商贸发[2012]48号 商务部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行、海关总署、国家税务总局、国家质量监督检验检疫总局、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、国家外汇管理局关于加快转变外贸发展方式的指导意见
发文时间:2012-02-17
文号:商贸发[2012]48号
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改革开放以来,我国对外贸易取得巨大成就,贸易大国地位逐步确立,质量效益不断提升,对我国经济社会发展作出了重要贡献。但是,外贸发展不平衡、不协调、不可持续问题仍然存在,迫切需要转变外贸发展方式,进一步增强外贸推动经济增长、促进社会和谐、扩大国际影响力的作用。为此,提出如下意见:

一、充分认识加快转变外贸发展方式的重要性和紧迫性

加快转变外贸发展方式,是加快转变经济发展方式的迫切需要。外贸是国民经济的重要组成部分。当前,我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续问题突出,经济增长的资源环境约束强化。我国依靠资源能源、劳动力等有形要素投入的传统外贸发展模式已难以为继。要推动经济发展方式转变,我国外贸发展方式必须进行适应性转变。

加快转变外贸发展方式,是主动适应国际经贸格局变革的必然要求。当前,国际金融危机影响深远,世界经济更加复杂。发达国家大力推动制造业回归,发展中国家劳动密集型产业竞争力增强,国际竞争更加激烈。贸易保护主义明显抬头,国际贸易环境更加复杂。要适应国际经贸格局调整,我国外贸发展方式必须进行主动性转变。

加快转变外贸发展方式,是推动贸易强国进程的战略举措。我国已是贸易大国,但大而不强。与世界贸易强国相比,我国外贸商品的质量、档次、附加值还不高,企业研发、设计等核心竞争力还不强,行业协调能力和政府参与国际贸易规则制定的能力还不够。要巩固贸易大国地位、推动贸易强国进程,我国外贸发展方式必须进行战略性转变。

二、总体要求

(一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以科学发展为主题,以加快转变发展方式为主线,以调结构、促协调为重点,深入实施科技兴贸、以质取胜、市场多元化和“走出去”等重大战略,强化改革意识、开放意识、创新意识、发展意识,着力提升外贸发展传统优势,培育以技术、品牌、质量、服务为核心竞争力的外贸新优势,提高外贸发展质量和水平,促进外贸可持续发展。

(二)总体原则。坚持出口与进口协调发展,促进贸易平衡;坚持货物贸易与服务贸易协调发展,提升规模效益;坚持外贸与外资、外经协调发展,增强互动作用;坚持外贸与内贸协调发展,实现有效互补;坚持多种所有制主体协调发展,发挥各自优势;坚持东部与中西部协调发展,实现外贸全方位发展。

(三)发展目标。今后一段时期,我国对外贸易发展的目标是巩固贸易大国地位,推动贸易强国进程。转变外贸发展方式,要着力提高我国出口商品的国际竞争力,提高我国企业的国际竞争力,提高行业组织的协调能力,提高政府参与国际贸易规则制定的能力;进一步优化主体结构,做强大企业,扶持中小企业发展;进一步优化商品结构,稳定传统优势产品贸易,推动知识产权、品牌、高附加值产品贸易;进一步优化市场结构,巩固传统市场,开拓新兴市场,培育周边市场;进一步优化贸易方式结构,做强一般贸易,提升加工贸易,发展其他贸易。

三、主要任务

(四)优化外贸国际市场布局。在巩固传统市场、培育周边市场的同时,加大对发展中国家市场开拓力度。综合考虑资源储量、人口规模、市场份额、战略地位等因素,选择若干个发展中国家市场进行重点开拓,逐步提高发展中国家在我国外贸中的比重。加快实施自贸区战略,扩大自贸区伙伴市场规模。加强政府对企业开拓市场的支持与服务。鼓励行业组织帮助企业开展对外交流与合作。通过对外援助和经济合作,促进双边友好关系发展,营造良好外贸发展环境。

(五)优化外贸国内区域布局。在巩固东部沿海地区外贸发展的同时,加快中西部地区外贸发展。综合考虑自然资源、劳动力资源、工业基础、交通区位等因素,重点支持部分中西部省(市、区),逐步提高中西部地区在全国外贸中的比重。支持中西部地区积极发展优势特色产业,承接国际和沿海地区的出口产业转移。加快重点边境口岸、边境经济合作区和跨境经济合作区建设,扩大与周边地区的经贸往来。

