金规[2023]9号 国家金融监督管理总局关于实施《商业银行资本管理办法》相关事项的通知
发文时间:2023-10-26
文号:金规[2023]9号
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国家金融监督管理总局关于实施《商业银行资本管理办法》相关事项的通知

金规[2023]9号       2023-10-26

各监管局,机关各部门,各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行:

  2023年11月1日,金融监管总局发布了《商业银行资本管理办法》(以下简称《资本办法》)。为稳妥推进《资本办法》实施,现将有关事项通知如下:

  一、权重法下损失准备相关要求

  (一)对计入资本净额的损失准备设置2年的过渡期。过渡期内,商业银行应分别计算贷款损失准备和非信贷资产损失准备。

  (二)对于贷款损失准备,最低要求为不良贷款余额100%对应的损失准备。

  实际计提低于最低要求的部分为损失准备缺口,超过最低要求的部分为超额损失准备。缺口部分以负数表示,超额部分以正数表示。

  (三)对于非信贷资产损失准备,最低要求第一年为非信贷不良资产余额50%对应的损失准备,第二年为75%,第三年起为100%。

  实际计提低于上述最低要求的部分为损失准备缺口,超过最低要求但未达到非信贷不良资产余额100%的部分不可计入超额损失准备,超过非信贷不良资产余额100%的部分才能计入超额损失准备。缺口部分以负数表示,超额部分以正数表示。

  (四)商业银行应将贷款损失准备和非信贷资产损失准备的缺口部分和超额部分进行加总,加总结果为负数应扣减核心一级资本,为正数可计入二级资本,但不得超过《资本办法》规定的上限。

  (五)过渡期结束后,商业银行损失准备最低要求是指不良资产余额100%对应的损失准备。金融监管总局对损失准备最低要求另有规定的从其规定。

  (六)商业银行应充分评估并持续监测损失准备口径调整对资本充足率的影响。

  存在缺口的银行应制定达标规划,经董事会批准后,于2024年6月底前报金融监管总局或其派出机构并认真执行,每半年报告达标进展。

  二、信息披露相关要求

  (一)商业银行应根据《资本办法》确定的所属档次、国内系统重要性以及上市情况,适用不同的信息披露要求。

  (二)对第一档商业银行中的国内系统重要性银行,设置5年的信息披露过渡期。过渡期内应至少披露《附件22:商业银行信息披露内容和要求》第六部分“国内系统重要性银行披露概览”全套表格中的34张。过渡期结束后,原则上应披露全套70张表格。

  第一档商业银行中的非国内系统重要性银行,自《资本办法》实施之日起,应披露《附件22:商业银行信息披露内容和要求》第七部分“非国内系统重要性银行披露概览”全套8张表格。

  (三)对第二档商业银行中的非上市银行,设置5年的信息披露过渡期。过渡期内应至少披露《附件22:商业银行信息披露内容和要求》第七部分“非国内系统重要性银行披露概览”全套表格中的2张,包括监管并表关键审慎监管指标(KM1)表格和资本构成(CC1)表格。过渡期结束后,原则上应披露全套8张表格。

  第二档商业银行中的上市银行,自《资本办法》实施之日起,应披露《附件22:商业银行信息披露内容和要求》第七部分“非国内系统重要性银行披露概览”全套8张表格。

  (四)第三档商业银行自《资本办法》实施之日起,应按照《附件23:第三档商业银行资本监管规定》中的相关要求进行披露,共计2张表格。

  (五)商业银行首次进行信息披露时,对以下4张表格:监管并表关键审慎监管指标(KMI)、处置集团的总损失吸收能力监管要求(KM2)、风险加权资产概况(OV1)、杠杆率(LR2),可仅披露当期数据,无需追溯披露前期数据,但应从第二次披露起逐期追溯并披露前期数据。

  除上述表格外,商业银行应自首次披露起按规定频率完整披露其余表格。

  三、计量方法相关要求

  (一)商业银行首次确定本行所属档次及适用的计量方法时,应以2022年末数据计算:

  1.境外债权债务余额,以及符合《附件19:调整后表内外资产余额计算方法》的并表口径表内外资产余额,确定本行所属档次及适用的信用风险和操作风险加权资产计量方法。

  2.简化标准法下市场风险加权资产、非中央交易对手衍生工具名义本金,并结合《附件16:市场风险简化标准法计量规则》中的相关标准,确定本行适用的市场风险加权资产计量方法。

  (二)商业银行应于2024年1月31日前,向金融监管总局或其派出机构报送其所属档次和适用的计量方法。

  商业银行不得以市场事件、金融工具流动性改变或单纯交易目的改变为由进行账簿转换。确因账簿划分要求调整导致存量业务账簿转换的,应在上述日期前向金融监管总局或其派出机构作出书面说明。

  (三)商业银行应密切监测上述指标变动情况,连续四个季度满足计量方法切换条件的,应于第四个季度后的一个月内向金融监管总局或其派出机构报告。

  (四)《商业银行资本管理办法(试行)》下已获准实施资本计量高级方法的银行,《资本办法》下信用风险可按照已实施范围向金融监管总局事前报告,无需重新提交实施申请,市场风险应回退至标准法。

  (五)拟申请实施资本计量高级方法,或自行计算操作风险内部损失乘数的商业银行,应按照相关规定向金融监管总局或其派出机构提出实施申请,接受监管验收,并执行《附件21:资本计量高级方法监督检查》中并行期相关要求。

  四、监管报表报送要求

  (一)自《资本办法》实施之日起至2024年年底,商业银行应按照新旧《资本办法》相关要求,分别计算并报送资本监管非现场监管报表。其中,市场风险相关报表首次报送从2024年一季度末开始。

  (二)首次填报时,金融监管总局机构监管部门应汇总并确认所辖机构所属档次及适用的计量方法,并于2024年2月底前报送统计信息管理部门。

  后续计量方法如需切换,金融监管总局机构监管部门应在商业银行实施准备期结束后15日内,将计量方法变更情况报送统计信息管理部门,确保银行正确填报相应报表。

  (三)商业银行应提升填报自动化水平,确保报表报送的及时性、完整性、准确性。

  五、切实做好实施工作

  (一)各商业银行应充分认识实施《资本办法》的重要意义,做好实施工作的组织领导,制定清晰可行的实施规划,明确相关部门责任分工,统筹好资源配置,确保实施工作有序开展。

  (二)商业银行应按照《资本办法》要求,切实完善相关管理制度,优化业务流程,提升数据治理水平,加快信息系统建设,全面增强风险管理有效性。

  (三)商业银行应科学制定发展战略和资本规划,充实资本实力,强化资本约束,转变发展方式,深化资本在银行经营管理中的应用。

  六、加强监督检查

  (一)金融监管总局及其派出机构应指导辖内商业银行做好实施工作,指导银行充分利用过渡期安排落实各项达标要求。

  (二)金融监管总局及其派出机构应加强对商业银行实施《资本办法》的监督检查,包括资本规划的制定和落实、资本充足率的计量和报送,以及风险管理的全面性和有效性等。

  (三)金融监管总局及其派出机构应根据《资本办法》和商业银行实施资本计量高级方法相关规定,结合拟实施商业银行的准备情况,适时开展验收工作,并监督商业银行持续满足监管要求。

  七、其他事项

  对实施中存在的部分操作性问题,详见附件《资本监管政策问答》。

  附件:资本监管政策问答

国家金融监督管理总局

2023年10月26日

  附件

资本监管政策问答

  一、资本定义

  1.本次将杠杆率监管要求和相关计算规则纳入了《商业银行资本管理办法》(以下简称《资本办法》),是出于什么考虑?

  答:《资本办法》将杠杆率的监管要求、计算方法等纳入正文,将杠杆率分母即调整后表内外资产余额计算方法作为附件。主要考虑是杠杆率作为风险中性指标,是对基于风险的资本充足率指标的有效补充。此外,调整后表内外资产余额也是商业银行差异化资本监管制度中档次划分的主要参考指标。

  2.商业银行在计算资本充足率时,对于控股保险公司的核心一级资本投资采用门槛扣除法还是对应扣除法?

