银发[2024]2号 中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见
发文时间:2024-1-5
文号:银发[2024]2号
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中国人民银行上海总部,各省、自治区、直辖市及计划单列市分行;国家金融监督管理总局各监管局;国家开发银行,各政策性银行、国有商业银行,中国邮政储蓄银行,各股份制商业银行:


  为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发[2021]22号)等文件要求,现就金融支持住房租赁市场发展提出以下意见。


  一、基本原则和要求


  (一)支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板,主要在大城市,围绕解决新市民、青年人等群体住房问题,支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房,盘活存量房屋,有效增加保障性和商业性租赁住房供应。


  (二)重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。金融支持住房租赁市场发展应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业,促进其规模化、集约化经营,提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。


  (三)建立健全住房租赁金融支持体系。金融支持住房租赁市场发展应以市场配置为主,按市场化原则自主决策,为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系,市场功能完备、结构均衡、竞争有序。


  ——金融机构分工合理。商业性金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,满足各类住房租赁主体合理融资需求。政策性开发性金融机构限于在符合自身职能定位和业务范围的前提下,为保障性租赁住房建设运营提供融资。


  ——金融产品创新规范。住房租赁信贷产品应功能明确,期限和利率定价合理,风险评价和贷后管理完善。直接融资产品应结构简单清晰、定价透明,资金用途真实合规,市场约束和运行机制健全有效。


  ——信贷和资本市场配置优化。信贷市场主要满足各类主体开发建设、购买租赁住房,以及住房租赁企业流动性和日常运营需求。资本市场侧重于发展住房租赁长期投融资工具。信贷市场和资本市场可根据住房租赁不同环节收益和风险特点,协同配合、合理接续。


  二、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新


  (四)加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年,最长不超过5年,租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。


  (五)满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房,专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的,鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下,发放住房租赁团体购房贷款。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋,贷款存续期内,房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%,贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。


  (六)支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年,贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。


  商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况,租赁住房的租金水平、出租率,以及住房租赁企业的专业能力、财务状况、持续审慎经营等开展尽职调查,并结合住房租赁企业的经营、风险特点和贷款用途,合理审慎设计贷款的额度、期限、利率和还款方式。


  住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源。商业银行在依法合规、有效防控风险和商业可持续的前提下,可根据住房租赁企业的资信和经营情况发放信用贷款或质押、抵押贷款。商业银行发放质押、抵押贷款应审慎评估质押、抵押的法律风险,确保质权和抵押权可执行。


  对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目,住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。商业银行在发放住房租赁开发建设贷款时,可同时签订住房租赁经营性贷款合同,与借款人约定后续住房租赁经营性贷款的发放接续条件,将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源。


  (七)完善住房租赁相关企业综合金融服务。鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品,向住房租赁企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等综合性金融解决方案。


  三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道


  (八)增强金融机构住房租赁贷款投放能力。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券,筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。


  (九)拓宽住房租赁企业债券融资渠道。支持住房租赁企业发行债券,专项用于租赁住房建设、购买和运营。鼓励优化债券发行流程,提高住房租赁债券发行效率,为住房租赁企业提供融资便利。


  (十)支持发行住房租赁担保债券。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。


  (十一)稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进房地产投资信托基金试点工作,在把控风险前提下,募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通,促进住房租赁企业长期稳定经营,防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点,为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。


  (十二)引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。


  四、加强和完善住房租赁金融管理


  (十三)严格住房租赁金融业务边界。住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展,不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与其他住房金融产品及服务明确区别,严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资,严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。


  (十四)加强住房租赁信贷资金管理。商业银行应建立完善的贷款审批机制和风险管理机制,严格住房租赁贷前审查和贷后管理,加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性、还款资金来源的跟踪调查,确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设、购买和运营,切实防范资金挪用、套现等风险。对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的,应及时收回贷款,并视情况对借款人采取适当的风险防控措施。