(六)加快外贸转型基地建设。根据国家产业政策和规划布局,依托产业集聚区,加快培育一批农产品、轻工、纺织服装、医药、五金建材、新型材料、专业化工、摩托车、机床、工程机械、铁路机车、电力装备、电信设备、软件等重点行业专业型基地;依托经济技术开发区、高新技术开发区以及海关特殊监管区,培育一批综合型基地;依托生产型龙头企业,培育一批企业型基地。继续推进国家科技兴贸创新基地、国家船舶出口基地、国家汽车及零部件出口基地建设。

(七)加快贸易平台和国际营销网络建设。加快构建贸易平台,培育一批国际知名度高、影响力大的国家级会展平台,培育若干个内外贸结合、有一定规模的专业市场平台,培育若干个技术力量强、信誉好的电子商务平台,培育若干个特色功能强、服务优化的进口促进平台。加快建设国际营销网络,鼓励国内企业在境外建设一批品牌推广效果好的展示中心、区域辐射半径大的批发市场,建立一批市场渗透能力强的品牌专卖店等零售网点。

(八)提升出口商品品牌与质量。鼓励出口企业加快品牌建设,推动品牌、技术产品贸易。引导和鼓励企业采用国内外先进技术标准,参与国际标准制订。建立国家出口产品质量风险动态监测体系,运用技术性措施引导和促进出口企业加强质量管理和诚信自律。完善出口商品检验检疫监管制度,深化出口产品分类管理工作和出口商品质量安全示范区建设。鼓励低碳排放、节能环保产品贸易,严格控制“两高一资”产品出口。

(九)提升加工贸易。鼓励加工贸易转型升级,提高科技含量和附加值。有序推动海关特殊监管区域整合,完善相关功能,引导加工贸易增量入区发展。推动我国本土企业进入加工贸易产业链和供应链,并充分利用国内外“两种资源、两个市场”做大做强。推动来料加工企业转型。加快加工贸易转型升级试点、示范工作,培育和建设一批加工贸易梯度转移重点承接地及承接转移示范地,引导加工贸易由东部沿海地区向中西部地区有序转移。严格控制高污染、高耗能行业开展加工贸易。

(十)加快“走出去”带动贸易。推动国内技术成熟的行业到境外开展装配生产,带动零部件和中间产品出口。支持国内企业“走出去”,建立稳定的境外能源资源供应渠道。推进境外经济贸易合作区建设。鼓励国内企业参与国际竞争,开拓国际市场。支持企业开展对外承包工程和劳务合作,带动国内技术、标准“走出去”。采取综合性政策措施,大力支持我国重大技术标准在海外应用。

(十一)发展边境贸易。扩大边境地区对外开放,提升沿边开放水平,实现兴边富民目标。完善有关对边境地区的财政转移支付。加大对边境地区承接产业转移的技术、资金和信贷支持力度。综合利用边境地区的区位优势、资源优势和特殊经济开发区等政策优势,发挥边境经济合作区、海关特殊监管区域作为边境贸易发展的载体功能,促进边境地区产业集聚和结构优化,鼓励边境地区发展有比较优势的特色产业,提升国际竞争力,推动边境贸易平稳较快发展。

(十二)发展服务贸易。推动文化、技术、软件、中医药、动漫等服务贸易。推动成熟产业技术出口,促进技术引进消化吸收再创新。大力发展服务外包,完善服务外包管理方式,提高承接能力和水平。建立和完善促进服务贸易发展的财税体系,支持企业扩大服务出口,扶持统计、促进等类公共服务平台建设,为服务贸易企业开拓市场、防范市场风险提供服务。

(十三)促进贸易平衡。加强和改进进口工作,利用进口信贷、进口担保,为企业扩大进口提供融资便利。推动先进技术引进消化吸收再创新。拓宽进口渠道,提升大宗商品的国际市场定价权,完善战略资源储备体系。规范对网购、代购等新型贸易方式项下个人直接从境外购买消费品的管理。利用关税优惠等政策手段,鼓励先进技术、关键设备及零部件、能源和原材料以及与人民群众生活密切相关的生活用品进口。继续落实对来自最不发达国家部分产品的进口零关税待遇。做好进口公共信息服务,培育若干国家进口贸易促进创新示范区。

