海关总署令第193号 海关总署关于修改《中华人民共和国海关对常驻机构进出境公用物品监管办法》的决定
发文时间:2010-11-01
文号:海关总署令第193号
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失效提示:依据海关总署第235号令 关于公布《海关总署关于修改部分规章的决定》的令,本法规自2018年2月1日起部分废止。

   《海关总署关于修改〈中华人民共和国海关对常驻机构进出境公用物品监管办法〉的决定》已于2010年10月14日经海关总署署务会议审议通过,现予公布,自2010年12月5日起施行。


署 长 盛光祖

二○一○年十一月一日


海关总署关于修改《中华人民共和国海关对常驻机构进出境公用物品监管办法》的决定


  为了进一步规范海关对常驻机构进出境公用物品的管理,海关总署决定将《中华人民共和国海关对常驻机构进出境公用物品监管办法》(海关总署令第115号发布,以下简称《办法》)所附的《中华人民共和国海关进出境公用物品申请表》(附件2)修改如下:

  一、在表头部分增加申请机构名称及海关代码、物品批文号、进/出境、启运/运抵国(地区)、装货/指运港、运输方式(水路、铁路、汽车、航空、邮政、其他)、运输工具名称、航次(班)号、提运单号、件数、毛重(千克)、备注等12个项目,删除国籍、地址、登记证号码等3个项目。

  二、增加“可由受托方填写”项目栏,具体包括进/出境日期、包装种类、体积、标箱数、内包装件数、受托方名称及海关代码(身份证件号码)等6个项目。

  三、在表体部分增加项号、物品税号、规格/型号、币制、备注等5项,删除进出境地海关批注、有效期等2个项目。

  本决定自2010年12月5日起施行。

  《办法》根据本决定作相应修改,重新公布。


中华人民共和国海关对常驻机构进出境公用物品监管办法


       第一章 总  则  

  第一条 为规范海关对常驻机构进出境公用物品的管理,根据《中华人民共和国海关法》和其他有关法律、行政法规,制定本办法。

  第二条 常驻机构申请进出境公用物品应当以本机构自用、合理数量为限。

  常驻机构进出境公用物品,应当由本机构或其委托的报关企业向主管海关提交书面申请。经主管海关审核批准后,进出境地海关凭主管海关的审批单证和其他相关单证予以验放。

  第三条 对于常驻机构进境公用物品,海关按照《中华人民共和国进出口关税条例》的有关规定征收税款。

  根据政府间协定免税进境的常驻机构公用物品,海关依法免征税款。

  第二章 进境公用物品监管  

  第四条 常驻机构首次申请进境公用物品前,应当凭下列文件向主管海关办理备案手续:

  (一)设立常驻机构审批机关的批准文件正本和复印件;

  (二)主管部门颁发的注册证明正本和复印件(以下简称《注册证》);

  (三)常驻机构报关印章式样;

  (四)常驻机构负责人签字式样、身份证件正本和复印件;

  (五)常驻机构中常驻人员名册,名册含常驻人员姓名、性别、国籍、有效进出境证件号码、长期居留证件号码、到任时间、任期、职务及在中国境内的住址等内容。

  主管海关审核无误后,核发《中华人民共和国海关常驻机构备案证》(以下简称《海关备案证》,见附件1)。《海关备案证》涉及的内容如有变更,应当自变更之日起10个工作日内到主管海关办理变更手续。

  第五条 常驻机构申请进境公用物品,应当向主管海关交验下列单证:

  (一)《海关备案证》;

  (二)《中华人民共和国海关进出境公用物品申请表》(以下简称《申请表》,见附件2);

  (三)提(运)单、发票和装箱单等相关单证。

  主管海关自接受申请之日起3个工作日内答复。

  常驻机构申请进境机动车辆时,除交验前款规定的单证外,还应当交验本机构所有常驻人员的有效身份证件,主管海关自接受申请之日起5个工作日内答复。

  第六条 常驻机构在进境地海关办理公用物品报关手续时,应当填写或委托报关企业填写《进口货物报关单》,提交经主管海关审批的《申请表》,并交验提(运)单、发票、装箱单等相关单证。

