财办[2007]19号 财政部关于印发《行政事业单位资产核实暂行办法》的通知
发文时间:2007-04-03
文号:财办[2007]19号
时效性:全文有效
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党中央有关部门,国务院有关部委、有关直属机构,全国人大常委会办公厅,全国政协办公厅,高法院,高检院,有关人民团体,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局:

  为加强行政事业单位国有资产管理,规范行政事业单位资产核实工作,我们制定了《行政事业单位资产核实暂行办法》。现印发给你们,请遵照执行。执行中遇到的问题,请及时向我部反映。


  二00七年四月三日


  附件:

                                                

行政事业单位资产核实暂行办法


  第一章 总 则

  第一条 为加强行政事业单位国有资产管理,规范行政事业单位资产核实工作,真实反映行政事业单位的资产和财务状况,根据《行政事业单位资产清查暂行办法》(财办[2006]52号)和国家有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于占有使用国有资产的各级各类行政事业单位。

  第三条 行政事业单位资产核实,是指财政部门根据国家资产清查政策和有关财务、会计制度,对行政事业单位资产清查工作中的资产盘盈、资产损失和资金挂账进行认定批复,并对资产总额进行确认的工作。

  第四条 财政部门、主管部门和行政事业单位,按照“防止流失,兼顾实际”的原则,在规定权限内对资产损益进行处理,国家另有规定的从其规定。

  第五条 行政事业单位(以下简称单位)资产核实工作一般按照以下程序进行:

  (一)单位清理。单位根据国家资产清查政策、有关财务、会计制度和单位内部控制制度,对资产清查中清理出的资产盘盈、资产损失和资金挂账,分别提出处理意见,并编制报表和撰写工作报告。

  (二)专项审计。接受委托的会计师事务所根据《中国注册会计师审计准则》和国家其他有关规定,对资产清查结果进行审核,并出具专项审计报告。

  (三)部门审核。主管部门对单位申报的资产清查材料(含专项审计报告)进行归纳、整理、汇总,并提出审核意见。

  (四)财政审批。财政部门对主管部门报送的资产清查材料进行审核,并对清查结果予以批复。

  第六条 单位对资产清查中的损益事项应提供合法证据,单位负责人对所提供的资产清查材料的真实性、完整性负责。

  第二章 资产盘盈

  第七条 资产盘盈是指单位在资产清查基准日无账面记载,但单位实际占有使用的能以货币计量的经济资源。包括货币资金盘盈、存货盘盈、有价证券盘盈、对外投资盘盈、固定资产盘盈、无形资产盘盈、往来款项盘盈等。

  已投入使用但尚未办理竣工决算手续的,按照基本建设财务管理规定及时办理竣工决算有关手续,不作为资产盘盈。

  第八条 货币资金盘盈是指单位清查出的无账面记载或反映的现金和各类存款等。

  (一)现金盘盈,根据现金保管人确认的现金盘点表(包括倒推至基准日的记录)和现金保管人对于现金盘盈的说明等进行认定。

  (二)存款盘盈,根据银行对账单和银行存款余额调节表进行认定。

  (三)清理出的“小金库”和账外收入比照货币资金盘盈处理。

  第九条 存货盘盈是指单位清查出无账面记载或反映的库存材料、材料和产成品等。

  存货盘盈,根据存货盘点表、经济鉴证证明和其他材料(保管人对于盘盈的情况说明、价值确定依据等)进行认定。

  第十条 有价证券盘盈是指单位清查出的无账面记载或反映的有价证券。

  有价证券盘盈,根据有价证券盘点表、盘盈情况说明、经济鉴证证明、有价证券的价值确定依据等进行认定。

  第十一条 对外投资盘盈是指单位清查出的无账面记载或反映的单位对外投资。

  对外投资盘盈,根据对外投资合同(协议)、经济鉴证证明、情况说明等进行认定。

  第十二条 固定资产盘盈是指单位清查出的无账面记载或反映的固定资产。

  固定资产盘盈,根据固定资产盘点表、盘盈情况说明、经济鉴证证明、盘盈价值确定依据(同类资产的市场价格、类似资产的购买合同、发票或竣工决算资料)等进行认定。难以确认价值的,委托中介机构评估确定。

  (一)单位清理出的账外固定资产,若产权属于部门内其他单位而被本单位长期无偿占用,且不属于纪检、监察部门规定清退范围的,当事双方协商一致并按规定程序报批后,按账面价值申报无偿划拨;若产权属于部门外单位的,当事双方应对占用资产按市场价值签订转让或租赁合同,并按规定程序上报。纳入资产清查范围的对方单位按本办法第三章规定处理。

