国税发[2002]64号 国家税务总局关于印发《国家税务局系统事业单位财务管理办法(试行)》的通知
发文时间:2002-05-24
文号:国税发[2002]64号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:

  为了规范国家税务局系统事业单位的财务行为,加强财务管理,提高资金使用效率,总局制定了《国家税务局系统事业单位财务管理办法(试行)》,现印发给你们,请遵照执行。执行中有何问题,请及时报告。


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国家税务局系统事业单位财务管理办法(试行)


  第一章 总则

  第一条 为规范国家税务局系统(以下简称国税局系统)事业单位的财务行为,加强财务管理,提高资金使用效率,根据《事业单位财务规则》和《企业财务通则》,结合国税局系统事业单位的实际情况,制定本办法。

  第二条 本办法适用于各级国家税务局所属独立核算的事业单位(以下简称事业单位)

  第三条 按经营性质和实行会计制度的不同,事业单位分成两类:

  (一)在事业活动中不以营利为主要目标,实行事业单位会计制度的事业单位。包括国税局系统所属院校、科研单位、机关服务中心等。

  (二)从事经营活动,实行企业会计制度的事业单位。包括国税局系统所属宾馆(含对外经营的培训中心、招待所等)、杂志社、印刷厂等。

  第四条 财务管理的基本原则是:执行国家有关法律、法规和财务规章制度;坚持勤俭办事业的方针,注重资金使用效益。

  第五条 财务管理的主要任务是:合理编制单位预算,如实反映单位财务状况;依法取得收入,努力节约支出,降低成本费用;建立健全财务制度,加强经济核算,提高资金使用效率;加强国有资产管理,防止国有资产流失;对单位经济活动进行财务控制和监督。

  第六条 国税局系统事业单位实行“统一领导、归口管理”的财务管理体制。

  国家税务总局财务管理司负责国税局系统事业单位的财务管理工作。

  各级国家税务局的财务部门负责本级所属事业单位的财务管理工作。

  各事业单位的财务活动在本单位负责人的领导下,由单位财务部门统一管理。

  第七条 事业单位应按照财政部《会计基础工作规范》、《会计电算化工作规范》和《会计电算化管理办法》的规定,实施会计核算和会计电算化管理。

  第八条 事业单位应根据事业规模大小和财务工作任务的需要,单独设立财务机构或配备专职(兼职)的财务人员。

  第九条 事业单位的财务人员应遵守职业道德、廉洁奉公,并持有会计从业资格证书。财务人员分工要遵循会计和出纳分设、支票和印章分管、钱和物分管、职责和权限明确且能相互制约的原则。

  第二章 实行事业单位会计制度的事业单位预算及收支管理

  第十条 预算是指事业单位根据事业发展计划和任务编制的年度财务收支计划,由收入预算和支出预算组成。

  第十一条 实行事业单位会计制度的事业单位实行核定收支、定额或定项补助、超支不补、结余留用的预算管理办法。

  事业单位要将全部收入包括财政补助收入和各项非财政补助收入与各项支出统一编制预算,报主管部门核定。

  对非财政补助收入不能满足支出的事业单位实行定额或定项补助。定额补助根据事业单位收支情况,按国家确定的行政事业单位开支标准,确定补助数额;定项补助根据事业单位收支情况,确定某项支出补助。

  对于有稳定的经常性收入,能够正常地实现以收抵支的事业单位,定额或定项补助可以为零。

  事业单位预算在经主管部门核定后,严格按预算执行,单位自求平衡,超支不补、结余留用。除特殊因素外主管部门不再追加经费。

  对非财政补助收入大于支出较多的事业单位,可以实行收入上缴的办法。

  第十二条 预算编制应收支平衡,不得编制赤字预算。

  第十三条 各事业单位应根据年度事业计划,编制预算指标建议数,经本单位领导审核后,报主管部门核定,由主管部门核定下达预算控制指标数。各事业单位根据主管部门下达的预算控制指标数和有关编制预算的要求,编制正式预算,报主管部门审核批准后,由各事业单位财务部门据以执行。

  第十四条 各事业单位编报的预算,一经主管部门批准,即成为预算执行的依据。遇上级下达的事业计划、工作任务有大的调整,或国家政策、机构、人员发生大的变化,对预算影响较大,经报请主管部门核准,可予以调

  第十五条 收入管理。

  (一)收入是指事业单位为开展业务活动和其他活动,依法通过各种形式、各个渠道获得的非偿还性资金。收入包括财政补助收入、上级补助收入、事业收入、经营收入、附属单位上缴收入、其他收入。

