浙政办发[2023]58号 浙江省人民政府办公厅关于宣布废止和决定修改部分省政府及省政府办公厅行政规范性文件的通知
发文时间:2023-10-30
文号:浙政办发[2023]58号
时效性:全文有效
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各市、县(市、区)人民政府,省政府直属各单位:


  根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《中华人民共和国房产税暂行条例》《浙江省行政规范性文件管理办法》等要求,省政府办公厅会同省司法厅对省政府及省政府办公厅制发的涉及差别化城镇土地使用税和房产税减免的部分行政规范性文件(以下简称省政府行政规范性文件)进行了清理。经省政府同意,决定宣布废止的省政府行政规范性文件7件,今后不再作为行政管理的依据;决定修改的省政府行政规范性文件11件,修改后继续有效。涉及按年度执行的政策自2023年度起停止执行。现将上述清理结果予以公布。


  各地、各部门要对照本通知,及时清理本地、本部门制定的相关配套政策文件。


  本通知自公布之日起施行。


  附件:


  1.宣布废止的省政府行政规范性文件目录(7件)


  2.决定修改的省政府行政规范性文件目录(11件)


浙江省人民政府办公厅


2023年10月30日


  (此件公开发布)


  附件1


宣布废止的省政府行政规范性文件目录(7件)


序号 文件名称 文号

1 浙江省人民政府办公厅关于开展调整城镇土地使用税政策促进土地集约节约利用试点工作的通知 浙政办发[2012]153号

2 浙江省人民政府办公厅关于印发全省实施“亩产倍增”计划深化土地节约集约利用方案的通知 浙政办发[2013]81号

3 浙江省人民政府办公厅关于开展调整城镇土地使用税政策促进土地集约节约利用第二批试点工作的通知 浙政办发[2013]116号

4 浙江省人民政府办公厅关于全面开展调整城镇土地使用税政策促进土地集约节约利用工作的通知 浙政办发[2014]111号

5 浙江省人民政府办公厅关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的实施意见 浙政办发[2015]37号

6 浙江省人民政府办公厅关于促进小微企业创新发展的若干意见 浙政办发[2018]59号

7 浙江省人民政府办公厅关于扶持个体工商户纾困发展的若干意见 浙政办发[2022]24号


  附件2


决定修改的省政府行政规范性文件目录(11件)


  一、《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》(浙政办发[2023]12号)


  将第三部分第九点中的“依法依规实施用地、用电、税收、排污、碳排放等资源要素差别化政策”修改为“依法依规实施用地、用电、排污、碳排放等资源要素差别化政策”。


  二、《浙江省人民政府办公厅关于进一步减负纾困助力中小微企业发展的若干意见》(浙政办发[2022]25号)


  (一)将第一部分第一点“对小规模纳税人阶段性免征增值税。对增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,免征增值税;对适用3%预征率的预缴增值税项目,暂停预缴增值税。执行期限自2022年4月1日至2022年12月31日”删去。


  (二)将第一部分第三点中的“并按规定实施城镇土地使用税差别化减免政策”删去。


  (三)将第一部分第四点修改为“(三)落实增值税期末留抵退税政策。1.自2022年4月1日起,对符合条件的小微企业(含个体工商户)一次性退还小微企业存量留抵税额。2.自2022年4月1日起,对符合条件的制造业等6个行业企业(含个体工商户)按月全额退还增值税增量留抵税额、一次性退还存量留抵税额。3.自2022年7月1日起,对符合条件的批发零售业等7个行业企业(含个体工商户)按月全额退还增值税增量留抵税额、一次性退还存量留抵税额”。


  (四)将第一部分第五点修改为“(四)延续并优化研发费用加计扣除政策。企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的100%在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销”。


  (五)将第一部分第六点“落实服务业领域增值税减免有关政策。1.允许生产性、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额分别加计10%、15%抵减增值税应纳税额。2.暂停航空和铁路运输企业分支机构预缴增值税。3.免征公交和长途客运、轮客渡、出租车、城市轻轨等公共交通运输服务增值税。执行期限自2022年1月1日至2022年12月31日”删去。


  (六)将第二部分第九点“实施降费率和缓缴失业保险费政策。延续实施阶段性降低失业保险费率政策。对餐饮、零售、旅游、民航、公路水路铁路运输业企业阶段性缓缴失业保险费,期限不超过1年”删去。


  (七)将第二部分第十点“继续实施失业保险稳岗返还政策。对符合条件地区不裁员、少裁员的企业继续实施普惠性失业保险稳岗返还政策,2022年度中小微企业返还比例从60%提高至90%”删去。


