个人独资企业房产过户的涉税分析
发文时间:2024-01-18
作者:陈红
来源:中道财税
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案例:甲个人独资企业名下有一处自建的商业房产,由于多方面因素考虑,打算将该房产过户至个人独资企业的自然人投资人名下,也就是房产证上面的产权所有人,由甲个人独资企业变更为该企业的自然人投资人,过户采取无偿的形式,请问,该情况下的房产过户涉涉及哪些税?


一、是否涉及增值税


分析一:需要缴纳增值税:


根据财税2016年36号文件附件一第14条的相关规定:单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。


那么根据上述规定,虽然不动产只是从个人独资企业变为了企业的自然人投资人,但应该注意,该不动产发生了转移,应视同销售不动产缴纳增值税。


分析二、不需要缴纳增值税:


同样根据上述文件规定,这里表述的是单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,我们知道,自然人投资人对个人独资企业债务承担无限连带责任,而这里将不动产从个人独资企业过户到企业的自然人投资人名下,不属于向“其他个人”无偿转让不动产的情形,因此不应该缴纳增值税。


小结:上述两种分析观点,直观看下来好像觉得都对又都有道理,但我们仔细分析一下不难发现,个人独资企业作为独立经营主体,他和合伙企业一样,都必须按照独立交易的原则缴纳增值税,而个人独资企业和自然人投资人分属不同的增值税纳税主体,只要房产有流转就需要缴纳增值税,那么个人独资企业将不动产转移给自然人投资人名下,也要遵循独立交易的原则,也要按照公允价值计价,因此,个人认为该房产过户需要视同销售缴纳增值税。


二、是否涉及土地增值税


根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。我们知道,个人独资企业的投资人直接拥有个人独资企业所有资产的所有权。而个人独资企业的房产转移到投资人名下,并且采取无偿过户的形式,所以不存在有偿转让行为,个人认为不缴纳土地增值税。但也有财税朋友认为将个人独资企业的房产变更为自然人投资人名下,属于分配给投资人名下,要视同销售缴纳土地增值税。


三、个人所得税


这里的房产过户,个人所得税如何缴纳呢?是按照经营所得还是按照财产转让所得缴纳呢?


我们知道,个人独资企业转让财产,个人投资人应当按照经营所得计算缴纳个人所得税;个人转让财产应当按照财产转让所得计算个人所得税。因此,这里的个人独资企业不动产过户应按照经营所得,以房产的公允价值减去其扣除累计折旧的计税成本的差额,适用5%---35%的五级超额累进税率计算缴纳个人所得税。


四、契税


根据财政部税务总局公告[2021]年第17号文件规定,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。这也不难理解,个人独资企业财产为自然人投资人所有,投资人对本企业的财产依法享有所有权,并非发生所有权的转移,因此不属于契税征税范围,不用缴纳契税。


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小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)

       目录

  01 政策提示及操作指引

  07企业基础信息表及表单选择

  14纳税调整明细表

  38税收优惠明细表

  42企业所得税年度纳税申报主表

  47弥补亏损明细表

  01 政策提示及操作指引

  一、政策提示

  (一)小型微利企业重点政策提示

  1. 2024 年小型微利企业的判断标准

  2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):

  (1) 从事国家非限制和禁止行业;

  (2) 年度应纳税所得额不超过300万元;

  (3) 从业人数不超过300人;

  (4) 资产总额不超过5000万元。

  其中:

  资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。

  从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。

  2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策

  (1)小微企业所得税优惠政策

  ① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)

  ② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)

  ③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。

  (2)研发费用加计扣除优惠政策

  企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。

  集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。

  (3)设备、器具一次性扣除

  企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。

  选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。

  此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。

  (二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单

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       附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)


1400万税务罚单被最高法推翻!这家企业的逆袭之路,值得所有企业参考

在商业世界里,税务问题如同高悬的达摩克利斯之剑,稍有不慎就可能给企业带来巨大冲击。当一家企业面临1400万的税务罚单,历经行政复议、一审、二审甚至再审均败诉后,却在最高法实现逆风翻盘!

这场跌宕起伏的税务诉讼大戏,究竟暗藏哪些玄机?广东省兴宁三建工程有限公司诉国家税务总局梅州市税务局第二稽查局税务行政处罚决定案,为所有企业上了一堂生动的维权课。  

一、千万罚单从天而降,企业陷入绝境 

故事回溯到2013年,原广东省兴宁市地方税务局对三建公司2000年7月至2013年6月的纳税情况展开检查。这一查,查出了“大问题”:公司存在少申报缴纳土地使用税657万多元、企业所得税81万多元、房产税3万多元等问题。

同年10月30日,一纸税务行政处罚决定下达,对偷税行为处以偷税款二倍罚款,其他违规行为也分别处以罚款,总计罚款高达1424万多元。

 三建公司自然不服,开启了漫长的维权之路。从行政复议到行政诉讼,从一审到二审,再到广东高院再审,得到的却都是驳回诉请、维持原判的结果。难道企业真的只能默默承受这千万罚单? 