  进境地海关应当将物品验放结果在《申请表》回执联上批注,并退主管海关备核。

  第七条 常驻机构进境机动车辆,海关按照该机构常驻人员的实际人数核定其进境车辆的总数:

  (一)常驻人员在5人以下的,进境车辆总数1辆;

  (二)常驻人员在6人以上10人以下的,进境车辆总数不超过2辆;

  (三)常驻人员在11人以上20人以下的,进境车辆总数不超过3辆;

  (四)常驻人员在21人以上30人以下的,进境车辆总数不超过4辆;

  (五)常驻人员在31人以上的,进境车辆总数不超过6辆。

  第八条 进境机动车辆因事故、不可抗力等原因遭受严重损毁或因损耗、超过使用年限等原因丧失使用价值,经报废处理后,常驻机构凭公安交通管理部门出具的机动车辆注销证明,经主管海关同意办理机动车辆结案手续后,可按结案数量重新申请进境机动车辆。

  进境机动车辆有丢失、被盗、转让或出售给他人、超出监管期限等情形的,常驻机构不得重新申请进境机动车辆。

  第九条 常驻机构进境机动车辆,应当自海关放行之日起10个工作日内,向主管海关申领《中华人民共和国海关监管车辆进/出境领/销牌照通知书》(以下简称《领/销牌照通知书》,见附件3),办理机动车辆牌照申领手续。其中免税进境的机动车辆,常驻机构还应当自取得《领/销牌照通知书》之日起10个工作日内,持公安交通管理部门颁发的《机动车辆行驶证》向主管海关申领《中华人民共和国海关监管车辆登记证》(以下简称《监管车辆登记证》,见附件4)。

  第十条 常驻机构进境的货样、广告品及暂时进口货物,经主管海关核准后,按照《中华人民共和国海关对进出口货样、广告品监管办法》和《中华人民共和国海关对暂时进口货物监管办法》的规定办理验放手续。

  第三章 出境公用物品监管  

  第十一条 常驻机构将原进境的公用物品复运出境,应当持《海关备案证》、《申请表》等有关单证向主管海关提出申请,主管海关自接受申请之日起3个工作日内答复。其中,常驻机构申请将原进境机动车辆复运出境的,主管海关在审核批准后开具《领/销牌照通知书》,常驻机构凭此向公安交通管理部门办理注销牌照手续。主管海关收到《领/销牌照通知书》回执联后应将牌照注销情况在《申请表》上批注。

  第十二条 常驻机构在出境地海关办理公用物品报关手续时,应当填写《出口货物报关单》,并提交经主管海关批注的《申请表》等相关单证。

  出境地海关应当将物品验放结果在《申请表》回执联上批注,并退主管海关备核。

  第四章 进境免税机动车辆后续监管  

  第十三条 常驻机构依据本办法第三条第二款规定免税进境的机动车辆属于海关监管机动车辆,主管海关对其实施后续监管,监管期限为自海关放行之日起6年。

  未经海关批准,进境机动车辆在海关监管期限内不得擅自转让、出售、出租、抵押、质押或者进行其他处置。

  第十四条 海关对常驻机构进境监管机动车辆实行年审制度。常驻机构应当根据主管海关的公告,在规定时间内,将进境监管机动车辆驶至指定地点,持《监管车辆登记证》、《机动车辆行驶证》、《海关备案证》到主管海关办理机动车辆海关年审手续。年审合格后,主管海关在《监管车辆登记证》上加盖年审印章。

  第十五条 常驻机构监管机动车辆自海关放行之日起超过4年的,经主管海关批准,可以按规定将监管机动车辆转让给其他常驻机构或者常驻人员,或者出售给特许经营单位。受让方机动车辆进境指标相应扣减。

