协发[2010]1号 整治虚假发票“买方市场”工作方案
发文时间:2010-08-09
文号:协发[2010]1号
时效性:全文有效
收藏
1169

公安部、监察部、财政部、中国人民银行、审计署、国家税务总局、解放军总政治部、解放军总后勤部:

    《整治虚假发票“买方市场”工作方案》已经全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组领导批准,现印发给你们,请认真遵照执行。按照《整治虚假发票“买方市场”工作方案》的实施要求,请各单位于2010年8月25日前将本系统具体实施方案报送全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组办公室。


全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组

(国家税务总局代章)

二○一○年八月九日


整治虚假发票“买方市场”工作方案


    为了认真贯彻落实全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组 (以下简称协调小组)第三次会议精神,建立协调小组成员单位信息共享、执法协作、强化监督、严格责任的工作机制,逐步形成对虚假发票“买方市场”齐抓共管、整体推进、重点治理的工作格局,深入开展打击发票违法犯罪活动工作,现就整治虚假发票“买方市场”问题制定如下工作方案。

    一、充分认识开展整治虚假发票“买方市场”工作的重要性和必要性

    自2008年11月以来,在国务院统一部署下,各地区、各部门高度重视,对发票违法犯罪行为进行集中整治,打击发票违法犯罪活动工作取得了积极进展,实现了阶段性预期工作目标,但也必须看到,目前发票违法犯罪活动高发势头尚未得到根本遏制,在一些领域、行业问题仍很突出。发票违法犯罪活动不仅严重扰乱税收征管秩序和财经秩序,威胁国家经济和税收安全,而且也为财会造假、贪污贿赂、洗钱诈骗等其他经济犯罪提供了便利条件,成为恶化社会治安、破坏社会稳定的重要诱因。而发票违法犯罪行为屡禁不止、难以得到根本遏制的主要原因之一,就在于存在一个巨大的购买、使用虚假发票的“买方市场”。

    为了从根本上遏制发票违法犯罪活动的高发势头,需要在严厉打击制售假发票和非法代开发票行为的同时,积极整治虚假发票“买方市场”。从前一时期工作情况看,一些地区和部门把打击工作的重心放在制售虚假发票和非法代开发票环节上,对整治虚假发票“买方市场”这一环节没有给予充分重视,对购买、使用虚假发票的企业、党政机关、事业单位、社会团体、军队等单位查处力度不够,对已发现购买、使用虚假发票的受票单位线索查证不及时,没有深挖细查、刨根溯源,使购买、使用虚假发票的单位存在侥幸心理,肆意偷骗税款或牟取其他非法利益,从而影响了打击发票违法犯罪活动工作的总体效果。

    由于发票用途的广泛性和多样性,整治虚假发票“买方市场”工作涉及面广、情况比较复杂,需要充分发挥各地区和各有关部门的作用,加大协调力度,形成工作合力。各地区、各部门要切实提高对整治虚假发票“买方市场”工作严峻形势以及深入开展此项工作重要性、艰巨性、迫切性的认识,统一部署、相互配合、综合整治、扎实工作,确保整治工作顺利开展并取得预期成效。

    二、指导思想和工作目标

    (一)指导思想。在协调小组的统一领导下,充分发挥各相关单位的职能,按照“打防结合、突出重点、标本兼治、综合治理”的方针,加强部门协作,注重区域联动,形成整治合力,着力阻截、切断虚假发票流通渠道,综合治理虚假发票“买方市场”,净化社会环境,切实维护国家财经和税收管理秩序。

    (二)工作目标。纳税人购买、使用虚假发票和非法代开发票偷骗税款的行为得到遏制,企业、党政机关、事业单位、社会团体、军队等单位使用虚假发票进行财务核算、报销的问题得到治理;依法使用发票、自觉抵制虚假发票的守法诚信意识进一步增强。

    三、工作任务和措施

    在整治虚假发票“买方市场”工作中,国家税务总局、公安部、财政部、审计署、监察部、中国人民银行和解放军总政治部、总后勤部(以下称各实施部门)等部门要齐抓共管,综合治理,形成整治合力,共同加大对购买、使用虚假发票行为的查处力度,进一步推进虚假发票“买方市场”的整治工作。

    (一)开展重点行业和领域发票使用情况专项检查。国家税务总局牵头,公安部配合,通过发文部署和督促检查等形式,对重点行业和领域的发票使用情况进行重点检查,做到“查账必查票”、“查案必查票”,加大对重点行业和领域发票使用情况的监管力度,严厉查处购买、使用虚假发票和非法代开发票偷骗税款行为。

    (二)查处党政机关、事业单位、社会团体利用虚假发票进行财务报销、设立“小金库”、牟取单位非法利益等违法行为。财政部牵头,审计署、监察部等部门配合,与“小金库”专项治理工作相结合,继续查处利用虚假发票进行财务报销、设立“小金库”、牟取单位非法利益等违法行为。