  (二)清查出的因历史原因而无法入账的无主财产,根据《民法通则》等有关规定,依法确认为国有资产的,要及时入账,纳入国有资产管理范围。

  第十三条 无形资产盘盈是指单位清查出的无账面记载或反映的无形资产。

  无形资产盘盈,根据无形资产盘点表、盘盈情况说明、经济鉴证证明、盘盈价值确定依据(同类资产的市场价格、类似资产的购买合同、发票或自行开发资料)等进行认定。难以确认价值的,委托中介机构评估确定。

  第十四条 暂付款、应收账款等往来款项盘盈是指单位清查出的无账面记载或反映的暂付款、应收账款等往来款项。

  暂付款、应收账款等往来款项盘盈,根据盘盈情况说明、经济鉴证证明、与对方单位的对账单或询证函等进行认定。

  第三章 资产损失

  第十五条 资产损失是指单位在资产清查基准日有账面记载,但不归本单位占有、使用或丧失使用价值的,能以货币计量的经济资源。包括货币资金损失、坏账损失、存货损失、有价证券损失、对外投资损失、固定资产损失、无形资产损失等。

  第十六条 单位清查出的资产损失应逐项清理,取得合法证据后,对损失项目及金额按规定进行核实认定。对已取得具有法律效力的外部证据,而无法确定损失金额的,根据中介机构的经济鉴证证明进行认定。

  第十七条 货币资金损失是指单位清查出的现金短缺和各类存款损失等。

  现金短缺,在扣除责任人赔偿后,根据现金盘点表(包括倒推至基准日的记录)、经济鉴证证明、短款说明及核准文件、赔偿责任认定及说明、司法涉案材料等进行认定。各类存款损失比照执行。

       第十八条 坏账损失是指单位不能收回的各项应收款项造成的损失。清查出的各项坏账,应分析原因,对有合法证据证明确实不能收回的应收款项,按以下方式处理:

  (一)因债务单位破产、被撤销、注销、吊销营业执照或者被政府责令关闭等无法收回的应收款项,根据法院的破产公告、破产清算文件、工商部门注销吊销证明、政府部门有关文件等进行认定。对已经清算的,扣除清偿部分后不能收回的款项认定为损失;

  (二)债务人失踪、死亡的应收款项,根据公安机关出具的证明进行认定。债务人财产不足清偿或无法追偿债务的,可以根据中介机构出具的经济鉴证证明认定损失;

  (三)因战争、国际政治事件及自然灾害等不可抗力因素无法收回的应收款项,由单位做出专项说明,可以根据中介机构出具的经济鉴证证明认定损失;

  (四)其他逾期不能收回的应收款项,一般应当根据生效的法院判决书、裁定书认定损失。但以下三种情况可以按照下述方式认定损失:

  逾期三年以上、单笔数额较小、不足以弥补清收成本的,由单位做出专项说明,可以根据中介机构出具的经济鉴证证明认定损失;

  逾期三年以上、有依法催收记录、债务人资不抵债且连续三年亏损或停止经营三年以上、确实不能收回的,可以根据中介机构出具的经济鉴证证明认定损失;

  逾期三年以上、债务人在境外及港澳台地区、依法催收确实不能收回的,可以根据中介机构出具的有关证明或者我国驻外使(领)馆、驻外商务机构出具的有关证明认定损失;

  (五)单位为减少坏账损失而与债务人协商,对逾期三年以上的应收款项,按原值一定比例折扣后收回(含收回的实物资产)的,根据双方签订的有效协议、资金回收证明和中介机构出具的经济鉴证证明(或评估报告),对折扣部分可以认定为损失。

  第十九条 存货损失是指单位库存材料、材料、产成品等因盘亏、毁损、报废、被盗等原因造成的损失。

  (一)盘亏的存货,扣除责任人赔偿后的部分,可以根据存货盘点表、社会中介机构的经济鉴证证明、盘亏情况说明、盘亏的价值确定依据、赔偿责任认定说明和内部核批文件等认定损失;

  (二)报废、毁损的存货,扣除残值及保险赔偿或责任人赔偿后的部分,可以根据国家有关技术鉴定部门或具有技术鉴定资格的中介机构出具的技术鉴定证明(涉及保险索赔的应有保险公司理赔情况说明)、毁损报废说明、赔偿责任认定说明和内部核批文件等认定损失;

