国宗发[2012]6号 关于鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的意见
发文时间:2012-02-16
文号:国宗发[2012]6号
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各省、自治区、直辖市党委统战部、政府宗教局、发展改革委、民政厅(局)、财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团党委统战部、民宗局、发展改革委、民政局、财务局:

为鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动,引导宗教与社会主义社会相适应,根据国家法律法规和政策的相关规定,提出以下意见。

一、鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的积极意义

服务社会、利益人群是我国各宗教共同的传统。新中国成立以来,特别是改革开放以来,我国宗教界人士和信教群众高举爱国爱教旗帜,坚持走与社会主义社会相适应的道路,发扬济世利人精神,积极参与和开展各种公益慈善活动,产生了良好的社会影响。但是,与社会的需要和形势的发展相比,一些地方和部门对宗教界从事公益慈善活动积极意义的认识还不够充分,鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的相关政策规定需要进一步明确、政策执行力度需要继续加大;宗教界参与和开展的公益慈善活动管理还不够规范,优势和潜力有待进一步调动和发挥。当前,我国既处于发展的重要战略机遇期,又处于社会矛盾凸显期,发展公益慈善事业对于推动科学发展、促进社会和谐具有重要意义。国家号召和鼓励社会组织和个人积极参与公益慈善活动。宗教界从事公益慈善活动,有深刻的信仰基础、悠久的历史传统、较高的社会公信度。鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动,是新形势下贯彻党的宗教工作基本方针、引导宗教与社会主义社会相适应的必然要求,是发挥宗教界人士和信教群众积极作用的重要途径,也是促进我国公益慈善事业健康发展的有益补充。

二、鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的指导思想、工作原则和目标任务

(一)指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,紧紧围绕全面建设小康社会的总目标,全面贯彻党的宗教工作基本方针,统一思想、提高认识,转变观念、创新思路,积极支持和鼓励宗教界从事公益慈善活动并依法予以规范和管理,引导宗教界公益慈善活动健康有序开展,充分发挥宗教界人士和信教群众在促进经济发展、社会和谐和文化繁荣中的积极作用。

(二)工作原则

1.积极支持。地方各级党委、政府和有关部门要认真贯彻中央关于鼓励宗教界积极参与社会公益事业和慈善事业的重要精神,统一思想,协调一致,在各自职责范围内支持宗教界从事公益慈善活动,努力调动好、发挥好、维护好宗教界从事公益慈善活动的积极性和主动性。

2.平等对待。要采取切实有效的措施,保证宗教界依法开展的公益慈善活动和成立的公益慈善组织,在税收减免、政府资助、用水用电等方面享受法律法规和政策规定的同等优惠,切实维护宗教界的合法权益。

3.依法管理。要依据相关法律法规规章,加强对宗教界设立公益慈善组织、开展公益慈善活动的规范和管理,引导其自觉维护国家利益和社会公共利益,确保其健康有序发展。

4.完善机制。要加强沟通、密切配合,形成民政部门登记管理、宗教事务部门综合协调、有关部门各负其责的工作机制,合力做好宗教界从事公益慈善活动的管理和服务工作。要帮助宗教界健全公益慈善机构,培育公益慈善队伍,强化自律,完善监督,形成开展公益慈善活动的长效机制。

(三)目标任务

各地和有关部门鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的相关政策进一步明确,管理协调机制进一步完善,政策执行力度进一步加大;宗教界从事公益慈善活动的主动性、规范性、可持续性进一步增强,积极作用得到有效发挥。

三、宗教界从事公益慈善活动的主要范围

要根据宗教界自身的特点,引导宗教界扬长避短,在最能发挥自身优势、体现自身价值的公益慈善领域开展活动。当前,重点支持宗教界在以下领域开展非营利活动:灾害救助;扶助残疾人;养老、托幼;扶贫助困;捐资助学;医疗卫生服务;环境保护;社会公共设施建设;法律和政策允许的、适合宗教界人士和信教群众发挥积极作用的其他公益慈善活动。

四、宗教界从事公益慈善活动的基本形式

宗教团体、宗教活动场所和宗教界人士可以通过以下形式开展公益慈善活动。

(一)为公益慈善事业捐款捐物。宗教团体、宗教活动场所的捐赠收入、宗教服务收入、经销宗教用品收入及其他法律法规未限定用途收入,宗教界人士的个人合法收入,可用于公益慈善活动。宗教团体、宗教活动场所可以为重大灾害救助以及涉及面广、社会影响大的公益慈善项目,号召宗教界人士和信教群众捐款捐物。

(二)设立公益慈善项目。具备条件的宗教团体、宗教活动场所可内设专门机构开展公益慈善活动。宗教界可根据社会公益慈善需求和自身能力,结合本宗教的传统,设立公益慈善项目。公益慈善项目的设立及活动开展情况,应当报告县级以上人民政府宗教事务部门和有关主管部门。

(三)设立公益慈善组织。宗教界可以依法设立公益慈善组织。宗教团体可依照《社会团体设立专项基金管理机构暂行规定》的规定,申请设立专项基金管理机构。宗教界可依照《基金会管理条例》的规定,申请设立基金会;依照民政部《社会福利机构管理暂行办法》规定,申请设立为老年人、残疾人提供养护、康复、托管等服务的社会福利机构,并进行民办非企业单位登记;依照《医疗机构管理条例》、《医疗机构管理条例实施细则》等规定,申请设立非营利性医疗机构,并进行民办非企业单位登记。宗教界依法设立的公益慈善组织,应当接受政府有关部门依法进行的监督管理。

