国发[2010]28号 国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见
发文时间:2010-08-31
文号:国发[2010]28号
时效性:全文有效
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<p>各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:</p><p>  产业转移是优化生产力空间布局、形成合理产业分工体系的有效途径,是推进产业结构调整、加快经济发展方式转变的必然要求。当前,国际国内产业分工深刻调整,我国东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快。中西部地区发挥资源丰富、要素成本低、市场潜力大的优势,积极承接国内外产业转移,不仅有利于加速中西部地区新型工业化和城镇化进程,促进区域协调发展,而且有利于推动东部沿海地区经济转型升级,在全国范围内优化产业分工格局。为进一步指导中西部地区有序承接产业转移,完善合作机制,优化发展环境,规范发展秩序,现提出以下意见:</p><p>  一、总体要求&nbsp;</p><p>  (一)指导思想。深入贯彻落实科学发展观,紧紧抓住国际国内产业分工调整的重大机遇,以市场为导向,以自愿合作为前提,以结构调整为主线,以体制机制创新为动力,着力改善投资环境,促进产业集中布局,提升配套服务水平;着力在承接中发展,提高自主创新能力,促进产业优化升级;着力加强环境保护,节约集约利用资源,促进可持续发展;着力引导劳动力就地就近转移就业,促进产业和人口集聚,加快城镇化步伐;着力深化区域合作,促进要素自由流动,实现东中西部地区良性互动,逐步形成分工合理、特色鲜明、优势互补的现代产业体系,不断增强中西部地区自我发展能力。</p><p>  (二)基本原则。</p><p>  ——坚持市场导向,减少行政干预。遵循市场规律,尊重各类企业在产业转移中的主体地位,充分发挥市场配置资源的基础性作用;注重规划和政策引导,改善投资环境,完善公共服务,规范招商引资行为。</p><p>  ——坚持因地制宜,加强分类指导。从各地实际情况出发,立足比较优势,合理确定产业承接发展重点,防止低水平重复建设;进一步优化产业空间布局,引导产业集聚,推动重点地区加快发展。</p><p>  ——坚持节能环保,严格产业准入。加强生态建设,注重环境保护,强化污染防治,严禁污染产业和落后生产能力转入;发展循环经济,推进节能减排,促进资源节约集约利用,提高产业承载能力。</p><p>  ——坚持深化改革,创新体制机制。深化重点领域和关键环节改革,突破发展瓶颈,优化发展环境,增强发展活力和动力;扩大对内对外开放,加强区域互动合作,建立利益共享机制,实现良性竞争、互利共赢。</p><p>  二、因地制宜承接发展优势特色产业</p><p>  依托中西部地区产业基础和劳动力、资源等优势,推动重点产业承接发展,进一步壮大产业规模,加快产业结构调整,培育产业发展新优势,构建现代产业体系。</p><p>  (三)劳动密集型产业。承接、改造和发展纺织、服装、玩具、家电等劳动密集型产业,充分发挥其吸纳就业的作用。引进具有自主研发能力和先进技术工艺的企业,吸引内外资参与企业改制改组改造,推广应用先进适用技术和管理模式,加快传统产业改造升级,建设劳动密集型产业接替区。</p><p>  (四)能源矿产开发和加工业。积极吸引国内外有实力的企业,大力发展能源矿产资源开发和精深加工产业,加快淘汰落后产能。在有条件的地区适当承接发展技术水平先进的高载能产业。加强资源开发整合,允许资源富集地区以参股等形式分享资源开发收益。</p><p>  (五)农产品加工业。发挥农产品资源丰富的优势,积极引进龙头企业和产业资本,承接发展农产品加工业、生态农业和旅游观光农业。推进农业结构调整和发展方式转变,加快农业科技进步,完善农产品市场流通体系,提升产业化经营水平。