  (十五)规范住房租赁直接融资产品创新。住房租赁直接融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、信息公开透明、资金用途合法合规。相关部门应明确住房租赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求,完善信息披露和存续期管理,采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设、购买和运营等相关活动,不得挪作他用。


  (十六)防范住房租赁金融风险。商业银行等为住房租赁提供融资的金融机构应建立健全相关制度,加强合规性审查和评估,确保审慎合规开展相关业务。对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制,确保其资产负债率保持在适度区间。加强对住房租赁企业的运营管理、财务状况、资金用途等的监控,对住房租赁企业等借款主体存在违反借款合同约定情形的,要及时采取加速清偿、提前收贷等有效措施化解风险。


  金融机构在提供融资前需确保住房租赁企业已按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案从事住房租赁经营业务。对住房租赁直接融资产品应充分揭示其与住房租赁业务、房地产市场相关的风险,建立健全风险预警及处置机制,保护投资者合法权益。


  (十七)加强住房租赁金融监测评估。中国人民银行牵头住房租赁金融统计,加强对住房租赁金融产品的统计、调查和监测分析。相关部门加强住房租赁相关信息共享,发挥监管合力。


  本意见自2024年2月5日起施行。


  中国人民银行


  国家金融监督管理总局


  2024年1月5日


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适应登记制度改革,明确增值税申报方式

《个体工商户登记管理规定》自2025年7月15日起施行,个体工商户可以在其登记机关辖区内申请登记一个或者多个实体经营场所,即“一照多址”,这是自市场监管部门推出“一址多照”登记改革后,又一项便利个体创业的登记制度。不论是“一址多照”还是“一照多址”,都对税收征管提出了新的要求。如何适应登记制度改革,进一步完善个体税收征管,引导其合法合规经营、依法诚信纳税,是基层税务机关关注的问题。

  “一址多照”,指在同一经营地址,允许登记多个经营主体,即“一个经营地址,多个经营主体”,也就是说多个经营主体可以共用一个地址进行注册登记和从事经营。这种登记形式原来在各地建设的集贸市场、招商市场、家具市场、小商品市场、装饰装潢材料市场等一些专业市场中较为常见,如今已扩大至所有经营场所均可办理“一址多照”。

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  有关部门对个体工商户实行“一址多照”“一照多址”登记制度,其目的是简化登记流程,促进个体经济发展。然而,在实践中,一些个体工商户利用“一址多照”“一照多址”的登记制度便利,采取分散经营策略,将一户变多户、一址变多址,以达到不缴税或少缴税的目的。目前除个体工商户从两处以上取得经营所得,需要在办理个人所得税年度汇总纳税申报时,合并其经营所得计算年应纳税所得额,计算应纳税额和减免税额外,对个体工商户利用“一址多照”和“一照多址”在两处以上取得的经营收入,如何计算申报增值税及附加税费仍未有统一明确的规定,因此,笔者建议从以下几方面加以统一和明确。

  对个体工商户在同一经营场所,采取“一址多照”,一户变多户、拆分经营的,在增值税上,仍应以一户为单位合并计算或核定其销售额,对拆分后的新办户不得单独享受增值税小规模纳税人起征点及其他税费优惠政策。对其他“一址多照”登记的新办个体工商户,如在经营品类、经营人员、资金往来上确与原经营户无关,且财务能够独立核算的,可按新办户规定计算或核定销售额,并按规定享受各项税费优惠。

  对同一区域内(指县、区、县级市范围内)的个体工商户,采取“一照多址”经营的,虽然其分支机构经营场所不同,能够分开核算,但仍应由其总机构登记所在地税务机关统一管理,纳税人在进行纳税申报时,应汇总区域内所有经营场所的经营收入,向总机构所在地税务机关汇总申报缴纳增值税及其他税费。

  对跨区域的个体工商户,采取“一照多址”经营的,应由各分支机构按照属地管理原则,分别向经营场所所在地税务机关进行分支机构注册登记和纳税申报,纳税人需要向总机构所在地税务机关进行备案。同时,纳税人在向分支机构所在地税务机关进行纳税申报时,应向总机构所在地税务机关进行汇总申报,并如实反映分支机构的经营收入及纳税申报情况,从而防止漏报少报税费的现象发生。

