2024年第16号公告等住房交易税收新政影响分析及应对
发文时间:2024-11-27
作者:牛鲁鹏
来源:税屋
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党的二十届三中全会提出,充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准,完善房地产税收制度。9月26日,中共中央政治局会议再次强调,要促进房地产市场止跌回稳,调整住房限购政策,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

  随即,相关部委打出系列政策“组合拳”,于11月中旬发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号,以下简称16号公告)和《关于降低土地增值税预征率下限的公告国家税务总局公告》(国家税务总局公告2024年第10号),从供给端和需求端两个方面着手,明确多项促进房地产市场平稳健康发展的相关税收政策,政策将从12月1日起执行。

  系列政策将给房地产市场带来深远的影响,具体分析如下。

  一、对买受人的影响

  近年来,由于买房人投资信心不足,房地产交易积极性下挫,本次政策对症下药,积极改善以加速住房投资与流转。

  1.契税,加大住房交易环节契税优惠力度。

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  我们通过案例说明契税税率下调的影响。

  案例1. 北京九鼎房地产开发有限公司(以下简称九鼎房地产)于2024年11月,开始现房销售新开发的住房,A 户型为140平方米,B户型为144平方米,含税价为10.9万元/平方米。

  市民张三购买了A户型,契税的缴纳时间可以选择:如果选择在12月1日前缴纳契税,当住房属于家庭第一套住房时,应缴纳契税21万元,属于第二套住房时,应缴纳28万元;如果选择在12月1日后缴纳,不论是第一套住房还是第二套均只需缴纳14万元。

  市民李四购买了B户型,因为该户型面积超出了16号公告规定的面积标准——140平方米,所以不论是选择在政策调整前、后缴纳契税,税额均没有差别:属于家庭第一套住房时,应缴纳21.6万元,属于第二套住房时,应缴纳28万元。

  通过上述案例和表格,可以得出以下结论:

  第一,如果买受人选购的户型面积<90平方米,或者>140平方米,契税税额不受本次政策调整影响;

  第二,如果买受人购买户型面积在90—140平方米(含140)的住房,在政策调整后缴纳契税,将切实享受到政策红利,以案例1中张三为例,如果他购入的属于家庭第二套住房,可以少缴纳契税14万元。上述房地产税收优惠政策也与国家当前鼓励计划生育、购买改善型住房一脉相承。

  第三,房地产企业需要及时关注政策变化,在户型设计时及时、合理调整户型面积。

  如果房地产企业时在政策调整后仍然按照原来的土地增值税中普通标准住宅面积临界点——144平方米设计户型面积,将会加重买受人的契税负担,有可能影响销售去化。在案例1中,尽管李四选购的户型面积只比张三的大4平方米,但由于李四选购的户型面积超出了面积优惠标准,政策调整后缴纳契税将比张三多支付契税税款,最高可达到14万元。

  为了在促进销售的同时减轻买受人资金压力,房地产企业可以温馨提示买受人尽量在12月1日后缴纳契税。

  2.增值税,个人销售2年以上住房一律免征。

  16号公告第二条第(二)项规定,北上广深四地取消普通住宅和非普通住宅标准后,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;不足2年的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,自此,个人销售住房增值税政策全国保持统一。

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  案例2. 北京市民王五2018年从北京九鼎房地产开发有限公司购入别墅一套,市场价格为3000万元,近期计划销售,目前市场价格为4000万元。

  如果在12月1日前销售,需要缴纳增值税及附加53.33万元;但如果在12月1日后销售,则可以免征增值税及附加。

  二、对房地产企业的影响

  近年来,受全球经济形势影响,我国房地产企业销售去化慢,融资难度大、资金紧张,房地产企业对本次交易新政可以说翘首以盼。

  1.降低土地增值税预征率下限,有效缓解财务困难。

  《关于降低土地增值税预征率下限的公告国家税务总局公告》(国家税务总局公告2024年第10号,以下简称10号公告)明确,自2024年12月1日起,各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点,具体变化如下:

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  案例3. 北京九鼎房地产开发有限公司2024年11月预售新开发的商品房,A 户型为140平方米,B户型为144平方米,含税价为10.9万元/平方米,假定当地土地增值税计征依据计算公式如下:

  土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

  如果房地产企业在预征率下调前,签订预售预售合同,需要按照2%预缴土地增值税,如果在下调后签订,则可以按照1.5%预缴,因此企业每销售一套A户型少预缴土地增值税税额7万元,如此一来增加了企业资金流动,减轻了企业压力,有利于房地产业止跌回稳。

  10号公告发布后,各地纷纷响应。2024年11月21日,浙江省税务局发布《关于调整土地增值税预征率的公告(征求意见稿)》,拟规定,自2024年12月1日起,除保障性住房外,全省(不含宁波)普通标准住宅和其他类型房地产的土地增值税预征率为1.5%。

  同日,宁波市税务局制发了《国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告(征求意见稿)》,拟规定各类型房地产的土地增值税预征率均为1.5%。在此之前,即2023年6月,宁波市税务局发布《关于土地增值税清算若干政策问题的公告》(公告2023年第3号)规定,宁波市各类型房地产的土地增值税预征率均为2%。

  2024年11月22日,山西省跟进,发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告(征求意见稿)》,拟将预征率下限由1.5%调整为1%。

  2.对土地增值税清算的影响。

  16号公告第二条规定:“(一)取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税。”

  部分读者可能会感觉该条款难以理解,既然取消了“普通住宅和非普通住宅标准”,怎么还有“普通标准住宅”一说呢?笔者认为,原因有二:

  第一,普通住宅与普通标准住宅不同。一般情况下,普通住宅需要同时满足容积率、建筑面积、销售单价三个条件,才属于普通标准住宅。

  第二,这次政策调整以保持房地产企业税负稳定为前提。这一点从财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问新闻稿第二条可以看出。毕竟房地产对财政贡献太大,动摇不得:住建部部长霓虹同志曾指出房地产的“456原则”,其中“5”是指房地产企业土地出让和税费贡献大约占到部分地方政府的50%。

  另外,《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》第44条第(二)款明确指出:“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准” 。从该条政策可以看出,是否取消普通住宅和非普通住宅标准,各城市有选择权,如果保持标准不变,则仍然存在普通标准住宅与非普通标准住宅。

  如果有城市计划对普通标准住宅面积标准进行调整,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定,其具体执行标准应由所在省、自治区人民政府批准。

  具体执行标准公布后,税务机关新受理清算申报的项目,以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目,按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目,仍按原标准执行。

  对于北上广深四个超一线城市,由于涉及到个人出售住房的增值税政策调整,16号公告第二条明确规定,只有消普通住宅和非普通住宅标准后,才可以与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。由于16号公告自2024年12月1日起执行,因此北、上、广、深四地须在11月底前发布政策。

  北京、上海、深圳已经于11月18日、19日分别发布了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》(京建发[2024]488号、沪建房管联[2024]585号、深建字[2024]328号)文件,三地均明确规定,“取消本市普通住房和非普通住房标准”。

  需要注意的是,北京、上海、深圳均没有废止之前发布的“普通标准住宅面积标准——144平方米”相应条款。因此,北京和上海的房地产开发项目土地增值税清算时,产品类型划分依然采用“两分法”,即普通标准住宅+其他类型房地产两类,而深圳依然可以选择采用“一分法”或者“二分法”。

  16号公告发布的当天,浙江省税务局发布《关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(浙江省税务局公告2024年第2号),文件延续了当地之前的清算方法,即土地增值税清算时,将全省分类型清算方法统一为“二分法”,分为普通标准住宅和除普通标准住宅以外的其他类型房地产。对同一清算单位内包含不同类型房地产的,应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率。

  综上可以看出,截止目前,本次房地产交易税收新政在土地增值税清算上没有带来变化。考虑到当前的经济形势和财政压力,预计全国也是如此,未来全国土地增值税清算依然呈现三分法为主、二分、一分并存的局面。

  综上所述,本次住房交易新政中,除了土地增值税清算将保持平稳不变外,增值税、契税政策的调整可以促进房地产销售、流通,土地增值税预征率下限下调可以增加企业资金流通,均利好房地产业,可以促进房地产市场止跌回稳,房地产企业应快速学习消化新政,用足利好和优惠。


