财税[2014]33号 财政部 国家税务总局关于做好2014年全国税收调查工作的通知
发文时间:2014-05-05
文号:财税[2014]33号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局:

为了进一步发挥税收调查工作在国家经济决策、财政税收改革和税务征收管理等方面的重要作用,在财政部、国家税务总局研究部署了2014年全国税收调查工作。现将做好2014年税收调查工作的要求明确如下:

一、税收调查范围

2014年全国税收调查工作分为企业调查和企业集团调查两项任务。为实现调查过程高质高效,各地应注意落实范围、细化要求,把握好税收调查的第一道关口。

(一)企业调查范围。企业调查的对象由抽样调查企业和重点调查企业组成,确定的调查企业要以独立缴纳增值税或营业税的企业为调查对象。为减少重复调查,原则上,以增值税为主税种的企业由国税机关负责调查,以营业税为主税种的企业由地税机关负责调查,判定企业主税种的重要依据是纳税人的行业和经营范围。需要强调的是,2013年已完成“营改增”改革的企业(即交通运输业和部分现代服务业“营改增”改革试点行业企业)由国税机构负责调查。2013年12月31日以后实施“营改增”改革的行业在此次调查中继续由地税机构负责调查。

1.抽样调查企业。2014年抽样企业名单将在2013年财政部、国家税务总局下发抽样调查名单的基础上,结合完成“营改增”改革的企业情况,由财政部、国家税务总局确定后下发。

2.重点调查企业,财政部和国家税务局根据税制改革、政策调整和税收管理的需要确定了重点调查企业的选取条件(见附件1),由各地国税、地税机关据此分别确定。需要特别注意的是,为了给加工贸易税收政策的完善提供数据支持,各地国税、地税机关要努力采取措施,分别将海关特殊监管区域(或场所)外的加工贸易企业和区域(或场所)内所有企业纳入调查范围,海关特殊监管区域(或场所)名单见附件2。

各地在确定重点调查企业时,为便于数据的分析应用,可以将本地具有代表性的重点增值税行业或营业税行业的全部企业纳入调查范围。另外。为保证数据的代表性,各地在满足重点调查企业选取条件各项要求的前提下,可适当增加小微企业在调查中所占的比例。

(二)企业集团调查范围。纳入调查的企业集团包括:中央企业集团、国务院批准的试点企业集团、国务院主管部门及省级人民政府批准的企业集团;2013年度营业收入5亿元以上、年实际缴纳各项税收合计1000万元以上及下属成员单位5个以上(含5个)的其他各类企业集团。

国家税务总局下发企业集团调查参考名单,各地税机关应按参考名单开展调查,同时可将符合上述标准,但在下发名单以外的企业集团补充纳入调查。下发名单中2012年年底已经停止经营或未达到调查标准的企业集团可不纳入2014年企业集团调查的范围。各地税机关应将不符合调查标准企业的名单和原因上报国家税务总局。报送地址为国家税务总局可控FIP系统下“E:/center/收入规划核算司/宏观处/2014年企业集团调查/名单上报”目录。

二、报表体系及指标设置

财政部、国家税务总局不断完善指标体系,力求科学完备。各地应密切关注指标变化情况,尤其需要研究新增设指标的相关填报要求以及与其他指标的勾稽关系,从而为财税改革提供准确的数据基础。

(一)企业税收调查指标体系:包括反映调查企业属性的企业信息表、反映企业税收财务等数据的企业表和反映调查企业提供增值税、营业税的应税货物、劳务、不动产和无形资产的货物劳务表。

2014年,基于实际工作需要,财政部和国家税务总局对调查指标和体系进行了适当调整和完善;删除了增值税、消费税、企业所得税、环境保护费改税等相关指标,并调整完善了货物劳务代码。

(二)企业集团税收调查表指标。包括企业基本信息指标、资产负债类指标、主要财务类指标、国内税收指标、进出口税收指标和各项收费指标,需要企业集团填写2012年度和2013年度所有成员单位的汇总信息。

