民发[2016]186号 民政部、中央综治办、教育部、公安部、司法部、财政部、人力资源和社会保障部、国家卫生和计划生育委员会、全国总工会、共青团中央、全国妇联、中国残联关于加强社会工作专业岗位开发与人才激励保障的意见
发文时间:2016-10-14
文号:民发[2016]186号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市民政厅(局)、综治办、教育厅(教委)、公安厅(局)、司法厅(局)、财政厅(局)、人力资源社会保障厅(局)、卫生计生委,总工会、团委、妇联、残联;新疆生产建设兵团民政局、综治办、教育局、公安局、司法局、财务局、人力资源社会保障局、卫生局、人口计生委,工会、团委、妇联、残联:

  为加快推进社会工作专业人才队伍建设,不断提高社会工作专业化职业化水平,根据《国家中长期人才发展规划纲要(2010-2020年)》(中发[2010]6号)、《关于深化司法体制和社会体制改革的意见》(中办发[2014]24号)和《关于加强社会工作专业人才队伍建设的意见》(中组发[2011]25号)要求,现就加强社会工作专业岗位开发与人才激励保障提出如下意见:

  一、加强社会工作专业岗位开发与人才激励保障的重要意义和总体要求

  加强社会工作专业人才队伍建设,促进专业社会工作发展,是创新社会治理、激发社会活力的内在要求,是完善现代社会服务体系、满足人民群众个性化多样化服务需求的制度安排,是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要内容。党的十六届六中全会提出建设宏大的社会工作人才队伍以来,我国专业社会工作得到快速发展,在服务人民群众、化解社会矛盾、融洽社会关系、促进社会和谐、巩固党的执政基础等方面发挥了重要作用。但总体看,我国专业社会工作仍处在起步阶段,基础还比较薄弱,专业化职业化水平还不高,尤其是专业岗位不规范、数量较少,社会工作专业人才薪酬待遇水平较低,成为制约社会工作专业人才队伍壮大和专业社会工作发展的重要瓶颈。开发和规范社会工作专业岗位,提升社会工作专业人才薪酬待遇和激励保障水平,是发展专业社会工作的当务之急,是有效吸引和稳定广大社会工作专业人才长期投身专业化社会治理与服务的迫切需要。

  今后一个时期,各地要从落实“四个全面”战略布局和创新社会治理、保障改善民生的战略高度,以社会需求为导向,扩大专业社会工作覆盖领域和服务范围,逐步加大社会工作专业岗位开发和规范力度,建立健全社会工作专业人才激励保障制度,切实保障社会工作专业人才薪酬待遇水平,拓宽职业发展空间。各地在推进社会工作专业岗位开发与人才激励保障工作中,要坚持按需设岗、以岗定薪。按照国家有关规定,根据现实发展需要,积极开发社会工作专业岗位,将符合条件的社会工作专业人才配置到相应社会工作专业岗位,落实相应的薪酬待遇。要坚持分类指导、有序推进。根据群团基层组织、城乡社区以及相关事业单位、社会组织的性质与特点,适应不同领域专业社会工作发展的实际需要开发社会工作专业岗位,完善社会工作专业人才薪酬待遇与激励保障措施。要坚持保障基层、稳定一线。充分发挥专业岗位的承载作用、薪酬待遇与激励保障政策的导向作用,切实解决广大社会工作专业人才的后顾之忧,积极引导、重点保障社会工作专业人才到基层一线和艰苦地区开展专业服务活动。

  二、加快推进社会工作专业岗位开发

  (一)明确社会工作职业任务。加快推进社会工作的职业化发展,根据不同领域社会工作服务需求与特点,逐步完善社会工作职业标准,明确社会工作职业任务。社会工作职业任务主要包括:运用社会工作专业理念、方法与技能,提供帮困扶弱、情绪疏导、心理抚慰、精神关爱、行为矫治、社会康复、权益维护、危机干预、关系调适、矛盾化解、能力建设、资源链接、社会融入等方面服务,帮助个人、家庭恢复和发展社会功能;帮助面临共同困境或需求的群体建立支持系统;培育社区社会组织、开展社区活动、参与社区协商、化解社区矛盾、促进社区发展;组织开展社会服务需求评估、方案设计、项目管理、绩效评价与行动研究;开展社会工作专业督导,帮助督导对象强化专业服务理念、提升专业服务能力、解决专业服务难题;协助做好志愿者招募、注册、培训与考核,引导和组织志愿者开展社会服务。用人单位应按照社会工作职业任务要求,结合自身需求与特点明确和规范社会工作专业岗位职责任务和任职条件。