  (三)被盗的存货,扣除保险理赔及责任人赔偿后的部分,可以根据公安机关的结案证明、责任认定及赔偿情况说明(涉及保险索赔的应有保险公司理赔情况说明)认定损失;

  第二十条 有价证券及对外投资损失,应分析原因,有合法证据证明不能收回的,可以认定损失。

  (一)因被投资单位破产、被撤销、注销、吊销营业执照或者被政府责令关闭等情况造成难以收回的不良投资,可以根据法院的破产公告或者破产清算的清偿文件、工商部门的注销吊销文件、政府有关部门的行政决定等认定损失;

  已经清算的,扣除清算资产清偿后的差额部分,可以认定为损失;

  尚未清算的,被投资单位剩余资产确实不足清偿投资的差额部分,根据中介机构出具的经济鉴证证明,可以认定为损失;

  (二)对事业单位参股投资项目较小,被投资单位已资不抵债且连续停止经营三年以上的,根据中介机构出具的经济鉴证证明,对确实不能收回的部分,可以认定为损失;

  (三)行政单位有价证券、事业单位证券等短期投资,未进行交割或清理的,不能认定损失。

  第二十一条 固定资产损失是指单位房屋及建筑物、交通运输工具、通用设备、专用设备等因盘亏、毁损、报废、被盗等原因造成的损失。

  (一)盘亏的固定资产,扣除责任人赔偿后的差额部分,可以根据固定资产盘点表、盘亏情况说明、盘亏的价值确定依据、社会中介机构的经济鉴证证明、赔偿责任认定说明和内部核批文件等认定损失;

  (二)报废、毁损的固定资产,扣除残值、保险赔偿和责任人赔偿后的差额部分,可以根据国家有关技术鉴定部门或具有技术鉴定资格的中介机构出具的技术鉴定证明(涉及保险索赔的应有保险公司理赔情况说明)、毁损报废说明、赔偿责任认定说明和内部核批文件等认定损失;

  因不可抗力(自然灾害、意外事故)造成固定资产毁损、报废的,应当有相关部门出具的鉴定报告。包括:事故处理报告、车辆报损证明、房屋拆除证明、受灾证明等;

  (三)被盗的固定资产,扣除保险理赔及责任人赔偿后的部分,可以根据公安机关的结案证明、责任认定及赔偿情况说明(涉及保险索赔的应有保险公司理赔情况说明)认定损失;

  第二十二条 无形资产损失是指无形资产因被其他新技术所代替或已经超过了法律保护的期限、丧失了使用价值和转让价值等所造成的损失。

  无形资产损失,可以根据有关技术部门的鉴定材料,或者已经超过了法律保护期限的证明文件等认定损失。

  第二十三条 单位经批准核销的不良债权等损失,实行“账销案存”并进行清理和追索;经批准核销的实物资产损失应分类清理,对有利用价值或残值的,应积极处理,降低损失。

  第四章 资金挂账

  第二十四条 资金挂账是指单位在资产清查基准日应按损益、收支进行确认处理,但挂账未确认的资金(资产)数额。

  第二十五条 对于清查出的资金挂账,按照真实客观反映经济状况的原则进行认定。中介机构对单位申报的资金挂账应当重点审计。

  第二十六条 特殊资金挂账按以下方式处理:

  (一)属于按国家规定组织实施住房制度改革,职工住房账面价值、固定基金应冲减而未冲减的挂账,在按国家规定办理房改有关合法手续、移交产权后,按规定核销。

  (二)属于对外投资中由于所办企业按国家要求脱钩等政策性因素造成的损失挂账,在取得国家关于企业脱钩的文件和产权划转文件后,可在办理资产核实手续时申报核销处理。

  (三)属于基本建设项目实际投资支出超过基本建设概算的,作为自筹基建支出列为暂付款的挂账,应按基本建设程序进行概算调整,基本建设项目实际支出应纳入项目建设成本,并根据竣工财务决算批复转增固定资产。

  (四)转制为企业的,因固定资产未按规定核定净值、造成固定资产账面价值和实际价值背离较大的,按照使用年限和已使用年限对固定资产净值进行重新估价。

  第五章 损益证据

  第二十七条 单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账,必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。

