财政部令第71号 行政单位财务规则
发文时间:2012-12-06
文号:财政部令第71号
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《行政单位财务规则》已经2012年12月5日财政部部务会议审议通过,现予公布,自2013年1月1日起施行。

  第一章  总  则

  第一条 为了规范行政单位的财务行为,加强行政单位财务管理和监督,提高资金使用效益,保障行政单位工作任务的完成,制定本规则。

  第二条 本规则适用于各级各类国家机关、政党组织(以下统称行政单位)的财务活动。

  第三条 行政单位财务管理的基本原则是:量入为出,保障重点,兼顾一般,厉行节约,制止奢侈浪费,降低行政成本,注重资金使用效益。

  第四条 行政单位财务管理的主要任务是:

  (一)科学、合理编制预算,严格预算执行,完整、准确、及时编制决算,真实反映单位财务状况;

  (二)建立健全财务管理制度,实施预算绩效管理,加强对行政单位财务活动的控制和监督;

  (三)加强资产管理,合理配置、有效利用、规范处置资产,防止国有资产流失;

  (四)定期编制财务报告,进行财务活动分析;

  (五)对行政单位所属并归口行政财务管理的单位的财务活动实施指导、监督;

  (六)加强对非独立核算的机关后勤服务部门的财务管理,实行内部核算办法。

  第五条  行政单位的财务活动在单位负责人领导下,由单位财务部门统一管理。

  行政单位应当单独设置财务机构,配备专职财务会计人员,实行独立核算。人员编制少、财务工作量小等不具备独立核算条件的单位,可以实行单据报账制度。

  第二章  单位预算管理

  第六条 行政单位预算由收入预算和支出预算组成。

  第七条 按照预算管理权限,行政单位预算管理分为下列级次:

  (一)向同级财政部门申报预算的行政单位,为一级预算单位;

  (二)向上一级预算单位申报预算并有下级预算单位的行政单位,为二级预算单位;

  (三)向上一级预算单位申报预算,且没有下级预算单位的行政单位,为基层预算单位。

  一级预算单位有下级预算单位的,为主管预算单位。

  第八条 各级预算单位应当按照预算管理级次申报预算,并按照批准的预算组织实施,定期将预算执行情况向上一级预算单位或者同级财政部门报告。

  第九条 财政部门对行政单位实行收支统一管理,定额、定项拨款,超支不补,结转和结余按规定使用的预算管理办法。

  第十条 行政单位编制预算,应当综合考虑以下因素:

  (一)年度工作计划和相应支出需求;

  (二)以前年度预算执行情况;

  (三)以前年度结转和结余情况;

  (四)资产占有和使用情况;

  (五)其他因素。

  第十一条 行政单位预算依照下列程序编报和审批:

  (一)行政单位测算、提出预算建议数,逐级汇总后报送同级财政部门;

  (二)财政部门审核行政单位提出的预算建议数,下达预算控制数;

  (三)行政单位根据预算控制数正式编制年度预算,逐级汇总后报送同级财政部门;