  (二)明确社会工作专业人才配备要求。老年人福利机构、残疾人福利和服务机构、儿童福利机构、收养服务机构、妇女儿童援助机构、困难职工帮扶机构、职工权益维护机构、婚姻家庭服务机构、青少年服务机构、社会救助服务机构、救助管理机构、未成年人保护机构、优抚安置服务保障机构等以社会工作服务为主的事业单位可根据工作需要将社会工作专业岗位明确为主体专业技术岗位;医院、学校、殡仪服务机构、人口计生服务机构等需要开展社会工作服务的单位,要将社会工作专业岗位纳入专业技术岗位管理范围。贯彻落实中央关于事业单位改革的精神,积极探索采取政府购买服务方式提供社会工作服务,逐步实现政府提供社会工作服务从“养人”向“办事”转变。支持引导相关事业单位在承接实施政府购买社会服务中吸纳和使用社会工作专业人才。

  街道(乡镇)社区服务中心、城乡社区服务站、街道(乡镇)综治中心、社区综治中心、家庭综合服务中心、基层文化服务机构、群团组织服务阵地等基层公共服务平台以及基层人民调解组织、社区矫正机构、安置帮教机构、禁毒戒毒机构、灾害救援组织等根据需要配备社会工作专业人才。鼓励有条件的街道和乡镇依托现有资源支持发展民办社会工作服务机构,使用社会工作专业人才,通过政府购买服务等方式延伸基层社会治理与专业服务臂力。

  (三)规范社会工作专业岗位聘用(任)。各地要支持引导城乡社区以及相关事业单位、社会组织明确社会工作专业岗位等级,建立相应的社会工作职级体系,不断拓宽和畅通社会工作专业人才的职业发展空间。实行国家社会工作者水平评价类职业资格与相应系列专业技术职务评聘相衔接,通过考试取得国家社会工作者职业资格证书人员,用人单位可根据工作需要,聘用(任)相应级别专业技术职务。聘用到高级专业技术岗位的,应具有高级社会工作师职业资格证书;聘用到中级专业技术岗位的,应具有社会工作师职业资格证书;聘用到初级专业技术岗位的,应具有助理社会工作师职业资格证书。

  三、切实做好社会工作专业人才激励保障工作

  (一)合理确定社会工作专业人才薪酬待遇。根据社会工作专业人才从业领域、工作岗位和职业水平等级,落实相应的薪酬保障政策。对聘用到事业单位的正式工作人员,按照国家有关规定确定工资待遇;对以其他形式就业于基层党政机关、群团组织、事业单位、城乡社区、社会组织和企业的社会工作专业人才,由用人单位综合职业水平等级、学历、资历、业绩、岗位等因素并参考同类人员合理确定薪酬标准,同时按照国家有关规定办理社会保险和公积金。各地要根据经济社会发展和整体工资水平,制定并适时调整城乡社区、社会组织和企业的社会工作专业人才薪酬指导标准。完善政府购买社会工作服务成本核算制度,编制预算时要将社会工作专业人才人力成本作为重要核算依据。承接政府购买服务的单位应参考当地薪酬指导标准支付社会工作专业人才薪酬。各地要将高层次社会工作专业人才纳入当地急需紧缺和重点人才引进范围,按照规定享受户籍落地、保障房申请等相关优惠政策;在选拔申报享受政府特殊津贴人员时要充分考虑符合条件的优秀社会工作专业人才。

  (二)加大社会工作专业人才表彰奖励力度。将社会工作专业人才纳入国家现有表彰奖励范围,对政治坚定、业绩突出、能力卓著、群众认可的社会工作专业人才给予表彰奖励。开展全国专业社会工作领军人才选拔培养活动,将获选的专业社会工作领军人才纳入国家专业技术人才知识更新工程重点培养范围。各地各有关部门要按照国家有关规定,结合实际开展形式多样的社会工作专业人才表彰奖励活动。落实《边远贫困地区、边疆民族地区和革命老区人才支持计划实施方案》(中组发〔2012〕7号)要求,对表现优异、贡献突出的被选派社会工作专业人才由国家或地方按规定予以表彰奖励,执行“社会工作专业人才服务边远贫困地区、边疆民族地区和革命老区计划”成绩突出的单位,由国家或地方按照相关规定给予表彰。鼓励社会工作服务机构、社会工作教育研究机构等对单位内部优秀社会工作专业人才开展多种形式的表彰奖励。鼓励社会工作行业组织、有条件的企业、社会组织和个人依法设立社会工作专业人才奖励基金,对有突出贡献的社会工作专业人才进行奖励。

