国税发[2007]106号 国家税务总局关于落实"两个减负"优化纳税服务工作的意见
发文时间:2007-08-30
文号:国税发[2007]106号
时效性:全文失效
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失效提示:依据国家税务总局令第42号 国家税务总局关于公布失效废止的税务部门规章和税收规范性文件目录的决定,本法规全文废止。

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位:

为了减轻纳税人不必要的办税负担和基层税务机关额外的工作负担(以下简称"两个减负"),进一步优化纳税服务,提出如下意见。

一、充分认识做好落实"两个减负"、优化纳税服务工作的重大意义

落实"两个减负"、优化纳税服务是税务机关全心全意为人民服务的具体体现,是提高税法遵从度、加强税收征管、构建和谐征纳关系的重要举措,是改进工作作风、提高工作效能的必然途径。各级税务机关要充分认识到减轻纳税人在办税过程中不必要的负担,是税务机关应尽的义务;减轻基层税务机关额外的工作负担,是上级税务机关义不容辞的责任。"两个减负"是相互联系的,基层税务机关负担减轻了,纳税人的负担也会相应减轻;减轻了纳税人的负担,也有利于减轻基层税务机关的工作压力。

各级税务机关要全面落实科学发展观,坚持聚财为国、执法为民的工作宗旨,以纳税人为中心,以提高税法遵从度为目标,以流程为导向,充分依托信息化手段,深入落实"两个减负",持续改进纳税服务工作,切实维护纳税人合法权益,构建和谐的税收征纳关系。力求做到执法规范、征收率高、成本降低、社会满意,不断提高税收征管质量和效率。

二、强化措施,切实减轻纳税人不必要的办税负担

(一)解决纳税人办税"多头找、多次跑"和税务机关"重复找纳税人 "的问题。巩固和完善"一站式"服务方式,坚持办税服务厅集中受理纳税人到税务机关办理的各种涉税事项。对纳税人办理涉税事项所需资料,实行"一次性"告知;对资料齐全的涉税事项,予以"一次性"办结。对能够即时办结的涉税事项,予以即时办结;对不能够即时办结的涉税事项,实行全程服务并限时办结。进一步简化办税环节,优化办税流程,规范涉税文书,不得增设纳税人非法定义务。统筹安排对纳税人的税收调查和日常检查等工作,避免多头重复安排内容相同的调查和检查事项。设立和变更税务登记时,对于税务登记、税种认定、减免税资格认定、普通发票领购资格等涉税调查事项,可实行一次下户、调查办结。在开展纳税评估中,应针对某一户纳税人申报缴纳的各个税种进行综合分析评价,避免多次下户,防止对同一纳税人按不同税种多头重复评估。

(二)解决纳税人重复报送资料的问题。认真贯彻落实《国家税务总局关于简化纳税人向税务机关提供有关审验证件的通知》(国税函[2007]149号)和《国家税务总局关于印发〈纳税人财务会计报表报送管理办法〉的通知》(国税发[2005]20号),不得要求纳税人重复报送涉税资料及数据。对已存入税收征管信息系统按照"一户式"电子档案管理要求采集的各项基础信息,在纳税人办理登记类、认定类、申报类、审批类等各种涉税事项时,不得再要求纳税人重复提供有关证件的复印件;税务机关开展税收分析、税负调查等工作时,不得要求纳税人重复报送财务会计报表和涉税信息。个体工商户办理税务登记时,税务机关根据纳税人提供的资料录入打印《税务登记表》并经户主签字确认即可。对于长期选择电子申报方式报送涉税资料,且数据质量比较高的纳税人,可由省税务机关确定报送纸质资料的时限,其中增值税、消费税的纸质申报资料采取半年或年度报送的方式,营业税的纸质申报资料可以采取季度报送的方式。其中企业所得税季(月)度预缴申报可只采用电子申报方式,年度申报须同时采用电子申报和纸质资料报送方式。对已具有电子认证身份的纳税人,在使用电子申报方式报送涉税资料后,省税务机关可选择条件成熟的地区进行取消纸质资料报送方式的试点,并报税务总局备案。

