洪府办发[2023]74号 南昌市人民政府办公室关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知
发文时间:2023-8-17
文号:洪府办发[2023]74号
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南昌市人民政府办公室关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知

洪府办发[2023]74号         2023-8-17

各县(区)人民政府、开发区管委会,湾里管理局,市直各有关单位:

  《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。

南昌市人民政府办公室

2023年8月17日

  (此件主动公开)

促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施

  为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署,更好支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,根据《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》(赣房商联〔2023〕2号)要求,结合我市实际,现制定有关措施如下:

  一、实行阶段性购房补贴。即日起至2023年12月31日期间在南昌地区购买新建商品房的(含非住宅,购房时间以购房合同网签备案时间为准),符合享受南昌“人才10条”购房补贴条件的人员,在完成契税缴纳后,由受益财政再给予100%的契税补贴;其他购房人员在完成契税缴纳后,由受益财政给予50%的契税补贴。(责任单位:市税务局、市财政局、市住建局、市人社局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  二、支持改善需求置换住房。自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。(责任单位:市税务局、市财政局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  三、推行二手房“带押过户”。简化抵押二手房交易程序,对符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户,节约交易双方资金和时间成本。(责任单位:市自然资源规划局、市住建局、市金融办、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局)

  四、推行货币化和“房票”安置方式。对未开工建设的安置房征收项目,被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式,对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。(责任单位:市住建局、市自然资源规划局、市财政局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  五、优化房地产用地供应。加强市场研判分析,根据各区域商品房库存、土地市场需求、土地供应潜力等情况,合理安排土地供应节奏。积极推进城区新一轮国有建设用地基准地价更新,科学确定出让起始地价。积极探索采用“竞地价+竞品质”的方式确定竞得人,更好满足人民群众对于高品质、改善性住房的需求。(责任单位:市自然资源规划局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  六、优化土地出让价款缴纳期限。市本级土地出让竞买保证金比例继续按最低20%比例执行;土地出让价款在出让合同签订后1个月内缴纳50%,剩余价款缴纳期限按以下标准执行:住宅用地在签订出让合同后6个月内缴清;商住综合用地在签订出让合同后9个月内缴清;商服用地在签订出让合同后12个月内缴清。政策有效期至2024年12月31日。(责任单位:市自然资源规划局、市财政局、市税务局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  七、支持商业库存加快去化。合理调整土地供应结构,在符合相关规划的前提下,支持在控制性详细规划中适当调减商业、商务用地比例或将商住混合用地调整为居住用地;对存量商业用地或可兼容商业性质的用地,在满足出让合同及招商协议的前提下,可按《南昌市人民政府办公室关于印发〈南昌市服务型公寓建设管理规定(试行)〉的通知》(洪府办发〔2023〕49号)执行;鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目和租赁住房建设,促进房地产用地结构优化调整。(责任单位:市自然资源规划局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  八、优化项目审批服务。在出让合同签订后,即可核发建设用地规划许可证;按出让合同缴纳首期土地出让价款后,即可办理建设工程规划许可手续;对优质房地产项目,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的,办理预售许可的最低预售形象进度条件可调整为单体工程施工至正负零;房地产开发项目可采取“容缺+承诺制”方式,分阶段办理建筑工程施工许可证,质量安全监督手续可提前办理。(责任单位:市自然资源规划局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  九、提升商品住房品质。促进住房建设集约化、配套化、精细化、绿色化发展,支持立体生态住房建设;在满足绿建要求下,企业可自主确定住宅全装修建设比例;全面取消144m2以下户型的住宅建设比例要求,支持房企依规优化调整住房供应套型结构。(责任单位:市住建局、市自然资源规划局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  十、完善预售资金监管。实行预售资金监管专户设立在政府监管机构名下的模式,进一步优化预售资金拨付监管比例;开发企业可依据相关法律、法规和约定,提供“见索即付”类型保函置换预售监管资金。(责任单位:市住建局、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局、市金融办、市财政局)

  十一、完善项目周边配套设施。推动优质义务教育、医疗资源区域均衡布局,加大市政基础设施和公共服务设施配套力度,重点完善已供住宅用地相对集中区域的配套基础设施和公共服务设施,推动已规划的教育、医疗、交通等配套设施项目提前开工、及时投入使用。凡在当地购买房产(含住宅、公寓、商业)均可按照当地义务教育入学政策办理入学。(责任单位:市自然资源规划局、市教育局、市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  十二、加快推进租购并举。积极培育专业化、规模化住房租赁企业,通过新建、改建、盘活存量等多种方式,多渠道筹集住房租赁房源,构建多层次租赁住房供应体系;积极引导国有平台公司和社会资本作为投资主体,购买符合条件的存量房屋用作保障性租赁住房、人才公寓等。(责任单位:市住建局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  十三、按低限执行住房信贷政策。居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的,首次购房首付比例最低执行20%,二套房首付比例最低执行30%。对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策规定的,商业性个人住房贷款首付比例、贷款利率均按低限要求执行。(责任单位:市住建局、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局、市金融办、南昌住房公积金管理中心)

