国税发[2007]25号 关于进一步做好年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报工作的通知
发文时间:2007-03-07
文号:国税发[2007]25号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,宁夏、西藏自治区国家税务局:

  今年以来,全国各级地方税务机关认真贯彻落实国家税务总局制定的《个人所得税自行纳税申报办法(试行)》,按照有关要求,采取各项有效措施,开展了大量深入细致的工作,确保了年所得12万元以上纳税人自行纳税申报工作开局良好,进展顺利,取得了阶段性成果。据不完全统计,截至3月2日,全国各级地税机关已受理年所得12万元以上纳税人自行纳税申报近40万人。但是,从前两个月情况看,仍然存在着地区间开展工作不平衡,申报人数偏少的问题。目前,距自行申报工作结束的法定期限已不足一个月,还有大量纳税人没有履行申报义务,做好3月份的自行纳税申报工作将面临更重的任务和更大的压力。为此,对进一步做好个人所得税自行纳税申报工作通知如下: 

  一、进一步统一思想,提高认识,增强做好自行纳税申报工作的责任感和紧迫感 

  做好年所得12万元以上个人的自行纳税申报工作,有着重要的政治、经济和社会意义。各级地方税务机关要进一步提高对做好这项工作重要意义的认识,将它作为今年的一项重要工作任务,认真总结过去两个月工作中的经验和不足,针对薄弱环节,进一步采取有力、有效措施,突出重点,改进方法,切实抓紧、抓实、抓出成效。 

  能否做好年所得12万元以上个人的自行纳税申报工作,也是检验各级地方税务机关个人所得税征管质量和水平的重要标准。各级地方税务机关要进一步振奋精神,鼓足干劲,千方百计做好年所得12万元以上个人自行纳税申报工作,提高自行纳税申报率,确保修订后的个人所得税法的立法精神得到有效贯彻落实。 

  二、突出重点,“三管”齐下,大力推进自行纳税申报工作

  (一)抓住重点地区,督促其进一步做好自行纳税申报工作。高收入行业和个人主要集中在经济较发达、人均收入水平较高的地区,这些地区的自行纳税申报工作直接影响着自行纳税申报工作全局的质量和效率,抓住这些地区,把工作做好,就牵住了“牛鼻子”,可以达到事半功倍的效果。因此,各级税务机关都要认真分析重点地区的自行纳税申报工作开展情况,采取得力措施,大力推进重点地区的自行纳税申报工作。总局将根据各省市税源分布和高收入行业、人群分布情况,确定重点省市,派出工作组,加强对这些重点省市的工作督导。各省市地方税务机关,特别是经济较发达、居民收入水平较高的省市地方税务机关,要认真分析本地区高收入行业和高收入个人的分布情况,将高收入行业较集中和年所得12万元以上个人人数较多的地区(如省会城市等经济较发达的市)作为工作重点,在剩余的纳税申报时间里,把主要精力和工作重心转移到这些重点地区,加强对这些重点地区纳税申报工作的指导,加大推动力度。对纳税申报工作进展较慢、开展工作力度较小的重点地区,上级税务机关要派出工作组进行督导,帮助下级税务机关提高对做好年所得12万元以上个人自行纳税申报工作重要意义的认识,分析纳税申报工作开展不畅的原因,排除纳税申报工作中遇到的实际困难,促使纳税申报工作再上新台阶。 

