发改环资[2014]2368号 关于印发加强“车油路”统筹加快推进机动车污染综合防治方案的通知
发文时间:2014-10-24
文号:发改环资[2014]2368号
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各省、自治区、直辖市发展改革委、环境保护厅(局)、科技厅(局)、工业和信息化主管部门、公安厅(局)、财政厅(局)、住房城乡建设厅(局)、交通运输厅(局)、商务厅(局)、工商局、质监局、能源局:

为落实《大气污染防治行动计划》,强化机动车污染防治,发展改革委、环境保护部、科技部、工业和信息化部、公安部、财政部、住房和城乡建设部、交通运输部、商务部、工商总局、质检总局、能源局等部门编制了《加强“车、油、路”统筹,加快推进机动车污染综合防治方案》(以下简称《方案》)。现将《方案》印发给你们,请认真贯彻执行。

附件:


加强“车、油、路”统筹,加快推进机动车污染综合防治方案


  为贯彻落实《大气污染防治行动计划》,强化机动车污染综合防治、尽快改善空气环境质量,特制订本方案。

  一、总体要求

  (一)指导思想。

  全面深入贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神,认真贯彻落实《大气污染防治行动计划》,按照“标本兼治、综合施策、落实责任、限期完成”的原则,加强改革创新,建立强有力的工作协调和推进机制,统筹推进“车、油、路”各项工作,显著降低机动车尾气污染。

  (二)主要目标。

  加快淘汰黄标车和老旧车。2014年底前,全国范围内淘汰黄标车和老旧车600万辆;2015年底前,京津冀、长三角、珠三角等区域内基本淘汰黄标车;2017年底前,全国范围内基本淘汰黄标车。

  大力推广新能源汽车。2015年起,在公交车、出租车等城市客运以及环卫、物流、机场通勤、公安巡逻等领域加大新能源汽车推广应用力度,新能源汽车推广应用城市公共服务领域新增或更新车辆中的新能源汽车比例不低于30%;2014至2016年,中央国家机关以及新能源汽车推广应用城市的政府机关及公共机构购买的新能源汽车占当年配备更新汽车总量的比例不低于30%,以后逐年扩大规模。

  加快油品质量升级。2015年底前,京津冀、长三角、珠三角等区域内重点城市全面供应符合国家第五阶段标准的车用汽、柴油,停止销售第四阶段标准的车用汽、柴油;2017年底前,全国供应符合国家第五阶段标准的车用汽、柴油,停止销售第四阶段标准的车用汽、柴油。

  加强城市交通管理。到2015年,北京、上海中心城区公共交通机动化出行分担率达到60%以上;到2017年,京津冀、长三角、珠三角等区域人均公共交通设施拥有水平比2012年提高30个百分点,市区人口超过100万的城市公共交通机动化出行分担率达到60%左右;特大城市和大城市步行、自行车出行分担率提高5个百分点左右,中小城市步行、自行车出行分担率提高10个百分点左右。

  二、加强机动车环保管理

  (三)严格新生产车辆管理。

  提高机动车排放标准要求。2016年起京津冀、长三角、珠三角等区域内重点城市全面实施第五阶段汽、柴油车排放标准。2017年起新生产的低速货车实施第三阶段轻型载货柴油车排放标准。(环境保护部、工业和信息化部、质检总局)

  完善机动车准入许可和强制认证制度。2015年底前质检、工业和信息化、环境保护、交通运输、工商等部门建立一体化的生产一致性检查的联合管理机制,适时将尾气处理的关键部件“三元催化器”等列入强制性产品认证(3C)范围,未达到国家机动车排放标准的车辆不得生产、销售、进口。(质检总局、工业和信息化部、环境保护部、交通运输部、工商总局)

  强化机动车生产、销售等环节监督检查。2015年底前建立由环境保护、质检、工商、工业和信息化等部门组成的机动车环保达标联合监督检查制度,加强生产、进口、销售、注册登记、检验等环节的监督管理,采用从销售环节直接抽取车辆进行监督检查的方式,提高抽查比例,对生产、进口、销售排放不达标车辆的企业依法予以处罚,结果向社会公告。(环境保护部、质检总局、工业和信息化部、工商总局、财政部)

