建房[2018]58号 关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知
发文时间:2018-06-25
文号:建房[2018]58号
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各有关省、自治区、直辖市党委宣传部,住房城乡建设厅(建委、国土房管局)、公安厅(局)、司法厅(局)、工商行政管理局(市场监督管理部门)、发展改革委(物价局)、银监局、保监局,国家税务总局各有关省、自治区、直辖市和计划单列市税务局:

  为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,决定于2018年7月初至12月底,在部分城市(名单附后)先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。现将有关事项通知如下:

  一、工作目标

  针对近期房地产市场乱象,通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益。

  二、整治重点

  (一)投机炒房行为。

  1.垄断房源,操纵房价、房租。

  2.捂盘惜售或者变相囤积房源。

  3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价。

  4.通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房。

  5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

  (二)房地产“黑中介”违法违规行为。

  1.采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人,恶意克扣保证金和预定金。

  2.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。

  3.为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利,非法规避房屋交易税费。

  4.非法侵占或者挪用客户交易资金。

  5.强制提供代办服务、担保服务,或者以捆绑服务方式乱收费。

  6.与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益。

  (三)房地产开发企业违法违规行为。

  1.在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

  2.未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。

  3.一房多卖,损害购房人合法权益。

  4.利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

  5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

  6.未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。

  (四)虚假房地产广告。

  1.通过捏造、散布不实信息,或者曲解有关房地产政策等方式,误导购房人的市场预期。

  2.发布虚假房源和价格信息,欺骗、误导购房人。

  3.发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告。

  4.在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项。

  5.在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。

  三、工作要求

  (一)切实履行主体责任。各地要把打击侵害群众利益违法违规行为,作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。在上述整治重点的基础上,根据本地区实际情况,制定工作方案,细化工作任务,明确整治措施,落实监管职责,确保专项行动取得实效。切实履行房地产市场监管的主体责任,加强组织领导,建立联合查处机制,发挥部门合力,全面排查、精准打击。各省级住房城乡建设部门要对本地区专项行动工作开展情况进行总结,及时上报典型案例。

  (二)广泛发动群众监督。要通过开通购房人热线等方式,畅通群众举报投诉渠道,引导公众参与整治房地产市场乱象专项行动。对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办,及时公布查处结果,回应社会关切,着力构建房地产市场共治共管的局面。

  (三)营造良好舆论环境。各级住房城乡建设部门牵头建立专项行动信息发布机制,各级工商、物价、公安、银监、保监、司法、宣传等部门积极配合,通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等加强政策解读,正面引导舆论,通过定期集中曝光违法违规典型案例,形成震慑,为房地产市场营造良好舆论环境。

  (四)强化督查问责机制。对专项行动实施过程中发现的违法违规行为,要依法从严惩处。对开展整治行动不力、人民群众投诉较多、房地产市场违法违规行为较严重的地方,要加大督查力度。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员,要坚决问责。

  (五)建立监管长效机制。要坚持整顿规范与制度建设并重、专项整治与日常监督并重、加强管理与改善服务并重、投诉受理与主动监管并重,逐步建立健全房地产行业信用体系,积极推进房地产领域守信联合激励和失信联合惩戒机制建设。


中华人民共和国住房和城乡建设部

中国共产党中央委员会宣传部

中华人民共和国公安部

中华人民共和国司法部

国家税务总局

国家市场监督管理总局

中国银行保险监督管理委员会

2018年6月25日

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适应登记制度改革,明确增值税申报方式

《个体工商户登记管理规定》自2025年7月15日起施行,个体工商户可以在其登记机关辖区内申请登记一个或者多个实体经营场所,即“一照多址”,这是自市场监管部门推出“一址多照”登记改革后,又一项便利个体创业的登记制度。不论是“一址多照”还是“一照多址”,都对税收征管提出了新的要求。如何适应登记制度改革,进一步完善个体税收征管,引导其合法合规经营、依法诚信纳税,是基层税务机关关注的问题。

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  有关部门对个体工商户实行“一址多照”“一照多址”登记制度,其目的是简化登记流程,促进个体经济发展。然而,在实践中,一些个体工商户利用“一址多照”“一照多址”的登记制度便利,采取分散经营策略,将一户变多户、一址变多址,以达到不缴税或少缴税的目的。目前除个体工商户从两处以上取得经营所得,需要在办理个人所得税年度汇总纳税申报时,合并其经营所得计算年应纳税所得额,计算应纳税额和减免税额外,对个体工商户利用“一址多照”和“一照多址”在两处以上取得的经营收入,如何计算申报增值税及附加税费仍未有统一明确的规定,因此,笔者建议从以下几方面加以统一和明确。

