财会[2012]8号 中外合作会计师事务所本土化转制方案
发文时间:2012-05-02
文号:财会[2012]8号
时效性:全文有效
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1005

各省、自治区、直辖市财政厅(局)、工商局,深圳市财政委员会、市场监督管理局,各省、自治区、直辖市、计划单列市商务管理部门、外汇管理部门、证券监管部门,安永华明、毕马威华振、德勤华永、普华永道中天会计师事务所:

  为了贯彻落实《国务院办公厅转发财政部关于加快发展我国注册会计师行业若干意见的通知》(国办发[2009]56号),规范现有中外合作会计师事务所本土化转制工作,促进在我国法律框架和统一市场规则下公平竞争,根据《中华人民共和国注册会计师法》、《中华人民共和国合伙企业法》、《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》(国务院令第567号)和《会计师事务所审批和监督暂行办法》(财政部令第24号)以及其他有关制度办法,财政部、工商总局、商务部、外汇局、证监会制定了《中外合作会计师事务所本土化转制方案》,现予印发,自2012年5月10日起施行。


附件:


中外合作会计师事务所本土化转制方案


      第一章  总  则

  第一条  为了规范现有中外合作会计师事务所本土化转制工作,促进在我国法律框架和统一市场规则下公平竞争,根据《中华人民共和国注册会计师法》、《中华人民共和国合伙企业法》、《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》(国务院令第567号)、《国务院办公厅转发财政部关于加快发展我国注册会计师行业若干意见的通知》(国办发[2009]56号)和《会计师事务所审批和监督暂行办法》(财政部令第24号)以及其他有关制度办法,制定本方案。

  第二条  本方案所称中外合作会计师事务所,是指经财政部批准的、由境外会计师事务所与境内会计师事务所在中国境内合作设立的会计师事务所,包括安永华明会计师事务所、毕马威华振会计师事务所、德勤华永会计师事务所和普华永道中天会计师事务所。

  本方案所称本土化转制,是指中外合作会计师事务所根据合作设立时所作承诺实现本土化,并在合作到期日之后或自愿在合作到期日之前采用符合中国法律法规规定的组织形式。

  第三条  财政部负责组织协调和审批、评估中外合作会计师事务所本土化转制有关工作。国务院有关部委和相关单位在各自职责范围内对中外合作会计师事务所本土化转制工作予以指导和支持。

      第二章  合伙人的资格条件

  第四条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式,应当有25名以上符合本方案下列条款规定的合伙人、100名以上的中国注册会计师,以及等值人民币1000万元以上的出资。

  前款所称合伙人的年龄均不得超过65周岁。会计师事务所可以通过合伙协议自行约定退伙年龄,可以为60周岁或其他适当的年龄,但最高不得超过65周岁。

  第五条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式,其具备中国注册会计师执业资格的合伙人应当符合下列条件:

  (一)在会计师事务所专职执业。 

  (二)成为合伙人前3年内没有因为执业行为受到行政处罚。

  (三)有取得注册会计师证书后最近5年连续在会计师事务所从事下列业务的经历,其中在中国境内会计师事务所的经历不少于3年:

   1.法定审计业务;

   2.会计咨询、会计服务业务;

   3.法律法规规定的其他业务。

  (四)成为合伙人前1年内,未因隐瞒或提供虚假材料、欺骗、贿赂等不正当手段申请设立会计师事务所而被拒绝批准或者撤销注册。

  第六条  中国注册资产评估师、注册税务师、注册造价工程师可以担任特殊普通合伙会计师事务所的合伙人,但应当符合下列条件:

  (一)在会计师事务所专职执业。

  (二)成为合伙人前3年内没有因为执业行为受到行政处罚。

  (三)取得相应专业资格证书后最近5年连续在会计师事务所从事业务。

  (四)该类合伙人人数不得超过会计师事务所合伙人总数的20%。

  (五)该类合伙人所持有的合伙财产份额不得超过会计师事务所合伙财产的20%。

  第七条  不具备中国注册会计师执业资格或注册资产评估师、注册税务师、注册造价工程师专业资格但持有财政部认可的相关国家或地区注册会计师专业资格证书的香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区居民及外国人可以担任特殊普通合伙会计师事务所的合伙人,但应当符合下列条件:

  (一)在会计师事务所专职执业。

  (二)成为合伙人前3年内没有因为执业行为受到行政处罚或所在职业团体(如香港会计师公会)的行业惩戒。

  (三)有取得财政部认可的相关国家或地区注册会计师专业资格后最近10年连续在会计师事务所从事本方案第五条第三项所列业务的工作经验,其中在境内会计师事务所的经历不少于5年。

  (四)至特殊普通合伙会计师事务所设立批准日(即财政部核发特殊普通合伙会计师事务所执业证书日,下同),该类合伙人占合伙人总数的比例及其在合伙人管理委员会(或履行会计师事务所最高决策管理职能的其他类似机构,下同)中的比例不得超过40%;截至2014年12月31日,该类合伙人占合伙人总数的比例及其在合伙人管理委员会中的比例不得超过35%;截至2016年12月31日,该类合伙人占合伙人总数的比例及其在合伙人管理委员会中的比例不得超过25%;截至2017年12月31日,该类合伙人占合伙人总数的比例及其在合伙人管理委员会中的比例不得超过20%。

  (五)年龄不低于40周岁,但不得超过65周岁。

  本条规定适用于本土化转制过渡期;过渡期结束后,不具备中国注册会计师执业资格或注册资产评估师、注册税务师、注册造价工程师专业资格但持有相关国家或地区注册会计师专业资格证书的香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区居民及外国人担任特殊普通合伙会计师事务所合伙人的具体条件,遵照注册会计师行业法律法规和会计服务市场政府间互惠协议的规定执行。

  第八条  既不具备中国注册会计师执业资格或注册资产评估师、注册税务师、注册造价工程师专业资格,也不具备第七条规定的其他国家或地区注册会计师专业资格的人员,经合伙人会议决议通过,可以担任履行会计师事务所内部管理职责的合伙人,但应当符合下列条件:

  (一)该类合伙人应当持有财政部认可的、与履行其管理职责相关的其他专业资格,且在会计师事务所专职执业。

  (二)该类合伙人只承担会计师事务所人力资源管理、财务管理、信息系统管理等内部管理职责。

  (三)该类合伙人占合伙人总数的比例及其在合伙人管理委员会中的比例不得超过3%。

  本条规定适用于本土化转制过渡期;过渡期结束后,该类合伙人担任特殊普通合伙会计师事务所合伙人的具体条件,遵照注册会计师行业法律法规的规定执行。

  第九条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式,持有合伙财产份额前5位的合伙人应当符合本方案第五条或第七条的规定,其中具备中国注册会计师执业资格的合伙人不得少于3人。

  第十条  无论会计师事务所对重大经营管理决策采用何种表决方式,其所有非中国注册会计师合伙人的累计表决权自设立批准日起均不得超过40%;至2017年12月31日,前述累计表决权不得超过20%。

  第十一条  担任特殊普通合伙会计师事务所首席合伙人(或履行最高管理职责的其他职务,下同)的,除满足前述条款规定的合伙人资格条件外,还应当符合下列条件:

  (一)具有中国国籍。

  (二)具备中国注册会计师执业资格。

  (三)有最近10年连续在会计师事务所从事本方案第五条第三项所列业务的工作经验,其中在境内会计师事务所的经历不少于8年。

  会计师事务所首席合伙人,应当是执行合伙事务的合伙人。

  第十二条  会计师事务所首席合伙人满足第十一条所列条件确有困难的,应当按照下列原则办理:

  (一)自特殊普通合伙会计师事务所设立批准日起,其首席合伙人剩余任期在3年以内的,可以由其继续担任首席合伙人;任期结束后,其继任者必须满足第十一条的规定要求。会计师事务所在2011年10月后作出的延长该首席合伙人任期的决定在财政部审批时视为无效。

  (二)自特殊普通合伙会计师事务所设立批准日起,其首席合伙人剩余任期在3年以上的,其必须在3年内达到第十一条的规定要求;3年后未能达到第十一条的规定要求的,应当由满足第十一条规定要求的人士担任首席合伙人。

  (三)自特殊普通合伙会计师事务所设立批准日起,其首席合伙人因故提前终止首席合伙人任期的,其继任者必须满足第十一条的规定要求。

      第三章  转制的一般程序

  第十三条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式,总所沿用原中外合作会计师事务所字号,名称统一为“XX会计师事务所(特殊普通合伙)”。

  第十四条  会计师事务所在国家工商行政管理总局(以下简称工商总局)办理名称预先核准后,持《名称预先核准通知书》到财政部办理特殊普通合伙会计师事务所设立审批手续。

  第十五条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式,应当向财政部提交下列材料:

  (一)转制申请书(详见附表1)。

  (二)董事会和合伙人会议关于实施本土化和采用特殊普通合伙组织形式的决议。

  (三)合伙人身份证明复印件,合伙人情况汇总表(详见附表2)。

  (四)合伙人的注册会计师证书或者其他专业资格证书复印件(持有其他国家或地区相关专业资格证书的,应提供该国家或地区相关监管机构或行业协会,如香港会计师公会的确认文件)。

  (五)合伙人执业情况证明和行政处罚情况证明(出具方式参照《大中型会计师事务所转制为特殊普通合伙组织形式实施细则》(财会[2011]7号)执行)。

  (六)合伙协议。

  (七)经其他证券资格会计师事务所审计的上年度财务报告。

  (八)合伙人出资额验资报告。

  (九)主要经营场所的产权或者使用权的有效证明复印件。

  (十)对不具备中国注册会计师执业资格的合伙人,由本人出具的接受财政部门和其他相关监管部门监督管理的承诺函,并由该会计师事务所保证以适当方式追究或承担其执业责任(详见附表3)。

  (十一)能证明本方案有关合伙人资格条件的其他证明文件和材料。

  第十六条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式,其合伙协议可以参照由中国注册会计师协会制定的《会计师事务所特殊普通合伙协议范本》(会协[2011]104号)。

  合伙协议中应当明确对不具备中国注册会计师执业资格的合伙人的责任追究机制。

  第十七条  财政部按照下列程序办理特殊普通合伙会计师事务所设立审批事项:

  (一)对申请人提交的申请材料进行审查,并核对有关复印件与原件是否相符。对申请材料不齐全或者不符合规定形式的,应当当场或者在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容。对申请材料齐全、符合规定形式,或者申请人已按照要求提交全部补正申请材料的应当受理。

  (二)对申请材料的内容进行审查,并将申请材料中有关会计师事务所名称以及合伙人执业资格及执业时间等情况予以公示。

  (三)自受理申请之日起30日内作出批准或者不予批准的决定。

  (四)作出批准决定的,应当自作出批准决定之日起10个工作日内向申请人下达批准文件、换发会计师事务所执业证书,并予以公告。批准文件中应当载明下列事项:

   1.会计师事务所的名称和组织形式;

   2.会计师事务所合伙人的姓名;

   3.会计师事务所首席合伙人的姓名;

   4.会计师事务所的主要经营场所;

   5.会计师事务所的经营范围。

  财政部作出不予批准决定的,应当自作出不予批准决定之日起10个工作日内书面通知申请人。书面通知中应当说明不予批准的理由,并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

