商秩函[2012]470号 关于开展2012年“诚信兴商宣传月”活动的通知
发文时间:2012-07-10
文号:商秩函[2012]470号
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 “诚信兴商宣传月”活动(以下简称宣传月活动)开展七年来,各地区、各单位高度重视、密切配合、精心组织,开展了丰富多彩的宣传教育活动,取得了切实的成效,营造了良好的社会氛围。为深入推动诚信宣传教育工作,提高全社会守法诚信意识,经研究,决定2012年继续开展宣传月活动。现将有关事项通知如下:

  一、活动主题 

  倡导诚信兴商,共建和谐社会

  二、宣传重点 

  (一)党中央、国务院关于信用体系建设的方针政策。 

  (二)有关市场监管和规范市场经济秩序的法律法规。 

  (三)社会信用体系建设的重要性和迫切性。 

  (四)2011年有关部门开展诚信建设工作的进展情况、取得的成果和经验。 

  (五)信用基本知识和企业信用风险管理知识。 

  (六)企业通过诚信经营扩大销售、提高效益、赢得竞争优势的经验。 

  (七)2011年重大违法违规、商业欺诈典型案例。

  三、组织协调 

  宣传月活动由商务部、中宣部、发展改革委、工业和信息化部、卫生部、海关总署、税务总局、工商总局、质检总局、广电总局、旅游局、食品药品监管局、外汇局以及贸促会、企业联合会、消费者协会共同组织,并在各自系统内部署并开展相关工作(见附件1)。有关统筹协调工作由商务部信用工作办公室承担。

  四、工作要求 

  (一)各地要结合实际,落实工作责任,创造性地开展宣传月活动。各地商务主管部门(整规办)要充分发挥组织协调作用,整合宣传资源,扩大宣传声势,树立宣传月活动品牌。 

  (二)各地要充分发挥商会协会的行业自律和服务作用,在行业内大力开展诚信宣传教育,强化行业信用制度建设,引导企业建立风险防范机制,不断提高信用管理水平。 

  (三)组织中央及地方新闻媒体积极开展诚信主题宣传活动,全面报道各地方、各单位的诚信建设工作情况;中国市场秩序网(中国反商业欺诈网,http://www.12312.gov.cn/)要开辟宣传月活动专栏,发布相关新闻和工作信息。 

  (四)宣传月活动期间开展的各类活动,要统一使用“诚信兴商宣传月”活动标识(可在中国市场秩序网下载)。 

  (五)宣传月活动结束后,各地要认真总结。各地商务主管部门(整规办)要在2012年10月31日前将活动书面总结和《2012年“诚信兴商宣传月”活动统计表》(见附件2),一并报送商务部信用工作办公室。

  附件:


2012年“诚信兴商宣传月”主办单位开展的主要活动


  一、主办单位统筹安排的活动 

  (一)策划组织相关活动,扩大宣传月活动声势。

  9月初,由商务部牵头,相关单位参加,召开新闻发布会,介绍2012年“诚信兴商宣传月”活动的特点和主要安排,发布重点行业警示信息。

  (二)指导相关媒体开展诚信宣传。 

  在相关单位官方网站开辟“诚信兴商”新闻和视频专栏,开展诚信教育系列活动;以中国网络电视台举办的“中国信用企业网络展”为平台,通过开展系列活动,宣传推广全国性行业协会信用评价的成果;指导中国国际电子商务中心、央视荧屏国际传媒中心,以中国市场秩序网(中国反商业欺诈网)为平台举办以“诚信天下、信用中国”为主题的“中国微电影大典”,开展优秀作品征集评选活动;以百度网站为平台举办“诚信壹佰度”系列活动,开展诚信宣传教育,树立信用企业的品牌形象。