  对个体工商户在同一经营场所,采取“一址多照”,一户变多户、拆分经营的,在增值税上,仍应以一户为单位合并计算或核定其销售额,对拆分后的新办户不得单独享受增值税小规模纳税人起征点及其他税费优惠政策。对其他“一址多照”登记的新办个体工商户,如在经营品类、经营人员、资金往来上确与原经营户无关,且财务能够独立核算的,可按新办户规定计算或核定销售额,并按规定享受各项税费优惠。

  对同一区域内(指县、区、县级市范围内)的个体工商户,采取“一照多址”经营的,虽然其分支机构经营场所不同,能够分开核算,但仍应由其总机构登记所在地税务机关统一管理,纳税人在进行纳税申报时,应汇总区域内所有经营场所的经营收入,向总机构所在地税务机关汇总申报缴纳增值税及其他税费。

  对跨区域的个体工商户,采取“一照多址”经营的,应由各分支机构按照属地管理原则,分别向经营场所所在地税务机关进行分支机构注册登记和纳税申报,纳税人需要向总机构所在地税务机关进行备案。同时,纳税人在向分支机构所在地税务机关进行纳税申报时,应向总机构所在地税务机关进行汇总申报,并如实反映分支机构的经营收入及纳税申报情况,从而防止漏报少报税费的现象发生。

  对通过网络开展经营活动的平台内经营者或同时从事线下和网络开展经营的个体工商户,办理“一址多照”或“一照多址”登记的,其税费征管可比照上述实体经营场所的规定执行。

  对“一址多照”“一照多址”的纳税人定期开展走访巡查、风险评估,引导纳税人合规经营、诚信纳税,防止其利用“一址多照”或“一照多址”拆分、转移、隐匿销售收入,及时查处逃避税和骗享税费优惠的行为,为各类市场创业主体营造法治、公平的税收环境。


AI开票时将“柚子味鱼排”写成“柚子”,怎么办?

当下人工智能(AI)应用逐渐深入各行各业,如何依托全面数字化电子发票推广赋能企业开票,将传统需要人工判别的开票内容,转变为规则自动化、判别智能化的AI链路数智化开票,值得关注和探索。

  人工开票面临“选码”难题

  随着经济的快速发展,新兴产品快速涌现。传统开票系统依赖开票员人工选取每个商品的开票信息,存在个体主观认知偏差且人工处理速度较慢等问题,难以适应复杂的行业特性与政策变迁。

  商品编码、税目及税率的选择需同时匹配国家税务总局、国家市场监督管理总局及海关总署颁布的《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》《商品名称及编码协调制度》等多套编码体系。

  以常见的薯片为例,因工艺不同,在税收分类编码中分为两个不同的条目。原切薯片的税收分类编码条目为“焙烤松脆食品”(编码103020105),对应中国物品编码中心产品通用名“原切马铃薯片”;薯泥压制薯片的税收分类编码条目为“膨化食品”(编码103020104),对应中国物品编码中心产品通用名“膨化食品”。有的财务人员未接触过生产线,见“薯片”即选“膨化食品”,将不同工艺混为一谈,导致选错、用错、开错发票。

  一方面,目前的商品编码体系较多,有待统一;另一方面,编码设计滞后于新业态的发展速度。一些新兴产品、复合型商品等没有与之完全对应的条目,存在“无码可选”的问题。有的企业“自主创标”,根据自有业务管理便利创建内部类目,无法与现有商品编码直接对应。有的电商平台自建分类标签,对部分携带附加服务属性的复合型商品等,开票选码依赖电商平台财务人员主观判断,不同电商平台开具发票信息可能不同。

  当前人工智能同样可能误判商品信息

  全面数字化的电子发票推广后,纳税人可将原税控设备中的客户和商品编码等信息批量导入电子发票服务平台,通过特有名词、关键词匹配的线性逻辑实现快速开票,解决了人工选码效率低、跨平台数据割裂等问题。但是商品编码体系较多、对复合商品的赋码标准缺乏等影响因素依然存在。

  笔者认为,可探索“数据获取—语义理解—多维校验—动态优化”的AI全流程链路开票模式,以更好应对复杂开票场景。依托AI语义处理能力,理解复杂的业务并简单描述,再将其自动匹配到最接近的编码,结合业务合同、支付记录等多维数据交叉校验,不断优化匹配规则。

