前言：

　　纳税人同时适用增值税加计抵减政策与防疫情免增值税政策，如何协调的问题，本文分析如下：

　　一、同时适用加计抵减和免增值税政策，顺序应该是先免税再加计抵减

　　案例一：

　　甲企业2020年适用于生活服务业增值税加计抵减政策。1月实现销售额150万元，其中生活服务业100万元，符合《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第8号）规定的免征增值税政策，现代服务业销售额50万元。

　　当月共实现销项税额9万元，进项税共发生6万元，无法准确划分用于应税项目与免税项目。

　　分录：（单位：万元）

　　借：应收账款等  159

　　贷：主营业务收入  156（包括生活服务业的销项税额6万元）

　　贷：应交税费——应交增值税（销项税额）  3（现代服务业销项税额）

　　借：主营业务成本等  4

　　贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）  4

　　计算过程如下：

　　应转出的进项税额=6*100/（100+50）=4万元

　　当期增值税应纳税额=3-（6-4）=1万元

　　当期可抵扣进项税额为6-4=2万元，可加计抵减额为2*15%=0.3万元

　　加计抵减后增值税应纳税额=1-0.3=0.7万元

　　说明：

　　加计抵减政策中的可计算加计抵减的进项税额，必须是当期可以抵扣的进项税额，由于免税导致进项税不得抵扣的部分不能计算加计抵减额，因此，应先计算当期免税和进项税额不得抵扣的金额后，后续才能准确计算加计抵减额。

　　注：

　　加计抵减政策，符合条件后，所有的销项与进项均可适用加计抵减政策；

　　疫情免税政策，只有生活服务业的才可以免增值税。

　　二、放弃免税可能效果更好

　　案例2：甲企业2020年适用于现代服务业增值税加计抵减政策。捐赠用于防治疫情符合免税条件的口罩等物资，价值100万元，视同销售销项税额13万元，取得进项税为13万元，其他业务销项税20万元，其他业务进项税15万元。

　　方案一：选择免税政策

　　增值税应纳税额=0+20-15*1.1=3.5万元

　　方案二：放弃免税政策

　　增值税应纳税额=13-13+20-15*1.1-13*10%=2.2万元

　　分析：

　　两个方案差额=3.5-2.2=1.3万元，既是因免税导致进项税不得抵扣少加计抵减的额度：13*10%=1.3万元

　　注：

　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法

　　第四十八条纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。

　　总结：

　　1、纳税人同时适用增值税加计抵减政策与防疫情免增值税政策，首先计算免税，再计算加计抵减额；

　　2、纳税人同时适用增值税加计抵减政策与防疫情免增值税政策，选择不免税政策或者免税政策可考量。

　一、背景

　　新近，财政部联合国家税务总局下发《关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（2020年2号公告），别看标题没吸引力，可其中第二条极具爆炸性“房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税”，笔者的投资朋友大过年的就急匆匆把文件转给我，觉得是个极大利好，究竟利好几何，下面给大家分析下。

　　二、政策解读

　　首先，要适用该文件规定，须同时满足以下条件：

　　1、房地产开发企业：一般判断标准是营业执照+房地产开发资质，如果只是营业执照经营范围有房地产开发，没有办理开发资质行不行？笔者曾经在办理一家只有经营范围没有开发资质的公司的不动产投资税务事项时，税务机关是以开发资质认定的，可能各地有所区别，另外文件未明确是购买时点即为房地产企业还是在销售纳税选择计税方式时，保守起见最好一开始就办理好。

　　2、一般纳税人：文件中未明确是购买日还是销售日是一般纳税人，存在征管争议，因为使用新设公司获取项目时，为了满足小微企业印花税等减半优惠，有些公司会延后办理一般纳税人认定，就会存在购买日为小规模纳税人的情况，笔者建议保守起见，确保购买日即为一般纳税人。

　　3、未完工房地产老项目：结合文件看，完工标准应为达到销售条件（含预售），因一般纳税人采用简易计税方式与一般计税方式在预缴税率上是不同的，需在该时间选择计税方式，因此笔者理解该未完工为未达到销售状态。另根据相关法律，土地使用权未达到开发规模的25%不允许转让（开发规模一般参考发改委立项批文约定的开发规模），因此在建工程的状态是处于开发规模的25%--达到预售前。

　　4、以自己名义立项销售：如收购在建工程继续开发，需重新报建，将建设单位调整为购买方；

　　5、“可”选择5%简易计税：正常为企业选择计税方法的权利，但之前税务总局的2016年70号公告也规定增值税预缴方式可选择，但在地方执行口径上（广东）却强制解读为只能选“可”规定方式，让企业措手不及。

　　三、应用场景

　　（一）简易计税与一般计税的临界点

　　假设项目含税收入是X，含税土地及建安成本Y，不考虑三费（进项发票少），我们可简单测算出：

　　1、一般计税增值税=（X-Y）/1.09*9%

　　2、简易计税增值税=X/1.05*5%

　　3、临界点：（X-Y）/1.09*9%=X/1.05*5%，经计算得出Y=0.4237，产品含税毛利率=（X-Y）/X=57.63%

　　初步测算，在收购项目含税毛利率高于57.63%时，企业选择简易计税方式会降低增值税税负。

　　（二）转让方计税方式

　　该政策针对购买方后续销售的增值税计税方式，不包含转让方，其适用的增值税政策基于是否为转让2016年4月30日前购买的土地或不动产则可采用差额简易计税方式，其他需采用一般计税方式。

　　四、收并购建议

　　1、政策适用性：在实操中，因项目收购除涉及收购后再销售的增值税外，最核心的关注点是资产收购环节的税负，对高增值项目，一般采用股权收购方式规避/延后收购环节涉及的高额土地增值税等税金，以时间换空间（虽多为时间性差异，但对高周转房企，2-3年时间已经可转出一个项目）。根据笔者的从业经验，上述政策更多适用于类似司法拍卖或企业业务极其复杂需进行资产剥离的收购，有特定适用范围。

　　2、合理测算开发项目增值率：在收并购税负测算中，需以账面会计成本测算项目，该政策只针对高毛利项目才有用，且是以项目为单位，不能同一项目下高增值项目用简易计税，低增值项目用一般计税；

　　3、收购资产一定要获得专用发票：为避免后续开发过程中因市场等因素大幅变动导致早期测算毛利失真，企业须由简易计税调整为一般计税，在收购过程中一定要取得资产购买的专用发票，在实际销售时再选择具体计税方式，确定选择简易计税时再进行进项转出较稳妥。