  二、各单位开展突出各自特色的诚信宣传活动 

  (一)商务主管部门组织开展对《商务部关于“十二五”期间加强商务领域信用建设的指导意见》(商秩发[2012]422号)的宣传贯彻工作;指导10个城市开展商务领域信用建设工作;开展单用途商业预付卡规范管理相关政策及标准的宣传活动;开展内贸信用险培训活动;宣传商务信用相关的法律、法规以及“12312”商务举报投诉服务热线;加强对行业信用评价结果的宣传和推广;在全国商务领域大力推动“诚信经营”示范创建活动。

  (二)宣传部门继续宣传加强诚信建设的主要举措,协调主要新闻单位通过多种方式,宣传各地在组织开展活动中的做法和经验,宣传各行各业加强诚信建设的进展和成效,提高全社会和企业诚实守信、依法经营的自觉性,提高消费者识假防诈的能力。

  (三)各级价格主管部门大力推行“明码实价”,倡导和鼓励各地建立价格诚信数据库,充分发挥行业组织指导经营者遵守价格法律法规、加强价格自律的作用,预防价格违法行为产生。严厉打击恶意囤积、哄抬价格、提前散布涨价信息、扰乱市场秩序的行为。加大对市场价格违法行为的查处力度,选择典型案件通过新闻媒体公开曝光,保持对违法行为的高压态势。密切关注重点行业和民生领域的价格垄断行为,重点查处价格垄断协议、滥用市场支配地位等价格垄断行为,开展滥用行政权力排除、限制竞争试点检查,重点查处对外地商品设定歧视性收费项目、实施歧视性价格手段。

  (四)工业和信息化系统继续开展“工业企业质量信誉承诺活动”,加强对承诺企业的宣传,组织对企业履行承诺情况进行监督。深入开展食品工业企业诚信体系建设工作。参与举办食品安全和质量诚信论坛,召开诚信建设经验交流会,开展诚信建设专题宣传活动。

  (五)卫生系统按照《食品安全宣传教育工作纲要(2011-2015年)》要求,大力宣传食品安全法律、法规,通过多种形式和途径,开展食品安全国家标准和食品添加剂知识宣传教育活动,积极向公众介绍食品安全标准的制定公布情况。

  (六)海关系统按照2012年全国海关关长会议《关于改进海关监管和服务的若干意见》要求,重点推进全国海关监控指挥系统、进出口企业诚信管理系统等重大项目建设。通过与公安、银行等机构联网、联动,在全国征信大系统建设中发挥先行作用。充分发挥企业分类管理作用,调动企业规范自律、守法经营的自觉性积极性。开展“国门之盾”专项行动,大力提高打击走私违法犯罪的力度,保护合法经营。

  (七)税务系统发挥税务机关网站、办税服务厅、税务报刊等渠道的作用,加强对税收政策、纳税服务和税收管理等内容的宣传;强化专业化纳税咨询,完善纳税咨询工作规范,加快专业化咨询服务建设;推进信息化纳税信用等级评定,建立健全分类纳税信用评价指标体系,深化纳税信用评价结果的利用,探索建立纳税信用激励机制。依法加大对税收违法行为的惩戒力度。

  (八)工商系统组织对相关法律法规及相关配套制度的宣传;积极宣传工商机关在治理商业贿赂、打击“傍名牌”、严厉打击传销、规范市场交易秩序、加强食品安全监管、加强企业信用分类监管、加强广告监管、加强网络商品交易监管、保护消费者合法权益、保护商标专用权等方面的工作成效;公布一批虚假违法广告;积极开展“守合同重信用”、“诚信市场和文明集市创建”活动和“文明诚信个体工商户”、“光彩之星”、“青年文明号”等群众性精神文明创建活动,继续指导支持各级个私协会开展“光彩服务日”活动,营造文明诚信守法经营的良好环境。