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增值税C2B下自然人非货币性资产投资的税款扣缴问题

  自然人以非货币性资产投资,这个是在企业经营中司空见惯的事。对于自然人以非货币性资产投资入股企业的税务问题,大家以前见到的都是个人所得税中的税务处理规定。按《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)文件第一条规定,一、个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。

  41号文的规定看上去是比较简单明了的,对于个人以非货币性资产投资,应按属于“财产转让所得”计算个人所得税,按照41号文第三条规定,“个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的,可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后,自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。”注意这里是个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。即纳税人自行向主管税务机关申报纳税。

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  1.这里我们可以这样理解,是否直接支付货币资金,是构成单位能否采取代扣代缴的条件之一,而不构成自然人不产生增值税应税交易的纳税义务。

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  对于自然人以专利技术等无形资产投资入股,原《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号附件3)

  一、下列项目免征增值税

  (二十六)纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

  1.技术转让、技术开发,是指《销售服务、无形资产、不动产注释》中“转让技术”、“研发服务”范围内的业务活动。技术咨询,是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等业务活动。

  ------

  2.备案程序。试点纳税人申请免征增值税时,须持技术转让、开发的书面合同,到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定,并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管税务机关备查。

  从上述政策规定可以明确,自然人以专利技术等投资 入股,属于技术转让的一种形式,可享受免征增值税政策。根据政策,享受免征增值税,需要持技术入股的书面合同,到省级科技主管部门进行认定,并将合同及审核意见报主管税务机关备案。

  但是目前营改增的文件已经失效。并且新的《增值税法》第二十四条以列举方式明确了法定免税的范围,而且在本条最后明确的是“前款规定的免税项目具体标准由国务院规定。”而没有授权国务院可以根据经济社会发展的具体情况研究制定新的免税项目。这个问题包括营改增附件4中大量跨境服务的免税项目在新的《增值税法》列举的法定免税项目中也没有出现。而销售跨境服务的单位为境内单位和个人,光此一点,原跨境服务享受免税的项目,其销售服务根据新的《增值税法》规定符合“境内”销售服务的认定。这跟技术转让等问题一样,面临新《增值税法》免税设定方式的大考。

  这个问题我们姑且不论,接着探讨非货币性资产投资入股的税款扣缴问题。

  支付单位对于股权支付的方式,是否就无法采取代扣代缴的方式?通常,被投资企业也可以对自然人投入企业的非货币形资产,依据自然人取得股权的公允价值或者双方协议中确认的自然人股权的价值作为增值税的计税销售额,来确定自然人应缴纳增值税税款,然后在代扣代缴基础上,将纳税人在被投资企业的实收资本按双方确认的投资额,减去自然人应缴纳的增值税税款来进行计算。在被投资企业的会计处理上,做如下分录:

  借:无形资产(或固定资产-不动产)

  贷:实收资本

  应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  这里被投资企业入账的实收资本金额,已经是非货币性资产投资入股双方确认的金额减去代扣代缴增值税款后的差额。被投资企业实际向税务机关缴纳代扣代缴增值税时,做如下分录:

  借:应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  贷:银行存款

  大家还要注意,《增值税法实施条例》第三十五条还留了这么句话

  “《增值税法实施条例》第三十五条

  ------代扣代缴的具体操作办法,由国务院财政、税务主管部门制定。”

  我们也期望具体操作办法中能够考虑到类似非货币形式的价款支付的增值税税款扣缴有一席解决之地。

  当然,如果扣缴义务人没有或不能按照《增值税法》的相关规定履行扣缴义务,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定,“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,由税务机关向纳税人追缴税款。”因此如果对于技术转让等不属于增值税免税范围,自然人应积极想办法解决其自行申报纳税问题。而不能因为这个扣缴义务是支付价款的单位履行的,自己没有自行申报纳税的义务。毕竟税法上认定的非货币性资产投资的增值税纳税人,是取得支付价款的自然人。不过对于自然人纳税义务履行,《增值税法实施条例》第四十四条规定,“按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。”税法给予了一个相对宽松的履行纳税的期限。