  对通过网络开展经营活动的平台内经营者或同时从事线下和网络开展经营的个体工商户,办理“一址多照”或“一照多址”登记的,其税费征管可比照上述实体经营场所的规定执行。

  对“一址多照”“一照多址”的纳税人定期开展走访巡查、风险评估,引导纳税人合规经营、诚信纳税,防止其利用“一址多照”或“一照多址”拆分、转移、隐匿销售收入,及时查处逃避税和骗享税费优惠的行为,为各类市场创业主体营造法治、公平的税收环境。


AI开票时将“柚子味鱼排”写成“柚子”,怎么办?

当下人工智能(AI)应用逐渐深入各行各业,如何依托全面数字化电子发票推广赋能企业开票,将传统需要人工判别的开票内容,转变为规则自动化、判别智能化的AI链路数智化开票,值得关注和探索。

  人工开票面临“选码”难题

  随着经济的快速发展,新兴产品快速涌现。传统开票系统依赖开票员人工选取每个商品的开票信息,存在个体主观认知偏差且人工处理速度较慢等问题,难以适应复杂的行业特性与政策变迁。

  商品编码、税目及税率的选择需同时匹配国家税务总局、国家市场监督管理总局及海关总署颁布的《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》《商品名称及编码协调制度》等多套编码体系。

  以常见的薯片为例,因工艺不同,在税收分类编码中分为两个不同的条目。原切薯片的税收分类编码条目为“焙烤松脆食品”(编码103020105),对应中国物品编码中心产品通用名“原切马铃薯片”;薯泥压制薯片的税收分类编码条目为“膨化食品”(编码103020104),对应中国物品编码中心产品通用名“膨化食品”。有的财务人员未接触过生产线,见“薯片”即选“膨化食品”,将不同工艺混为一谈,导致选错、用错、开错发票。

  一方面,目前的商品编码体系较多,有待统一;另一方面,编码设计滞后于新业态的发展速度。一些新兴产品、复合型商品等没有与之完全对应的条目,存在“无码可选”的问题。有的企业“自主创标”,根据自有业务管理便利创建内部类目,无法与现有商品编码直接对应。有的电商平台自建分类标签,对部分携带附加服务属性的复合型商品等,开票选码依赖电商平台财务人员主观判断,不同电商平台开具发票信息可能不同。

  当前人工智能同样可能误判商品信息

  全面数字化的电子发票推广后,纳税人可将原税控设备中的客户和商品编码等信息批量导入电子发票服务平台,通过特有名词、关键词匹配的线性逻辑实现快速开票,解决了人工选码效率低、跨平台数据割裂等问题。但是商品编码体系较多、对复合商品的赋码标准缺乏等影响因素依然存在。

  笔者认为,可探索“数据获取—语义理解—多维校验—动态优化”的AI全流程链路开票模式,以更好应对复杂开票场景。依托AI语义处理能力,理解复杂的业务并简单描述,再将其自动匹配到最接近的编码,结合业务合同、支付记录等多维数据交叉校验,不断优化匹配规则。

  从目前来看,实现链路开票尚存待解难题。

  数据质量有待加强。数据校验和机器学习对数据质量要求较高,目前纳税人自行填写商品信息开票的模式让开票行为自由度更高,一定程度上也导致了有效数据与无效数据掺杂的情况。例如,有的物业管理公司兼营物业管理和停车服务,开票时惯性思维选择“现代服务”税目,适用6%的增值税率,未将停车服务对应的销售数据正确开具为不动产经营租赁发票,适用9%的增值税率。这使得日常税收征管中预警模型对风险识别的误判率上升,需要人工耗费大量精力追溯数据链路、校准算法逻辑。自由填报数据后失真的错误数据可能“污染”AI模型,AI可能将错误模式视为合理行为,导致错误推荐编码、税率错配等。