二、看似板上钉钉的“偷税”,实则另有隐情 

三建公司最主要涉嫌偷税的问题聚焦在土地使用税上。公司的17宗土地,均是当地政府以工程款抵偿而来。然而,这些土地并非“净地”,许多土地存在未拆迁的情况,公司根本无法实际占有使用。但土地证上相应的面积却归了三建公司,这就为后续的争议埋下了伏笔。  

从税务局的角度来看,执法似乎“有理有据”。法律明确规定,土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳,纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准。

同时,税收征管法规定,纳税人偷税的,税务机关可追缴税款、滞纳金,并处不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款,税务机关罚2倍也未超出法定幅度。

而且,三建公司变造土地使用证复印件,人为变更土地取得时间及面积,这一行为被认定为具有明显的偷税故意,重罚似乎无可厚非。

  三、最高法出手,四大改判理由颠覆原判

 就在企业几乎绝望之际,最高法提审此案,并最终推翻原判!

最高法的改判理由,堪称本案的核心亮点,也为企业维权指明了方向。

 1. 违背实质课税原则:税务机关依据土地使用证登记面积征税并认定偷税,却忽视了17宗土地的复杂情况。部分土地存在未拆迁、“一地两证”问题;有的土地使用证已撤销,公司从未使用;有的已被法院拍卖;还有的用作公共市政道路、市民广场等。原兴宁市地税局在明知这些情况,且土地管理部门也告知部分土地未改造的前提下,仍然机械按证载面积征税处罚,显然不符合实质课税原则。 

2. 处罚结果与违法情节严重失衡:三建公司变造土地使用证复印件虽属违法,但从实际情况分析,变造涉及的土地确有修建公共道路的事实,且减少面积占比、欠缴税款占比都较小,社会危害性不大。当地政府及相关土地职能部门在土地尚未征收拆迁的情况下,就为三建公司颁发土地证,且长期怠于履职;税务机关在明知公司未全部实际占用土地的情况下,仍要求其缴纳土地使用税,双方对纳税争议的发生都负有一定责任。在此情况下,追征13年税款、滞纳金并处二倍罚款,明显过罚不当。 

3. 执法标准不统一:同时期,兴宁市还有其他房地产公司以相同方式取得划拨土地,可能存在类似问题,但税务机关未能证明对这些公司进行了同样处理,违反了"同样情况同样对待,不同情况不同对待"的公正执法原则,税务执法目的与动机也不符合严格规范公平文明执法的要求。

 4. 忽视企业信赖利益:在处罚决定作出前,税务机关连续多年向三建公司开具完税证明,认可其纳税情况,公司还被评为纳税大户。然而,在公司原法定代表人等被刑事羁押后,税务机关突然进行税务检查并作出重罚,未能审慎保护企业的信赖利益。

   四、从败诉到逆袭,企业维权的四大黄金法则 

最高法的改判,不仅让三建公司重获生机,更为所有企业面对税务处罚时如何维护自身权益提供了宝贵经验。

 1. 重视证据收集:面对行政处罚,企业不能被动挨打。要积极收集能证明实际情况的证据,比如土地实际使用情况的证明材料等,用事实说话。就像三建公司,如果能更早、更全面地收集相关证据,或许维权之路能更顺畅。

 2. 关注执法程序和法律适用:仔细审查行政机关作出处罚决定的程序是否合法,适用的法律条款是否准确。本案中,税务机关在未充分核实土地实际情况的基础上就作出处罚,属于认定事实不清,这正是企业维权的突破口。 

3. 善用法律原则维权:过罚相当、信赖利益保护、公正执法等法律原则,是企业维权的有力武器。当行政处罚明显不合理时,企业应依据这些原则进行抗辩,争取合法权益。

 4. 及时寻求专业法律帮助:行政处罚涉及复杂的法律问题,专业律师能够从法律角度分析案件,制定合理的维权策略。无论是行政复议还是行政诉讼,专业的法律支持都至关重要。

  五、案件背后的遗憾与反思 

不过,这个案件也存在令人惋惜之处。企业只就行政处罚进行了复议和起诉,对追征657万土地使用税,既没有复议也没有起诉。按照最高法的判决,税务机关征收这笔土地使用税显然是错误的,但企业却失去了维权机会。这是因为纳税争议必须先交清税款或提供税务机关认可的纳税担保,否则企业连行政复议和行政诉讼的资格都没有。本案企业大概率是因为交不起税,无法满足清税前置条件,才陷入如此困境,而这种情况在现实中并不少见。

  最高法判决中的这句话值得所有税务机关和企业铭记:“依法文明征税要求税务机关既要严格办事,又要尊重和维护纳税人的合法权益,为纳税人提供优质、高效的服务,以营造良好的税收环境。作为人民法院,既要支持税务机关依法征税,也要保护好纳税人的合法权益,两者不可偏废。”

  在复杂多变的商业环境中,税务风险无处不在。希望每一家企业都能从这个案例中汲取经验,在面对税务处罚时,勇敢、智慧地维护自身合法权益! 


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