  十四、优化住房公积金使用政策。实施我市公积金全省一体化贷款政策,省内其他城市缴存职工可享受我市缴存职工公积金信贷的同等待遇;积极扩大长江中游城市群观察员城市异地缴存互认互贷合作范围,促进区域一体化发展;对我市符合购房提取住房公积金条件的职工,可预提住房公积金支付购房首付款;多子女家庭使用住房公积金贷款额度上浮20%;停止向房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金;积极开展灵活就业人员缴存住房公积金工作,扩大住房公积金缴存覆盖面。(责任单位:市住建局、南昌住房公积金管理中心)

  十五、满足房企合理融资需求。鼓励金融机构在保证债权安全、资金封闭运作的前提下,按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。在2024年底前,对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,可以允许超出原规定多展期1年。(责任单位:市金融办、中国人民银行南昌中心支行、国家金融监督管理总局江西监管局,各县区、各开发区、湾里管理局)

  本文件自发布之日起实施,原印发的洪府厅发〔2016〕108号、洪府厅发〔2016〕483号、洪府厅发〔2017〕22号、洪府厅发〔2017〕119号等文件同时废止。


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税务机关不认“实质开工日期”早于合同签订日?三类交叉证据链+复议攻略(附真实翻盘案例)

  在税务实务中,尤其是涉及税收政策过渡期(如税率调整、扣除项目变更等)时,实质开工日期是否早于合同签订日,直接决定企业能否适用更优惠的旧政策。然而,税务机关往往以“合同签订日为准”否定企业主张的实质开工日期。遇到这种情况怎么办?

  一、核心应对策略:构建三类交叉验证的证据链

  不要仅凭一张开工报告或内部会议纪要。税务机关要求可追溯、无篡改、相互印证的客观证据。请立即收集以下三类证据,形成闭环:

  1. 人员证据:锁定“人在场”

  施工人员考勤记录(纸质或电子打卡原始数据)

  安全技术交底记录(带所有人员签名及日期)

  现场管理人员工作日志(手写版最佳)

  关键点:记录日期必须早于合同签订日,且能对应具体施工活动。

  2. 物料证据:锁定“料已动”

  甲方供材交接单(需有甲方代表签字及签收日期)

  材料进场验收记录(带规格、数量、验收人及日期)

  设备租赁合同或进场单(如塔吊、挖掘机等大型设备)

  关键点:物料交接日期是证明“实质性施工”的硬核指标。

  3. 第三方证据:锁定“客观性”

  监理单位出具的开工预审记录(监理盖章及日期)

  现场带日期水印的照片/视频(务必保留EXIF时间戳原始文件)

  气象局当日的天气报告(佐证施工条件,间接印证现场记录)

  关键点:第三方证据的证明力最高。特别是监理日志,法院和税务机关普遍采信。

  二、若税务机关仍不认可:启动税务行政复议

  在提交上述三类证据后,若税务机关依然否定,企业有权在收到税务处理决定书之日起60日内,向上一级税务机关申请行政复议。复议申请书中应重点论证:

  “实质重于形式”原则:税收政策旨在调节经济行为,而非单纯形式上的合同签订。

  《税收征收管理法》 及其实施细则中关于“实际经营开始时间”的认定规则。附上完整的证据链清单及时间轴对比图。

  三、真实翻盘案例

  某建筑施工企业在政策生效日后2个月才与业主补签正式合同。税务机关认为合同签订日晚于政策生效日,要求适用新税率(较高)。企业随即提供了6份带EXIF时间戳的现场施工照片(拍摄日期均在政策生效日前)以及连续15天的监理日志(详细记录了政策生效日前的基槽开挖、钢筋绑扎等工序)。经过税务行政复议,复议机关认定:实质开工日期确在政策生效日之前,企业有权适用过渡期旧税率,最终为企业挽回税款损失约470万元。

  以下是学员问题及肖太寿博士解答:

  问题1:什么是“实质开工日期”?它与“合同签订日”在法律上哪个优先?

