残联发[2012]7号 中共中央宣传部、国家发展和改革委员会、民政部、财政部、人力资源和社会保障部、文化部、国家税务总局、国家广播电影电视总局、新闻出版总署、国家体育总局、中国残疾人联合会
发文时间:2012-03-27
文号:残联发[2012]7号
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各省、自治区、直辖市党委宣传部,发展改革、民政、财政、人力资源社会保障、文化、国税、地税、广播影视、新闻出版、体育厅(委、局)、残联:

为深入贯彻《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》(以下称中央《决定》)精神,落实《中共中央国务院关于促进残疾人事业发展的意见》(中发[2008]7号)要求,在社会主义文化大发展大繁荣的历史机遇中全面推进残疾人文化事业发展,现就进一步加强残疾人文化建设提出以下意见。

一、充分认识加强残疾人文化建设对于推动社会主义文化大发展大繁荣的重要意义

(一)加强残疾人文化建设的重要意义。

残疾人文化是社会主义文化的重要组成部分,是弘扬人道主义思想、讴歌自强精神的励志文化;是倡导平等友爱、包容互助的和谐文化;是践行社会主义荣辱观的道德文化;是建设社会主义精神文明的人文文化。

多年来,在党和政府的高度重视和亲切关怀下,我国残疾人文化事业取得了显著成绩,成功举办了北京残奥会,在上海世博会设立残疾人主题馆——生命阳光馆,建成融多种功能于一体的中国盲文图书馆,持续举办了五届残疾人艺术汇演,中国残疾人艺术团作为“爱与美的使者”,在国家人权保障事业和对外交流中发挥了重要的作用。残疾人文化、体育已经成为展现社会主义精神文明建设成果、宣传社会主义核心价值体系的重要平台和窗口。

加强残疾人文化建设,不仅能够丰富残疾人的精神世界,而且有利于残疾人提高自身素质,陶冶道德情操,改善生活状况,实现自我解放;有利于培育自尊自信、理性平和、积极向上的社会心态,促进和谐友爱人际关系的建立;有利于加强社会公德、职业道德、家庭美德和个人品德教育;有利于凝聚包括残疾人在内的广大人民群众的精神力量,进一步加强社会主义核心价值体系建设。

目前,从总体上看,残疾人文化建设与广大残疾人日益增长的精神文化需求相比还有很大差距,主要反映在:残疾人均等享有公共文化服务的难度比较大,内容与质量需进一步充实和提升;残疾人参与文化活动的特殊需求尚未引起社会普遍关注;残疾人参与文化生活的环境条件有待进一步改善;基层残疾人文化活动相对匮乏,特别是农村残疾人文化生活基本空白;残疾人文化创业需要予以特别扶持。我们必须重视这些问题,采取有效措施,加强残疾人文化建设。

(二)残疾人文化建设的指导思想和总体要求。今后一个时期,残疾人文化建设的指导思想是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持社会主义先进文化前进方向,以建设社会主义核心价值体系为根本任务,以为残疾人提供基本的均等的文化服务、满足残疾人精神文化需求为出发点和落脚点,按照中央《决定》和中发[2008]7号文件精神,全面加强残疾人文化建设。

总体要求是:以进一步建立和完善残疾人公共文化服务体系为主体,以残疾人文化服务设施为补充,以基层乡镇(街道)综合文化站、村文化活动室、社区文化中心为依托,以残疾人文化、体育工程项目为载体,坚持重心下移,为残疾人提供基本文化服务;以文化事业单位体制改革为契机,制定特殊优惠政策,进一步加大残疾人文化产品的研发和供给,促进残疾人特殊文化艺术发展,鼓励残疾人文化创业,扶持残疾人文化艺术产业发展。

二、为残疾人提供均等的公共文化服务

(三)切实纳入城乡公共文化服务体系建设大局。各级党委、政府、有关部门在规划和建设公共文化服务体系过程中,要切实将残疾人文化建设纳入其中,给予特别指导和支持,统筹安排,同步实施;国家公共文化、体育设施建设、文化信息资源共享、农村电影放映、农家书屋等文化惠民工程建设项目,要充分考虑残疾人的特殊需求,在项目设计、组织落实过程中,针对残疾人的实际困难和特殊需求,提供必要的服务内容和参与条件。