  (二)各事业单位取得的各项收入应合法合规,并及时入账,不得私设小金库,账外设账。

  (三)各事业单位的各项收入必须全部纳入单位的预算,统一核算,统一管理。

  第十六条 支出管理。

  (一)支出是指事业单位开展业务活动和其他活动发生的各项资金耗费和损失。支出包括事业支出、经营支出、对附属单位补助支出、上缴上级支出。

  (二)各事业单位从上级单位取得的有指定项目和用途并且要求单独核算的专项资金,应当按照上级单位的要求,定期向上级单位报告专项资金使用情况;项目完成后,应当报送专项资金支出决算和使用效果的书面报告,接受上级单位的检查和验收。

  (三)各事业单位的支出应当严格执行国家行政事业单位有关财务规章制度的开支范围及开支标准,建立健全财务报销制度。

  (四)各事业单位职工的工资及福利待遇标准应报主管部门批准,并据以执行。

  (五)各事业单位可以根据开展业务活动及其他活动的实际需要实行内部成本核算办法。

  第三章 实行企业会计制度的事业单位预算及收支管理

  第十七条 实行企业会计制度的事业单位应实行自收自支、自负盈亏、按比例上缴管理费的预算管理办法。

  第十八条 各事业单位应按主管部门规定的时间上报年度财务收支计划。财务收支计划应包括年度生产经营计划、各项收入、成本费用开支、应缴各项税金及附加,上缴管理费计算比例和数额,经营利润目标等。年度财务收支计划经主管部门批准后,据以执行。

  第十九条 在年度财务收支计划执行过程中,因经营情况或机构、人员情况发生变化,对财务收支计划影响较大,需调整收入、支出计划和经营利润目标等,应报请主管部门核准。

  第二十条 各事业单位应在国家法律、法规和规章允许的范围内,积极、合理地组织收入,依法缴纳各种税费。

  二十一条 各事业单位应按《企业财务通则》和同行业的企业财务会计制度,进行成本和费用核算。按规定的标准,提取工会经费、职工福利费、职工教育经费,交纳各项社会保障费。单位职工的工资及福利待遇标准报主管部门批准后,据以执行。

  第四章 结余和利润分配

  第二十二条 实行事业单位会计制度的事业单位结余分配。

  (一)结余是指事业单位年度各项收入和支出相抵后的余额。对经营收支结余还应单独反映。

  (二)各事业单位按不超过结余的40%提取职工福利基金,剩余部分转入作为事业基金;事业基金用于弥补以后年度以单位收支差额,或根据事业发展需要集中或调剂使用;专项基金结存不参与结余分配,报主管部门批准后可结转下年继续使用。

  第二十三条 实行企业会计制度的事业单位按《企业财务通则》和同行业的企业财务会计制度的规定,进行利润分配。

  第五章 专用基金管理

  第二十四条 专用基金是指实行事业单位会计制度的事业单位按照规定提取或设置有专门用途的资金,包括修购基金、职工福利基金、医疗基金和其他基金。

  (一)修购基金按事业单位的事业收入和经营收入的10%提取,在修缮费和设备购置费中列支(各列50%)后转入,用于固定资产的维修和购置的资金。

  (二)职工福利基金按结余的一定比例提取以及按其他规定提取转入,用于职工的集体福利设施、集体福利待遇的资金。

  (三)医疗基金,指未纳入公费医疗经费开支范围的事业单位,按照当地财政部门规定的公费医疗经费开支标准从收入中提取,并参照公费医疗制度有关规定用于职工公费医疗开支的资金。

  (四)其他基金,指按其他有关规定提取和设置的专用基金。

  第二十五条 专用基金的管理应遵循“先提后用、专款专用”的原则。各级专用基金必须按照规定的比例和来源渠道提取;在取得资金以后,按照规定的用途和使用范围安排开支,支出不得超出资金规模。

  第六章 资产管理

  第二十六条 国税局系统事业单位的资产是指事业单位占有或者使用的能以货币计量的经济资源,包括流动资产、固定资产、无形资产、对外投资等。

  第二十七条 事业单位按所适用的会计和财务制度的规定,进行资产的会计核算和管理,并作具体规定如下:

  (一)事业单位应当建立健全现金及各种存款的内部管理制度。对应收及暂付款项应当及时清理结算,不得长期挂帐;对确实无法收回的应收及暂付款项,要查明原因,分清责任,按有关财务制度的规定进行核销,核销后报主管部门备案。

  (二)事业单位应按照《国家税务局系统银行账户管理暂行办法》的规定开设银行账户,并报主管部门备案。单位内部各部门取得的各种收入,都要归口单位财务部门纳入预算管理,由单位财务部门统一开立账户,除另有规定外,单位其他非财务部门不得另设账户。