  肖太寿博士回答:

  “实质开工日期”是指施工单位正式开始进行永久性工程的施工活动(如场地平整、基坑开挖、打桩等)的日期。而合同签订日仅是双方签署书面协议的法律时点。

  在税务实践中,当税法政策以“开工日期”作为适用条件时,实质开工日期通常优先于合同签订日,前提是企业能提供充分证据。这是因为税收政策鼓励真实的经济活动发生时间,而非纸面签约时间。例如,某项目在合同签订前已完成场地清理和材料进场,只要证据确凿,税务机关应认定实质开工日。

  (案例参照上文某建筑企业通过现场照片和监理日志成功翻盘的事例)

  问题2:如果我只收集到人员考勤记录和物料单,但缺少监理日志,还能被认可吗?

  肖太寿博士回答:

  可以,但证明力会下降。交叉证据链的核心是“三类证据至少覆盖两类,且彼此无矛盾”。

  若缺少第三方证据(如监理日志),你需要确保人员证据和物料证据高度吻合且无法伪造。例如:考勤记录显示政策生效日前已有10名工人连续出勤;同时甲方供材交接单显示同一天水泥、钢筋已进场验收。

  建议补充替代性第三方证据:如当地住建局的质量监督记录、第三方检测机构的材料试块报告、甚至是工地附近的监控录像(可申请调取)。

  若只有单一人证或物证,税务机关大概率不认可。因此尽可能补齐“监理单位开工预审记录”或“现场带EXIF的照片”。

  问题3:申请税务行政复议的流程是怎样的?需要准备哪些核心材料?

  肖太寿博士回答:

  1、流程:

  (1)收到税务机关的《税务处理决定书》或《不予认可通知书》后,在60日内向该机关的上一级税务机关提交复议申请书。

  (2)复议机关在5日内决定是否受理。

  (3)受理后60日内作出复议决定(情况复杂可延长30日)。

  2、核心材料清单:

  复议申请书(写明事实、理由及诉求,重点论证实质开工日期早于合同签订日)

  原税务处理决定书(复印件)

  三类交叉证据链的完整复印件及原件备查:

  人员证据(考勤、交底记录)

  物料证据(交接单、进场验收记录)

  第三方证据(监理日志、带EXIF的现场照片)

  证据时间轴对照表(将每个证据的日期与政策生效日、合同签订日做对比图)

  企业营业执照、法人身份证明、授权委托书

  注意:若复议失败,还可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

  问题4:所谓的“过渡期政策”是什么意思?为什么实质开工日期早于合同签订日那么重要?

  肖太寿博士回答:

  过渡期政策常见于税法调整时,例如增值税税率从10%降到9%、企业所得税优惠到期、环保税征收标准变化等。政策通常会规定:“对于政策生效日前已实质开工的项目,允许继续按原税率或原优惠条件执行一段时间(如3-12个月)”。

  重要性举例:

  假设旧税率为10%,新税率为9%,但旧政策允许进项税加计抵扣——实质开工日若在政策生效日前,项目整体税负可能低5%以上。

  若合同签订日比实质开工日晚了2个月,税务机关仅看合同就会认定适用新政策,导致企业多缴数百万元税款。

  因此,证明实质开工日期早于合同签订日,就等于拿到了适用过渡期优惠的“钥匙”。

  (案例中的建筑企业正是因为证明了实质开工日在政策生效日前2个月,才被允许按旧税率结算,否则将多缴470万元。)

  问题5:除了监理日志和现场照片,还有哪些第三方证据具有高证明力?

  肖太寿博士回答:

  以下第三方证据在税务复议或诉讼中采信率很高,建议优先获取:

  1. 住建部门的安全监督或质量监督记录:政府监管部门在政策生效日前到工地检查的原始记录或系统上传时间。

  2. 银行对公账户的付款流水:政策生效日前支付给施工队、材料商的转账记录(备注栏写明“XX项目基础工程款”)。

  3. 保险公司出具的工程一切险保单:投保日期早于合同签订日,且保单载明“保险期间自XX(政策生效日前)起”。

  4. 供电局或供水公司的临时用电/用水记录:工地电表、水表的开户日期及首次使用记录(精确到日)。

  5. 气象局出具的气象证明:若政策生效日前有连续晴天,可佐证现场日志中“当天进行混凝土浇筑”的真实性。

  最佳组合: 监理日志(工序记录)+ 供电局用电记录(设备运行)+ 带EXIF的照片(视觉证据)。三者结合,税务机关几乎无法推翻。

  若您已遇到类似争议,建议立即收集上述证据并咨询专业税务律师,避免错过60天复议时效。

山东省人力资源和社会保障厅 山东省高级人民法院 山东省人民检察院 山东省公安厅关于发布拒不支付劳动报酬罪典型案例的公告

山东省人力资源和社会保障厅 山东省高级人民法院 山东省人民检察院 山东省公安厅关于发布拒不支付劳动报酬罪典型案例的公告

  为切实保障劳动者工资报酬权益,全省各级人力资源社会保障部门、人民法院、人民检察院、公安机关持续深化行政执法与刑事司法衔接,多渠道追讨、实质性解决欠薪纠纷,积极构建劳动权益全方位保障体系。为进一步加大欠薪整治力度,强化以案释法,震慑恶意欠薪行为,现向社会公告一批拒不支付劳动报酬罪典型案例。