  答:根据《资本办法》第十四条,商业银行对于控股保险公司的核心一级资本投资,在计算并表资本充足率时采用门槛扣除法,在计算未并表资本充足率时采用对应扣除法。

  3.根据《资本办法》第三十五条(九)的规定,商业银行应从核心一级资本中全额扣除“商业银行自身信用风险变化导致其负债公允价值变化带来的未实现损益”。该规定是否也同样适用于衍生品负债?具体处理方法是什么?

  答:该规定同样适用于衍生品负债。商业银行应剔除由其自身信用风险变化导致的衍生品负债会计估值调整,不得与其交易对手信用风险变化导致的会计估值调整进行抵消。由商业银行自身信用风险变化引起的衍生品负债会计估值增加的部分,应在核心一级资本中加回;会计估值减少的部分,应在核心一级资本中扣除。

  4.《资本办法》第三十六条规定,商业银行之间通过协议相互持有的各级资本工具应从相应监管资本中对应扣除。对商业银行与其他金融机构之间的互持是否适用同样的处理方法?

  答:商业银行与其他金融机构之间为虚增资本而通过协议相互持有的,或由金融监管总局认定为虚增资本相互持有的,适用对应扣除法。

  二、信用风险

  5.对于“内部评级法覆盖部分的信用风险加权资产不低于商业银行内部估计值的1.06倍”的要求,《资本办法》实施后是否依然适用?

  答:不再适用。根据《资本办法》第二百零六条,《中国银监会关于印发商业银行资本监管配套政策文件的通知》(银监发〔2013〕33号)相应废止。

  6.对于部分资产实施信用风险内部评级法的商业银行,应如何计算内部评级法覆盖部分和内部评级法未覆盖部分的超额损失准备?

  答:商业银行采用内部评级法应按照金融监管总局的相关规定充足计提损失准备,内部评级法下的超额损失准备是指商业银行实际计提的损失准备(不包括对证券化资产计提的减值准备)超过预期损失(不包括证券化资产的预期损失)的部分。商业银行部分资产实施内部评级法的,应根据内部评级法和权重法计算的信用风险加权资产的比例分割超额损失准备。

  7.《资本办法》附件12规定,商业银行采用穿透法计量资产管理产品风险加权资产时,“商业银行所获取的基础资产信息能够被独立第三方确认。前款所称‘独立第三方’是指应独立于资产管理产品管理人的其他机构,如托管人、会计师事务所。特定情况下,可包括资产管理产品管理人”。“特定情况”是指?

  答:现阶段“特定情况”是指商业银行投资的资产管理产品是公开募集证券投资基金。

  三、市场风险

  8.内部风险转移认定是否在标准法和内部模型法下同时适用?

  答:相关认定同时适用标准法和内部模型法。

  9.实施市场风险内部模型法的商业银行,后续验证频率是每两年一次吗?

  答:商业银行后续验证分为模型验证和全面验证,全面验证包括模型验证和体系验证。对于模型验证,验证频率为至少每年一次。对于全面验证,验证频率为至少每两年一次。

  10.国内前中后台估值模型可能存在差异,建议明确实际损益和假设损益的取值来源,应来自前台、中台、后台损益中的哪一个?

  答:考虑到国内不同商业银行的估值实践存在差异,假设损益和实际损益应当来自实际入账所基于的估值系统和模型。

  11.风险因子合格性检验中,无论交易规模大小,是否所有交易以及合格的有效报价都是有效的“真实价格”观测值?

  答:如果交易在正常市场环境和交易流程下完成,具有真实报价,且交易量与银行日常交易规模相比具有合理性,则交易价格可被认定为“真实价格”。

  12.国际基准利率改革后,由于部分风险因子可能被替换,商业银行应如何统计风险因子合格性检验中的“真实价格”观测值?在计量预期尾部损失时,如部分新基准利率风险因子缺乏压力情景下的历史数据,商业银行应当如何处理?

