国税函[2012]111号 国家税务总局关于2011年度反避税工作情况的通报
发文时间:2012-03-22
文号:国税函[2012]111号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

2011年是“十二五”规划的开局之年,各级税务机关按照税务总局党组确定的“着力强化国际税收管理和反避税工作”的要求,完善制度、强化管理、优化服务、深化调查、注重创新,扎实做好反避税工作,取得明显成效。现就2011年全国反避税工作情况和2012年反避税工作思路通报如下:

一、2011年反避税工作情况

2011年各地税务机关坚持“管理、服务和调查三位一体,统一规范的反避税防控体系”,全年通过管理、服务和调查等方式对税收增收贡献239亿元(附件1),其中调查环节增收24亿元(附件2);服务环节增收7亿元(附件3);管理环节增收208亿元(附件4)。通过双边磋商为纳税人消除国际双重征税32亿元。反避税对税收增收贡献排名前十位的单位是江苏国税、北京国税、上海税务、广东国税、厦门国税、山东地税、天津国税、宁波国税、浙江国税和福建国税。

(一)完善制度,为开展反避税工作提供制度保障

积极参与征管法和个人所得税法等国内法律法规的修订工作,推动在征管法与个人所得税法中增补反避税条款,扩充反避税立法范围,增强反避税法律法规的约束力。

为进一步明确各级税务机关在特别纳税调整工作中的相应职责和操作流程,完善内控机制,税务总局出台了《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整内部工作规程(试行)〉的通知》(国税发[2012]13号)。为进一步规范和加强特别纳税调整管理,提高特别纳税调整重大案件的调查调整质量,加强执法监督,税务总局出台了《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整重大案件会审工作规程(试行)〉的通知》(国税发[2012]16号)。广东、四川、福建、江苏、安徽国税和深圳地税选派优秀人员积极参与相关规程的起草和调研,为规程的顺利出台做了大量工作。

为进一步规范反避税专项经费的管理,税务总局积极配合财政部出台了《财政部国家税务总局关于印发〈反避税专项经费管理暂行办法〉的通知》(财行[2011]173号),为各级税务机关加强反避税专项经费的使用和监督提供了制度保障。

(二)拓展反避税工作领域

积极拓展反避税工作领域,在五个方面实现了反避税工作的拓展。召开了部分省市地税系统反避税案例交流会,以此推动地税系统反避税工作。深圳、广东、山东、北京、天津、厦门地税采取积极措施开展反避税工作,取得很大进展;通过对零售业、房地产业的行业分析以及全国联查,提升服务业反避税调查能力及水平。广东、湖北、四川、重庆、浙江、宁波国税按照税务总局的联查要求,在零售业和房地产业联查中取得进展;通过对收益法的研究和推广,实现反避税工作从传统的购销向关联股权、无形资产等类型拓展。湖北、四川、辽宁、江苏、河南、黑龙江、大连、厦门、宁波国税积极与相关部门配合,及时获取企业股权转让的信息,采取措施促使企业按照独立交易原则转让股权;中西部地区的反避税有了新突破。四川、重庆、陕西和河南国税反避税调查力度有较大提升。新疆、甘肃和西藏国税反避税工作取得较大进展;反避税措施得以全面实施。深圳地税配合税务总局承担中国首例成本分摊协议案件。陕西国税成功调整了中国首例资本弱化案件。江苏、贵州国税运用一般反避税措施对一些存在问题的反避税案件成功进行了调整。

(三)强化管理,防范避税行为

各地税务机关认真贯彻落实三位一体的反避税防控体系,按照税务总局确定的反避税考核指标体系的要求,对内规范反避税案件办理过程中的工作流程和相应职责;对外通过关联申报审核、同期资料检查和对已调查户的跟踪管理等手段,促使企业改变定价或税收筹划模式,主动提高利润水平。全年通过管理环节促使705户企业改变定价政策或税收筹划模式,增加税收收入208亿元。吉林、内蒙古、广西、河北、云南、宁夏、江西和湖南国税通过强化本地区重点行业关联申报审核和同期资料管理等反避税基础工作,有效提升了行业整体的利润水平。

(四)优化服务,推动双边磋商

目前向我国申请双边预约定价安排和转让定价相应调整双边磋商的企业超过120户,涉及15个发达国家。申请双边磋商的企业既有生产制造企业,也有服务业等第三产业的企业。关联交易类型既涉及有形资产的购销,也涵盖无形资产转让和使用、提供劳务和融通资金等。

