最近,网络上关于房地产开发企业建造安置房屋,用来安置被拆迁人的支出,在计算增值税时能否作为土地成本差额扣除,引起了大家的广泛关注与讨论。
阿莲姐姐认为,理解该问题,需要从增值税链条抵扣的性质入手进行分析。
首先我们需要明确一个概念,增值税的进项税额是随着采购货物、劳务、服务、无形资产、不动产而一并从销售方那里花钱买来的!
这也是我们目前对增值税增量留抵税额要予以退还制度性安排的核心。
由于在土地出让环节或者土地的一级开发环节,土地所有权人在收回土地使用权以及土地使用者将土地使用权交还给土地所有者的过程中,发生的有形动产、不动产等价款以及土地所有者出让土地免征增值税。房地产开发企业向政府缴纳的土地出让金、向其他单位或个人支付的拆迁补偿款无法取得增值税专用发票、无法实现进项税额的正常抵扣。导致增值税链条断裂。
为合理降低房地产开发企业增值税税收负担,才有了允许土地成本在销售额中差额扣除计税的制度性安排。
因此,在土地以及开发过程中,为取得土地使用权而发生的支出中,能否取得进项税抵扣,才是拆迁补偿支出能否作为土地成本差额扣除的关键。
货币性拆迁补偿支出,因为与缴纳的土地出让金性质一样,可以作为土地成本差额扣除。
那么,建造安置房的非货币性支出呢?
因为在“营改增”后建造安置房的过程中,采购建筑服务、建筑材料等主要支出,可以按照规定取得进项税额抵扣,因此在实物安置环节增值税做视同销售处理时,增值税抵扣链条是完整的。就不能在将安置房屋做视同销售处理时,再将视同销售收入的价格作为土地成本再次予以差额扣除了。
我们举个例子:
1.货币安置
A公司用1000万元的货币安置被拆迁人,该项目开发后实现含税销售6450万元,假设当期进项为0。
A公司应计提销项税额=(6450-1000)÷(1+9%)×9%=450万元
A公司应纳税额=450-0=450万元
2.实物安置
A公司用1000万元建造安置房屋安置被拆迁人,取得建筑服务进项82.57(1000÷1.09×9%)万元。该项目开发后实现含税销售6450万元。
A公司应计提销项税额=6450÷(1+9%)×9%=532.57万元
A公司应纳税额=532.57-82.57=450万元。
所以,理解该问题的关键,不在于安置房屋是否属于房屋产权交换,因为即使属于被拆迁人和房地产开发企业双方之间的产权交换,随着《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条,土地所有者依法征收土地,并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为,属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。被拆迁人应当依法享受增值税免税政策,也不可能把自己被拆迁的房屋为房地产开发企业开具(代开)增值税专用发票了!
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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