</p><p>  (六)装备制造业。引进优质资本和先进技术,加快企业兼并重组,发展壮大一批装备制造企业。积极承接关联产业和配套产业,加大技术改造投入,提高基础零部件和配套产品的技术水平,鼓励有条件的地方发展新能源、节能环保等产业所需的重大成套装备制造,提高产品科技含量。</p><p>  (七)现代服务业。适应新型工业化和居民消费结构升级的新形势,大力承接发展商贸、物流、文化、旅游等产业。积极培育软件及信息服务、研发设计、质量检验、科技成果转化等生产性服务企业,发展相关产业的销售、财务、商务策划中心,推动服务业与制造业有机融合、互动发展。依托服务外包示范城市及省会等中心城市,承接国际服务外包,培育和建立服务贸易基地。</p><p>  (八)高技术产业。发挥国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区的示范带动作用,承接发展电子信息、生物、航空航天、新材料、新能源等战略性新兴产业。鼓励有条件的地方加强与东部沿海地区创新要素对接,大力发展总部经济和研发中心,支持建立高新技术产业化基地和产业“孵化园”,促进创新成果转化。</p><p>  (九)加工贸易。改善加工贸易配套条件,提高产业层次,拓展加工深度,推动加工贸易转型升级,鼓励加工贸易企业进一步开拓国际市场,加快形成布局合理、比较优势明显、区域特色鲜明的加工贸易发展格局。发挥沿边重点口岸城镇区位和资源优势,努力深化国际区域合作,鼓励企业在“走出去”和“引进来”中加快发展。</p><p>  三、促进承接产业集中布局</p><p>  加强规划统筹,优化产业布局,引导转移产业向园区集中,促进产业园区规范化、集约化、特色化发展,增强重点地区产业集聚能力。</p><p>  (十)引导转移产业向园区集中。把产业园区作为承接产业转移的重要载体和平台,加强园区交通、通信、供水、供气、供电、防灾减灾等配套基础设施建设,增强园区综合配套能力,引导转移产业和项目向园区集聚,形成各具特色的产业集群。发挥园区已有重点产业、骨干企业的带动作用,吸引产业链条整体转移和关联产业协同转移,提升产业配套能力,促进专业化分工和社会化协作。</p><p>  (十一)规范发展产业园区。统筹规划产业园区建设,合理确定产业定位和发展方向,形成布局优化、产业集聚、用地集约、特色明显的产业园区体系。支持符合条件的产业园区扩区升级。支持发展条件好的产业园区拓展综合服务功能,促进工业化与城镇化相融合。因地制宜发展特色产业园区,大力推进园区整合发展,避免盲目圈地布点和重复建设,防止一哄而起。</p><p>  (十二)发挥重点地区引领和带动作用。按照推动形成主体功能区的要求,合理调整产业布局,在中西部地区着力培育和壮大一批承载能力强、发展潜力大、经济实力雄厚的重点经济区(带),促进产业集聚发展,发挥规模效应,提高辐射带动能力。</p><p>  四、改善承接产业转移环境</p><p>  完善基础设施保障,加强公共服务平台建设,打破地区封锁,消除地方保护,为承接产业转移营造良好的环境。</p><p>  (十三)完善承接地交通基础设施。加强区域间交通干线和区域内基础交通网建设,加快发展多式联运,构建便捷高效的综合交通运输体系。促进物流基础设施资源整合和有效利用,完善现代物流体系,进一步降低物流成本。</p><p>  (十四)强化公共服务支撑。发展跨区域产业技术创新战略联盟,建立完善公共信息、公共试验、公共检测、技术创新等服务平台,规范发展技术评估、检测认证、产权交易、成果转化等中介机构。加快社会诚信体系建设,建立区域间信用信息共享机制。</p><p>  (十五)改善营商环境。规范政府行为,防止越位和错位,不得采取下硬性指标等形式招商引资,清理各种变相优惠政策,避免盲目投资和恶性竞争。整顿和规范市场秩序,促进投资贸易便利化。推进依法行政,加强知识产权保护,完善法制环境,保障投资者权益。