交规划发[2016]147号 交通运输部关于推进供给侧结构性改革 促进物流业“降本增效”的若干意见
发文时间:2016-08-11
文号:交规划发[2016]147号
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为贯彻落实党中央、国务院关于推进供给侧结构性改革和降低实体经济企业成本的决策部署,切实发挥交通运输在物流业发展中的基础和主体作用,促进物流业“降本增效”,现提出如下意见。

  一、总体要求

  (一)重大意义。

  交通运输是物流业的基础环节和重要载体,是提升物流供需匹配效率的关键,在实现物流业“降本增效”中具有重要作用。近年来,交通运输行业积极拓展服务领域、延伸服务链条,有力推进了物流业发展,但仍存在运输结构不合理、运输组织方式落后、装备技术和信息共享水平较低、创新能力不强等问题,难以适应日益增长的高品质、多元化、个性化物流需求,影响了物流综合效率效益的提升。加快推进交通运输供给侧结构性改革,切实优化运输服务供给,对于提高实体经济企业竞争优势、提升经济整体运行效率、培育发展新动能具有重要意义。

  (二)指导思想。

  全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中、五中全会精神,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,以促进物流业“降本增效”为导向,以提升运输链综合效率为着力点,以结构性调整、制度性改革、技术性创新为路径,切实推进物流业集约化、智能化、标准化发展,实现交通运输与物流深度融合,为经济转型升级和高效运行注入新活力。

  (三)基本原则。

  市场主导、政府引导。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,进一步健全政策法规与标准规范,营造物流业发展良好环境。

  问题导向、重点突破。以增效促降本,围绕影响物流效率提升的交通运输相关问题,补齐短板,精准施策,通过提升运输链综合效率提高物流业发展质量效益。

  锐意创新、技术支撑。推广先进技术应用,大力推动“互联网+”高效物流、“互联网+”便捷交通发展,鼓励基于互联网的物流服务模式、管理模式创新以及新兴业态发展。

  多业融合、协同联动。推动交通运输与物流业、制造业等联动发展,加强部门间、产业间、区域间协同联动,推进运输链、物流链、产业链“三链”深度融合。

  (四)工作目标。

  经过持续努力,到2020年,基本建成经济便捷、高效优质的交通运输物流服务体系,物流运行效率明显提升,降低实体经济企业物流成本取得积极成效。

  切实增强交通运输在物流业“增效”中的引领作用。运输结构明显优化,铁路、水运在大宗物资远距离运输中的分担比例稳步提升。培育出一批示范带动性强的平台型物流企业,道路货运“散、小、弱”局面明显改善。多式联运进一步推广,铁路货运集装箱运输比例达15%左右,重点港口集装箱铁水联运比例年均增长10%左右。

  进一步发挥交通运输在物流业“降本”中的先行作用。货运领域不合理涉企收费基本消除。公路收费政策体系更加完善。跨运输方式信息互联应用水平显著提高,无效运输明显减少,运输时间成本有效降低。

  全面提升交通运输与物流业融合发展的水平。道路货运无车承运人、多式联运经营人、平台型物流企业等“互联网+”环境下的新兴业态取得突破性进展。开展50个左右道路货运无车承运人试点,交通运输在物流链中的纽带作用充分发挥。

  有效改善交通运输物流发展环境。物流标准化水平进一步提升,车辆运输车等重型载货汽车标准化率达到80%。交通运输物流诚信体系初步建立。冷链运输、城市配送、危险品运输、农村物流、快递等专项领域和重点区域物流发展环境显著改善并达到新的水平。

  二、完善衔接顺畅的基础网络

  (一)进一步完善物流大通道。聚焦物流大通道短板,提升大通道设施网络通行能力。大力拓展干线铁路网覆盖面,加快复线建设和电气化改造,基本贯通国家高速公路主线,推进繁忙路段扩能改造,加快内河高等级航道建设,进一步改善物流大通道跨境设施条件。努力形成货畅其流、经济便捷的跨区域物流大通道。

  (二)提升交通物流枢纽服务水平。引导全国交通物流枢纽合理布局,推动上海、广州、武汉等一批骨干交通物流枢纽建设。优化中心城市及周边物流基础设施布局,重点支持具备多式联运、干支衔接、口岸服务等功能的货运枢纽(物流园区)建设,促进各种运输方式和不同运输组织形式间有效衔接、高效转换。有序引导内陆无水港发展。