  机动车辆受让方同样享有免税进境机动车辆权利的,受让机动车辆予以免税,受让方主管海关在该机动车辆的剩余监管年限内实施后续监管。

  第十六条 常驻机构转让进境监管机动车辆时,应当由受让方向主管海关提交经出、受让双方签章确认的《中华人民共和国海关公/自用车辆转让申请表》(以下简称《转让申请表》,见附件5)及其他相关单证。受让方主管海关审核批注后,将《转让申请表》转至出让方主管海关。出让方主管海关批准后,出让方凭其主管海关开具的《领/销牌照通知书》向公安交通管理部门办理机动车辆牌照注销手续;出让方主管海关办理机动车辆结案手续后,将机动车辆进境原始档案及《转让申请表》回执联转至受让方主管海关。受让方凭其主管海关出具的《领/销牌照通知书》向公安交通管理部门办理机动车辆牌照申领手续。应当补税的机动车辆由受让方向其主管海关依法补缴税款。

  常驻机构进境监管机动车辆出售时,应当由特许经营单位向常驻机构的主管海关提交经常驻机构盖章确认的《转让申请表》,主管海关审核无误后,由特许经营单位参照前款规定办理机动车辆注销牌照等结案手续,并依法向主管海关补缴税款。

  第十七条 机动车辆海关监管期限届满的,常驻机构应当持《中华人民共和国海关公/自用车辆解除监管申请表》(见附件6)、《监管车辆登记证》、《机动车辆行驶证》和《海关备案证》向主管海关申请解除监管。主管海关核准后,开具《中华人民共和国海关监管车辆解除监管证明书》(见附件7),常驻机构凭此向公安交通管理部门办理有关手续。

  第十八条 海关监管期限内的机动车辆因法院判决抵偿他人债务或者丢失、被盗的,机动车辆原所有人应当凭有关证明向海关申请办理机动车辆解除监管手续,并依法补缴税款。

  第十九条 经批准撤销的常驻机构,应当向主管海关办理海关监管机动车辆结案和其他有关手续。

  第五章 法律责任  

  第二十条 常驻机构未按照本办法规定向海关办理监管机动车辆年审手续,擅自转让、出售监管机动车辆,或者有其他走私、违反海关监管规定行为的,海关依照《中华人民共和国海关法》、《中华人民共和国海关法行政处罚实施细则》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附  则  

  第二十一条 本办法下列用语的含义:

  “常驻机构”是指境外企业、新闻机构、经贸机构、文化团体及其他境外法人经中华人民共和国政府主管部门批准,在境内设立的常设机构。

  “主管海关”是指常驻机构所在地的直属海关或者经直属海关授权的隶属海关。

  “公用物品”是指常驻机构开展业务所必需的办公设备、办公用品及机动车辆。

  “机动车辆”是指小轿车、越野车、9座及以下的小客车。

  本办法第七条中的“以下”、“以上”,均包含本数在内。

  第二十二条 外国驻中国使馆、领馆,联合国及其专门机构,以及其他与中国政府签有协议的国际组织驻中国代表机构进出境物品,不适用本办法,另按有关法律、行政法规办理。

  第二十三条 本办法由海关总署负责解释。

  第二十四条 本办法自2004年8月1日起施行。本办法附件8所列规范性文件同时废止。

  附件:

      1.《中华人民共和国海关常驻机构备案证》

  2.《中华人民共和国海关进出境公用物品申请表》

  3.《中华人民共和国海关监管车辆进/出境领/销牌照通知书》

  4.《中华人民共和国海关监管车辆登记证》

  5.《中华人民共和国海关常驻机构公/自用车辆转让申请表》

  6.《中华人民共和国海关常驻机构公/自用车辆解除监管申请表》

  7.《中华人民共和国海关监管车辆解除监管证明书》

  8. 废止文件清单

  附件8:  

  废止文件清单  

  1. 《中华人民共和国海关对外国企业、新闻等常驻机构和常驻人员进出口物品的管理规定》([84]署行字第325号)

  2. 《关于启用新修订的〈进出境自用物品申请表〉和〈进出境办公用品申请表〉的通知》(监二(一)[1991]770号)

  3. 《对外商常驻机构及非居民长期旅客进口机动车辆及公私用物品管理年限等问题的通知》(署监二[1992]1276号)

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。