2011年我们与日本、韩国、美国、新加坡、丹麦、挪威、瑞典等7个国家就29个案件进行了10次双边磋商,双方达成一致案件7件,正式签署5件,通过双边磋商实现税收增收7亿元,为跨国公司消除国际双重税收负担约32亿元。天津国税配合税务总局在双边磋商中成功运用成本节约和市场溢价等转让定价理念,改变了某集团在中国子公司的定价政策,大幅提升了该集团在中国子公司的利润水平,在预约定价安排期间预计增加税款22.4亿元。宁波国税配合税务总局在双边磋商中有效解决了针对某例双边预约定价安排条款双方的理解分歧,维护了我国税收权益。

上海、山东、福建、江苏、大连、深圳国税和广东、深圳地税积极配合税务总局开展转让定价相应调整和双边预约定价安排的双边磋商工作,案件负责人认真细致高质量的工作有力推动了双边磋商工作。

(五)深化调查,探索行业避税规律

2011年税务总局确定了行业联查和集团联查工作重点。其中行业联查主要针对百货零售、汽车配件、电脑代工、房地产等行业开展,并确定重点分析汽车、货代、制药、零售业等行业经营特点,研究行业避税模式,提升行业整体利润水平。集团联查重点分析和突破大案要案,对多家跨国集团实施全国联查,统一调整方案和原则,共享相关信息,以此规范跨国集团的转让定价政策。全年反避税调查立案248件,结案207件,调整补税24亿元。平均个案补税金额1180万元,补税金额超亿元的案件8个,超千万元的案件129个。税务总局定点联系企业调查立案38户,结案27户,补税2.5亿元。

上海税务、江苏、北京、广东、深圳和福建国税通过调查环节补税金额均超过1亿元。天津、厦门国税和深圳地税补税金额均超5000万元。四川、贵州、大连、浙江、吉林、陕西、宁波、湖北、安徽国税和广东、大连地税积极查找案源,扎实工作,全年查补收入均超千万元。

(六)推广应用定量分析方法,为解决无形资产和股权计价等问题提供技术支持

2011年税务总局确定评估股权和无形资产为反避税工作的重点内容之一,并在调查和磋商中积极探讨成本节约、市场溢价、超额利润分割等有利于我国税收权益的议题,有效提高了案件审核和对外磋商质量。草拟了“收益法”操作指南和模板,为无形资产和股权计价等提供了有效的技术支持。大连国税配合税务总局在“收益法”操作指南和模板的制定中做了大量工作。

(七)推进反避税队伍建设,加大反避税宣传培训力度

在税务总局层面,多次就反避税队伍建设问题向有关部委、税务总局领导和人事部门专题汇报,取得领导和各部门的理解与支持。配合国家公务员局进行调查研究,争取将反避税专业人员列入国家专业技术类公务员试点。北京、上海、天津、重庆、江苏、湖北国税和广东、深圳地税大幅增加反避税专业人员,目前全国反避税专业人员规模已达到228人。

组织多层次反避税培训和宣传活动。在北京与OECD共同组织了立法推动会,在广西举办了全国税务系统无形资产和业务重组培训班,在无锡分别举办了国税系统和地税系统反避税处级培训班。深圳地税和深圳国税联合举办了反避税热点问题交流会,在中国反避税开展25周年之际,跨国公司、中介机构和税务部门围绕转让定价、预约定价、成本分摊、资本弱化和一般反避税等热点问题进行深入交流和探讨,结合国际借鉴比较,研究如何推动税企在博弈中走向合作。

(八)积极参与国际交流与合作

积极参加OECD、联合国、IFA和SGATAR等国际会议,参与规则制定,重点参与编写联合国《发展中国家转让定价手册》,提出市场溢价、成本节约、市场型无形资产等维护发展中国家权益的观点。受OECD邀请,派员为发展中国家进行反避税培训,在培训中将成本节约、市场溢价、营销型无形资产、合约加工等转让定价理念以及中国在反避税案件上的处理经验做了详细介绍和有效推广。利用国际反避税信息中心(JITSIC)渠道获取反避税相关信息,福建、吉林、陕西国税在反避税案件的调查中通过JITSIC渠道获取了重要的参考信息,有效提高了调查案件的质量和进度。

二、2012年反避税工作思路

各级税务机关要按照全国税收工作会议精神和税务总局确定的2012年全国税收工作要点,在强化统一管理的前提下,从完善制度、夯实基础、提升服务和深化调查等方面入手,促进反避税工作的统一规范,适时推广扩大反避税工作经验和实践。

(一)贯彻落实反避税工作制度,促进反避税工作的统一规范

税务总局出台的《特别纳税调整内部工作规程(试行)》和《特别纳税调整重大案件会审工作规程(试行)》于2012年3月1日正式实施,各地要认真贯彻落实好规程的具体要求,严格按照规程确定的职责和工作流程开展反避税工作,积极配合税务总局实施对反避税重大案件的会审工作,进一步促进反避税工作的统一规范。