  (三)畅通枢纽节点“微循环”。重点围绕港口、大型综合性物流园区等枢纽节点,加强集疏运铁路和公路建设,强化重要枢纽节点与干线铁路、高等级公路和城市主干道等间的连接,提高干支衔接能力和转运分拨效率,打通枢纽节点微循环“最后一公里”梗阻。

  三、构建集约高效的服务平台

  (四)促进物流相关信息互联应用。以国家交通运输物流公共信息平台为基础,综合政府、企业与社会各类基础和专用信息,推动建设国家物流大数据中心。加快铁路、公路、水运、民航、邮政等行业数据交换节点建设。强化与相关部门政务信息共享和业务协同,提高公共服务能力和行业监测能力。推动与日韩、东盟、欧盟等国家和地区物流信息互联互通。加强国家交通运输物流公共信息平台安全等级保护工作。鼓励企业加强先进信息技术应用。

  (五)鼓励平台型物流企业和企业联盟发展。鼓励物流企业创新合作模式,大力发展分享经济,加快资源优化整合。在公路港、快递、冷链运输等领域,引导和支持一批全国统筹布局、线上线下交易的平台型物流企业发展。支持龙头骨干物流企业网络化布局,促进资源高效利用,引导物流市场集约化发展。

  (六)推动道路货运无车承运人发展。鼓励依托互联网平台的道路无车承运人发展,通过试点工作,探索完善道路货运无车承运人在许可准入、运营监管、诚信考核等环节的管理制度。健全道路货运无车承运人在信息共享、运输组织、运营服务等方面的标准规范,培育一批理念创新、运作高效、服务规范的道路货运无车承运人。

  (七)推进传统交通运输企业向现代物流企业转型。鼓励运输和物流企业利用“互联网+”发展一体化、全过程的供应链管理服务,提升物流增值服务能力,补齐定制化、专业化、精益化服务短板,引导实体经济企业物流需求社会化。推动交通物流枢纽与制造业集聚区、产业集群协调发展,形成产、购、销、运、储一体化产业生态圈。

  四、提升运输链条的组织效率

  (八)大力发展多式联运。推进铁水、公铁、陆空等多式联运发展,重点支持以集装箱、厢式半挂车为标准运载单元的联运组织形式,提高一体化衔接水平和中转换装效率。积极培育多式联运经营人,鼓励企业间创新合作模式,优势互补,提高多式联运全程服务能力。统筹制订多式联运标准规范和服务规则,推进联运服务“一单制”。加快实施多式联运示范工程。推动快递“上车上船上飞机”。

  (九)深入推进甩挂运输发展。继续推进甩挂运输试点工作,重点支持多式联运甩挂、企业联盟甩挂、网络型甩挂、干线运输和城市配送衔接甩挂、中置轴汽车列车甩挂、挂车互换及接驳甩挂等模式的发展。加快完善相关法规和技术标准,推动站场、车辆、信息等甩挂资源的共享利用和优化配置,优化甩挂运输发展条件。

  (十)完善农村物流服务网络。推进农村地区资源路、产业路等功能性道路建设。鼓励农村地区充分利用邮政、供销网点以及客运站,积极发展农村物流末端节点。结合农村地区一二三产业分布特点,积极发展农村“货运班线”、快递班车,开展县至乡镇、沿途行政村的双向货运服务。鼓励合规利用农村班线客车代运邮件和小件快递,健全末端小件快运服务体系。

  (十一)推进区域交通物流一体化发展。落实国家区域发展总体战略和产业布局优化调整的要求,大力提升区域交通物流一体化发展水平。以三大战略为引领,通过示范带动,研究建立跨区域交通物流一体化发展合作机制,促进基础设施互联互通、运输组织协同高效、信息资源共享应用、管理政策规范统一。

  (十二)推进跨境运输便利化。依托“一带一路”等国家战略,促进中欧班列优化布局和集约利用,推进中欧班列国内节点建设。加强与海关、检验检疫等管理部门的合作,协助推进海关多式联运监管中心建设。完善双边、多边运输合作机制,推动实施国际运输便利化公约,重点推进与东北亚、东南亚、中亚等周边国家的运输便利化。实施快递向外工程,支持跨境电商物流发展,鼓励企业在重点口岸城市建设国际快件处理中心。