三、工作时间安排

为提高数据的时效性,各地应根据全国工作时间要求,合理规划本地区工作时间安排,为基层调查人员争取更多时间,在保证数据质量的前提下尽量将工作向前推进。

(一)数据上报。各地应根据2014年7月15日前将数据上传至国家税务总局可控FTP系统下的“E:/center/收入规划核算司/数据处/税收调查/2014年各地上报数据”。

(二)数据汇审。各地应于2014年7月15日以前做好参加拟于7月下旬举行的全国税收调查汇审会的准备。汇审会的具体时间、地点另行通知。汇审时,除了提交税收调查数据外,还要提交《国税机关重点调查和抽样调查完成情况表》、《地税机关重点调查和抽样调查完成情况表》、《重点调查和抽样调查特殊情况说明》以及《参数完善意见和建议》专门针对调查指标、代码、审核公式、审核分析表等提出完善意见和建议。

(三)总结上报。各地应在2014年11月15日以前将工作总结以正式文件形式上报财政部和国家税务总局,并将分析报告作为附件(报告一般不超过8000字)。

四、具体工作要求

税收调查工作涉及五百多项指标和七十万调查对象,其组织、填报、审核以及分析应用过程细节多,难度大,各地区严格按照有关要求开展,并注重部门之间及地区间的交流合作,从而确保工作质量,提高工作效率。

(一)提认识、重保障,切实加强组织领导。

全国税收调查是直接为研究财税改革方案、制定财税政策、加强财税管理服务的一项重要的基础性工作,是各级财税部门掌握税源情况、研判经济形势的有效手段,也是财税工作乃至国家经济工作决策科学化的重要保障。2014年,国家将进一步推进“营改增”改革等多项重大税制改革,做好2014年的全国税收调查工作,掌握改革相关数据,对制定下一步的税制改革方案意义重大。各级税务干部尤其是领导干部要进一步提高对税收调查工作重要性的理解和认识,完善工作机制,优化工作方式,创新工作方法,积极主动做好全国税收调查工作。

税收调查工作涉及与企业相关的各个税种的政策和征管业务,是一项多税政综合业务、财务会计业务、计算机操作、工作组织以及责任心等要求都很高的综合性工作,涉及到货物劳务税、所得税、地方税、进出口、规划核算、法规、信息中心等多个业务部门,仅仅靠牵头部门独立完成难度较大,因此,各级领导要加强对税收调查工作的组织领导,坚持实行定员、定岗管理,关心爱护调查人员,保持牵头部门和调查人员的相对稳定性,尽力为他们创造良好的工作条件,提供相应的软硬件支持,并协调好税收调查牵头部门与其他部门的关系,使有关部门加强联系和沟通,齐心协力把工作做好。同时,为了更充分挖掘调查数据的应用潜力。要采取措施实现调查数据在单位内部有关业务部门之间的共享。

(二)抓贯彻、重协调,严格落实调查范围。

由于企业调查的企业集团调查范围的确定,均关系到调查数据的典型性、代表性甚至有效性,所以各地应采取有力措施,严格按照财政部和国家税务局确定的调查范围精心筛选调查企业,调查总户数原则上不低于上一年度调查总户数,保证调查企业范围各项要求的全面落实。

各级国税、地税机关要建立健全沟通协调机制,各级国税机关要将列入调查范围的企业代码清单传送同级地税机关,地税机关对列入该企业代码清单的企业不再调查。财政部和国家税务总局考核各地国税、地税机关调查企业2013年度实际缴纳的增值税、消费税、营业税额指标时,均包括对方调查企业兼营增值税或营业税业务所缴纳的增值税、消费税、营业税额。为探索建立新的调查机制,鼓励有条件的地区按照“国税机关牵头,国税、地税机关共同布置、共同审核”的模式开展调查工作。