  实施机动车环保召回制度。2016年底前完善机动车召回制度,强化环保方面的要求,对因设计和制造缺陷导致在同一批次、型号或者类别的机动车中普遍存在不符合国家相关排放标准的,视情由生产企业实施召回。(质检总局、环境保护部、工业和信息化部、交通运输部)

  实施汽车维修技术信息公开制度。2015年起,汽车生产企业(包括从中国境外进口汽车产品到境内销售的企业)要在新车上市时,以可用的信息形式、便利的信息途径、合理的信息价格,公开汽车维修技术资料。2015年12月31日前,汽车生产企业要公开全部车型的汽车维修技术资料。未能有效公开车型维修技术信息的,撤销该车型CCC认证证书。(交通运输部、工业和信息化部、环境保护部、商务部、质检总局)

  (四)强化在用车监管。

  加快黄标车和老旧车淘汰进度。地方财政可根据实际情况进一步安排提前淘汰奖励补贴;鼓励车企和金融机构为淘汰黄标车购置新车的用户进行让利,提供降价或低息贷款等优惠措施。实施黄标车区域禁行,京津冀、长三角、珠三角等区域地级及以上城市及时出台主城区黄标车禁行区域管理政策,完成禁行区域划定工作,城市核心区实施黄标车禁行;2015年6月底前,所有地级及以上城市实施黄标车禁行。(环境保护部、发展改革委、公安部、财政部、交通运输部、商务部)

  完善环保检验制度。健全OBD(车载诊断系统)管理制度,将排放记录作为年检的重要内容,对排放不达标车辆不得发放环保合格标志。积极运用物联网技术建立机动车环保标志管理系统,实现环保标志电子化、智能化管理。2015年起开展环保检验机构专项整治工作,对所有检验机构进行全面核查,对弄虚作假、玩忽职守的机动车尾气检测机构,依法依规予以处罚,纳入黑名单管理,并向社会公布。(环境保护部、交通运输部)

  加强道路行驶车辆环保达标监督检查。对规模化运营并且使用频次高的货运车、出租车、公交车和黄标车进行重点检查,环保部门对排放不达标车辆予以处罚。2015年起,京津冀、长三角、珠三角等区域的地级及以上城市推行遥感检测法,将排放不达标车辆信息通过政府公共信息平台提供查询服务。同时,建立环保、公安等部门信息定期交换机制,环保部门通过短信等方式及时通知车主,要求其尽快通过维修等方式确保车辆排放达标,并于2个月内进行环保检验,对3次被检测到不合格而未参加环保检验的、以及连续3次不能通过环保检验的车辆不予核发环保合格标志。(环境保护部、公安部、交通运输部)

  (五)大力推广新能源汽车。

  加快推广新能源汽车。落实并不断完善鼓励新能源汽车使用的财税政策,逐步减少对城市公交车燃油补贴和增加对新能源公交车运营补贴,实施限购、限行的地区要对新能源汽车给予优惠和便利,研究制定减免过路过桥费、免费停车等政策。严格执行全国统一的新能源汽车推广目录,地方政府不得设置或变相设置障碍限制外地品牌车辆。发挥政府采购的导向作用,要在公交车、出租车等城市客运以及环卫、物流、机场通勤、公安巡逻等领域加大新能源汽车推广应用力度,制定机动车更新计划,不断提高新能源汽车运营比重。加强新能源汽车产品质量的监督检查。加快推进车用动力电池回收利用处理体系建设。(工业和信息化部、财政部、科技部、发展改革委、交通运输部等)

  加快新能源汽车基础设施建设。完善城市规划和相关工程建设标准,明确建筑物配建停车场、城市公共停车场预留充电设施建设条件的要求和比例,所有新建、改建和扩建停车场必须配套建设充电设施,现有停车场及高速公路收费节点和客货运交通枢纽周边有序推进充电设施建设。制定全国统一的充电设施国家标准和行业标准,完善充电设施用地政策,抓好电动汽车充电设施用电扶持性电价政策实施。制定实施新能源汽车充电设施发展规划,按照适度超前的原则加快充电设施建设。(发展改革委、工业和信息化部、财政部、住房城乡建设部、交通运输部、质检总局、能源局等)