2012年税务总局将进一步细化受控外国企业管理、一般反避税管理、避税港避税的具体操作程序等内容,为开展反避税工作提供制度保障,各地要及时向税务总局反映工作中遇到的相关问题并积极配合税务总局做好制度的制定和完善等工作。

(二)强化关联申报审核、同期资料管理,做好反避税基础工作

各地要采取切实措施,做好反避税基础工作。

一是在提高纳税人关联申报率的基础上,强化关联申报审核工作,督促纳税人依法履行关联申报的法定义务。

二是加大对同期资料的检查力度,重点审核定价体系的描述、功能风险分析、定价方法的选择、定价的数据支持以及纳税人其他相关信息,进一步规范同期资料管理工作。

三是严格执行保密法等规定,对纳税人信息资料和调查调整情况履行保密义务。涉及具体案件宣传的,应层报税务总局审核。

四是按照税务总局确定的反避税综合考核指标体系,做好反避税管理、服务和调查环节考核指标的综合分析和统计工作,将监控跨国公司利润水平作为反避税工作重点,促进反避税三位一体工作的规范开展。

(三)积极开展双边磋商,进一步提升服务水平

随着经济全球化的发展,我国对外开放已经发展到“引进来”与“走出去”相结合的新阶段。各地税务部门要主动适应新形势,在强化对来华投资企业反避税工作的同时,积极开展预约定价谈签,推动双边磋商工作,妥善处理国际税收分歧和纠纷,增强税收确定性,避免国际税收双重征税。

对于“走出去”企业,重点做好以下工作。

一是摸清家底,准确掌握本省“走出去”企业的情况。

二是分类分析,将本省“走出去”企业分不同类型进行深入分析,重点分析有形资产购销、劳务提供、无形资产等关联交易情况,找出行业的避税规律和反避税管理的风险点,采取针对性的措施,做好对“走出去”企业的反避税管理和服务。

三是及时沟通。鉴于目前各国对中国企业在外设立的子公司反避税调查力度的加大,各地要通过召开“走出去”企业座谈会、政策宣讲会等方式,及时了解“走出去”企业在境外投资是否被进行反避税调查等情况,通过双边磋商等有效途径,及时有效解决“走出去”企业在境外的税收风险。

(四)落实行业联查和集团联查,深化反避税调查

近年来,税务总局确定了对相关行业和集团开展反避税联查,今年将重点抓好落实工作。各地税务部门要积极配合税务总局做好已确定的行业联查和集团联查。以坚持独立交易原则为核心,将企业的利润回报做到与其功能和风险相匹配。以价值链分析为主线,重点研究成本节约、市场溢价等维护我国税收权益的理念。同时要关注高新技术企业的利润是否与其承担的功能和风险相一致。

各地要结合实际情况,做好本省重点行业的避税规律分析,有针对性的采取措施,促进行业规范。税务总局今年将继续对汽车行业、货代和零售业进行行业的避税规律分析,各地税务部门要积极配合税务总局做好相关工作。

(五)推广运用“收益法”,做好关联企业间股权转让的反避税调查工作

各地税务机关要按照《国家税务总局国家工商行政管理总局关于加强税务工商合作实现股权转让信息共享的通知》(国税发[2011]126号)的要求,积极与工商部门联系,及时了解企业股权转让的相关信息,按照独立交易原则运用“收益法”强化对关联企业间股权转让的反避税调查工作。加强对市场法的研究和尝试,实现运用多种评估方法对股权定价加以论证,扎实做好股权转让的反避税调查工作。

(六)配合相关部门进一步推进反避税队伍建设,推进反避税人员专业技术类公务员试点工作

按照税务总局领导的指示,积极配合相关部门推进成立反避税工作中心,并配合国家公务员局和税务总局人事司,加快推进将反避税专业人员列入国家专业技术类公务员试点工作。推进经济分析师团队的建设,为开展反避税工作提供技术支持。

(七)积极参与国际交流与合作,提高在国际反避税领域的话语权

继续积极参与OECD、IFA和SGATAR等国际组织的会议和相关活动,提升在国际反避税领域的地位和话语权。积极参与联合国转让定价次委会会议,参与编写《发展中国家转让定价手册》,做好联合国转让定价次委会会议的承办工作。利用好JITSIC渠道获取与反避税调查相关的信息。

(八)规范使用和监督反避税专项经费

各级税务机关要按照《财政部国家税务总局关于印发〈反避税专项经费管理暂行办法〉的通知》的规定,做好反避税专项经费的使用和监督,并认真做好本地经费使用情况的绩效考评等工作。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

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  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。