  新《增值税法》实施后,自然人以非货币性资产投资的增值税纳税义务问题确实是增加了新的内容。只是以前没有明确支付价款单位向自然人进行价款支付有扣缴义务。而《增值税法实施条例》第三十五条直接就把这个问题挑明在大家眼前。所有在C2B背景下的增值税扣缴单位的扣缴义务的合规风险就非常强烈了。

  我们也期望对于象非货币性资产投资等,尤其以技术出资的增值税问题,能够给予延续既往的政策规定,包括大量既往跨境服务免税的项目,也需要有一个周圆的解决办法。

  此外,新《增值税法》下境外单位和个人向境内单位和个人销售服务、无形资产的扣缴业务中,如跨境电商平台向境内电商在境外电商平台上销售收取的佣金服务,境内单位如何扣缴?境外单位和个人间、境外单位和单位间以及境外个人和个人间在境外转让中国境内单位发行的金融商品,如何进行增值税税款扣缴?增值税税款扣缴依然有很多敏感的难点需要去破解。

境外收入补税追溯至2017年?——“追溯期”还是“追征期”

  今天在飞机上,突然看到一则新闻,“中国内地税务居民境外收入的补税追溯期较此前拉长,最早可至2020年甚至2017年”。朋友圈里开始瞬间一堆的转发,标题都是严征管。然而,一句话新闻的可怕之处就是,非专业人士并不能准确解读背后的含义,也无法确定,这是个案信息还是普遍趋势,是实践操作还是法律规定。就如此前的追征30年一样。因此,仅以此篇短文再次普及一下税法有关追征期的规定,尽管追征期和追溯期并不相同。

  关于“追征期”

  “追征期”是征管法上的概念,指法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间。为什么税法要有追征期?其实法律作为一个秩序管理的规定,具有很强的时间性要求,因为,人们的行为随着时间的推移,意义会改变,而要求法律追究很久以前的法律责任既不现实也不经济。因此,各种法律都会规定一个“追诉时效”(这与新闻中的“追溯期”不是一个概念,因为上面的新闻表达的不是这个意思),即便是刑法,也对犯罪行为规定了追诉时效,这并不是放纵犯罪,而是现实的秩序需要,因为如果一个盗窃行为刑期可能只有三年,刑法规定20年后还要继续追溯和惩罚,那么大量的案件就会成为拖垮公共资源的基础。因此,刑法规定的一般追溯时效是和犯罪的最高法定刑相关联的。同样的,在民事法律上,也有诉讼时效,因为“不能让原告躺在权利上睡觉”。

  需要说明的是,在税收程序法理论层面,“法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间”其实是由“核定期间”和“征收期间”两个期间组成的——前者指法律要求税务机关必须在特定期限内完成对纳税人的纳税申报或已发生的纳税义务具体金额进行确认,它的意义更接近于前述其他法律上的追诉时效的概念(同样的,核定期间和上面新闻想表达的“追溯期”不是一个意思);后者指在确认具体纳税义务的行政法律行为作出后,法律要求税务机关必须在特定期间内履行征收职责。我国现行《税收征收管理法》第五十二条规定的“追征期”,实为这两个期间的混合体,在正在进行的征管法修订过程中会否进行调整和建立独立的核定期间、征收期间制度,目前尚不明朗,本文后续对“追征期”的讨论,暂以现行法为限。

  现行法层面,我国的税法和其他国家的税法一样,都明确规定了追征期,我们在这里就不作具体条文的引述了,一般理解,税法的追征期是这样规定的:1)因为税务机关的责任造成少缴的追征期为3年;2)如果认定偷税,则追征期为无限期追征;3)反避税的追征期一般为10年;4)其他情形一般的追征期认为是5年。原则上,税务机关不能超出追征期的限制提出追溯补税的要求,也就是说,理论上,追溯期不能超过追征期。