  (四)经法定程序批准后,财政部门批复行政单位预算。

  第十二条 行政单位应当严格执行预算,按照收支平衡的原则,合理安排各项资金,不得超预算安排支出。

  预算在执行中原则上不予调整。因特殊情况确需调整预算的,行政单位应当按照规定程序报送审批。

  第十三条 行政单位应当按照规定编制决算,逐级审核汇总后报同级财政部门审批。

  第十四条 行政单位应当加强决算审核和分析,规范决算管理工作,保证决算数据的完整、真实、准确。

  第三章  收入管理

  第十五条 收入是指行政单位依法取得的非偿还性资金,包括财政拨款收入和其他收入。

  财政拨款收入,是指行政单位从同级财政部门取得的财政预算资金。

  其他收入,是指行政单位依法取得的除财政拨款收入以外的各项收入。

  行政单位依法取得的应当上缴财政的罚没收入、行政事业性收费、政府性基金、国有资产处置和出租出借收入等,不属于行政单位的收入。

  第十六条 行政单位取得各项收入,应当符合国家规定,按照财务管理的要求,分项如实核算。

  第十七条 行政单位的各项收入应当全部纳入单位预算,统一核算,统一管理。

 第四章  支出管理

  第十八条 支出是指行政单位为保障机构正常运转和完成工作任务所发生的资金耗费和损失,包括基本支出和项目支出。

  基本支出,是指行政单位为保障机构正常运转和完成日常工作任务发生的支出,包括人员支出和公用支出。

  项目支出,是指行政单位为完成特定的工作任务,在基本支出之外发生的支出。

  第十九条 行政单位应当将各项支出全部纳入单位预算。

  各项支出由单位财务部门按照批准的预算和有关规定审核办理。

  第二十条 行政单位的支出应当严格执行国家规定的开支范围及标准,建立健全支出管理制度,对节约潜力大、管理薄弱的支出进行重点管理和控制。

  第二十一条 行政单位从财政部门或者上级预算单位取得的项目资金,应当按照批准的项目和用途使用,专款专用、单独核算,并按照规定向同级财政部门或者上级预算单位报告资金使用情况,接受财政部门和上级预算单位的检查监督。

  项目完成后,行政单位应当向同级财政部门或者上级预算单位报送项目支出决算和使用效果的书面报告。

  第二十二条 行政单位应当严格执行国库集中支付制度和政府采购制度等规定。

  第二十三条行政单位应当加强支出的绩效管理,提高资金的使用效益。

  第二十四条 行政单位应当依法加强各类票据管理,确保票据来源合法、内容真实、使用正确,不得使用虚假票据。

  第五章  结转和结余管理

  第二十五条 结转资金,是指当年预算已执行但未完成,或者因故未执行,下一年度需要按照原用途继续使用的资金。

  第二十六条 结余资金,是指当年预算工作目标已完成,或者因故终止,当年剩余的资金。

  结转资金在规定使用年限未使用或者未使用完的,视为结余资金。

  第二十七条 财政拨款结转和结余的管理,应当按照同级财政部门的规定执行。

  第六章  资产管理

  第二十八条 资产是指行政单位占有或者使用的,能以货币计量的经济资源,包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产等。

  第二十九条 流动资产是指可以在一年内变现或者耗用的资产,包括现金、银行存款、零余额账户用款额度、应收及暂付款项、存货等。

  前款所称存货是指行政单位在工作中为耗用而储存的资产,包括材料、燃料、包装物和低值易耗品等。

  第三十条 固定资产是指使用期限超过一年,单位价值在1000元以上(其中:专用设备单位价值在1500元以上),并且在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。单位价值虽未达到规定标准,但是耐用时间在一年以上的大批同类物资,作为固定资产管理。

  固定资产一般分为六类:房屋及构筑物;通用设备;专用设备;文物和陈列品;图书、档案;家具、用具、装具及动植物。

  第三十一条 在建工程是指已经发生必要支出,但尚未达到交付使用状态的建设工程。

  在建工程达到交付使用状态时,应当按照规定办理工程竣工财务决算和资产交付使用。

  第三十二条无形资产是指不具有实物形态而能为使用者提供某种权利的资产,包括著作权、土地使用权等。

  第三十三条 行政单位应当建立健全单位资产管理制度,加强和规范资产配置、使用和处置管理,维护资产安全完整。

  第三十四条 行政单位应当按照科学规范、从严控制、保障工作需要的原则合理配置资产。

  行政单位资产有原始凭证的,按照原始凭证记账;无原始凭证的,应当依法进行评估,按照评估价值记账。

  第三十五条 行政单位应当加强资产日常管理工作,做好资产建账、核算和登记工作,定期或者不定期进行清查盘点,保证账账相符,账实相符。年度终了,应当进行全面清查盘点。对资产盘盈、盘亏应当及时处理。

  第三十六条 行政单位开设银行存款账户,应当报同级财政部门审批,并由财务部门统一管理。

  第三十七条 行政单位应当加强应收及暂付款项的管理,严格控制规模,并及时进行清理,不得长期挂账。

  第三十八条 行政单位的资产增加时,应当及时登记入账;减少时,应当按照资产处置规定办理报批手续,进行账务处理。

  行政单位的固定资产不计提折旧,但财政部另有规定的除外。

  第三十九条 行政单位不得以任何形式用占有、使用的国有资产对外投资或者举办经济实体。对于未与行政单位脱钩的经济实体,行政单位应当按照有关规定进行监管。

  除法律、行政法规另有规定外,行政单位不得举借债务,不得对外提供担保。

  第四十条  未经同级财政部门批准,行政单位不得将占有、使用的国有资产对外出租、出借。

  第四十一条 行政单位应当按照国家有关规定实行资源共享、装备共建,提高资产使用效率。

  第四十二条 行政单位资产处置应当遵循公开、公平、公正的原则,依法进行评估,严格履行相关审批程序。

第七章  负债管理

  第四十三条 负债是指行政单位所承担的能以货币计量,需要以资产或者劳务偿还的债务,包括应缴款项、暂存款项、应付款项等。

  第四十四条 应缴款项是指行政单位依法取得的应当上缴财政的资金,包括罚没收入、行政事业性收费、政府性基金、国有资产处置和出租出借收入等。

  第四十五条 行政单位取得罚没收入、行政事业性收费、政府性基金、国有资产处置和出租出借收入等,应当按照国库集中收缴的有关规定及时足额上缴,不得隐瞒、滞留、截留、挪用和坐支。