(三)解决好纳税人应用电子手段申报纳税收费与服务不规范的问题。对于税务机关开发或委托开发的拥有产权的纳税申报软件等信息产品,应免费向纳税人发放。对于税务机关不拥有产权、通过市场化开发的纳税申报软件等信息产品,各级税务机关在开发商和服务商的收费项目得到物价部门批准后,协调开发商、服务商与纳税人签订合同,明确服务事项及标准。除国家另有规定外,由纳税人自愿使用信息产品和自愿选择按年或按次服务付费的方式,不服务不得收费,并进行约束和加强监督。立足于纳税人现有的技术条件升级软件,禁止开发商和服务商利用软件升级推销设备以及利用培训等机会向纳税人收取高额费用。

三、统筹协调,有效减轻基层税务机关额外的工作负担

(一)解决税务机关内部报表资料多头重复报送的问题。认真贯彻落实《国家税务总局关于清理简并征管业务报表的通知》(国税函[2006]1275号),对本级机关和下级机关报送的报表进行认真清理,不得擅自新增报表资料。对重复、失效的报表,坚决取消。充分利用数据集中的优势,凡系统能够自动生成或经过加工可以生成的报表、数据,不再要求下级机关报送。加强报表的归口管理,建立报表管理和使用长效机制。对业务报表进行整合,统一填报口径,实现报表资源共享,避免同一类报表要求下级重复上报。上级机关不得随意要求下级报送一次性、临时性报表。

(二)解决税务机关内部多头重复布置工作的问题。上级机关各部门向下级安排工作要统筹协调,增强可操作性,避免多头安排、重复布置、效率低下。大力清理、整顿各种不必要的文件、会议、考核、评比和检查等项目。对于已纳入税收征管信息系统并可在网上直接作出审批决定的,除另有规定外,可取消纸质文书的流转审批。

(三)解决税务机关数据资源利用率低的问题。充分利用数据集中的优势,开展税收分析、纳税评估、税源监控、考核监督和决策管理。加强数据管理,提高分析水平和应用能力。掌握数据资源的部门应根据业务部门需求,及时、准确、完整地提供共享数据。上级机关要及时、准确、完整地发布数据分析信息。对同一涉税事项,做到软件功能、数据采集不重复。对于能够依托现有系统拓展解决问题的,不再进行单行软件的开发。

(四)解决一线税务人员工作负担重的问题。根据税收征管与纳税服务的实际,明确税收管理员、办税服务厅人员、12366纳税服务热线(以下简称"12366")座席员和网站服务人员等一线税务人员的职责,充实力量,合理确定工作负荷,切实解决人员少、事务多、负担重的问题。依托信息技术,整合相关信息系统。开发应用税收管理员工作平台,确保工作需要。

四、因地制宜,防止和解决办税排队拥挤问题

认真贯彻落实《国家税务总局关于解决办税服务厅排队拥挤问题的通知》(国税发[2005]161号),防止和减少纳税申报期内办税长时间排队现象。

(一)均衡使用纳税申报期间。主管税务机关应积极与纳税人协商,经纳税人同意可采取以下方式:对于规模小、核算相对简单的纳税人,尽量将其安排在纳税申报期的前半段申报纳税;对于规模大、核算相对复杂的纳税人,尽量将其安排在纳税申报期的后半段申报纳税,以合理利用申报办税时间,避免拥挤。对于相同规模的纳税人,可适当定期轮换,体现公平。

(二)大力发展网上业务。目前除了增值税销项发票开票记录IC卡以及涉及增值税四小票电子记录需到办税服务厅办理前台插卡、报盘审核等业务外,均可采取网上办税方式,供纳税人自愿选择。建立健全网上办税工作机制,加强税务网站建设,使纳税人足不出户地履行纳税义务。确保"十一五"期间,50%的税务行政许可项目实现在线办理。采取有效措施,预防网络堵塞,保障网上办税系统运转畅通。