各地区在落实企业调查范围时,还应注意以下几方面问题:

1.总、分机构数据填报要求。为避免数据重复合遗漏问题,特针对总分机构调查对象提出以下要求:

(1)仅有总机构纳入调查范围时,税收及财务数据均须按照合并数据填报。

(2)总、分机构同时列入调查范围时,汇总下级缴纳的分机构仅填报本级缴纳的增值税、营业税、消费税、就地缴纳的地方税指标,以及汇总缴纳的企业所得税指标;财务指标按照合并会计报表填写。其分支机构仅须填写本级(含三级机构)缴纳增值税、营业税、消费税、就地缴纳的地方税指标。如果三级机构也纳入调查范围,二级分支机构要确保和纳入调查范围的三级机构填报的数据不重复。

2.若某集团企业被同时纳入企业调查和企业集团调查范围,为避免地区间数据重复填报,须注意该集团企业在填报企业调查表时,只填报本部数据;而在填报企业集团调查表时,应按照企业集团调查表填报要求,填报所有成员单位的汇总信息。

3.海关特殊监管区域(或场所)内所有企业及区域(或场所)外加工贸易企业名单上的空户企业的上报方式。(空户企业指纳入调查范围后被确认企业表无数据的企业,抽样调查及重点调查不统计空户企业。)为提高数据运行速度,各地税务机关应将海关特殊监管区域(或场所)内所有企业及区域(或场所)外加工贸易企业名单上的空户企业信息单独归集成一个数据包,与非空户企业归集而成的数据包一并报上。

4.其他填报要求。法人企业均需填写税收指标及财务指标。货物劳务表中所填报的货物劳务比重,不低于企业表总计税收入的80%。此外,为调查企业所得税当年实际入库数,便于与调查年度企业所得税实际入库总收入进行比对,所有企业所得税纳税人(含分支机构)均需填写“企业所得税纳税人就地实际缴纳所得额”指标。

(三)严审核、重培训,着力提高报表质量。

质量是数据的灵魂和核心,是税收调查工作的生命和关键所在,各地对此应有高度认识,采取科学、有效的措施,切实保障调查数据质量。

1.应用先进调查方法。一是为实现调查工作重点从数据收集到数据应用的转变,减轻基层税务机关和调查企业的工作量,提高调查工作效率,有条件的地区应尽可能全部采用网上直报方式,由调查企业直接在互联网上填报数据,有特殊原因暂不采用网上直报方式的地区也应积极创造条件,并在工作总结中就具体情况进行重点说明,对采用网上直报的地区,应加强对基层税务机关和调查企业的业务培训和填报辅导,明确各级税务机关的审核责任;在提高工作效率的同时确保数据质量和数据安全;二是各地对税收综合征管系统已有的调查数据,尽可能采取措施批量导入调查软件或网上直报服务器,企业只对其余调查指标补充填报,以减轻工作量,并加强指标间逻辑关系的稽核;三是为加强对抽样调查企业在填报过程中的指导,对纳入抽样调查名单的企业,除已采取网上直报的地区外,应通过财政部网上直报系统在线填报方式调查(http://ssdc.mof.gov.cn),由企业直接在线填报。

2.严格按照填表说明的要求填报。各级税务机关要以数据的真实、准确、完整为最高原则,严格按照“填表说明”规定的填报口径、取数来源把关。填报的数据应最大限度保持企业填报的原状,各级税务机关审核时发现的不符合填表说明的指标,应通知企业修改,对于因特殊情况不需要修改的,应提交文字说明,不得自行修改数据;对于审核发现的政策适用或计算差错等情况,可以酌情送交有关部门处理。