</p><p>  五、加强资源节约和环境保护</p><p>  将资源承载能力、生态环境容量作为承接产业转移的重要依据,加强资源节约和环境保护,推动经济发展与资源、环境相协调。</p><p>  (十六)严把产业准入门槛。产业承接必须符合区域生态功能定位,严禁国家明令淘汰的落后生产能力和高耗能、高排放等不符合国家产业政策的项目转入,避免低水平简单复制。全面落实环境影响评价制度,对承接项目的备案或核准严格执行有关能耗、物耗、水耗、环保、土地等标准,做好水资源论证、节能评估审查、职业病危害评价等工作。加强承接产业转移中的环境监测。</p><p>  (十七)推进资源节约集约利用。加强耕地资源保护,防止在承接产业转移中侵占基本农田。制定相关行业建设用地控制标准,推广多层标准厂房建设,提高土地投资强度和用地密度。加强水资源保护和合理利用,建立和推行用水定额管理制度,大力提高废污水处理回用率。鼓励企业采用节能、节水、节材、环保先进适用技术,改造生产流程及实施相关项目建设,降低单位产出的能源资源消耗。鼓励和支持承接产业转移园区发展循环经济。</p><p>  (十八)加大污染防治和环境保护力度。加强产业园区污染集中治理,建设污染物集中处理设施并保证其正常运行,实现工业废弃物循环利用。大力推行清洁生产,加大企业清洁生产审核力度。严格执行污染物排放总量控制制度,实现污染物稳定达标排放,完善节能减排指标、监测和考核体系。加强对生态系统的保护,着力改善生态环境。</p><p>  六、完善承接产业转移体制机制</p><p>  完善政府管理与服务,提高行政效能,深化经济体制改革,推动区域合作向纵深发展,创新产业承接模式,探索建立合作发展、互利共赢新机制。</p><p>  (十九)深化行政管理和经济体制改革。加快转变政府职能,减少行政审批,简化办事程序,提高服务效率。推动相关行政许可跨区域互认,做好转移企业工商登记协调衔接。继续推进国有企业改革,大力发展非公有制经济,进一步放宽市场准入,扩大民间投资的领域和范围。发展和完善土地、资本、劳动力、技术等要素市场,促进生产要素优化配置。加快资源型产品价格和环保收费改革。</p><p>  (二十)创新园区管理模式和运行机制。鼓励中西部地区通过委托管理、投资合作等多种形式与东部沿海地区合作共建产业园区,积极探索承接产业转移新模式,实现优势互补、互利共赢。支持中西部毗邻地区之间合作共建产业园区,创新管理体制和运行机制,实现资源整合、联动发展。</p><p>  (二十一)加强区域互动合作。推动建立省际间产业转移统筹协调机制、重大承接项目促进服务机制等,引导和鼓励东部沿海地区产业向中西部地区有序转移。充分发挥行业协会、商会的桥梁和纽带作用,搭建产业转移促进平台。提升各类大型投资贸易会展活动的质量和水平。在中西部条件较好的地方设立承接产业转移示范区,充分发挥其典型示范和辐射带动作用。做好产业转移与对口支援、对口帮扶工作的衔接。</p><p>  七、强化人力资源支撑和就业保障</p><p>  大力发展职业教育和培训,促进农村劳动力转移,加强人才开发和就业服务,完善社会保障制度,为承接产业转移提供必要的人力资源和智力支持。</p><p>  (二十二)加强职业技能培训。加快职业教育基础能力建设步伐,健全职业教育培训网络,重点建设一批高水平职业院校,推进公共实训基地建设。落实就读中等职业学校逐步免学费政策和职业培训补贴政策。支持职业院校面向产业转移需要,新增和调整相关专业,定向培养中高级技工和熟练工人。落实农民工培训补贴政策,切实做好农民工培训工作。</p><p>  (二十三)完善就业和社会保障服务。健全就业服务体系,培育和完善统一开放、竞争有序的人力资源市场。鼓励各地引导社会资金投资建设适合农民工租住的住房,改善农民工居住条件。支持农村劳动力转移就业和返乡创业,加快建立和完善社会保险关系转移接续机制。</p><p>  (二十四)引进高层次人才。创新高层次人才引进、使用、激励和服务保障机制,积极为高层次人才搭建创新创业平台。