  AI应用的技术水平也有待加强。当前AI对非结构化数据解析能力有限,开票项目名称中出现多种规格名、品牌名等数据时,会对商品适用税率判断造成干扰。如开票项目名称为“柚子味鱼排”,AI可能误判商品为“柚子”。同时,在诸如混合销售或减免税政策等复杂业务场景下,AI误判率增加,需要人工介入复核。

  此外,各个行业的商品分类逻辑差异显著,单一AI模型难以兼顾各行业特征,每个垂直领域模型调试都需要耗费大量时间,并且随着行业发展、政策变动等因素还需要模型能够快速迭代响应,调试成本较高。

  “链路开票”落地的解决方案设计

  针对上述问题,笔者建议,进一步优化商品编码,升级税率、征收率的智能推荐系统等,推动实现销售货物或劳务过程的争议前置、校验前移、标准先定、链路闭环。

  构建商品全生命周期溯源体系。在商品编码与《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》等现有编码规则匹配之外,拓展匹配中国物品编码中心的GS1编码数据,构建开放共享的商品服务编码知识库。可通过AI自动生成基础词条,匹配对应商品,根据行业标准、优惠政策等变化及时更新对应词条,供纳税人和税务人实时查询使用。通过应用程序编程接口实时调取商品名称、规格、材质等基础信息,依托GS1编码基础标识体系,为每个商品生成独有的“税收数字身份证”,保证企业开具发票时可以“识码寻码”,通过单个商品唯一的“税收数字身份证”选择与之对应且正确的商品编码和税率、征收率。通过管理商品“税收数字身份证”,获取相关商品的流通路径和销售情况,为行业趋势和经济分析提供数据支撑。

  推动分类体系规范融合。基于增值税暂行条例的服务注释条款,探索构建“业务场景—服务类型—编码税率”模型。在数电发票开票平台通过自然语言处理技术解析业务合同和商品关键词,根据关联属性强、中、弱三层清分处理。对于强关联的关键词自动关联匹配相应商品编码和税率,初步清分出标准化商品征收信息。对于中、弱关联的商品做好人工复核标记,提示转入人工确认环节,可人工一键处理的简单复核业务在确认后更新开票模型知识库。同时,由税务与行业领域的专家代表组成编审委员会,对清分后无法判别的弱关联争议条目进行人工裁定,将可能存在的争议环节前置,提供企业异议申诉渠道,会商解决后定期更新商品服务编码知识库,通过动态增补尽量实现所有货物服务商品代码、名称及税率、征收率的正列举和更新维护。

  打造智能开票精准智控系统。探索扫码开票、人工预填开票和图像识别开票三类开票模式,提升企业规范开票效能。针对已有商品“税收数字身份证”的规范化商品,通过扫描对应的商品“税收数字身份证”码,自动匹配对应商品税收分类编码和税率开具发票,并根据购买方付款的账户信息自动发送给购买方。在开票环节,依托数电发票提高开票效率,同时推进智慧税务场景建设辅助校正开票准确率,实现商品流通全链路自动化“无感”开票。

  通过“系统智能化预填+人工校验修正”的人机协同模式,自动获取纳税人前期人工预填数据,根据业务类型自动预填必填项目,纳税人仅需人工核对补充,解决标准化系统难以覆盖复杂交易场景的问题,同时通过人工修正结果反哺系统迭代开票监测,双向反馈降低误开率。开票系统增设描述词过滤模型,自动屏蔽“柚子味”“芝士味”等风味描述词,聚焦核心商品词预填,当人工核对时弹出提示框“检测到风味描述词,请确认实际商品是否为鱼排?”确认即开票,修正即通过人工修正补充商品特征描述,训练模型提示预填准确度。

  对未纳入GS1编码体系的非标商品,如定制商品、手工制品等,可以采用“图像特征提取+语义分析”技术识别商品外观、结构,智能生成推荐编码,并按照对应税率开具相应发票。