问:请问城市更新项目所发生的拆迁补偿支出在税务清算过程中,一般要求提供的资料明细有哪些?税务机关有什么样的审核逻辑?
答:拆迁补偿成本的审核是城市更新项目在税务清算过程中,尤其是土地增值税清算时的审核重点。而且随着对重点行业的税务强监管趋势,房地产企业面临的成本审核逻辑越来越缜密。
对于拆迁补偿成本而言,审核资料清单围绕四个方向:一是历史证明资料;二是合同证明资料;三是支出证明资料;四是签收证明资料。
历史证明资料:开发商在城市更新项目中所列支核算的拆迁补偿成本主要都是针对拆除重建范围内的被拆迁权利人的,当然也可能包括承租经营户。那么税务机关针对历史证明资料的审核逻辑就是佐证拆迁补偿成本支付对象属于清算项目合法权利人的各项资料,以验证被拆赔人的“真实性”。如有证土地和建筑物,需要提供原始土地出让合同或土地证,原始物业房产证等能显示证载信息的复印件资料;如涉及无证土地和建筑物,提供资料则可能包括确权和公示文件、原始物业房屋测绘报告(与拆迁安置补偿协议的拆迁补偿标准互相佐证)、不动产来源佐证资料等。
合同证明资料:按照城市更新的相关政策,开发商需要与被拆迁权利人通过签订拆迁安置补偿协议的方式来形成单一权利主体或单一招商主体。所以税务机关针对本环节的审核重点是审核拆迁补偿安置协议的签订主体、拆迁补偿标准的计算基数,以此验证拆迁补偿成本的“真实性”和“准确性”。需要关注的是,一方面拆迁补偿标准是否保持公允以及各权利主体之间是否保持相对公平稳定,其中关联方之间的拆赔标准会受到税务机关的特别关注,另一方面能否得到增信加持会对其认定造成一定影响。此外,对于承租经营户等主体的拆迁补偿,税务机关的审核重点是补偿对象和补偿标准的真实性和合理性,对于大额的补偿可能会增加经营补偿的评估报告等。
支出证明资料:如果开发商所归集的拆迁补偿成本是真实、准确的,那么税务机关进而需要验证的便是拆迁补偿成本是否“实际发生”。因此,针对该环节税务机关的审核重点将着重围绕拆迁补偿成本的会计核算和资金流水展开,重点审核开发商拆迁补偿支出的会计记载(是否存在多记支出的情形)、银行对账单和银行转账凭证、收款人或单位的身份证明信息、收款收据等资料。如果是产权置换方式的拆迁补偿,则需要核验权利人签字或盖章的选房确认书和交房通知书等资料。
签收证明资料:为了完成拆迁补偿成本的审核闭环,证明被拆迁权利人实实在在获取了拆迁补偿收益(货币或产权),税务机关审核的签收证明资料包括被拆迁权利人的签收花名册、收款收据、选房确认书和收房证明等资料。
风险提示:关于城市更新项目的拆迁补偿支出问题,不同物业形态、不同历史时期可能会存在不同的场景和问题,实际清算过程中仍然可能面临很多不同的质疑和风险,难以穷尽。但是原则上税务机关的审核逻辑更多是围绕拆迁补偿的业务性质来展开,开发商应重视业务端的税务管理和规划。随着城市更新条例的重新修订,城市更新项目的确权环节前置,税务管理和规划难度及风险都在提高,需要增强税务管理思维。
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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