(四)为残疾人提供基本、均等的文化服务。加强对残疾人的公共文化服务是实现残疾人文化权益的基本途径。文化馆等各类公共文化服务设施和爱国主义教育示范基地等要免费向残疾人开放或给予优惠,并提供无障碍服务;中国盲文图书馆要充分发挥示范性、指导性和综合性盲人文化资讯服务中心作用;各级公共图书馆要建立盲人阅览室,配置盲文读物及相关设备;支持乡(镇、街道)、村(社区)设立残疾人阅读专柜(角);各级文化馆、乡镇(街道)综合文化站、村文化活动室、社区文化中心要积极为残疾人提供参与文化、体育活动的场地,增加残疾人文化、体育活动内容;要积极创造条件,推动市(地)级以上广播电台开设残疾人专题节目;扶持省、市(地)两级电视台开播“手语栏目”;继续推进影视作品和电视作品加配字幕;各级残疾人综合服务设施中要设立残疾人文化、体育活动场所,配置文化、体育活动用品用具;组织编制城乡无障碍设施建设规范、残疾人文化体育设施设备和器材标准等技术法规;要采取项目补贴、定向资助等形式,加大残疾人特需文化、体育产品的研发与供给;各种文化、艺术活动,要鼓励、吸纳残疾人广泛参与,重视残疾人创作和残疾人题材的文艺作品,并根据具体情况给予特别扶持。

三、为残疾人提供个性化文化服务

(五)就近就便开展残疾人文化活动。要按照共建共享的精神,整合各种社区文化资源,鼓励在现有公共服务设施中开辟残疾人能够便于参与、设施无障碍、场所固定、形式有效的文化活动场所。在残疾人日常活动的社区范围内,组织开展丰富多彩健康有益的基层残疾人文化体育活动,使残疾人能够就近、就便参与。

(六)深入开展“残疾人文化周”活动。“残疾人文化周”是开展基层残疾人文化活动的有效载体。要按照集中与分散、定期与日常相结合的原则,积极开展多种形式、有利于残疾人陶冶情操、愉悦身心、寓教于乐的文化体育活动;要不断丰富活动内容,创新活动形式,扩大残疾人参与的覆盖面;要进一步加大经费保障力度,使文化周活动成为广大残疾人展示特殊艺术才能、集中参与文化活动的重要平台。

(七)扩大“残疾人文化进社区”项目覆盖面。“残疾人文化进社区” 试点项目,在为基层残疾人提供必要的社区文化条件,引导残疾人加强学习、提高素质方面取得了显著效果。要在试点基础上,积极开展“残疾人文化进社区”项目建设,为基层残疾人提供必要的文化、体育活动用品,提供基层残疾人参与文化生活的基本条件。

(八)推进残疾人自强健身工程。创作并推广适合残疾人身心特点的体育健身方法和项目;为基层残疾人体育活动场所和残疾人综合服务设施配置适宜的器材器械;利用“残疾人健身周”、“全国特奥日”等重要节点,选择残疾人喜闻乐见的、富有民族民间特色的体育活动项目进行展演、交流,同时提供健身咨询指导、体质测定等志愿服务。

(九)建设残疾人文化服务设施。进一步落实中央《决定》有关完善面向残疾人的公共文化服务设施的精神,针对残疾人的特殊需求,各地根据实际情况,积极推进残疾人文化活动服务设施建设。

四、深化文化体制改革,发展残疾人文化产业

(十)深化文化体制改革。各级残联所属文化事业单位,要按照中央关于深化文化体制改革的精神和要求,进一步理清发展思路。坚持一手抓公益性文化事业、一手抓经营性文化产业,始终把社会效益放在首位,加快进行体制改革,实现社会效益和经济效益的有机统一;各宣传文化机构,要重视残疾人的文化需求,加强残疾人题材文化艺术作品的创作与出版,为广大残疾人提供更多更好的精神文化产品;探索残疾人文化艺术产业投融资渠道,引导多种资本投入、发展残疾人文化事业。

(十一)扶持残疾人文化产业发展。按照分类指导、区别对待的原则,扶持以残疾人群体为主要受众的文化企业,落实残疾人文化产业财政、税收、金融、用地等政策;各地中小、微型企业创业优惠政策要将残疾人文化艺术创业纳入其中;要积极搭建残疾人文化创业平台,扶持残疾人文化创业发展;要将残疾人文化创业与残疾人自主创业和集中就业有机结合,使之成为残疾人就业体系的重要组成部分;各级残联就业培训机构,要积极组织开展残疾人文化艺术创业从业能力的培训;要探索建立残疾人文化艺术产品销售平台,不断拓宽销售渠道;同时,各类产业园区、景区、商区,要为残疾人创造条件,鼓励残疾人发挥特殊艺术才能,积极参与文化创业;国家对残疾人文化艺术人才共同创办或参与人数较多的各类文化创业、工艺美术、特殊艺术等企业、团体,按规定享受相关扶持政策。

五、加大保障力度,推动残疾人文化建设同步发展

(十二)保障残疾人文化权益。财政部门要将包括残疾人在内的主要公共文化产品和服务项目、公益性文化活动纳入公共财政经常性支出预算,继续加大对残疾人文化和体育事业的支持力度。

六、鼓励社会力量参与残疾人文化建设

(十三)发挥社会专业机构的指导作用。“全国残疾人读书指导委员会”要进一步发挥各级图书馆的专业指导作用,指导残疾人更好地阅读学习,提高残疾人的文化素质;社会各专业服务指导机构要按照残疾人的实际需求,以讲座、交流、培训等多种形式为残疾人提供指导和服务;各级文学艺术家协会要积极吸纳具备条件的残疾人会员加入,培养残疾人特殊文化艺术人才。