  答:因基准利率改革导致的风险因子替换,旧基准利率停止发布后一年内,银行可将以下两项纳入“真实价格”观测值的统计:(1)旧基准利率停止发布前,旧基准利率的“真实价格”观测值;(2)新基准利率的“真实价格”观测值。其中,“停止发布”是指旧基准利率已无报价,或者相关监管机构认为旧基准利率已不具有代表性。

  如新基准利率缺乏压力情景下的历史数据,在计量预期尾部损失时,商业银行可采用新基准利率计算、,采用旧基准利率对应的历史压力情景计算。

  四、操作风险

  13.如果单一操作风险损失事件存在多笔跨年度损失或回收,如何正确统计并计量内部损失乘数?

  答:商业银行应建立完备的制度和管理流程,收集损失事件相关的每笔损失、回收金额及相关日期信息。在计量内部损失乘数时,使用会计记账日作为损失数据的统计日期,统计近10年内净损失金额超过15万元的损失事件。如损失事件存在多笔跨年度损失或回收,应将近10年的损失或回收纳入计量范围,10年前的损失或回收不再纳入计量范围。

  14.如果商业银行因超额收费需向客户退款,超额收费是否能被纳入回收金额?

  答:当商业银行因超额收费需向客户退款,如超额收费和退款发生在同一会计年度,超额收费可被纳入回收金额。如退款发生在之后的会计年度,应将退款视为操作风险事件损失,超额收费不可纳入回收金额。

  15.如何判断多笔损失和回收是单个损失事件还是多个损失事件造成的?

  答:由共同触发因素引起的操作风险损失,应在统计操作风险损失事件时作为单个损失事件。例如,下列情形应视为单个损失事件造成的损失:(1)一次自然灾害在多个地点和/或一定时间内造成的损失;(2)商业银行信息系统安全问题引发客户信息泄露,导致多个客户遭受欺诈,商业银行因此承担的赔偿费用及补救费用(如信用卡补发)。

  银行应制定书面政策,规定将多笔损失归为单一操作风险损失事件的标准,并明确相应的管理流程和独立审查程序,确保政策实施的有效性和一致性。

  16.对于采用自身损失数据自行计算内部损失乘数的商业银行,如何理解商业银行及其并表金融机构可分别按照验收通过的时间适用底线要求?

  答:采用自身损失数据自行计算内部损失乘数的商业银行适用底线要求,自验收通过的第一年、第二年和第三年,内部损失乘数分别应不低于0.9、0.8、0.725。若商业银行与其并表金融机构于不同时间通过验收,例如商业银行处于验收通过的第三年,其并表金融机构处于验收通过的第一年,在计算集团层面操作风险资本要求时,可分别适用0.725、0.9的底线要求计算操作风险资本要求并加总,无需统一适用0.9的底线要求。

  五、监督检查

  17.气候风险必须作为一个单独的风险类型进行风险评估,还是可作为其他风险的变量纳入评估?

  答:《资本办法》附件20中规定,“商业银行应当充分考虑对自身有实质性影响的其他风险,包括但不限于国别风险、信息科技风险、洗钱风险、气候相关风险等。若商业银行认为相关风险对自身没有实质性影响,可简化评估。”银行应加强对气候风险的识别和评估,结合气候风险对银行自身是否有实质性影响来确定评估方式。未来另有规定的从其规定。

  六、信息披露

  18.2029年1月1日前,第一档商业银行集团是否可对集团内不符合第一档商业银行标准的附属机构,分别按第二档、第三档标准进行单独披露。

  答:《资本办法》规定,第一档商业银行集团计量并表资本充足率,在2029年1月1日前可适当简化资本并表处理方式。在集团并表披露时,部分披露表格项目对应第一档商业银行运用复杂计量方法计算得出的结果,但附属机构按照简化计量方法无法提供相应数据。在此情况下,相关集团并表披露项目可暂时不含附属机构计量结果,但对于风险加权资产总额等能够纳入并表披露对应项目的,并表披露时应包含附属机构相关信息。同时,集团附属机构应按档次划分标准和相关要求进行单独披露。

  19.《资本办法》对于信息披露固定表格和可变表格的披露位置是否有不同要求?

  答:是的。信息披露固定表格应在第三支柱报告中独立披露,可变表格既可在第三支柱报告中独立披露,也可在同期财务报告中披露,但须清晰标识引述关系。


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  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。