  (八)将第二部分第十一点“实施暂缓缴纳养老保险费政策。对餐饮、零售、旅游、民航、公路水路铁路运输业企业,在2022年第二季度实施暂缓缴纳养老保险费”删去。


  (九)将第二部分第十二点“落实好留工培训补助政策。允许符合条件的地区使用失业保险基金结余,向受疫情影响、暂时无法正常经营的中小微企业发放人均500元的一次性留工培训补助”删去。


  (十)将第三部分第十三点中的“并按规定实施城镇土地使用税差别化减免政策”删去。


  (十一)将第五部分第二十六点“深化‘亩均论英雄’改革。《浙江省人民政府办公厅关于深化制造业企业资源要素优化配置改革的若干意见》(浙政办发[2019]62号)第一条规定,延续执行至2023年12月31日”删去。


  三、《浙江省人民政府关于印发浙江省新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动方案(2021—2023年)的通知》(浙政发[2021]31号)


  将第四部分第四点中的“充分利用差别电价、差别水价、差别气价、差别化城镇土地使用税减免政策推动高耗低效企业整治提升”修改为“充分利用差别电价、差别水价、差别气价政策推动高耗低效企业整治提升”。


  四、《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(浙政办发[2020]57号)


  将第二部分第一点第7小点“实施差别化的税收政策。各地根据本地实际,依法落实减税降费政策,完善差别化税收政策,降低交易成本。对符合税收减免条件的企业,税务部门应及时按程序办理减免税。在省政府授权范围内实施、完善差别化城镇土地使用税政策,促进土地节约集约利用”删去。


  五、《浙江省人民政府办公厅关于深化制造业企业资源要素优化配置改革的若干意见》(浙政办发[2019]62号)


  (一)将第一部分“在全省范围内(含宁波市)制造业行业纳税人统一实行分类分档的城镇土地使用税减免政策,2021年12月31日前,A、B两类企业的城镇土地使用税分别减免100%、80%,C、D两类企业的城镇土地使用税不予优惠。《浙江省人民政府办公厅关于全面开展调整城镇土地使用税政策促进土地集约节约利用工作的通知》(浙政办发[2014]111号)和《浙江省人民政府办公厅关于开展调整城镇土地使用税政策促进土地集约节约利用试点工作的通知》(浙政办发[2012]153号)中确定的第一类企业对应A类企业,第二类企业对应B类企业,第三类企业对应C、D两类企业。有条件的县(市、区)可参照城镇土地使用税减免政策制定房产税减免政策”删去。


  (二)将第三部分中的“按照《浙江省电网销售电价表》中规定的相应电价”“在现行目录销售电价基础上”删去,“提高”统一修改为“加收”。


  (三)将第七部分中的“各市、县(市、区)建立与企业亩均效益挂钩的财政激励约束机制,优先支持A、B两类企业申报和享受财政奖励奖补政策,可根据实际提高A类企业享受补助比例,扶持、服务优质制造业企业做强做大”修改为“各市、县(市、区)建立与企业亩均效益挂钩的财政激励约束机制,优先支持A、B两类企业申报和享受财政奖励奖补政策,可根据实际提高A类企业享受补助比例,扶持、服务优质制造业企业做强做大;可对制造业行业A、B两类企业给予一定的财政奖励”。


  六、《浙江省人民政府办公厅关于印发浙江省企业减负降本政策(2019年第一批)的通知》(浙政办发[2019]25号)


  (一)将第二部分第九点“加大企业稳岗支持力度。对不裁员或少裁员的参保企业,可返还其上年度实际缴纳失业保险费的50%。自2019年1月1日起至2019年12月31日,对面临暂时性生产经营困难且恢复有望、坚持不裁员或少裁员的参保企业,返还标准可按6个月的企业及其职工应缴纳社会保险费的50%确定,返还资金一次性发放”删去。


  (二)将第二部分第十点“阶段性降低部分企业社会保险缴费。在确保退休人员养老金按时足额发放及职工社保待遇不受影响的前提下,对制造业、交通运输业、建筑业等行业的企业实施阶段性降低社会保险缴费,额度相当于2个月单位应缴纳的社会保险费。各地不得采取任何增加小微企业实际缴费负担的做法,不得自行对历史欠费进行集中清缴”删去。


  (三)将第二部分第十二点“延续一批即将到期的减负政策。将城镇土地使用税差别化减免政策、城市基础设施配套费按现行收费标准的70%征收政策、物流企业自有的大宗商品仓储设施用地减半计征城镇土地使用税政策、企业拨缴工会经费缓减20%政策的执行时间由2019年12月31日延长至2021年12月31日。将阶段性降低失业和工伤保险费率政策的执行时间由2019年12月31日延长至2020年4月30日”删去。


  七、《浙江省人民政府办公厅关于进一步减轻企业负担增强企业竞争力的若干意见》(浙政办发[2018]99号)


