国税发[2012]18号 国家税务总局关于做好2012年税收宣传工作和开展第21个税收宣传月活动的通知
发文时间:2012-02-24
文号:国税发[2012]18号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位:

2012年是实施“十二五”规划、迎接党的十八大胜利召开的关键一年,在党和国家发展进程中具有特殊的重要意义,做好税收宣传工作、营造良好的税收舆论环境非常重要。现就2012年税收宣传工作以及全国第21个税收宣传月活动通知如下:

一、认真把握当前税收宣传工作总体要求

十七届六中全会提出,要加强和改进新闻舆论工作,牢牢把握正确导向,坚持团结稳定鼓劲、正面宣传为主,壮大主流舆论,提高舆论引导的及时性、权威性和公信力、影响力。2012年中央宣传工作会议提出,宣传思想文化工作要按照高举旗帜、围绕大局、服务人民、改革创新的总要求,紧紧围绕党和国家工作大局,紧紧围绕学习宣传贯彻党的十七届六中全会精神和中央经济工作会议精神,紧紧围绕迎接宣传贯彻党的十八大,着力为稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐,实现稳中求进营造良好的氛围。

全国税务工作会议提出,2012年全国税收工作要围绕服务科学发展、共建和谐税收的工作主题,坚持依法行政,完善税收政策,深化税制改革,优化纳税服务,创新税收征管,加强队伍建设,推进反腐倡廉,充分发挥税收在促进发展、调整结构、改善民生等方面的积极作用,以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。

按照上述要求,结合税收宣传工作实际,2012年全国税收宣传工作的总体要求是:认真贯彻落实十七届六中全会和中央宣传工作会议精神,紧密结合全国税务工作会议各项部署,牢牢把握正确的舆论导向,围绕营造良好的税收工作舆论氛围这一中心任务,加强税收新闻宣传,加强涉税舆情引导,加强税务形象宣传,加强税收法制宣传,加强宣传能力建设,着力提高税收宣传的针对性和实效性,进一步激发广大税务干部工作积极性,增进广大纳税人和社会各界对税收工作的理解支持,为促进税收工作健康发展作出积极贡献。

各地税务机关在具体工作中要注意把握好以下三个原则:

一是坚持以正面宣传为主。要围绕营造良好的税收工作舆论氛围这一中心任务,深入宣传税收在促进发展、调整结构、改善民生中的积极作用,深入宣传税务部门在推进依法行政、优化纳税服务、创新税收征管、加强队伍建设方面的重要举措和成效,深入宣传基层税务干部典型人物的先进事迹,发掘宣传诚信纳税正面典型,坚持以团结稳定鼓劲和正面宣传为主,壮大主流舆论,优化税务部门公共形象,在全国上下和系统内外努力营造良好的税收舆论环境。

二是坚持做好统筹结合。加强对税收宣传工作的统筹,有效整合各种宣传资源,构建宣传主管部门牵头、各方面积极参与配合的大宣传格局。在工作中,注重集中性宣传活动与日常宣传工作相结合、新闻宣传与舆情引导相结合、正面宣传为主与舆论监督相结合、税收宣传与纳税服务相结合,在设置宣传议题、确立宣传重点、组织宣传力量上形成合力,充分发挥税收宣传工作在宣传税收政策、弘扬社会正气、引导舆论热点、服务社会公众、搞好舆论监督的职能作用。

三是切实改变工作作风。结合税收工作实际,深入开展 “走基层、转作风、改文风”活动,在全系统大力倡导求真务实的工作作风和鲜活朴实的文风。坚持深入基层,面向纳税人,立足征纳一线的实际需求,努力创作出一批“贴近实际、贴近生活、贴近群众”的税收宣传精品。税务总局和各省级税务部门要注重研究税收宣传的目标任务、工作思路,完善和加强税收宣传的制度措施,以重要媒体、重点项目为抓手,推动税收宣传工作。基层税务部门要把税收宣传作为日常税收工作的重要环节,发挥在税收宣传中的主力军作用,充分调动基层干部职工的主动性和创造性,保证各项宣传工作任务落到实处。