  这个一般理解在实践中的确有不少的争议,例如,偷税可以无限期追征,而虽然认定偷税的条件比较复杂,不申报也不必然等于就属于偷税,但是不少税务机关认为,纳税人有纳税义务而不做申报,无论是个人还是企业都属于偷税。这一观点是建立在有关刑事司法解释中所谓“进行了纳税登记就等同于通知申报”的逻辑上的,对此,即便2025年发布的总局版《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》中也反映了这一观点以进一步扩大逃税的认定范围,但尚且还对自然人纳税人保留了别除条款(“未依法办理设立登记的纳税人发生应税行为,或者依法不需要办理设立登记的纳税人,发生应税行为且应纳税额较大,经税务机关通知申报而不申报的”才构成逃税)。另有税务机关从文字解读上认为,其实除了计算错误以外,所有少缴的税款都可以无限期追征,虽然这个观点显然不合理并且和总局文件[1]【注1:《国家税务总局关于未申报税款追缴期限问题的批复》中给出过指导意见:“税收征管法第五十二条规定:对偷税、抗税、骗税的,税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税,其追征期按照税收征管法第五十二条规定的精神,一般为三年,特殊情况可以延长至五年。”】冲突,但是仍然也有法院支持这一观点。

  再例如,对于追征期的计算,起点和终点分别如何确定实践中也常常存在争议,有税务机关认为,只要发过提醒通知追征期的计算就开始了。更别提,不说法律的争议,在理论上,偷税的无限期追征比刑法的追溯时效都更长,其实并不合适,真的无限期追征事实上无法实现,而且也难以收集有效证据。这种种的争议在实践中制造出了各种不同理解和征管案件的差异。事实上,除了实际已经产生的欠税追缴没有期限以外,所有的少缴税款都应该有一个合理的期限。

  关于“追溯期”

  然后我们回来看这则新闻,新闻本身用了“追溯期”,这其实不是一个法律概念。如果在这里要准确的理解新闻的含义,应该指的是税务机关提示纳税人或者要求纳税人补税的期间。“追溯期”并不是上文讲的“追征期”,也因此并不能理解为税务总局有任何的规定或者明确的意见改变了法律规定确定的一般追征期规则。换言之,如果税务机关向纳税人提示其可能存在2017年度尚未申报的境外所得,纳税人未行使追征期抗辩,而是据此自查并补缴了2017年度的税款,税务机关的这一提示(并非追征税款的行政法律行为)和纳税人补税这一结果均不会违反任何法律规定。

  事实上,此前通知的2022到2024年的概念就是基于因为此前境外所得并没有进行广泛的宣传和管理,税务机关自我限缩了追征,采用了三年的短期限。这本身是更为合理的一个判断。然而实践中,每个个案不同,不同的税务机关的确可能有往前追溯的冲动,或者也许在个案中也有理由。因此,个案而言的追溯期可能和上述规定完全不同。

  个人理解,2017年的时间大致应该对应的是CRS的初始交换年限,是信息交换的源起之年,也是税务机关掌握信息的开始,这也许是部分税务机关能向纳税人最早“追溯”到2017年的原因。

  然而,如果不做专业的分析,这样的新闻和此前追征三十年的宣传造成的后果都是人们开始对法律溯及既往的能力产生担忧,纳税人对税法的理解可能出现误差,觉得中国税务机关正在不管不顾往前追征税款。从税法的角度,不是说2017年的境外所得不能征收,因为即使适用老的个人所得税法,征税在法律上在当时也有法律依据。然而,那个时候境外所得甚至没有年度汇缴主动申报一说,从现实的角度,做这样的追征在法律适用上有着很多的冲突需要解决,就比如如果追征,必然产生滞纳金,滞纳金应否缴纳?而在现行税法下,2017年的税款滞纳金必然超过本金,超过的部分应否征收?

  所以,作为税法从业的律师,还是有必要做个澄清,上述的追溯期应该只是个案下的个别处理,不能理解为普遍的态度和想法,也不会改变法律对追征期的规定。

  最后,税收合规是每个纳税人的责任,追征期不能成为逃避税收义务的天然庇护,同样的,在税收法治的概念之下,对追征期的普遍突破也不应该成为执法的正常现象。

       作者简介

  叶永青  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

  邮箱:yeyongqing@anlilaw.com

  王一骁  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

  邮箱:wangyixiao@anlilaw.com