  (一)将第一部分第一点“落实国务院增值税改革措施。自2018年5月1日起,将制造业等行业增值税税率从17%降至16%,将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10%;将工业企业和商业企业小规模纳税人的年销售额标准分别由50万元和80万元统一上调至500万元,并在2018年底前允许已登记为一般纳税人的企业转登记为小规模纳税人;自2018年7月1日起,对装备制造等先进制造业、研发等现代服务业符合条件的企业和电网企业在一定时间内未抵扣完的增值税进项税额予以退还,并加大向税务总局争取更多退税额度的力度”删去。


  (二)将第一部分第二点“落实国务院支持创业创新和小微企业发展税收优惠政策。自2018年1月1日至2020年12月31日,将享受当年一次性税前扣除优惠的企业新购进研发仪器、设备单位价值上限,从100万元提高到500万元;将享受减半征收企业所得税优惠政策的小微企业年应纳税所得额上限,从50万元提高到100万元。自2018年1月1日起,取消企业委托境外研发费用不得加计扣除限制;将高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限由5年延长至10年;将一般企业的职工教育经费税前扣除限额与高新技术企业的限额统一从2.5%提高到8%。自2018年5月1日起,对纳税人新设立的资金账簿按实收资本和资本公积合计金额征收的印花税减半,对按件征收的其他账簿免征印花税。创业投资企业和天使投资个人直接投资于种子期、初创期科技型企业满2年的,可按投资额的70%抵扣应纳税所得额,企业所得税、个人所得税有关优惠政策分别自2018年1月1日、7月1日起执行”删去。


  (三)将第一部分第六点“进一步加大城镇土地使用税差别化减免力度。自2018年1月1日起至2019年12月31日提高A类、B类企业的城镇土地使用税差别化减免幅度,A类企业减免幅度为100%、B类企业减免幅度为80%”删去。


  (四)将第一部分第七点修改为“进一步降低企业其他税收负担。自2019年1月1日起,将货车、挂车、专用作业车、轮式专用机械车等车辆和机动船舶车船税适用税额降低到法定税率最低水平”。


  (五)将第二部分第九点“进一步降低用电成本。进一步规范和降低电网环节收费;利用增值税税率调整等空间,采取临时性降低输配电价等措施,一般工商业电价平均降低10%”删去。


  (六)将第五部分第二十点中的“落实再贷款、再贴现、常备借贷便利(SLF)的利率优惠政策。将支小再贷款利率由3.25%降至2.75%,金融机构借用再贷款发放的贷款加权平均利率不得高于再贷款利率4个百分点,增加全省再贷款、再贴现限额40亿元”删去。


  (七)将第五部分第二十二点“落实财税优惠支持政策。2018年9月1日至2020年底,将符合条件的小微企业和个体工商户贷款利息收入免征增值税单户授信额度上限,由100万元提高到1000万元”删去。


  (八)将第七部分第二十八点中的“移动网络流量资费年内至少降低30%”删去。


  八、《浙江省人民政府办公厅关于印发浙江省供给侧结构性改革降成本行动方案的通知》(浙政办发[2016]163号)


  (一)将第二部分第三点第2小点“适当降低社会保险费负担。临时性下调失业保险费单位缴费,临时性下浮2016年度医疗保险费缴纳比例。允许符合产业结构调整方向的困难企业暂缓缴纳社会保险费,缓缴期限不超过1年。完善社会保险基金保值增值制度,着力实现全省社保基金收益最大化。根据国家统一部署,推进生育保险和基本医疗保险合并实施”删去。


  (二)将第二部分第五点第1小点“降低企业用电价格。认真落实降低大工业和一般工商业及其他用电价格的政策。稳步扩大电力用户直接交易范围和规模,2016年全省直接交易电量从先期试点的140亿千瓦时扩大到约750亿千瓦时。对燃煤(油)锅炉电能替代改造完成后的企业以及自备电厂关停后的企业用电实行优惠政策。根据国家统一部署,降低省统调燃煤机组和非省统调公用热电联产发电机组的上网电价。完善峰谷电收费制度。进一步缩小与周边省份的工商业电价价差”删去。


  (三)将第二部分第六点第3小点“积极实施差别化地价政策。鼓励各地根据产业性质、准入评价分类结果创新用地差别化出让起始价政策。适当下调工业用地出让竞买保证金和合同履约保证金。工业用地的使用者可在规定期限内按合同约定分期缴纳土地出让价款。鼓励各地运用企业分类综合评价结果,依法适当减免A、B类企业的城镇土地使用税”删去。


  九、《浙江省人民政府办公厅关于进一步减轻企业负担降低企业成本的若干意见》(浙政办发[2016]152号)