二、精心组织开展第21个税收宣传月活动

税务总局决定,今年4月继续集中开展全国税收宣传月活动。各地税务机关要科学筹划,精心组织,确保税收宣传月活动顺利开展。

(一)围绕中心,突出“税收•发展•民生”主题

自2008年以来,全国税务系统围绕“税收•发展•民生”这一主题开展税收宣传月活动,取得了良好的社会效应,这一主题也被社会广泛认同。今年继续沿用这一主题,适合目前的社会经济形势,符合中央稳发展、惠民生、促和谐的总体要求,也符合税务工作实际。因此,税务总局决定2012年税收宣传月继续以“税收•发展•民生”为主题,各地税务机关可根据本地实际加上副标题,以体现地方特色。

(二)求实创新,精心组织税收宣传月各项活动

税收宣传月期间,税务总局将组织开展一系列税收宣传活动,如“税务局长在线访谈”活动、“我身边的好税官”推选宣传活动、在中央媒体开设税收宣传专栏等。其中,“税务局长在线访谈”活动,拟定于3月底在中央政府网站和税务总局网站同步进行,由税务总局主要领导主谈,并以此作为税收宣传月的启动仪式。各级税务机关要按照总局统一部署,积极参加税务总局组织的各项宣传活动,各省(自治区、直辖市)国税局、地税局局长要在当地选择网站,与税务总局同步开展在线访谈活动(税务总局“局长在线访谈”方案和具体要求将另发通知)。同时,各地要坚持从实际出发,认真组织开展好其他税收宣传活动。

一是精心组织筹划,形成宣传声势。各地税务机关要高度重视税收宣传月活动,主动向地方党委、政府领导汇报全国税收宣传月的部署,取得地方领导和有关部门的大力支持。各级国家税务局、地方税务局要加强联系和协调,精心组织筹划好宣传月启动仪式和重点活动项目,共同组织群众广泛参与,形成宣传合力,壮大宣传声势,增强税收宣传的社会影响力。

二是注重宣传实效,提高活动质量。要从提高社会税收法治意识和纳税遵从度出发,坚持“三贴进”,使税收宣传更好地体现时代性和群众性,突出宣传重点,打造宣传精品,提高活动质量,切实增进社会各界和纳税人对税收工作的理解支持。

三是结合当地实际,创新内容载体。要结合税务总局要求和地方实际,注重发挥当地经济、社会、文化方面的地域性资源优势,创新宣传内容和载体,把时代精神、税务特点与地域特色有机结合起来,组织开展一批创新型宣传活动项目,努力形成有鲜明地方特色的税收文化。

(三)科学筹划,以宣传月推动全年税收宣传工作深入开展

各地要以开展税收宣传月活动为龙头,认真制订全年税收宣传计划,带动全年税收宣传工作。在充分发挥宣传月品牌效应的同时,保持日常宣传的连续性、持久性和实效性,促进全年税收宣传工作的深入开展。

三、扎实做好各项税收宣传工作

(一)积极设置宣传议题,加强税收新闻宣传工作。要突出税收新闻宣传的针对性、时效性和影响力,围绕重大税收决策部署及新出台税收政策、税收热点焦点问题,提前谋划,积极设置宣传议题,通过吹风会、通气会、协调会等形式向媒体发布,积极主动地发起新闻宣传活动。围绕议题设置,大力宣传2012年税收各项重点工作部署,大力宣传完善税收政策和深化税制改革的重要措施,大力宣传税收在经济社会发展中的积极作用,切实提高社会各界对新出台税收政策和工作措施的理解支持。对税收规范性文件,要按照税务总局规定,严格落实“三同步”机制,做好政策解读工作,确保税收政策信息发布的权威性和及时性。

(二)构建舆情管理长效机制,加强涉税舆情引导管理工作。以建立科学严密的长效机制为抓手,在舆情工作方面进一步加强领导、落实责任、充实力量、强化手段,切实提高舆情引导、应对和源头防范的能力。一是加强组织领导,强化“属地管理,分级负责”的责任机制。二是完善和推广税务总局涉税舆情监测系统,丰富监测内容,加强分析研判。三是加强舆论引导工作,积极发挥系统内网络宣传员在舆情引导管理中的作用,同时建立由专家学者支持的评论员队伍,有针对性地开展舆论引导。四是科学制定舆情应对预案,进一步加强与当地有关部门及主要网站的沟通协调,切实提高对舆情的掌握和应对能力。五是坚持关口前移,充分运用网上调查、投诉举报、在线访谈等方式,畅通纳税人和税务系统内部正常的利益诉求渠道。对于社会关注度高和比较敏感的工作事项,在工作过程中要进行必要的风险评估,从源头上防止负面炒作。