  附件:拒不支付劳动报酬罪典型案例

  山东省人力资源和社会保障厅

  山东省高级人民法院

  山东省人民检察院

  山东省公安厅

  2026年4月20日

  附件

拒不支付劳动报酬罪典型案例

  一、徐某拒不支付劳动报酬案

  济南市莱芜区人力资源和社会保障局接到投诉,徐某拖欠多名工人工资。经查,徐某在承揽工程项目过程中,拖欠多名工人工资25.83万余元。

  莱芜区人力资源和社会保障局通知徐某在指定的时间内到指定的地点配合解决问题,其未予配合。经莱芜区人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察限期改正指令书》,徐某在规定期限内仍不支付,亦未书面报送整改情况。莱芜区人力资源和社会保障局以徐某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交济南市公安局莱芜区分局立案侦查,后莱芜区人民检察院提起公诉。经审理,莱芜区人民法院认定徐某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑一年,并处罚金三万元;责令徐某支付拖欠的工人工资。宣判后,徐某提出上诉。二审审理期间,徐某支付了拖欠的部分工人工资,取得部分工人谅解;徐某同意将具备可支付条件的项目质保金4.65万元专门用于支付拖欠的工人工资,且向莱芜区人民法院账户转账1万元,用于支付拖欠的工人工资。济南市中级人民法院认定徐某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑九个月,并处罚金三万元;责令徐某支付拖欠的工人工资。

  二、相某某拒不支付劳动报酬案

  东营市利津县人力资源和社会保障局接到投诉,利津某产业园项目拖欠工人工资。经查,东营某建筑安装工程有限公司承揽该项目部分劳务工程,相某某系该公司实际控制人,拖欠多名工人工资97.32万余元。

  经利津县人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,相某某在规定期限内仍不支付。利津县人力资源和社会保障局以相某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交利津县公安局立案侦查,其间相某某支付了拖欠的部分工资。后利津县人民检察院提起公诉。利津县人民法院审理期间,相某某亲友代其与工人代表协商还款事宜,取得工人谅解。经审理,利津县人民法院认定相某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑十个月,缓刑一年,并处罚金一万元。一审判决后,本案在法定期限内没有上诉、抗诉,判决已发生法律效力。

  三、刘某某拒不支付劳动报酬案

  临沂市费县人力资源和社会保障局接到投诉,临沂某木业有限公司拖欠多名工人工资。经查,刘某某系该公司实际控制人,拖欠多名工人工资104.9万余元。

  经费县人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,刘某某在规定期限内仍不支付。费县人力资源和社会保障局以刘某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交费县公安局立案侦查,其间刘某某之父与工人达成还款协议,刘某某支付部分工资并承诺支付剩余的工资。后刘某某仅支付部分工资,费县人民检察院提起公诉。经审理,费县人民法院认定刘某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑一年十个月,并处罚金五万元;责令刘某某支付拖欠的工人工资。宣判后,刘某某提出上诉。临沂市中级人民法院经审理,裁定驳回上诉,维持原判。

  四、周某某拒不支付劳动报酬案

  聊城市临清市人力资源和社会保障局接到投诉,临清市某纺织有限公司拖欠多名工人工资。经查,周某某系临清市某纺织有限公司实际经营人,拖欠多名工人工资38.97万余元。

  经临清市人力资源和社会保障局下达《劳动保障监察责令改正指令书》,临清市某纺织有限公司、周某某在规定期限内仍不支付且周某某逃匿。临清市人力资源和社会保障局以周某某涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪移交临清市公安局立案侦查,后临清市人民检察院提起公诉。临清市人民法院审理期间,临清市人民检察院追加起诉临清市某纺织有限公司涉嫌拒不支付劳动报酬犯罪,后临清市某纺织有限公司、周某某与工人达成调解协议,支付了拖欠的部分工资,取得工人谅解。经审理,临清市人民法院认定临清市某纺织有限公司犯拒不支付劳动报酬罪,判处罚金二万元;周某某犯拒不支付劳动报酬罪,判处有期徒刑六个月,并处罚金一万元。一审判决后,本案在法定期限内没有上诉、抗诉,判决已发生法律效力。