建筑工程施工许可证,质量安全监督手续可提前办理。(责任单位:市自然资源规划局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)
九、提升商品住房品质。促进住房建设集约化、配套化、精细化、绿色化发展,支持立体生态住房建设;在满足绿建要求下,企业可自主确定住宅全装修建设比例;全面取消144m2以下户型的住宅建设比例要求,支持房企依规优化调整住房供应套型结构。(责任单位:市住建局、市自然资源规划局,各县区、各开发区、湾里管理局)
十、完善预售资金监管。实行预售资金监管专户设立在政府监管机构名下的模式,进一步优化预售资金拨付监管比例;开发企业可依据相关法律、法规和约定,提供“见索即付”类型保函置换预售监管资金。(责任单位:市住建局、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局、市金融办、市财政局)
十一、完善项目周边配套设施。推动优质义务教育、医疗资源区域均衡布局,加大市政基础设施和公共服务设施配套力度,重点完善已供住宅用地相对集中区域的配套基础设施和公共服务设施,推动已规划的教育、医疗、交通等配套设施项目提前开工、及时投入使用。凡在当地购买房产(含住宅、公寓、商业)均可按照当地义务教育入学政策办理入学。(责任单位:市自然资源规划局、市教育局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)
十二、加快推进租购并举。积极培育专业化、规模化住房租赁企业,通过新建、改建、盘活存量等多种方式,多渠道筹集住房租赁房源,构建多层次租赁住房供应体系;积极引导国有平台公司和社会资本作为投资主体,购买符合条件的存量房屋用作保障性租赁住房、人才公寓等。(责任单位:市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)
十三、按低限执行住房信贷政策。居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的,首次购房首付比例最低执行20%,二套房首付比例最低执行30%。对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策规定的,商业性个人住房贷款首付比例、贷款利率均按低限要求执行。(责任单位:市住建局、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局、市金融办、南昌住房公积金管理中心)
十四、优化住房公积金使用政策。实施我市公积金全省一体化贷款政策,省内其他城市缴存职工可享受我市缴存职工公积金信贷的同等待遇;积极扩大长江中游城市群观察员城市异地缴存互认互贷合作范围,促进区域一体化发展;对我市符合购房提取住房公积金条件的职工,可预提住房公积金支付购房首付款;多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20%;停止向房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金;积极开展灵活就业人员缴存住房公积金工作,扩大住房公积金缴存覆盖面。(责任单位:市住建局、南昌住房公积金管理中心)
十五、满足房企合理融资需求。鼓励金融机构在保证债权安全、资金封闭运作的前提下,按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。在2024年底前,对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,可以允许超出原规定多展期1年。(责任单位:市金融办、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局,各县区、各开发区、湾里管理局)
本文件自发布之日起实施,原印发的洪府厅发〔2016〕108号、洪府厅发〔2016〕483号、洪府厅发〔2017〕22号、洪府厅发〔2017〕119号等文件同时废止。
境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析
在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。
为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。
一、境外投资者境内利润再投资的税收政策
(一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策
现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。
为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。
(二)税收抵免政策的适用条件
虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。
适用条件 (同时满足) | 税收抵免政策 | 递延纳税政策 | 异同 |
境外投资者 | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 相同 |
利润分配企业 | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 相同 |
分得的利润 | 中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 相同 |
可抵免的应纳税额 | 从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税 | 不适用 | 不适用 |
投资方式 | 境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。 | 直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。 | 相同 |
被投资企业的产业 | 《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1] | 无 | 更为严格 |
分配利润的支付形式 | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 相同 |
持股时限 | 连续持股5年(60个月)以上 | 无 | 更为严格 |
执行期限 | 2025年1月1日至2028年12月31日 | 暂无明确期限 | 阶段性 |
18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:
(一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。
(二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。
(三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。
(四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。
二、税收抵免政策的程序性要求
结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:
(一)境外投资者自行判断适用条件
境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。
(二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息
被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。
(三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》
所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。
(四)境外投资者填写税收抵免信息报告表
境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。
(五)利润分配企业办理税收抵免手续
利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。
(六)境外投资者收回投资时的税务处理
再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。
(七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息
在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。
(八)商务主管部门汇总确认与信息共享
所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。
三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点
相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:
(一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。
(二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。
(三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。
(四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。
综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。
提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。
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