  第四十六条 暂存款项是行政单位在业务活动中与其他单位或者个人发生的预收、代管等待结算的款项。

  第四十七条 行政单位应当加强对暂存款项的管理,不得将应当纳入单位收入管理的款项列入暂存款项;对各种暂存款项应当及时清理、结算,不得长期挂账。

  第八章  行政单位划转撤并的财务处理

  第四十八条 行政单位划转撤并的财务处理,应当在财政部门、主管预算单位等部门的监督指导下进行。

  划转撤并的行政单位应当对单位的财产、债权、债务等进行全面清理,编制财产目录和债权、债务清单,提出财产作价依据和债权、债务处理办法,做好资产的移交、接收、划转和管理工作,并妥善处理各项遗留问题。

  第四十九条 划转撤并的行政单位的资产经主管预算单位审核并上报财政部门和有关部门批准后,分别按照下列规定处理:

  (一)转为事业单位和改变隶属关系的行政单位,其资产无偿移交,并相应调整、划转经费指标。

  (二)转为企业的行政单位,其资产按照有关规定进行评估作价后,转作企业的国有资本。

  (三)撤销的行政单位,其全部资产由财政部门或者财政部门授权的单位处理。

  (四)合并的行政单位,其全部资产移交接收单位或者新组建单位;合并后多余的资产,由财政部门或者财政部门授权的单位处理。

  (五)分立的行政单位,其资产按照有关规定移交分立后的行政单位,并相应划转经费指标。

  第九章  财务报告和财务分析

  第五十条 财务报告是反映行政单位一定时期财务状况和预算执行结果的总结性书面文件。

  第五十一条 行政单位的财务报告,包括财务报表和财务情况说明书。

  财务报表包括资产负债表、收入支出表、支出明细表、财政拨款收入支出表、固定资产投资决算报表等主表及有关附表。

  财务情况说明书,主要说明行政单位本期收入、支出、结转、结余、专项资金使用及资产负债变动等情况,以及影响财务状况变化的重要事项,总结财务管理经验,对存在的问题提出改进意见。

  第五十二条 财务分析是依据会计核算资料和其他有关信息资料,对单位财务活动过程及其结果进行的研究、分析和评价。

  第五十三条 财务分析的内容包括预算编制与执行情况、收入支出状况、人员增减情况、资产使用情况等。

  财务分析的指标主要有:支出增长率、当年预算支出完成率、人均开支、项目支出占总支出的比率、人员支出占总支出的比率、公用支出占总支出的比率、人均办公使用面积、人车比例等。

  行政单位可以根据其业务特点,增加财务分析指标。

  第五十四条 行政单位应当真实、准确、完整、及时地编制财务报告,认真进行财务分析,并按照规定报送财政部门、主管预算单位和其他有关部门。

  第十章  财务监督

  第五十五条 行政单位财务监督主要包括对预算管理、收入管理、支出管理、结转和结余管理、资产管理、负债管理等的监督。

  第五十六条 行政单位财务监督应当实行事前监督、事中监督、事后监督相结合,日常监督与专项监督相结合,并对违反财务规章制度的问题进行检查处理。

  第五十七条行政单位应当建立健全内部控制制度、经济责任制度、财务信息披露制度等监督制度,依法公开财务信息。

  第五十八条 行政单位应当依法接受主管预算单位和财政、审计部门的监督。

  第五十九条 财政部门、行政单位及其工作人员违反本规则,按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)处理。

  第十一章  附    则

  第六十条行政单位基本建设投资的财务管理,应当执行本规则,但国家基本建设投资财务管理制度另有规定的,从其规定。

  第六十一条参照公务员法管理的事业单位财务制度的适用,由财政部另行规定。

  行政单位所属独立核算的企业、事业单位分别执行相应的财务制度,不执行本规则。

  第六十二条 省、自治区、直辖市人民政府财政部门可以依据本规则结合本地区实际情况制定实施办法。

  第六十三条本规则自2013年1月1日起施行。 

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。