实务中,有一部分房地产企业纳税人对不能办理产权的地下车位销售收入总是“遮遮掩掩”。天地下没有不透风的墙,况且地下车位是否销售,税务人员只要到地下车库巡查一遍,就可以略知一二。那么,房地产企业转让非人防地下车位使用权收入到底会涉及哪些税收呢?
01、增值税
财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》:转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照“销售不动产”缴纳增值税。因此,转让地下车位永久使用权(20年以上),一次性收取的费用应当按照“销售不动产”税目及相应的税率或征收率计算缴纳增值税金;短期租赁(20年以下),应当按照“不动产租赁”及相应税率或征收率计算缴纳增值税。一般来说,房地产企业在房屋未交付之前预收房款应当先按照3%预缴增值税,但因为销售地下车位一般是在项目竣工验收之后,并且一般在合同签订后即交付给业主,属于销售“现房”范畴,所以在收到款项的当天即发生增值税纳税义务。短期租赁,在收到租金的当天发生增值税纳税义务。
02、土地增值税
转让地下车位永久使用权,正因为不发生产权转移,所以各省对是否缴纳土地增值税的政策理解不一。其实,地下车位之所以没有发生产权转移,主要是政府的原因,是政府不允许办理产权,地下车库是作为项目的公共配套设施,所以只能转让使用权。根据国税发[2006]187号第四条第三款规定:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)等公共设施,建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用,也就是说,公共设施的有偿转让应当计入土地增值税收入,与是否产权过户无关。并且湖北省税务局于2021年《土地增值税征管工作指引(试行)》明确:转让地下车位永久使用权(20年以上)应当计入土地增值税收入;短期租赁(20年以下)不计入土地增值税收入。因此,转让地下车位永久使用权,在没有土地增值税清算之前,应当按照“非住宅”6%预缴土地增值税。
03、企业所得税
根据国税发[2009]31号文规定,“企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理”也就是说,对于利用地下基础设施形成的地下停车场所不分摊成本费用,该成本费用纳入地上可售面积中进行分摊。至于转车位收入的确认上,实务中,有一种观点认为:对房地产开发企业取得的出售地下停车场所收入,无论是一次性收取,或采取收取租金方式收取,均应按照合同(协议)约定的收取当日确认收入。本人观点:根据权责发生制原则以及[2010]79号规定,对提前一次性取得的转让车位使用权收入,应当在“受益期”内分期均匀计入相关年度收入更为合理。但不论是一次性确认收入也好,还是分年确认收入也罢,其他业务成本的扣除为0。
04、房产税
转让永久使用权是否缴纳房产税是存在争议。我个人的观点,按照“实质重于形式”的原则,房地产企业应当不缴纳房产税,尤其是有的地方将转让地下车位永久使用权纳入土地增值税清算范围后,征收房产税就更没道理了。转让地下车位永久使用权后,房产税的纳税人应当为实际使用人,当然对个人一般是免税的。但对短期租赁行为,对房地产企业取得的源租金收入应当从租计征房产税,从租计征房产税的适用税率为12%,但如果是小规模纳税人可以减半征收。
一般来说,“遮风挡雨”的房产应当缴纳房产税,但对房地产企业开发的商品房有点特殊,开发的商品房对于房地产企业来说是属于其“产品”,待售期间的房产不属于房产税征税范围。因此,地下车位即未销售,也未租赁的,不需要缴纳房产税。
05、印花税
“财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。企业销售无产权的车位,由于不需要到政府管理机关办理登记注册,为此,不属于产权转移书据印花税征税范围。那么转让车位使用权是否属于租赁合同呢?如果是短期租赁,应当按照财产租赁合同缴纳印花税。但对转让永久使用权是否缴纳印花税倒还有一扯,在列举的印花税应税项目当中并不包括转让使用权合同。不过是个小税种,即便缴,税收也不是太多,费个口舌不值得。
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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