  从目前来看,实现链路开票尚存待解难题。

  数据质量有待加强。数据校验和机器学习对数据质量要求较高,目前纳税人自行填写商品信息开票的模式让开票行为自由度更高,一定程度上也导致了有效数据与无效数据掺杂的情况。例如,有的物业管理公司兼营物业管理和停车服务,开票时惯性思维选择“现代服务”税目,适用6%的增值税率,未将停车服务对应的销售数据正确开具为不动产经营租赁发票,适用9%的增值税率。这使得日常税收征管中预警模型对风险识别的误判率上升,需要人工耗费大量精力追溯数据链路、校准算法逻辑。自由填报数据后失真的错误数据可能“污染”AI模型,AI可能将错误模式视为合理行为,导致错误推荐编码、税率错配等。

  AI应用的技术水平也有待加强。当前AI对非结构化数据解析能力有限,开票项目名称中出现多种规格名、品牌名等数据时,会对商品适用税率判断造成干扰。如开票项目名称为“柚子味鱼排”,AI可能误判商品为“柚子”。同时,在诸如混合销售或减免税政策等复杂业务场景下,AI误判率增加,需要人工介入复核。

  此外,各个行业的商品分类逻辑差异显著,单一AI模型难以兼顾各行业特征,每个垂直领域模型调试都需要耗费大量时间,并且随着行业发展、政策变动等因素还需要模型能够快速迭代响应,调试成本较高。

  “链路开票”落地的解决方案设计

  针对上述问题,笔者建议,进一步优化商品编码,升级税率、征收率的智能推荐系统等,推动实现销售货物或劳务过程的争议前置、校验前移、标准先定、链路闭环。

  构建商品全生命周期溯源体系。在商品编码与《商品和服务税收分类编码表》《全国主要产品分类与代码》等现有编码规则匹配之外,拓展匹配中国物品编码中心的GS1编码数据,构建开放共享的商品服务编码知识库。可通过AI自动生成基础词条,匹配对应商品,根据行业标准、优惠政策等变化及时更新对应词条,供纳税人和税务人实时查询使用。通过应用程序编程接口实时调取商品名称、规格、材质等基础信息,依托GS1编码基础标识体系,为每个商品生成独有的“税收数字身份证”,保证企业开具发票时可以“识码寻码”,通过单个商品唯一的“税收数字身份证”选择与之对应且正确的商品编码和税率、征收率。通过管理商品“税收数字身份证”,获取相关商品的流通路径和销售情况,为行业趋势和经济分析提供数据支撑。

  推动分类体系规范融合。基于增值税暂行条例的服务注释条款,探索构建“业务场景—服务类型—编码税率”模型。在数电发票开票平台通过自然语言处理技术解析业务合同和商品关键词,根据关联属性强、中、弱三层清分处理。对于强关联的关键词自动关联匹配相应商品编码和税率,初步清分出标准化商品征收信息。对于中、弱关联的商品做好人工复核标记,提示转入人工确认环节,可人工一键处理的简单复核业务在确认后更新开票模型知识库。同时,由税务与行业领域的专家代表组成编审委员会,对清分后无法判别的弱关联争议条目进行人工裁定,将可能存在的争议环节前置,提供企业异议申诉渠道,会商解决后定期更新商品服务编码知识库,通过动态增补尽量实现所有货物服务商品代码、名称及税率、征收率的正列举和更新维护。

  打造智能开票精准智控系统。探索扫码开票、人工预填开票和图像识别开票三类开票模式,提升企业规范开票效能。针对已有商品“税收数字身份证”的规范化商品,通过扫描对应的商品“税收数字身份证”码,自动匹配对应商品税收分类编码和税率开具发票,并根据购买方付款的账户信息自动发送给购买方。在开票环节,依托数电发票提高开票效率,同时推进智慧税务场景建设辅助校正开票准确率,实现商品流通全链路自动化“无感”开票。

  通过“系统智能化预填+人工校验修正”的人机协同模式,自动获取纳税人前期人工预填数据,根据业务类型自动预填必填项目,纳税人仅需人工核对补充,解决标准化系统难以覆盖复杂交易场景的问题,同时通过人工修正结果反哺系统迭代开票监测,双向反馈降低误开率。开票系统增设描述词过滤模型,自动屏蔽“柚子味”“芝士味”等风味描述词,聚焦核心商品词预填,当人工核对时弹出提示框“检测到风味描述词,请确认实际商品是否为鱼排?”确认即开票,修正即通过人工修正补充商品特征描述,训练模型提示预填准确度。

  对未纳入GS1编码体系的非标商品,如定制商品、手工制品等,可以采用“图像特征提取+语义分析”技术识别商品外观、结构,智能生成推荐编码,并按照对应税率开具相应发票。