       第二十八条 具有法律效力的外部证据是指单位收集到的与本单位资产损益相关的具有法律效力的书面文件。主要包括:单位的撤销、合并公告及清偿文件;政府部门有关文件;司法机关的判决或者裁定;公安机关的结案证明;工商管理部门出具的注销、吊销及停业证明;专业技术部门的鉴定报告;保险公司的出险调查单和理赔计算单;企业的破产公告及破产清算的清偿文件;符合法律规定的其他证明等。

  第二十九条 社会中介机构的经济鉴证证明是指社会中介机构按照独立、客观、公正的原则,对单位的某项经济事项出具的专项经济鉴证证明或鉴证意见书。社会中介机构包括:会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、专业鉴定机构等。

  第三十条 特定事项的单位内部证据是指单位对涉及资产盘盈、盘亏或者实物资产报废、毁损及相关资金挂账等情况的内部证明和内部鉴定意见书等。主要包括:有关会计核算资料和原始凭证;单位的内部核批文件及情况说明;资产盘点表;单位内部技术鉴定小组或内部专业技术部门的鉴定文件或资料;因经营管理责任造成的损失的责任认定意见及赔偿情况说明;相关经济行为的业务合同等。

  第六章 审核批复

  第三十一条 中央级单位的固定资产损失,按照以下权限处理:

  (一)单项固定资产损失低于50万元的,根据中介机构的审计意见,经本单位负责人批准后核销,并报主管部门、财政部备案;

  (二)单项固定资产损失超过50万元(含50万元),低于200万元的,由单位提出处理意见,报经主管部门批准后核销,并报财政部备案;

  (三)单项固定资产损失超过200万元(含200万元)的,逐级上报,经财政部批准后核销。

  第三十二条 中央级单位的货币资金损失、坏账损失、存货损失、有价证券损失、对外投资损失、无形资产损失等其他类资产损失,分类损失额低于50万元的,由单位提出处理意见,报经主管部门批准后核销,并报财政部备案;分类损失额50万元(含50万元)以上的,逐级上报,经财政部批准后核销。

  第三十三条 单位对于清理出的各项资产盘盈(含账外资产),应按照财务、会计制度的有关规定确定价值,并在资产清查工作报告中予以说明,按规定权限核实批复。

  中央级单位的资产盘盈审批权限,比照本办法第三十一条、第三十二条执行。

  第三十四条 地方单位资产盘盈、资产损失的审批权限,根据资产清查工作的实际需要,由各级财政部门自行确定,并报上级财政部门备案。

  第三十五条 单位的资金挂账,按照规定程序上报,经财政部门批准后调整有关账目。

  第三十六条 根据各级政府及其财政部门专项工作要求开展的资产清查工作,有关资产损益的审批权限,可以根据资产清查工作的实际需要另行确定。

  第七章 账务处理

  第三十七条 资产损益确认后,按照以下原则进行账务处理:

  (一)财政部门批复、备案前的资产盘盈(含账外资产)可以按照财务、会计制度的有关规定暂行入账。待财政部门批复、备案后,进行账务调整和处理。

  (二)财政部门批复、备案前的资产损失和资金挂账,单位不得自行进行账务处理。待财政部门批复、备案后,进行账务处理。

  第三十八条 资产盘盈、资产损失和资金挂账按规定权限审批后,按国家统一的会计制度进行账务处理。

  第三十九条 资产核实审批后,单位在30个工作日内将账务处理结果报主管部门、财政部门备案。未按规定调账的,应详细说明情况并附相关证明材料。

  第四十条 单位需要办理产权变更登记手续的,在资产核实审批后,按有关规定办理相关手续。单位下属企业注册资本发生变动的,应在规定时间内办理工商变更登记手续。

  第八章 附 则

  第四十一条 各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门可根据本办法,结合本地区实际,制订具体的实施细则,并报财政部备案。

  第四十二条 占有使用国有资产的各级各类社会团体的资产核实工作依照本办法执行。

  第四十三条 行政单位附属未脱钩企业,执行企业财务和会计制度的事业单位,以及事业单位兴办的具有法人资格的企业,按照财政部有关企业清产核资的规定执行。

  第四十四条 单位改制为企业或执行企业会计制度,按国家有关规定应进行价值重估、核实国家资本金等工作的,按照财政部有关企业清产核资的规定执行。

  第四十五条 住房公积金管理中心管理的住房公积金的资产核销按照财政部有关规定执行。

  第四十六条 本办法由财政部负责解释。

  第四十七条 本办法自发布之日起施行。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

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       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。