(三)适当增设服务网点。根据实际需要,在纳税人相对密集的基层税务机关或税务所,依托信息化,可适当增设办税场所,以分流纳税人,分散办理申报纳税。在坚持属地管理的原则下,积极试点推行纳税人自行选择办税服务厅的方式,实行涉税事项"同城通办"。

(四)合理设置办税窗口。根据办税服务厅业务量的实际,按照服务规范的要求,合理调配各类窗口数量。办税高峰时,可在办税服务厅内临时增设办税窗口、增派工作人员、延长办税时间。在纳税人密集的地方,可配置"排队叫号系统",按号分散等候,避免纳税人站立排队。将性能较高的计算机设备优先配置到办税服务工作方面,以提高办税效率,缩短办税时间。

五、加强需求分析,创新纳税服务

及时掌握和了解纳税人的需求,使各项服务措施真正做到有的放矢。通过受理纳税咨询、开展办税辅导等多种途径,及时了解纳税人在履行纳税义务过程中的困难和问题,加强对纳税人关心的税收重点、热点、难点问题的收集、研究和整理,以促进税收工作不断改进。对于本单位或本部门能够解决的困难和问题,采取措施,抓紧解决;对于本单位或本部门不能解决的困难和问题,尽快提出意见和建议,报上级机关备案,上级机关应抓紧研究解决。对于纳税人反映的意见、建议、投诉、举报等,认真分析,发现问题,及时改进。在满足纳税人普遍需求的共性服务基础上,为纳税人提供有针对性的个性化服务。积极创新纳税服务方式和手段,将个性服务与纳税信用等级评定管理、办税流程简化、维护纳税人权益等各项工作有机结合,促使纳税服务不断优化,推动税收工作和谐发展。

六、整合服务资源,提高服务效能

(一)加强国、地税协作。同一地区的国、地税局要加强协作,联合办理税务登记,联合设立"12366",联合评定纳税信用等级,联合开展税务检查和税收调查,节省税收成本。国、地税局对同一纳税人要提高信息采集效率,及时取得或交换相关信息与资料,加强分析比对,保证数据的真实、准确、完整,努力实现信息共享,提高服务质量与效率。

(二)有效整合信息服务平台。依托信息化,进一步完善和拓展服务载体,强化服务功能。有条件的地区,整合"12366"、网站、短信台的网络资源,力求实现"三网合一",以持续提升服务功能,不断推出新的服务产品,努力满足纳税人的需要。积极规范和加强"12366"服务,目前尚未开发"12366"应用系统的,不宜再开发;已开通"12366"的地区,要文明服务,加强业务维护,健全纳税服务受理、承办、转办、反馈、督办等工作机制。优化税务网站的服务功能,从保障纳税人需求出发,根据税法要求积极推行网上申报、网上下载税务表格等服务措施,提供发票真伪鉴别、有奖发票等服务事项的网上查询。积极利用短信开展催报催缴、申报提醒、办税通知等涉税事项。规范与维护"12366"、网站与短信台应用的税收法规库和纳税咨询问题库,定期整理发布"12366"和税务网站受理的问题解答。

(三)强化纳税咨询辅导。深入开展纳税服务数据与信息的综合利用工作,加强办税服务厅、"12366"和税务网站的数据统计、分析以及业务维护和管理,逐步建立统一的"12366"与网站服务共享的纳税咨询问题库,提高涉税事项答复准确率。加大对新出台的税收政策的辅导力度,帮助纳税人准确掌握税法知识。

(四)加强部门协作。主动加强与工商、财政、金融、质监、海关等部门的协作与配合,大力开展外部信息交换,积极利用政府和其他有关部门的公共服务成果和相关信息,减少不必要的向纳税人的信息采集。实行资源共享,形成社会合力。