    (三)查处利用虚假增值税专用发票办理商业汇票贴现等违法行为。中国人民银行、国家税务总局牵头,审计署配合,通过发文部署和督促检查等形式,联合查处一批利用虚假增值税专用发票办理商业汇票贴现、套取银行资金的典型案件。

    (四)查处军队单位使用虚假发票违法行为。解放军总政治部、总后勤部牵头,与相关部门紧密配合,按照职责分工查处军队单位购买、使用虚假发票的违法行为,进一步加强对地方发票和军队收费票据使用管理情况的监督检查。

    四、各部门职责分工

    全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组办公室(以下简称协调小组办公室)积极组织协调各实施部门按照协调小组第三次会议的工作部署,认真履行各自的工作职责,在全国范围内对虚假发票“买方市场”进行综合整治。一是要组织各实施部门按照工作方案,统一行动,形成合力,推进工作的深入开展。对涉及面广、影响恶劣的大要案件,要积极组织各实施部门联合查处,重点查处一批购买、使用虚假发票的典型案件,着力阻截、切断虚假发票流通渠道,扎实深入地推进虚假发票“买方市场”的整治工作。二是要进一步加大对整治虚假发票“买方市场”工作的督导力度,确保打击发票违法犯罪活动工作取得实效。定期通报工作进展和存在问题,通过编制简报、印发通知等形式定期与各地区、各部门沟通反馈虚假发票“买方市场”整治工作开展情况,同时不定期召开联席会议,讨论研究工作中遇到的各种问题。三是要进一步做好各地区、各部门之间的协调沟通工作,确保机构运转顺畅、保障有力。对于不在各实施部门职能范围之内的发票违法犯罪线索及问题,各实施部门应对受票单位、经办人员、联系电话等信息进行梳理归集,及时通报给协调小组办公室,由其协调有关部门进行查处。

    (一)国家税务总局。承担协调小组办公室日常工作。部署各地税务机关开展对纳税人违法购买、使用虚假发票的税收检查,并依法严肃处理购买和使用虚假发票的纳税人。协助公安部继续开展打击发票犯罪专项行动。将发票使用情况的检查与行业税收专项检查、区域税收专项整治、重点税源检查、专案检查工作一同布置、一同组织、一同进行。切实抓紧抓好以下几项重点工作:一是检查一批重点行业。要对房地产、建筑安装、药品经营、交通运输、金融保险、商业销售、餐饮娱乐、营利性医疗机构与教育、培训机构等重点行业的发票使用情况进行重点检查。二是整治一批重点区域。要结合区域税收专项整治工作,对辖区内发票违法行为比较集中的地区和领域组织开展发票专项整治工作。三是查办一批典型案件。要结合制售假发票大要案查办工作,认真梳理虚假发票线索和信息,深入追查购买、使用虚假发票的企业。同时要密切关注发票违法犯罪新动向,对购买、使用虚假发票案件进行解剖式检查,查办一批典型案件。四是积极配合做好发票查询鉴定以及后续处理工作。在相关部门查处涉及发票案件的过程中需要查询涉案企业纳税人购领、开具发票资格等信息以及请求发票真伪鉴定的,税务机关应当依法提供支持和帮助;对查证、甄别为虚假的发票,应当积极查清发票来源,并依照职权追究虚假发票开具方等单位和个人的法律责任。

    (二)公安部。继续开展打击发票犯罪专项行动,指导各地公安机关进一步加强发票犯罪案件的侦查工作,不断推动整治虚假发票“买方市场”工作向纵深开展,确保工作取得实效。切实抓紧抓好以下重点工作:一是配合税务机关积极进行重点行业和重点区域的发票整治工作,有效形成整治虚假发票“买方市场”的整体合力;二是会同相关部门做好涉嫌发票犯罪案件的查处工作。公安机关对侦查中掌握的购买、使用虚假发票的流向线索进行梳理后,要及时移交相关部门查处;对相关部门移交的利用虚假发票实施偷税、骗税等违法犯罪活动的线索,要及时处理;涉嫌犯罪的,要及时立案查处;对案情特别重大的,要逐级上报公安部和协调小组。

    (三)财政部。部署各地财政机关查处违法违规使用财政票据的行为。严格监督行政、事业等单位按规定使用财政票据。继续查处党政机关、事业单位、社会团体的发票违法行为,明确治理重点,严格执行政策,加大检查力度,严肃查处案件,努力构建防治利用虚假发票进行财务报销、设立“小金库”、牟取单位非法利益等违法行为的长效机制。切实抓紧抓好以下几项重点工作:一是加强对重点领域、重点行业和重点部门的检查。结合党政机关和事业单位“小金库”治理“回头看”工作的开展,综合考虑信访举报线索,重点加强对垂直管理单位、执收执罚权较集中部门以及自查自纠“零申报”、重点检查“零问题”地区和部门的检查。二是要结合社会团体、国有及国有控股企业“小金库”治理工作,加大对社会团体、国有及国有控股企业使用虚假发票设立“小金库”行为的查处力度。三是要坚持标本兼治、纠建并举,促进企业内部控制制度的贯彻落实,加快完善行政事业单位财务管理、会计核算制度和内部控制制度,进一步改进财务报销制度,加强对入账票据合法性、真实性的审核。