(十四)提高贸易便利化水平。继续推进“大通关”建设,强化电子口岸建设,积极推进海关国际合作,不断完善海关企业分类管理办法和进出口商品检验监管模式,提高通关效率和检验检疫能力,完善检验检疫收费政策。加强进出口环节的收费监管,严格执行收费公示制度,严肃查处乱收费、乱罚款及各种摊派行为。清理并逐步取消进口环节不合理限制,进一步简化进口管理程序,调减自动进口许可商品管理目录。进一步简化商务人员出入境审批程序。

四、政策措施

(十五)完善财税政策。完善财政对外贸支持的稳定机制,推动外贸和相关产业结构调整及转型升级。保持出口退税的连续性和稳定性,完善出口退税机制,准确、及时退税。发挥关税的宏观调控作用,进一步优化进口关税结构,增强进口对宏观经济平衡和结构调整的作用。

(十六)加强金融服务。建立和完善与贸易发展水平相适应的全方位金融支持体系。鼓励国内商业银行按照风险可控、商业可持续原则,开展进出口信贷业务,提升服务水平。充分发挥中国进出口银行对外贸发展的支持作用。支持融资性担保机构扩大中小企业进出口融资担保业务,加大对中小企业进出口信贷的支持力度。充分发挥出口信用保险的政策导向作用,支持符合国家经济结构调整方向的货物、技术和服务的出口。进一步推进人民币汇率形成机制改革,增强人民币汇率弹性。扩大人民币在跨境贸易和投资中的使用。积极推进贸易收付汇管理制度改革。鼓励外商投资企业将结算中心、成本和利润核算中心设在境内。

(十七)完善贸易及配套政策。制订宽严适度的原产地规则。完善原产地认证管理体系,稳步推进与原产地相关的贸易便利化进程。改进许可证管理,加强贸易统计监测功能。加强政策协调和衔接,促进贸易与利用外资、“走出去”协同发展。提升利用外资质量和水平,优化外资产业结构和区域布局。加快完善境外投资促进体系和服务保障体系,鼓励企业开展境外投资合作。支持有实力的再生能源企业增强境外再生能源获取能力。积极参与全球经济治理,加快实施自贸区战略,深化多双边及区域经贸合作,营造良好的外部发展环境。加强知识产权保护,扩大多双边知识产权领域的交流与合作。

五、体制机制保障

(十八)改革管理体制。适应世贸组织规则要求,加快管理手段创新,建立公开透明、统一规范的外贸管理体系,寓管理于服务之中,促进企业公平竞争和守法经营。完善外贸法律体系,包括与贸易有关的对外投资合作、知识产权、环境与气候、贸易救济等相关法律法规体系。运用资质、信用、技术、节能、环保、社会福利、劳动安全标准等准入手段,加强对敏感商品的管理。推动商(协)会立法进程,充分发挥商(协)会等行业中介组织作用,加强行业自律和协调。整顿和规范外贸经营秩序,建立健全外贸信用体系。

(十九)完善贸易摩擦应对机制。按照应对有效的要求,统筹运用各种有效手段及世贸组织争端解决机制,健全政府、行业和企业“三位一体”的贸易摩擦应对机制,提高贸易摩擦应对能力。加强贸易摩擦预警机制建设,完善全口径进出口监测预警体系。强化产业损害预警机制,完善产业安全数据库,运用贸易救济措施,依法维护国内产业安全和企业合法权益。利用多双边贸易磋商机制,推动与主要贸易伙伴的政府和行业间对话与磋商,有效化解贸易摩擦和争端,积极应对国外技术性贸易措施和“碳关税”等绿色贸易措施。合理利用反垄断手段,消除境外垄断影响,支持企业防范和应对海外反垄断诉讼与调查。

(二十)健全工作机制。加快政府信息服务体系建设,提高政府信息服务水平,建立信息定期发布机制,逐步完善商务、海关、质检、税务、外汇、银监、保监、统计等部门间及其与省市间的信息共享机制。加强各部门的协调配合,建立健全横向协作、纵向联动、高效协调的协作机制,充分调动地方和中央各部门的积极性、创造性,形成促进外贸发展的合力。

各地方、各有关部门要进一步统一思想,增强大局意识、责任意识,加强领导,密切配合,扩大宣传,并结合实际研究制订配套实施办法,确保各项工作落到实处、抓出实效,努力开创我国外贸发展新局面。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。