  将第十四部分“实行差别化城镇土地使用税政策。鼓励各地运用企业综合评价和排序分类结果,适当下调A、B类企业的城镇土地使用税征收标准,A类企业可按当地最低标准征收城镇土地使用税,符合法定条件的可依法免征”删去。


  十、《浙江省人民政府办公厅关于进一步降低企业成本优化发展环境的若干意见》(浙政办发[2016]39号)


  (一)将第二部分第七点“降低社会保险费。根据国家部署,精简归并‘五险一金’。对失业保险费单位缴费实行临时性下调,从2016年5月1日至2018年12月31日,费率由1.5%降为1%。继续贯彻执行工伤、生育保险费率下降政策。2015年底职工基本医疗保险基金支付能力达到12个月以上的统筹地区,对符合产业转型升级发展方向的企业,由当地政府确定2016年下浮职工基本医疗保险缴费比例,下浮幅度相当于企业单位缴费部分1个月的额度。允许符合产业结构调整方向的困难企业暂缓缴纳社会保险费,缓缴期限不超过1年”删去。


  (二)将第三部分第九点“降低一般工商业及其他用电价格。从2016年1月1日起,全省一般工商业及其他用电价格每千瓦时降低4.47分”删去。


  (三)将第三部分第十一点“对燃煤(油)锅炉电能替代改造完成后用电实行优惠电价。2016—2017年,燃煤(油)锅炉电能替代改造完成后用电价格,按大工业用电相应电压等级的电度电价执行,免收基本电费”删去。


  (四)将第三部分第十三点修改为“(十)降低企业用气价格。企业生产经营场所内可以单独计量的职工集体宿舍、食堂生活用气,可选择执行居民气价;已实施阶梯气价的,可按当地居民第一档的1.1倍执行”。


  (五)将第五部分第十八点“减免城镇土地使用税。对新建国家鼓励和扶持产业项目的企业、占地广的深加工农业龙头企业,可在一定期限内作为‘确属发展前景较好,但目前亩产税收贡献不大’的纳税人,享受城镇土地使用税差别化减免优惠政策”删去。


  十一、《浙江省人民政府关于加快供给侧结构性改革的意见》(浙政发[2016]11号)


  (一)将第三部分第一点中的“全面落实财政部、税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税的优惠政策”修改为“全面落实财政部、税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、增值税的优惠政策”。


  (二)将第八部分第三点中的“实行分类分档的城镇土地使用税差别化减免政策”删去。


《浙江省人民政府办公厅关于宣布废止和决定修改部分省政府及省政府办公厅行政规范性文件的通知》政策解读


  一、起草背景


  为贯彻国家审计署审计整改要求,落实税收法定原则,维护全国统一大市场建设,根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《中华人民共和国房产税暂行条例》《浙江省行政规范性文件管理办法》等要求,省政府办公厅会同省司法厅对省政府及省政府办公厅制发的涉及差别化城镇土地使用税和房产税减免的部分行政规范性文件(以下简称省政府行政规范性文件)开展专项清理工作。


  二、主要内容


  《通知》内容分两个部分:第一部分,因部分内容不符合当前发展情况或已出台新文件替代等原因,不宜继续执行,决定宣布废止7件省政府行政规范性文件,今后不再作为行政管理的依据。第二部分,采取打包形式统一进行修改,修改后继续有效的省政府行政规范性文件11件,主要包括以下几个方面内容:


  一是调整“差别化房土两税减免”相关条款。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《中华人民共和国房产税暂行条例》,删除11件省政府行政规范性文件中涉及“差别化城镇土地使用税和房产税减免”相关表述,明确“涉及按年度执行的政策自2023年度起停止执行”。同时,为更好引导企业注重资源集约利用、转变经济发展方式,在深化“亩均论英雄”改革配套性文件《浙江省人民政府办公厅关于深化制造业企业资源要素优化配置改革的若干意见》(浙政办发[2019]62号)中增加“可对制造业行业A、B两类企业给予一定的财政奖励”相关表述。


  二是调整有效期届满或其他需修改政策条款。将浙政办发[2022]25号、浙政办发[2019]25号、浙政办发[2018]99号、浙政办发[2016]163号、浙政办发[2016]39号等5件省政府行政规范性文件中有效期届满的政策条款删去,共11处;根据现行法律、法规、规章、制度或规范性文件,对浙政办发[2022]25号、浙政办发[2019]62号、浙政办发[2019]25号、浙政办发[2018]99号、浙政办发[2016]163号、浙政办发[2016]39号、浙政发[2016]11号等7件省政府行政规范性文件进行修改,共删除9处、修改7处。


  三、解读机关及解读人


  解读机关:浙江省经济和信息化厅


  解读人:刘静茹,电话:0571-87056792


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。