    (四)审计署。部署各地审计机关加强对被审计单位使用发票等凭证情况的审计监督情况。切实抓紧抓好以下重点工作:一是在审计项目的组织实施中重点关注被审计单位的发票违法犯罪问题。要加大查处力度,严肃查处被审计单位利用虚假发票进行财务报销、偷骗税款、牟取单位非法利益等各种发票违法行为。二是配合其他单位和部门做好发票违法犯罪案件的查处工作。在审计监督过程中发现被审计单位有违反各项发票管理制度的,要准确把握有关发票违法犯罪问题的定性和责任划分,及时向相关单位和部门通报,并提供相关信息和线索。

    (五)监察部。部署各地监察机关加强对党政机关、事业单位等非纳税单位执行财经纪律使用发票等凭证情况的监督工作。切实抓紧抓好以下重点工作:一是查处党政机关、事业单位使用虚假发票的行为,依法从严追究有关领导和责任人员的责任。对使用虚假发票虚列支出、报销、提取现金等各类违法违纪行为,除追究直接责任人的行政责任外,也要对单位的主要负责人、财会人员追究责任。二是配合其他单位和部门做好发票违法犯罪案件的查处工作。对监察工作中发现的发票违法犯罪问题,要及时向相关单位和部门通报,并提供相关信息和线索。

    (六)中国人民银行。部署各地人民银行依法严格查处利用虚假发票进行的金融违法行为。会同国家税务总局等相关部门研究建立信息共享机制。切实抓紧抓好以下重点工作:一是加强对利用增值税专用发票办理商业汇票贴现业务的监督管理,并采取有效措施查处一批案件,督促金融机构依法办理商业汇票贴现业务。二是加强对票据市场秩序的监管力度,加强现场检查,及时向各金融机构和其他相关部门通报利用虚假增值税专用发票办理商业汇票贴现的企业名单和相关情况。

    (七)解放军总政治部、总后勤部。加强对军队及军队所属单位使用发票等凭证情况的管理和财务日常审核监督工作,依法对明知是虚假发票而购买使用的单位进行处理,并依法追究有关领导和负责人员的法律责任。切实抓紧抓好以下几项重点工作:一是对与军队有业务往来的地方单位出具的发票进行检查。通过比对核查与业务相关的发票,查处涉及军队单位的虚假发票案件。对于使用虚假发票的单位,除责令其调整账务、补缴税款并依法给予处罚外,也应依法从严追究有关领导和责任人员的责任。二是对检查中发现或地方有关部门通报的涉及军队违法违纪案件线索或问题,要迅速组织力量进行查处。属于违纪的,按照有关纪律条令做出处理;构成犯罪的,依法移送司法机关处理。三是建立综合治理长效机制。加强纪检监察、财务管理、审计监督等相关职能部门的协作配合,明确职责、任务和要求,建立起综合治理的长效机制,加大监督检查力度,突出治理重点,适时组织专项检查“回头看”活动,进一步推动工作落实。

    五、工作步骤

    (一)组织部署阶段(2010年8月)

    报经协调小组领导批准,向各实施部门印发《整治虚假发票“买方市场”工作方案》。各实施部门应当在8月25日前分别向各自所属系统印发具体实施方案,明确提出工作重点、工作步骤和考核目标,同时通报协调小组办公室。

    (二)集中整治阶段(2010年9月至11月)

    各实施部门根据本工作方案和本部门具体实施方案,要求本系统所属单位认真开展整治虚假发票“买方市场”工作,采取统一行动和专案检查相结合的方式,集中查处一批购买、使用虚假发票的典型案件。各实施部门在检查过程中,要对受票单位的重点、疑点发票情况进行逐笔核对,通过对资金、货物等流向的分析,重点检查业务的真实性。各实施部门应该按照工作目标要求完成任务,并于每月10日前向协调小组办公室通报上月整治工作进展情况,协调小组办公室定期汇总报告协调小组,并适时召开联合新闻发布会,公布全国和重点地区工作开展情况以及典型案件,对不法行为形成震慑,以扩大整治工作的社会效果。

    (三)检查总结阶段(2010年12月)

    各实施部门应在整治工作完成后认真总结,并于2010年12月31日前向协调小组办公室报送工作总结和典型案例。协调小组办公室将对各部门的整治工作进行考核,并经报请协调小组领导同意后,以适当方式对工作扎实、成效显著的单位,予以表彰;对重视不够、组织不力、成效不显著的单位,予以批评。

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。