  五、健全匹配协调的标准体系

  (十三)推进货运车型标准化。协调推进货运车辆生产、检测、注册登记、营运等环节的标准衔接。加大对车辆运输车、低平板半挂汽车列车、液体危险货物运输罐车等重点车型标准化治理工作力度。积极推进厢式化、模块化、轻量化等先进车型发展。推动城市配送车型标准化、清洁化、专业化发展。推进城市配送车辆统一标识管理。

  (十四)建立多式联运标准体系。推动建立多式联运技术标准体系,组织制修订相关标准并监督实施,鼓励发展集装箱、厢式半挂车、托盘等标准化运载单元,加快完善快速转运设备、专用载运设备技术标准。推进商品车运输、冷链运输、快递等专业化多式联运装备技术标准建设。制定货运枢纽(物流园区)标准规范。健全多式联运有关信息标准,推进多式联运单证票据的通用化、标准化。

  六、营造规范有序的市场环境

  (十五)继续加大简政放权力度。进一步取消和调整交通运输行政审批事项,加强事中事后监管。简化道路运输经营许可证年审手续,优化道路运输从业资格考核制度。加快《超限运输车辆行驶公路管理规定》制修订工作,推动跨省超限运输许可申请由起运地省级公路管理机构统一受理。落实《道路运输车辆技术管理规定》,取消营运车辆强制性二级维护检测。简化快递业务经营许可和进出境快件通关手续,探索快递企业工商登记“一照多址”。加强交通安全监管体系建设,全面提升危险货物运输重点营运车辆联网联控水平。

  (十六)完善公路收费管理和监督执法。推进《收费公路管理条例》的修订工作,逐步有序取消政府还贷二级公路收费,科学合理确定公路收费标准。探索高速公路分时段差异化收费政策和标准货运车型计重收费的ETC应用,提升高速公路通行效率。协调有关部门推动制定高速公路车辆救援指导价,加强对高速公路车辆救援服务及收费的监督检查,坚决查处高速公路车辆救援服务乱收费行为。规范车辆超限处罚标准,杜绝“乱罚款”“以罚代管”等现象。

  (十七)规范铁路港口机场收费项目。全面清理铁路、机场经营性收费项目,除法律法规规章规定的项目外,禁止指定经营、强制服务、强行收费等行为。在大幅压减港口收费项目和标准基础上,进一步规范港口相关费用的征收管理。畅通举报电话、举报信箱等公众监督渠道。优化国家铁路与地方铁路的衔接,逐步清除制度性障碍。引导取消不合理涉铁收费。

  (十八)建立健全物流市场诚信体系。强化物流企业和从业人员诚信信息归集、共享、公开和使用,积极应用大数据、云计算、物联网等信息技术,建立健全市场主体诚信档案、行业黑名单制度和市场退出机制。研究解决道路货运司机异地从业诚信结果签注问题。充分发挥全国信用信息共享平台作用,促进与工商、税务、银行、保险、法院等诚信信息共享互认,建立跨区域、跨行业的守信联合激励和失信联合惩戒机制,完善失信行为通报和公开曝光制度。

  (十九)推动完善物流业“营改增”政策。促进物流各环节增值税税率统一,探索物流领域增值税差额抵扣。针对交通运输进项税抵扣不足问题,研究推进落实将过路过桥费、房屋租赁费等纳入增值税抵扣范围。支持企业实行汇总申报缴纳增值税和企业所得税。

  七、保障措施

  (一)建立工作机制。明确责任分工,加强督导落实,统筹推进各项工作。在全国现代物流工作部际联席会议制度框架下,加强与发展改革、工业和信息化、商务、海关、铁路总公司等相关部门单位的沟通协调,形成横向协同、上下联动的工作格局。

  (二)完善支持政策。统筹利用好中央预算内投资、车购税等财政性资金以及专项建设基金等,加大对“三大战略”等重点区域、扶贫攻坚重点地区和交通物流重点领域及薄弱环节的政策倾斜。鼓励民间资本进入物流领域,支持交通物流企业通过发行债券等方式多渠道筹集资金。

  (三)发挥协会作用。充分发挥行业协会在交通物流运行监测、标准制修订与宣传推广、交流合作、人才培训、诚信体系建设、统计工作等方面的重要作用,共同推进物流业“降本增效”。

  (四)加强运行监测。研究建立交通运输促进物流业“降本增效”的评价指标体系、发展指数,加强市场运行动态监测和评估。密切跟踪物流业发展新业态、新形势,及时研究解决出现的新问题。适时开展工作效果评估总结,形成典型经验,加强推广交流。

 

交通运输部

2016年8月11日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。