  (二)抓住重点行业,加强宣传、辅导、受理申报等服务工作。在高收入的行业和单位,年所得12万元以上的个人相对集中,抓住这些行业和单位做好宣传辅导工作,有助于高收入个人更好地了解自行纳税申报的要求,提高自行纳税申报率。因此,这些行业和单位是自行纳税申报工作的主要工作对象。据了解,金融、保险、证券、基金、烟草、电力、电信、石油、石化、房地产、供水、供电、市政设施、医院、高校、重点中小学等,是高收入人群比较集中的行业。3月份,各级税务机关要在继续向全社会普遍宣传的基础上,针对当地高收入行业和单位做好重点宣传、辅导和申报服务工作。各省市税务机关要尽快组织印制《致个人所得税纳税人的一封信》(附后),除在媒体刊登外,应在最短时间内发放给重点行业和单位,要求他们在单位的醒目处张贴,并直接发给年工资薪金所得已经达到或者可能达到12万元的员工。各级税务机关要选派熟悉自行纳税申报业务的精干力量,深入到重点行业和单位宣讲年所得12万元以上自行纳税申报的有关规定,辅导纳税申报的具体操作办法,并要求其财务部门尽快向单位职工提供个人工资收入等有关申报的信息,协助做好督促纳税人自行申报的工作。对达到申报标准的高收入个人较多的单位,可按其要求上门受理申报。

  (三)抓住重点人群,实行“点对点”的宣传提醒。年所得12万元以上的高收入个人,必须依法履行自行纳税申报的义务。据有关资料,金融、保险、证券、基金、烟草、电力、电信、石油、石化、房地产、供水、供电、市政设施、医院、高校、重点中小学等高收入行业的职员、个人投资者、演艺人员、体育明星、节目主持人、中介机构从业人员、效益较好单位的中高层管理人员,是落实自行纳税申报工作的重点。各级地方税务机关还要利用各种途径,锁定高收入人群,引导自觉落实个人所得税自行申报工作。例如:认真分析税务机关建立的个人收入档案、扣缴义务人全员全额扣缴明细申报资料等,结合对年所得12万元以上个人摸底调查的情况,确定当地高收入行业和高收入人群;统计分析前期受理的个人纳税申报资料,确定高收入的行业、单位和个人;通过企业所得税汇算清缴工作、查核会计账簿等途径,掌握工资税前扣除情况,了解个人投资者、中高级管理人员的收入水平;根据车辆购置税、车船使用税有关购置高档轿车的纳税信息,房管部门登记的购置豪华住宅的人员信息等等,查找高收入个人。各级地方税务机关对已经掌握的年所得达到或者可能达到12万元、还没有纳税申报的个人,应尽快逐个寄送《提醒自行纳税申报函》。《提醒自行纳税申报函》的格式由各省市地方税务机关自行设计,其内容应包括年所得12万元以上自行纳税申报的政策规定、计算方法、申报要求(申报时间、申报地点、填写申报表的要求等)、法律责任、税务机关申报服务等。 

  三、狠抓责任落实,明确工作目标,确保自行纳税申报工作顺利进行  

  为了确保年所得12万元以上自行纳税申报工作顺利进行,总局和各级地方税务机关都要进一步明确工作目标,落实工作责任。应根据掌握的年所得12万元以上个人的总数、分布等情况,结合经济发展、人均GDP、个人所得税税源规模和税源结构等情况,预测年所得12万元以上纳税申报的人数和分布,并据此确定年所得12万元以上自行纳税申报工作的目标,分解到各个下属税务机关,责任落实到人。各级地方税务机关要进一步加强自行纳税申报工作进展情况的统计和分析工作,及时掌握下级税务机关的工作进度和问题,增强工作的计划性和针对性。各级地方税务机关要狠抓年所得12万元以上自行纳税申报工作的责任落实,加强对这项工作的目标责任考核,表彰先进,鞭策落后,各负其责、齐心协力,进一步做好个人所得税自行纳税申报工作。

  附件:

致个人所得税纳税人的一封信


尊敬的纳税人:您好!