(十四)动员社会力量推动残疾人文化事业发展。要进一步加大宣传力度,增强社会各界对残疾人文化需求和文化艺术才能的了解,营造良好的社会环境;坚持开展“文化助残公益行动”,广泛吸纳各类新闻、出版行业参加,为残疾人提供更多的精神文化产品;采取贷款贴息、税收优惠等措施,鼓励、引导社会爱心组织、企业关注、支持、参与残疾人文化服务,共同推进残疾人文化艺术健康发展;积极发挥文化助残志愿者队伍作用,为残疾人参与各种文化活动提供帮助,建立志愿文化助残的协调、激励机制,更好地为残疾人提供文化服务。

七、加强人才团队建设,促进对外文化交流

(十五)加强残疾人文化人才队伍建设。各级残联要进一步充实宣传文化部门的工作力量;基层乡镇(街道)综合文化站专职人员、城乡社区公共文化服务岗位人员负责残疾人文化体育活动的组织,乡镇(街道)残联、城乡社区残协专职委员负责联络配合;鼓励符合条件的残疾人积极报考乡镇综合文化、城乡社区公共文化服务岗位;要加大培训工作力度,建立自上而下、分级负责的残疾人文化体育管理人员和残疾人文化艺术、体育人才、教练员培养培训机制;残疾人文化工作者、特殊艺术人才的评奖、职称评定、培训、资助等工作,按国家相关规定纳入文化人才队伍建设范畴。

(十六)促进残疾人文化艺术团体建设。要扶持各类残疾人文化艺术团体和残疾人特殊艺术人才培养基地建设,满足各类特殊艺术人才成长成才需要;中国残疾人艺术团作为对内对外的一个文化窗口要给予特别的扶持政策,在财政投入、人才输送和就业安排等方面给予保证;有条件的省可以建立残疾人艺术团,采取配备专职管理人员,临时抽调演员、定期训练的形式运行,负责残疾人特殊艺术人才的发掘培养任务;特殊艺术人才培养基地要突出品牌化和连贯性,鼓励形成“一地一品”的特殊艺术品牌。

(十七)加强文化体育对外交流。实施残疾人文化走出去工程。改革开放以来,中国残疾人事业取得的飞速发展是经济社会发展和人权保障的生动体现,要通过多渠道、多形式、多层次的残疾人特殊艺术、体育对外文化交流充分展现我国文明、开放、进步的形象;国家组织的各种对外文化交流活动要将残疾人文化艺术、体育作为重要组成部分,吸纳其参展交流;地方残联要积极配合地方外宣办,在对外交流中展示本省残疾人事业发展成果;要把政府交流和民间交流结合起来,充分发挥残疾人文化艺术独特的感召力和宣传功能。

八、切实加强领导,精心组织实施

(十八)建立残疾人文化事业领导协调机制。有关部门要高度重视残疾人文化建设,切实加强领导。各地要建立有关部门分工负责、残联组织积极协调的残疾人文化建设领导机制,结合本地区实际,制定建设规划,明确职责要求,确保残疾人文化建设在公共文化服务体系建设中统筹兼顾,同步实施;各宣传文化主管部门在推进文化建设过程中,要广泛听取残疾人建议,吸纳残联组织共同推进。

(十九)完善目标考核体系。国家公共文化服务体系建设要把残疾人文化建设纳入评价考核体系;国家公共文化服务体系示范区建设要明确残疾人文化建设的内容和要求;要把残疾人文化建设作为文明城市、文明村镇创建和社会主义新农村建设的评估指标,作为残疾人“两个体系”建设的重要内容,要进一步量化评估标准,保障残疾人精神文化生活与物质生活同步改善与提高。

(二十)切实发挥残联组织作用。各级残联组织要进一步提高对残疾人文化工作重要性的认识,深入了解各类残疾人特别是农村残疾人对精神文化生活的新期待,探索创新残疾人文化服务的新途径、新载体。各级残联应主动提供残疾人文化体育活动要求。要充分发挥各专门协会作用,鼓励、支持专门协会组织开展适合不同类别残疾人参与的文化体育活动,丰富残疾人精神文化生活。要寓教于乐,把加强残疾人文化建设、丰富残疾人文化生活和推进社会主义核心价值体系建设、加强残疾人思想道德建设结合起来,通过组织各种形式的宣传文化活动,在广大残疾人中进行形势政策教育、国情教育,弘扬爱国主义、社会主义、集体主义思想,引导广大残疾人树立社会主义荣辱观,自觉履行公民责任和义务。残联组织要团结带领广大残疾人一起,为推动残疾人文化事业加快发展,实现社会主义文化事业大发展大繁荣作出更大的贡献。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。