推动人才合理流动,实行来去自由的政策,吸引东部沿海地区和海外高层次人才根据本人意愿在中西部地区落户。</p><p>  八、加强政策支持和引导</p><p>  为进一步改善中西部地区投资环境,引导和支持产业有序转移和科学承接,在财税、金融、投资、土地等方面给予必要的政策支持。</p><p>  (二十五)财税政策。中央财政通过加大转移支付等政策,支持中西部地区改善民生和促进基本公共服务均等化,优化产业承接环境。对中西部地区符合条件的国家级经济技术开发区和高新技术开发区公共基础设施项目贷款实施财政贴息。对投资中西部地区国家鼓励类产业和外商投资优势产业的项目,在投资总额内进口的自用设备,按规定免征关税。完善和规范物流企业营业税差额纳税办法。</p><p>  (二十六)金融政策。鼓励和引导金融机构对符合条件的产业转移项目提供信贷支持。鼓励金融机构在风险可控的前提下为东部地区企业并购、重组中西部地区企业提供支持。支持中西部地区金融机构参与全国统一的同业拆借市场、票据市场、债券市场、外汇市场和黄金市场的投融资活动。鼓励和引导外资银行到中西部地区设立机构和开办业务。有序推进村镇银行、贷款公司等新型农村金融机构试点工作。支持符合条件的企业发行企业债券、中期票据、短期融资券、企业集合债券和上市融资。</p><p>  (二十七)产业与投资政策。修订产业结构调整指导目录和政府核准投资项目目录,强化对产业转移的引导和支持。根据中西部地区产业发展实际,研究制定差别化产业政策,适当降低中西部地区鼓励类产业门槛,适当下放核准权限。根据《外商投资产业指导目录》修订情况,加快修订《中西部地区外商投资优势产业目录》,增加劳动密集型产业类别。对符合国家产业政策的产业转移项目,根据权限优先予以核准或备案。支持在有条件的地方建设国家高技术产业基地。鼓励省级技术改造等财政专项资金优先用于符合条件的产业转移项目。支持中西部地区根据产业发展和自主创业的需要,设立产业投资基金和创业投资基金。</p><p>  (二十八)土地政策。在坚持节约集约用地的前提下,进一步加大对中西部地区新增建设用地年度计划指标的支持力度,优先安排产业园区建设用地指标。严格执行工业用地最低出让价标准,进一步完善体现国家产业政策导向的最低价标准实施政策。探索工业用地弹性出让和年租制度。</p><p>  (二十九)商贸政策。支持在条件成熟的地区设立与经济发展水平相适应的海关特殊监管区域或保税监管场所。支持有条件的沿边地区设立边境经济合作区、跨境经济合作区。培育和建设一批加工贸易梯度转移重点承接地。对加工贸易重点企业给予贷款支持。加大对“大通关”建设和口岸建设的支持力度,推进中西部地区与东部省份的区域通关改革。</p><p>  (三十)科教文化政策。鼓励东部地区转让先进技术,大力发展跨区域产业技术创新联盟,促进中西部地区完善产业技术创新体系。加大对产业园区技术创新体系建设、知识产权运用以及自主知识产权产业化的支持力度,提高集成创新和再创新能力。鼓励东部地区高校、科研机构、企业与中西部地区开展多种形式的产学研合作,推动有条件的企业在中西部地区建立研发机构和中试基地。支持中西部地区高等学校提升人才培养与创新服务能力,结合产业转移重点办好特色专业。支持中西部地区文化产业振兴发展,加强公共文化服务体系建设,合理开发利用和保护历史文化资源,营造良好的人文环境。</p><p>  引导和支持中西部地区承接产业转移,是深入实施西部大开发和促进中部地区崛起战略的重大任务。各地区、各部门要进一步统一思想,提高认识,切实加强工作指导,认真落实各项政策措施。中西部地区要结合自身实际,制定具体实施方案,完善各项配套措施,有序推进承接产业转移工作。国务院有关部门要按照职能分工,加强协作配合,在政策实施、体制创新等方面给予指导和支持,注意研究新情况、解决新问题,推动中西部地区承接产业转移工作健康开展。                         </p>

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。