3.加强审核,努力从源头控管数据差错。各地应采取积极有效措施,努力把差错消除在调查企业和基层税务机关。一要完善工作机制,建立一系列操作性强的工作制度,尤其要建立科学规范的考核制度,重点加强对数据质量和数据分析应用的考核,保障调查数据的准确、及时和完整,提升分析报告的参考价值。二是要层层分解任务,各级税务机关要及时将调查任务层层向下布置,尽可能给基层税务机关和调查企业多留填报审核时间。基层税务机关在安排税收调查时,应与所得税汇算清缴等相关工作有效衔接,多措并举,提高数据质量,提升工作效率。三要充分利用审核公式和分析表加强审核,为减少数据误差,2014年的税收调查任务完善了部分审核公式,并随任务下发了重点用于核查数据质量的分析表,供各级税务机关使用。各地要积极利用审核公式和分析表开展审核,并正确认识审核公式和分析表的作用。调查参数中审核公式的设置和分析表只是对一般情况下的判定标准,对于审核中出现的提示信息,要尊重实际情况,主要看它是否如实反映企业实际情况并按填表说明规定的口径和取数来源填写,提交文字说明,调查人员不得自行修改。

4.采取多种措施强化对基层和纳税人的培训。各地应对基层局和纳税人开展全面系统的培训,系统介绍NTSS系统操作,调查任务审核要点。调查数据分析应用等方面的内容,应充分利用互联网、12366纳税服务热线等先进方式为纳税人及时答疑解惑。应印制软件操作流程,制作相关课件,指导一线税收调查人员和纳税人正确使用调查软件,准确填报税收调查表。

(四)创思路、重实效,深入挖掘数据价值。

税收调查的主要目的是为研究财税改革方案、制定财税政策、加强财税管理提供定量依据,积累的历年调查数据是宝贵资源,各地应以深化分析为根本点,加大调查数据的应用力度,努力挖掘调查数据的应用潜力,将数据分析应用贯穿于整个调查工作的全过程。要提前规划调查分析课题,根据本地工作需要和数据特点,及时进行多方面的分析应用。有条件的地区可以与有关高校、研究机构合作,引入新的分析软件和分析技术,提高分析应用水平。各地可根据本地区工作重点和优势,拟定课题撰写分析报告上报,鼓励有条件的地区根据全国性数据和下发的参考选题开展分析,财政部和国家税务总局将对其加强指导,提供支持。分析报告应避免单纯就数据论数据,而要运用税收调查数据结合宏观经济数据、征管数据以及调研情况等进行综合分析,做到结构精炼、观点新颖、见解独到、分析透彻。各省级税务机关要选择至少一份分析报告上报财政部和国家税务总局。

(五)寻亮点、重交流,认真完成调查工作总结报告。

各地要及时对2014年的调查工作进行全面总结,总结中要对调查范围的落实情况、重点行业的确定、税收调查专项补助经费的使用等进行说明,对抽样调查企业情况作专题说明(具体要求见附件5),报告调查工作的开展情况(包括调查经费的使用和管理情况),总结调查工作的经验和亮点,提出改进税收调查工作的意见和建议,各地应按照《财政部关于印发<全国税收调查专项补助经费管理办法>的通知》(财税[2007]106号)第三条规定的使用范围合理使用税收调查专项补助经费,切实提高经费的使用效益,并根据第六条的规定在工作总结中专题说明补助经费的使用情况,对补助经费的使用进行分析和总结。总结中要对企业集团调查工作开展情况做专门说明,2014年国家税务总局将继续对该项调查进行单独考核。同时,要将汇审时提交的《重点调查和抽样调查完成情况表》作为总结附件一并上报。财政部和国家税务总局将及时汇总各地在税收调查工作中的经验和亮点,并与各地优秀的工作总结和分析报告一起作为交流材料向全国推广。

各地应认真按照上述规定并结合工作会议中提出的各项具体要求,抓紧安排和布置,加强对各级税务机关和企业调查人员的业务培训,确保调查数据的真实、准确和完善,努力提高数据应用水平,确保2014年税收调查各项任务圆满完成。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。