最近有人和我说他认为房地产开发企业（一般纳税人）出租自行开发的房地产老项目不能适用5%的征收率，必须适用9%(曾经是11%、10%)的税率，他的逻辑如下：

　　《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文附件1）

　　第三章税率和征收率

　　第十五条增值税税率：

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　　（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

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　　《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号文附件2）

　　（九）不动产经营租赁服务。

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。……

　　(四)进项税额。

　　1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

　　取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

　　从字面上看《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明文规定了“取得不动产”“不包括地产开发企业自行开发的房地产项目”，而《营业税改征增值税试点有关事项的规定》不动产经营租赁服务适用5%征收率的条件是“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产”，房地产开发企业出租自行开发的房地产老项目不满足“取得”的前提，因此不能适用5%的征收率，必须适用9%的税率。

　　乍一看是天衣无缝的逻辑，在《营业税改征增值税试点有关事项的规定》同一个文件的不同地方按道理同样表述（“取得不动产”）内涵应该是一样的，“取得不动产”的解释中已经排除了“地产开发企业自行开发的房地产项目”，那么不动产经营租赁服务简易征收适用条件中的“取得的不动产”也应剔除“房地产开发企业自行开发的房地产项目”的情形。到目前为止，一切都十分完美，但撇开上述条文来说，你有没有觉得上述推理的结论十分荒唐，内心中有强烈的怀疑，那么如何来反驳呢？作者的阐释思路如下：

　　一、回归常识

　　税法中的词语首先是文字，其意义不宜与通常理解有较大偏差，取得词语解释是“得到、获得”，那么自建显然也是取得的一种方式。

　　二、回归语境

　　“取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目”这句话的语境（上下文）是什么？原文是“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%”【注：不动产进项分期抵扣制度已经被《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）“废止”了】，结合这个语境你就知道为什么此处“不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目”了，因为房地产开发企业自行开发的房地产项目（一般计税）进项可以一次性抵扣无需分两次抵扣，所以才需要将其排除了。

　　三、找个佐证

　　《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)

　　第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

　　本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法【作者注：此句不影响上句，只是说房地产开发企业销售自行开发的房地产项目有自己专门的文件《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）】。

针对新冠肺炎，财政部、国家税务总局出台了一系列疫情防控的增值税减免税政策，纳税人如果放弃享受增值税减免税政策，是否需要书面报税务机关备案呢，很多人看了总局12366答复出现了困惑：

　　疫情防控税收优惠政策热点问答（第十一期）

　　18.我公司是一家企业培训公司，增值税一般纳税人。2020年4月，有个别客户要求我公司就部分培训服务开具增值税专用发票。请问，我公司可以就开具增值税专用发票部分培训收入缴纳增值税，其他培训收入享受生活服务免征增值税优惠吗?

　　答：《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》(2020年第8号，以下称8号公告)第五条规定，对纳税人提供生活服务取得的收入，免征增值税。生活服务的具体范围，按照《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)规定执行，培训等非学历教育服务，属于生活服务的范围。

　　《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(2020年第9号)第五条规定，一般纳税人在享受增值税免税、减税政策后，按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十八条的有关规定，要求放弃免税、减税权的，应当以书面形式提交纳税人放弃免(减)税权声明，报主管税务机关备案。一般纳税人自提交备案资料的次月起，按照规定计算缴纳增值税。

　　作为适用一般计税方法的增值税一般纳税人，你公司按照8号公告有关规定适用免征增值税政策的，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。你公司可以就培训服务选择放弃免税，以书面形式提交纳税人放弃免(减)税权声明，报主管税务机关备案，并自提交备案资料的次月起，按照规定计算缴纳增值税并相应开具增值税专用发票。需要说明的是，一经放弃免税，应就培训服务全部放弃免税，不能以是否开具增值税专用发票，或者区分不同的销售对象分别适用征免税。

　　但是，在总局之前的问题答复中，大家看到了类似的问题，却有着相反的答复口径。

　　疫情防控税收优惠政策热点问答（第十期）

　　21.我公司可以享受《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(2020年第13号)规定的减免税政策，由于下游企业坚决要求3%专用发票，所以我们打算放弃减免税。请问我们需要填写《纳税人放弃免(减)税权声明》吗?如果放弃，是不是36个月内我们所有的减免税优惠都不能享受了?

　　答：你公司可以根据实际情况选择适用《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(2020年第13号)规定的减免税优惠，也可以选择放弃减免税。放弃减免税优惠不需要填写《纳税人放弃免(减)税权声明》，也不影响享受其他增值税优惠政策。

　　财税星空特别提示：

　　对于放弃增值税减免税，一般纳税人和小规模纳税人是不一样的。无论是财税〔2016〕36号文还是《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(2020年第9号)，都规定的是一般纳税人在享受增值税免税、减税政策后，按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十八条的有关规定，要求放弃免税、减税权的，应当以书面形式提交纳税人放弃免(减)税权声明，报主管税务机关备案。

　　但是，对于小规模纳税人，国家税务总局在12366答疑和公众号视频中都明确了，放弃增值税减免税是不需要书面申明和报税务机关备案的。而是在目前征管实践中也允许小规模纳税人在这次防控疫情税收优惠中，可以按客户和业务需要，同时选择部分业务收入不享受减免税按3%开票，部分业务选择享受减免税按1%或免税开票。