  (三)努力提高社会工作专业人才职业地位。落实《关于加强社会工作专业人才队伍建设的意见》要求,注重把政治素质好、业务水平高的社会工作专业人才吸纳进党员干部队伍,选拔进基层领导班子,支持有突出贡献的社会工作专业人才进入人大、政协参政议政。承担社会服务职能的党政机关、群团组织和事业单位在招录(聘)社会服务相关职位工作人员和选拔干部时,同等条件下优先录(聘)用具有丰富基层实践经验、善于做群众工作的社会工作专业人才,逐步充实社会服务专业力量。鼓励符合条件的社会工作专业人才通过选举进入社区(村)党组织、居(村)民自治组织。引导社会工作专业人才通过优质的专业服务,赢得群众认可,提升专业形象。鼓励有条件的地区设立社会工作专业人才关爱基金。依托各类新闻媒体和活动载体,广泛宣传专业社会工作优秀人物、先进事迹和典型经验,大力报道专业社会工作发展历程及最新成就,积极争取社会各界对专业社会工作发展的参与支持,大力营造关心、理解、尊重社会工作专业人才的浓厚社会氛围。

  (四)关心艰苦地区社会工作专业人才成长发展。落实国家为推动西部大开发,促进边远贫困地区、边疆民族地区和革命老区发展的各项人才激励政策。对录(聘)用到艰苦地区工作的社会工作专业人才,同等条件下在提拔晋升、专业技术职务聘用(任)时优先予以考虑。对在艰苦地区服务满两年报考社会工作专业硕士、博士研究生的社会工作专业人才,同等条件下优先录取。对自愿长期留在艰苦地区工作的优秀社会工作专业人才,当地政府部门要根据有关政策协助解决其住房、子女就学、配偶就业等事宜。

  四、进一步加强对社会工作专业岗位开发与人才激励保障工作的组织领导

  (一)落实工作职责。各地要将发展专业社会工作纳入当地经济社会发展规划。各地综治、教育、公安、民政、司法行政、财政、人力资源社会保障、卫生计生等部门以及工会、共青团、妇联、残联等群团组织要高度重视社会工作专业岗位开发与人才激励保障工作,按照《关于加强社会工作专业人才队伍建设的意见》中确立的社会工作专业人才队伍建设工作机制要求,履行各自职责,相互支持配合。综治部门要注重发挥社会工作专业人才在促进基层社会治理、平安中国建设中的作用,协调推进综治领域社会工作专业岗位开发与人才激励保障工作。民政部门要发挥牵头引导作用,联合推进各领域社会工作专业岗位开发,加快建立健全社会工作专业人才激励保障制度。财政部门要加大社会工作专业岗位开发与人才激励保障的支持力度。人力资源社会保障部门要将取得国家社会工作者水平评价类职业资格证书的社会工作专业人才纳入专业技术人员管理范围,指导做好相关事业单位社会工作专业岗位开发、社会工作专业人才评价、薪酬待遇落实和激励保障工作。教育、公安、司法行政、卫生计生等部门以及工会、共青团、妇联、残联等群团组织要做好各自领域的社会工作专业岗位开发与人才激励保障工作。各地要抓紧研究制定具体实施办法,形成从中央到地方相互衔接的社会工作专业岗位开发与人才激励保障政策体系。

  (二)加大资金支持。各地要将应由政府承担的社会工作专业人才薪酬待遇和激励保障经费纳入财政预算,加大财政投入,加强绩效评价,确保资金使用效益。各有关部门和组织要重视解决本系统、本领域社会工作专业人才薪酬待遇问题。积极引导社会资金支持社会工作专业人才激励保障工作。符合国家支持大众创业、万众创新有关政策条件的社会工作服务机构可以按照规定享受有关优惠政策,促进社会工作服务人员就业。探索面向市场开展社会工作服务,通过合理收费解决专业人员薪酬保障和机构生存发展等问题。

  (三)强化督查落实。民政部会同中央综治办、教育部、公安部、司法部、财政部、人力资源社会保障部、国家卫生计生委等部门以及全国总工会、共青团中央、全国妇联、中国残联等群团组织将联合组成督查组,对各地落实社会工作专业岗位开发与人才激励保障政策情况进行督促检查,研究解决政策实施中的突出问题。各地相关部门要对本地区贯彻落实社会工作专业岗位开发与人才激励保障政策的情况进行督查,确保各项政策要求落实到位,确保社会工作专业人才有广阔的职业发展空间,其薪酬待遇水平与职业地位得到明显提高。

 

  民政部中央综治办教育部

  公安部司法部财政部

  人力资源社会保障部国家卫生计生委全国总工会

  共青团中央全国妇联中国残联

  2016年10月14日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。