五、宗教界从事公益慈善活动可以享受的扶持和优惠政策

国家鼓励和支持宗教界从事公益慈善活动。按照我国现行法律法规和政策,宗教界依法从事的公益慈善活动可以享受或者参照享受以下扶持和优惠政策。

(一)宗教界依法开展的公益慈善活动和设立的公益慈善组织受法律保护,享受与社会其他方面同等的优惠待遇。

(二)企业和自然人向宗教界成立的符合税收法律法规规定条件的公益性社会团体的公益性捐赠支出,按照现行有关税收法律法规及相关政策规定,准予在所得税前扣除。

(三)经国务院主管部门依法批准成立的属于社会团体的宗教界公益慈善组织接受境外捐赠人无偿捐赠的直接用于扶贫、慈善事业的物资,依照税收法律法规,减免进口关税和进口环节增值税。

(四)宗教界依法设立的公益慈善组织、社会福利机构,符合法律法规和政策规定的,享受相关税收优惠政策和政府资助补贴,其生活用电比照居民生活用电价格执行,生活用水按居民水价执行。

(五)享受法律和政策许可范围内的其他扶持和优待措施。

六、宗教界从事公益慈善活动应当遵守的基本原则

宗教界从事公益慈善活动要自觉维护国家利益,主动接受政府指导和社会监督,努力促进宗教和睦与社会和谐。

(一)依法开展活动,维护国家利益。宗教界从事公益慈善活动时,应当自觉遵守宪法、法律法规规章,在法律和政策许可的范围内开展活动,不得在公益慈善活动中传播宗教。要自觉抵制各种以开展公益慈善活动为名进行的破坏社会秩序、损害公民身体健康、妨碍国家教育制度,以及其他损害国家利益、社会公共利益和公民合法权益的行为。要坚持独立自主自办原则,不受境外势力支配,不接受境外附带政治和宗教条件的资助、捐赠和合作。

(二)坚持自觉自愿,注意量力而行。宗教界从事公益慈善活动应当坚持自愿的原则。任何组织和个人不得强迫或者变相强迫宗教界开展公益慈善活动;宗教界也不得以从事公益慈善活动为名向信教群众强行摊派或变相摊派。宗教界开展公益慈善活动时,要充分考虑自身的承受能力和组织水平,结合自身实际和社会需求,突出特色,量力而行,避免因贪大求全,加重自身和信教群众负担,影响教务活动的正常开展。

(三)规范科学运作,提高管理水平。宗教界开展公益慈善活动,要建立健全相关规章制度,制订和完善工作规划、报告制度、评估制度、信息公布制度、财产管理制度,优化内部治理结构,培育专门人才队伍,不断提高自我管理、自我教育、自我监督、自我服务、自我完善的能力和水平,实现宗教界公益慈善活动的长期化、制度化、规范化。

(四)接受指导监督,注重诚信公信。宗教界开展公益慈善活动,要坚持非营利的原则,自觉接受有关部门的指导、管理、监督和检查。开展公益慈善活动的年度情况和工作计划,要向县级以上人民政府宗教事务部门报告。宗教界设立公益慈善组织,开展公益慈善项目要执行国家规定的财务管理制度,单独核算,实现公开、透明。公益慈善活动的资金来源和使用等情况,要定期以适当方式向社会和捐赠者公布,接受有关部门、捐赠人和社会各界的监督,防止少数不法分子以开展公益慈善活动为名聚敛钱财和进行其他不正当活动。

七、加强组织领导

地方党委、政府要把思想和认识统一到中央的精神和要求上来,高度重视,加强领导,及时研究解决工作中遇到的困难和问题。要从实际出发,根据当地的经济社会发展状况、公益慈善需求和宗教界自身实际,科学谋划、合理统筹,研究制定鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的具体措施。

有关部门要根据中央的要求,各负其责、加强协调,充分发挥职能作用,在各自的职责范围内依法做好指导、协调、支持和管理工作,确保鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动的各项政策措施有效落实。民政部门要遵照相关法律法规和政策的规定,做好宗教界依法发起设立的公益慈善组织的登记管理工作,协助有关部门依法落实宗教界设立的公益慈善组织享受相应的优惠政策和扶持措施。发展改革、财政、税务等有关部门要按照相关法律法规和政策规定,统一认识,细化举措,一视同仁地落实好宗教界从事公益慈善活动应当享有的价格、财政、税收等方面的扶持和优惠政策。宗教事务部门要加强调研指导,搞好协调服务,积极主动地做好鼓励和规范宗教界从事公益慈善活动工作。对于社会需要却又找不到业务主管单位、遇到登记难问题的宗教界拟设立的公益慈善组织,各级宗教事务部门可以视情担任其业务主管单位,为其顺利登记创造条件。在具体工作中,要注意发现先进典型,认真研究、总结和推广宗教界从事公益慈善活动中涌现出的好形式、好方法和好经验。对于在公益慈善活动中作出突出贡献的宗教团体、宗教活动场所、宗教界依法设立的公益慈善组织、宗教界人士和信教群众,要予以表彰和奖励,并予以适当的宣传报道。对于宗教界在开展公益慈善活动中出现的违规募集捐款、拒不执行国家规定的财务管理制度等问题,宗教事务部门要会同相关职能部门依法进行监管和查处。

宗教团体要充分发挥主人翁精神和协同自律作用,积极采取措施,扎实有力地推动宗教界公益慈善活动的开展。要结合本宗教特点和实际,制定本地区本宗教公益慈善活动规划,加强对有关宗教活动场所和宗教界人士从事公益慈善活动的指导和管理。要健全公益慈善活动的领导体制和工作机制,可视情设立专门委员会,承担信息沟通、资源协调、统筹指导等任务。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。