  (三)事业单位不得对外借出款项和借用账户,不得对外提供资产担保。

  (四)事业单位应按照国家及《国家税务局系统固定资产管理办法》的有关规定进行固定资产管理。年度内需要购置的固定资产,应编入年度预算中报主管部门审批;根据《国家税务总局关于国家税务局系统实行政府采购制度的通知》(国税发[2000]104号)的规定,属政府采购范围的项目,必须按有关规定进行招标采购;各事业单位对固定资产的处置,原值达到规定审批标准的,必须经过主管部门审批后,按国家及国家税务总局有关固定资产的管理规定进行处置,固定资产的变价收入应当及时入帐。年终时应将本年固定资产处置结果汇总报主管部门备案。

  (五)实行事业单位会计制度的事业单位固定资产不计提折旧,实行企业会计制度的事业单位按同行业企业财务制度的规定,计提折旧。

  第二十八条 对外投资是事业单位利用货币资金,实物、无形资产等方式向其他单位的投资。

  (一)实行事业单位会计制度的事业单位除使用自筹资金购买国债外,不得进行其他方式的对外投资。

  (二)实行企业会计制度的事业单位对外投资应报主管部门批准。以实物、无形资产对外投资应当按照国家有关规定进行资产评估。

  第七章 负债管理

  第二十九条 实行事业单位会计制度的事业单位负债管理。

  (一)负债是指事业单位所承担的能以货币计算,需要以资产或者劳务偿还的债务。包括:借入款项、应付款项、暂存款项、应缴款项等。

  (二)各事业单位借入款项必须符合国家有关规定,办理借款时必须报主管部门批准。

  第三十条 实行企业会计制度的事业单位按有关企业财务、会计制度的规定,做好流动负债和长期负债的财务管理。

  第三十一条 各事业单位要严格控制负债规模。对不同性质的负债分别管理,及时组织清理,保证在规定的期限内进行偿还、缴纳,不得长期挂帐。

  第八章 财务清算

  第三十二条 事业单位发生划转撤并时,应当进行财务清算。

  第三十三条 事业单位进行财务清算,应当成立财务清算机构,在主管部门和有关部门的监督指导下,按有关划转撤并财务清算的规定,对单位的财产、债权、债务等进行全面清理,编制财产目录和债权、债务清单,提出财产作价依据和债权、债务处理方法,报上级单位核准后处理。

  第三十四条 在进行财务清算工作中,要做好国有资产的移交、接收、划转和管理工作,防止国有资产流失,并妥善处理各项遗留问题。

  第九章 财务会计报告和财务分析

  第三十五条 实行事业单位会计制度单位的财务会计报告主要包括资产负债表、收支情况表、会计报表附注和财务情况说明书等;实行企业会计制度单位的财务会计报告主要包括资产负债表、利润表、现金流量表,会计报表附注和财务情况说明书等。

  第三十六条 事业单位的年度财务会计报告应按主管部门规定的格式和期限报出。实行企业会计制度单位的年度财务会计报告,在报送上级单位以前,应由中介机构进行审计,并附中介机构审计报告。

  第三十七条 事业单位应在年度财务会计报告中,对本单位的财务状况进行财务分析。其中,实行事业单位会计制度单位的财务分析指标包括:经费自给率、人员支出比率、公用支出比率、资产负债率等;实行企业会计制度的单位应按企业财务分析的方法,如趋势分析法、比率分析法和因素分析法等,对本单位财务状况和经营成果进行分析。

  第十章 财务监督

  第三十八条 各级国家税务局应根据国家有关法律、法规和财务制度制度以及《国家税务局系统内部财务审计办法(试行)》的有关规定,对所属事业单位的财务活动进行审计、监督。

  第三十九条 各事业单位应建立:健全内部控制制度,加强会计监督,提高本单位的会计信息质量,加强对内部承包单位的财务核算和管理,定期开展对本单位内部下属单位的财务审计、检查。

  第四十条 按照《国家税务局系统领导干部任期经济责任审计办法(试行)》的规定,主管部门应对离任的事业单位负责人进行任期经济责任审计。

  第四十一条 对实行承包经营的事业单位,在签订承包经营合同之前和承包经营期结束时,主管部门应对承包经营事业单位进行内部财务审计。

  第四十二条 事业单位的财务管理应接受财政、审计、税务等有关部门的指导、检查和监督。

  第十一章 附则

  第四十三条 国税局系统事业单位基本建设投资的财务管理,按照国家及国家税务总局有关规定办理。

  第四十四条 国税局系统事业单位的会计档案管理,按照财政部、国家档案局制定的《会计档案管理办法》执行。

  第四十五条 各省、自治区、直辖市国家税务局可根据本办法制定具体实施细则,并报国家税务总局备案。

  第四十六条 本办法由国家税务总局负责解释。

  第四十七条 本办法自发文之日起执行。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。