  第十八条  会计师事务所应当持财政部的批复文件到工商行政管理部门办理合伙企业的设立登记手续。

  除毕马威华振会计师事务所转制后的登记机关由工商总局调整为北京市工商行政管理局外,其他会计师事务所及其分所的登记机关维持现状,其注销及设立登记仍由转制前的登记机关负责办理。

  第十九条  会计师事务所各分所持总所的财政批复文件到财政部办理变更手续;持总所的工商营业执照到分所原工商登记机关办理设立登记。

  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式,分所名称统一为“XX会计师事务所(特殊普通合伙)+行政区划(或中心城市)+分所”。

  本土化转制过渡期结束后,会计师事务所申请设立分所的管理办法由财政部根据注册会计师行业法律法规和本土化转制评估结果另行制定。

  第二十条  会计师事务所应当于每年1月15日之前,向财政部报送上一年度(截至12月31日)会计师事务所首席合伙人基本情况备案表(详见附表4)和合伙人情况备案表(详见附表5)。

  会计师事务所合伙人的资格条件不符合本方案规定的,由财政部出具警示函并责令其限期整改。逾期仍不符合规定的,予以通报或采取其他行政监管措施。

      第四章  其他事项

  第二十一条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式后,原中外合作会计师事务所的经营期限、经营业绩可连续计算,执业资格(含证券期货业务资格等)相应延续,原会计师事务所因执业质量可能引发的行政责任由特殊普通合伙会计师事务所承担。

  第二十二条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式后,原中外合作会计师事务所的各类文件档案应当妥善保存,未经财政部批准,不得擅自处理或以任何方式带离出境。会计师事务所的全体员工应当严格遵守国家保密法规制度的规定。

  第二十三条  中外合作会计师事务所自合作期限届满或者其他解散事由出现之日起,应当按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》及其实施细则、《公司登记管理条例》、《关于依法做好外商投资企业解散和清算工作的指导意见》(商法字[2008]31号)、《关于外商投资企业解散注销登记管理有关问题的通知》(工商外企字[2008]226号)以及其他有关规定对原会计师事务所进行清算,办理有关注销登记手续。

  中外合作会计师事务所提前终止合作期的,应当向财政部、 商务部报送提前解散申请书、董事会关于提前解散事务所的决议以及事务所的批准证书和营业执照。财政部、商务部收到解散申请书和相关材料后,于10个工作日内作出批准事务所解散的批件。

  中外合作会计师事务所应当按照有关规定成立清算组。清算结束后,清算组应当编制清算报告,经董事会确认后,报送商务部,同时缴销批准证书。

  第二十四条  中外合作会计师事务所清算后的资金可以根据现行外汇管理规定,汇出境外或者经所在地国家外汇管理局分支局(以下简称所在地外汇局)核准后在境内进行再投资。

  中外合作会计师事务所应于清算完毕后30个工作日内,持财政部的转制批复文件和其他相关材料,到所在地外汇局办理外汇登记注销手续。

  特殊普通合伙会计师事务所设立登记后,应当到所在地外汇局办理新设外商投资合伙企业外汇登记。

  第二十五条  会计师事务所在办理工商注销登记前,应当按照国家税收法律法规的有关规定,办理税务清算。

  第二十六条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式后,应当按照国家税收法律法规的有关规定,缴纳各项税收。

  第五章  附  则

  第二十七条  本方案所称合伙人,是指符合《中华人民共和国注册会计师法》和《中华人民共和国合伙企业法》,经财政部批准、在工商行政管理部门登记的合伙人。

  本方案所称本土化转制过渡期,是指自特殊普通合伙会计师事务所设立批准日至2017年12月31日。

  第二十八条  合作到期日在2012年12月31日之后的中外合作会计师事务所,自向财政部提交转制申请书之日起,比照本方案确定的原则、条件、程序和要求办理本土化转制工作。

  第二十九条  本方案由财政部会同国务院有关部委负责解释。

  第三十条  会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式之前,现有中外合作会计师事务所依法持续经营,其业务开展及其他合法权益应予维护。

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。