(五)充分发挥税务师事务所、会计师事务所、律师事务所等社会中介组织在税务代理、税收筹划、会计核算等方面的行业优势,为纳税人提供具有专业水准的个性化服务,以提高纳税服务的整体实力。坚持税务代理自愿的原则,严禁向纳税人强制代理、指定代理,依法引导税务代理事业健康发展。

七、坚持办税公开,加强纳税信用建设

认真贯彻《中华人民共和国政府信息公开条例》和《国家税务总局关于进一步推行办税公开工作的意见》(国税发[2006]172号),清理公开项目,完善公开程序,拓展公开内容,规范公开形式。进一步加强对办税公开项目的管理,强化监督制约。按照纳税人办税流程,明确涉税事项的类别、实施依据、公开形式、公开范围、公开时间以及承办部门等。各地要结合实际,在税务总局规定的办税公开项目的基础上,制定本单位办税公开目录,补充、完善有关公开内容。尚未完成对纳税人涉税事项清理工作的地区,要抓紧进行清理。

各地要组织实施好纳税信用等级评定管理工作,明确标准,完善制度,健全机制。国、地税局要依托信息化,严格按照评定内容与指标进行评定,确保评定的客观性、准确性、公平性。充分运用评定结果,积极推行分类管理和服务。对于纳税信用等级不同的纳税人,合理配置征管资源并采取相应的服务方式。进一步拓展对A级纳税人的激励措施,增强A级的"吸引力".对D级纳税人,加强办税辅导,实施重点监控。按照办税公开工作的要求,及时公开A级和D级纳税信用等级评定结果。

八、建立考核机制,强化社会监督

(一)强化考核监督。建立和完善纳税服务责任制、考核制和奖惩制,坚持定性考核和定量考核相结合,定期考核与日常考核相结合,内部考核与社会评议相结合,确保责任到人、措施到位,奖勤罚懒,奖优罚劣。依据税收征管流程,合理确定纳税服务考核的范围、内容、指标,建立纳税服务岗责体系,充分发挥考核的导向作用和促进作用,增强考核指标的科学性、针对性、实效性。上级机关对下级机关、同级机关内部对各相关职能部门的纳税服务制度建设、工作措施、实际效果等进行考核,各级机关对所属税务人员执行纳税服务规范的情况进行考核。

(二)开展社会评议。充分发挥纳税人和社会各界对税务机关纳税服务工作的监督作用,可在办税服务厅内设置"服务评价器",由纳税人现场对税务人员的具体服务行为进行评价。引入独立于征纳双方之外的第三方评价机制,采取问卷调查、定期回访纳税人等形式开展评价与监督。

(三)严格责任追究。对于纳税服务工作成绩显著的单位和个人,予以表彰;对于纳税服务工作较差的单位和个人,予以批评。对于那些在纳税服务工作中搞形式主义,弄虚作假,甚至侵害纳税人合法权益的,按照有关规定追究领导和直接责任人的责任。

九、加强组织领导,确保工作实效

做好"两个减负"、优化纳税服务是当前税收工作中一项重要的紧迫任务,各级税务机关要切实加强领导,将其摆到全局工作的重要位置,精心研究,统筹安排,加强协调,形成合力,切实减轻纳税人和基层税务机关的负担,防止反弹。上级机关要进一步增强为基层服务的意识,对下级请示的事项,在规定时限内答复;无法按期答复的,向下级说明原因,限期回复。下级机关要善于综合运用上级提供的各种信息和方法,不断提高管理与服务水平。要加强干部队伍建设,增强税务机关的公信力、执行力和纳税服务能力。强化对一线税务人员的教育、培训、管理和监督,提倡在岗自学,更新业务知识,提高自身素质。积极开展岗位练兵、业务竞赛、评先选优活动,大力培养服务能手,为落实"两个减负"、优化纳税服务提供保障。

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局于2007年11月30日之前,将贯彻实施本意见过程中遇到的情况和问题报送税务总局(征收管理司)备案。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。