  阳春三月,正是万物复苏、到处呈现勃勃生机的希望时节。

  过去的一年,您以自己的智慧和辛勤劳动,创造了社会财富,增加了国家税源,也收获了属于自己的劳动果实,为国家的经济和社会发展做出了积极贡献。在此谨向您致以崇高的敬意。 

  为更好地发挥个人所得税的职能作用,促进社会主义和谐社会建设,2005年10月27日,十届全国人大常委会第十八次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》;2005年12月19日,国务院通过了《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》。按照修订后的《个人所得税法》第八条和《实施条例》第三十六条,自2006年1月1日起,凡年所得达到12万元以上的个人,不论是否已足额缴纳了税款,均应在2006年结束后3个月内到主管税务机关办理纳税申报。

  今年1月1日至今,已有近40万名年所得12万元以上的纳税人依法进行了纳税申报,体现了这些纳税人遵守国家税法的强烈意识。现在,距3月31日的申报终止期限仅剩不到一个月时间了。在此,我们真诚地提醒您: 

  一、依法纳税是每个公民应尽的义务,依法进行纳税申报是纳税人最好的诚信证明。个人年所得12万元以上的必须在年度终了后3个月内自行纳税申报,是我国个人所得税法的规定,能否切实遵守这项规定,体现了一个纳税人的法制观念、诚信水平和素质高低。为了保障国家税法顺利实施,依据我国的税收征收管理法有关规定,年所得达到12万元的纳税人,平时有应扣未扣税款的,在办理年度自行纳税申报时只要如实申报收入情况,税务机关只补征其应扣未扣的税款,不加收滞纳金,也不罚款,更不会作为偷税处理。 

  纳税人未按照规定的期限办理纳税申报,税务机关将按照税收征收管理法的有关规定进行处理。 

  二、如果您2006年取得的各项所得合计达到了12万元,请您在3月31日前一定要向地方税务机关办理纳税申报,以免发生违法行为。各项所得包括: 

  (一)工资、薪金所得; 

  (二)个体工商户的生产、经营所得以及个人独资企业和合伙企业投资者的生产经营所得; 

  (三)对企事业单位的承包经营承租经营所得; 

  (四)劳务报酬所得; 

  (五)稿酬所得; 

  (六)特许权使用费所得; 

  (七)利息、股息、红利所得; 

  (八)财产租赁所得; 

  (九)财产转让所得(2006年股票转让的净所得也应计入该项所得一并申报,但不用纳税); 

  (十)偶然所得; 

  (十一)经国务院财政部门确定征税的其他所得。 

  每项所得的具体计算方法,可向当地地方税务机关咨询或者索取有关资料。 

  三、请您在申报截止日(3月31日)前尽早到主管地方税务机关办理纳税申报,以免您在办理申报手续时占用更多的宝贵时间。由于各种原因,越临近申报截止的日期,申报的人数会越多,如果您赶在申报期将结束时才去申报,在网上申报的可能赶上网络拥堵,多次申报才能成功;到申报大厅申报的可能赶上排队申报,既花时间又非常拥挤;邮寄申报的可能由于人数剧增给邮政部门带来压力,不能及时投递。所以,及早申报是省时省力、利己利人的最好办法。 

  四、若您对年所得12万元以上的自行纳税申报政策、程序等方面还有疑问,可通过以下方法获得解决: 

  (一)拨打“12366”税收咨询电话进行咨询; 

  (二)浏览本地地方税务机关网站中关于自行纳税申报的网页; 

  (三)直接向当地地方税务机关进行咨询; 

  (四)查阅当地地方税务机关在媒体上发布的关于自行纳税申报的辅导讲解; 

  (五)您认为有效的其他方法。 

  如果您对年所得12万元以上自行纳税申报的税收服务工作及其他税收工作有批评和意见、建议,可直接向当地税务机关或者上级税务机关反映,各级税务机关将认真听取批评并尽量采纳您的意见、建议,努力改进纳税服务工作。 

  尊敬的纳税人,“依法诚信纳税,共建和谐社会”,是我们共同的心愿。我们愿和您一起,携手努力,共同执行好、实施好新的个人所得税法,为我国的税收法制建设,为构建社会主义和谐社会贡献一份力量。 

  祝您在新的一年里身体健康,工作顺利,生活幸福!


国家税务总局

二○○七年三月五日

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。