  (九)质检系统大力宣传贯彻国务院《质量发展纲要(2011-2020年)》,推动全社会参与建设质量强国;深入推进质量诚信体系建设,以食品企业为重点开展质量诚信承诺活动,加强“三包”规定的宣传;在全国范围内集中开展“推进诚信计量、建设和谐城乡”主题行动,引导并培育一批诚信计量自我承诺示范单位;继续实施进出口违规企业“黑名单”制度,严厉打击违法行为;开展“质检利剑”执法打假行动宣传活动,加强对重点强制性认证产品的监督抽查和专项整治,严厉查处无证生产销售和假冒伪造认证标志、证书行为;进一步加大对强制性认证制度的宣传力度;加强组织机构代码作为企业实名制基础的宣传,启动呼叫中心建设,提高组织机构代码信息服务的质量,继续做好机构的微博客注册信息比对服务;加快推广物品编码在产品质量安全追溯中的应用,举办“诚信兴商”产品质量安全追溯研讨会,开展商品信息服务诚信体系建设。

  (十)广电系统做好2012年诚信兴商宣传月报道工作。指导中央电视台新闻频道组织记者赴基层进行采访,在专题节目中报道相关热点活动;指导财经频道播出《诚信是金》板块,并邀请有关部门进一步策划深度分析报道;指导中央电台《新闻和报纸摘要》、《全国新闻联播》、《央广新闻》、《新闻纵横》等栏目围绕诚信兴商、放心消费开辟专栏、专题、专家访谈;指导中国广播网在网站首页显著位置及时刊发诚信兴商稿件,并充分利用论坛、博客等互动专区,开设“诚信兴商”主题帖及博文活动。

  (十一)旅游系统开展“文明旅游、诚信服务”宣传,对旅游行业内出现的重大违法违规典型案例进行披露曝光,发布旅游消费警示和旅游投诉信息分析;组织旅游诚信经营(服务)案例征集活动;通过中国旅游报、中国旅游诚信网和其他新闻媒体开展诚信经营行为示范交流活动,推动典型诚信经营做法向行业规范和行业标准转化;开展专项市场检查,重点检查价格、合同、广告等是否诚信、规范、合法;重点打击无证及超范围经营、黑车黑导、欺客宰客、强迫消费及旅行社非法转让经营资质、恶性价格竞争等违法违规行为。

  (十二)食品药品监管系统进一步加强基本药物质量安全监管的宣传,加强药品、医疗器械安全监管及严厉打击违法违规行为的宣传报道;宣传报道药品生产流通领域集中整治行动,加大案件曝光及不良信息的披露;对利用互联网发布虚假药品信息、销售药品的违法行为进行曝光,对开展打击药品非法冠名和发布药品虚假信息重点整治行动进行报道;继续开展餐饮服务食品安全宣传周活动,举办第三届餐饮服务食品安全知识竞赛。

  (十三)外汇系统继续严厉打击外汇违法违规行为,对地下钱庄保持高压打击态势,抓住重点主体、渠道和环节开展专项检查,净化外汇市场环境;继续加大外汇市场诚信教育与宣传力度,普及外汇管理政策法规;加强外汇从业人员教育与培训,继续做好外汇违法信息披露,震慑外汇违法违规行为,促进外汇市场主体合规经营;利用宣传展板、宣传手册等多种方式,倡导诚信理念,宣传外汇管理政策法规及打击外汇违法违规行为的成效。

  (十四)贸促会举办国际商账管理高峰论坛;派出知识产权监管小组参加德国柏林消费类电子产品展览会,协助我国参展企业解决展览会现场可能出现的知识产权纠纷;举办“第九届中国国际信用和风险管理大会”;举办中国国际商会商账管理路演活动。

  (十五)企业联合会继续开展企业信用评价,引导企业加强诚信制度建设,推动企业诚信创建示范;开展企业诚信宣传教育,加强中国企业诚信网建设,宣传推广先进经验;加强企业诚信信息化服务体系建设;开展企业诚信建设和信用管理课题研究。

  (十六)消费者协会深入开展“消费与安全”年主题宣传活动;继续配合国家发改委深入推进“明码实价”工作;与有关部门联合对航空服务和老年人消费等领域开展诚信监督活动;公布消费者投诉统计分析信息和典型案例,发布消费警示;组织诚信经营行为示范交流活动。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。