  三、加快提升燃油品质

  (六)加快油品质量升级。

  贯彻实施《大气污染防治成品油质量升级行动计划》,大力推进国内炼油企业升级改造,加快推动普通柴油升级,确保按期供应合格油品。大力推广可再生清洁燃油,支持燃料乙醇、生物柴油等生物燃料的生产和推广,进一步配套完善长期稳定的扶持政策。(能源局、质检总局)

  (七)加强成品油质量监督检查。

  加强对成品油生产流通领域质量监督检查,严厉打击非法生产、添加、进口、销售不合格油品行为。京津冀、长三角、珠三角等区域要开展专项工作,加大对生产企业和加油站的抽查力度。加大违法行为处罚力度,建立违法企业黑名单制度,并将处罚情况向社会公布。(质检总局、工商总局、商务部、环境保护部、财政部)

  四、加强城市交通管理

  (八)优化城市功能和布局规划。

  科学制定城市群规划和城市总体规划,加快北京、上海等大城市周边卫星城建设,疏导主城区功能,形成合理的交通和物流需求。完善城市综合交通体系,减少重型载货车辆过境穿行主城区。大力推进城市绿色货运配送,组织开展示范行动。加强步行、自行车等慢行交通系统建设,改善居民步行、自行车出行条件。住房城乡建设部、发展改革委、交通运输部)

  (九)大力发展城市公共交通。

  实施公交优先战略,构建以城市公共交通为主的城市机动化出行系统,建立有效衔接的城市综合交通管理体系,提高公共交通出行比例。加快推进轨道交通设施建设,逐步完善特大城市以轨道交通为核心的公共交通出行体系。具备条件的地区积极推广无轨电车。大力推广社区巴士、自行车租赁、“P+R”(驻车换乘)等,解决交通出行“最后一公里”问题。(交通运输部、住房城乡建设部、发展改革委)

  (十)改善交通管理。

  推广城市智能交通系统,推行错峰上下班、潮汐车道等缓解交通拥堵措施,完善标志标线、交通信号等道路交通设施,强化道路交通安全执法管理,提高机动车通行效率。(交通运输部、公安部、住房城乡建设部)

  五、建立有效的工作推进机制

  (十一)完善法规标准。

  加快完善道路车辆法律法规,以车辆“安全、环保、节能”三位一体管理为核心,明确车辆设计、生产、认证、销售、使用、维修、报废等各个环节的管理要求,规范政府管理的方式、范围和行为,明确车辆管理各相关部门的责任和职能。完善油品质量、替代能源和汽车节能、环保的国家强制性标准体系,2014年底前完成现有标准的梳理,对需制定和修订的尽快制修订。(发展改革委、工业和信息化部、交通运输部、环境保护部、商务部、质检总局、能源局等)

  (十二)建立强有力的部门协调机制。

  各有关部门要按照方案确定的分工,分阶段明确工作重点,逐项扎实推进;对涉及多个部门的工作,牵头部门要加强协调,部门间要密切协作,形成各司其职、责权分明、齐抓共管、协调有序的管理格局。发展改革委做好统筹协调、跟踪分析、监督检查等工作,牵头建立重大问题部门会商机制,提出综合运用各种经济手段和政策推进工作的建议,及时将工作进展情况和政策建议报国务院。(发展改革委会同有关部门)

  (十三)明确地方政府责任。

  地方各级人民政府要制定本地区的实施方案,确定重点工作任务,落实工作责任,完善政策措施,强化目标考核,制定年度推进计划,并向社会公布。


国家发展改革委

环 境 保 护 部

科   技   部

工业和信息化部

公   安   部

财   政   部

住房和城乡建设部

交 通 运 输 部

商   务   部

工  商  总  局

质  检  总  局

能   源   局

2014年10月24日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。