(三)深入开展典型人物先进事迹宣传活动,加强税务部门形象宣传。以“我身边的好税官”推选宣传活动为载体,通过自下而上、层层推选,组织动员广大纳税人和税务干部积极参与,推选出素质过硬、作风优良、业绩突出、事迹感人、群众拥护、组织信任的先进典型。在全国范围内举办有奖征文,在《中国税务报》开设专栏,充分运用各地主流媒体等多种途径,深入广泛地宣传典型人物的先进事迹,弘扬税务部门核心价值理念,树立税务部门良好的公共形象。择优向中央主流媒体推荐宣传,力争产生若干名在全国有一定感染力的基层先进人物。

(四)着力提高社会税收法治意识,加强税收法制宣传。以加强对税收法治理念、税收职能作用、税收基本知识和税收法律法规的宣传为重点,在巩固完善以往好经验好做法的基础上,积极探索运用群众喜闻乐见、行之有效的传播形式和传播平台(如博客、微博、公益短片、动漫、漫画、摄影、书画、栏目剧等),增强税收宣传的大众化。进一步加强各级税务机关门户网站建设和办税服务厅建设,充分发挥它们在普法宣传中的载体作用。认真落实全国“六五”普法规划,继续做好税收法律知识的“六进”活动(进机关、进乡村、进社区、进学校、进企业、进单位),巩固青少年税收宣传教育基地,切实增强税收普法宣传的广泛性和实效性。

(五)夯实宣传工作基础,加强宣传能力建设。各级税务机关要加强对税收宣传工作的组织领导,进一步完善和强化税收宣传的组织协调机制、经费保障机制、激励考核机制、资源共享机制,加强队伍建设,夯实工作基础,为税收宣传各项活动的顺利开展提供有力保障。积极支持宣传部门充实宣传力量,采取以会代训、以评代训和专业培训等多种有效方式,加强对新闻宣传工作的指导培训。切实加强税收宣传队伍的思想作风建设,增强责任意识,努力提高宣传工作能力和水平。

请各地税务机关按照上述要求,结合当地实际,认真研究制定本单位税收宣传工作计划,抓好全年宣传各项工作任务的落实。宣传月期间,税务总局办公厅将通过《税务简报》编发“2012年全国税收宣传月活动专辑”,加强税收宣传信息交流。各地要及时进行总结,并在次年1月向税务总局办公厅新闻办报送全年税收宣传工作和宣传月总结,包括推荐1-2个优秀创新项目,创新项目要附有相应的文字说明和音像图片资料(报送的电子邮箱为:bacd7788@sina.com)。税务总局将在此基础上对全年的税收宣传工作进行总结通报。

附件1:国家税务总局2012年税收宣传重点项目

1.总局与各省(直辖市、自治区)国、地税局同步举行 “税务局长在线访谈”活动。

2.在全国组织开展“我身边的好税官”推选宣传活动。

3.围绕税收中心工作和涉税热点话题开展议题设置宣传。

4.聘请税收专家学者组成税收评论员队伍。

5.在《求是》刊发总局领导署名文章。

6.在中央媒体开辟税收宣传专版。

7.在央视2套、12套播出税收栏目剧、系列剧和税收动漫公益短片。

8.开展全国税收好新闻评选活动。

9.开展第八届全国税收动漫大赛。

10.开展第七届全国税收漫画大赛。

11.开展税收宣传理论与实践研讨有奖征文活动。

12.开展税收博文(包括博客、微博、短信)有奖征集活动。

13.与人民网、中国注册税务师协会联合举办税收知识竞赛。

14.编辑出版“六五”普法丛书。

15.编辑出版《当代中国税收画册》。

16.在税务系统探索推出一批官方微博。

17.举办“书法与税法”大型书法竞赛。

18.巩固税收宣传教育基地。

附件2:税收宣传标语口号

1.税收•发展•民生

2.为国聚财,为民收税

3.社会主义税收取之于民,用之于民,造福于民

4.服务科学发展,共建和谐税收

5.发挥税收职能作用,促进经济发展方式转变

6.优化纳税服务,规范税收执法

7.履行法律义务,依法诚信纳税

8.严厉打击制售假发票的犯罪行为

9.税收促进发展,发展改善民生

10.税收连着你我他,诚信纳税靠大家

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。