各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:
为进一步加强土地增值税的征收管理,做好税源管理工作,国家税务总局决定建立土地增值税重点税源户监控制度,现将有关问题通知如下:
一、建立重点税源户监控制度的意义
土地增值税是国家进行宏观调控的重要税种,对房地产开发企业征收土地增值税,在调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产业健康发展等方面具有重要作用。由于房地产开发周期长,涉及立项、开发、销售等多个环节,税收征管难度很大,税源控管方面也存在较多漏洞。为了提高土地增值税管理的科学化、精细化水平,发挥土地增值税的调控职能,有必要强化土地增值税的税源管理,建立重点税源户监控制度。实施重点税源户监控制度,掌握大型房地产企业的房地产开发和销售进度,有利于税务机关摸清土地增值税的税源,有针对性地做好纳税评估工作,并采取有效措施将税源转化为收入;同时,也有利于税务机关掌握土地增值税政策的贯彻落实情况及存在的问题,切实提高土地增值税的征管质量。
二、重点税源户监控工作方式
建立土地增值税重点税源分级监控制度,税务总局负责监控11户全国性重点大型房地产开发企业(见附件1);省地税局除监控在本地区有房地产开发项目的税务总局重点监控税源户外,要根据税源情况确定不少于10户的重点税源户进行监控;市地税局除监控在本地区有房地产开发项目的上级税务机关重点监控税源户外,要设立不少于10户的重点税源户进行监控;县地税局除监控在本地区有房地产开发项目的上级税务机关重点监控税源户外,要根据实际税源情况确定重点税源户进行监控。
三、对重点税源户实施监控的内容
(一)土地受让有关信息,包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等。
(二)房地产开发情况及相关信息,包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等。
(三)房地产销售信息,包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等。
(四)完税信息,包括预征土地增值税情况,土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等。
(五)有关购买方信息,包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。
四、有关工作要求
(一)各级地方税务机关要加强对土地增值税重点税源户监控工作的领导,明确人员负责重点税源户监控管理工作。要加强与房屋、土地、规划等房地产管理部门的工作联系,及时获取有关土地出让、房地产立项、开发、预(销)售等信息,从源头上做好土地增值税重点税源户的监控管理工作。
(二)各级地方税务机关要充分利用土地增值税重点税源户监控资料,做好土地增值税的征管工作。同时,要将掌握的房地产销售情况,用于城建税、教育费附加、印花税和保有环节的房产税、城镇土地使用税的征收管理工作,实施房地产税收一体化管理。
(三)各级地方税务机关在开展土地增值税重点税源户监控工作中,要按照减轻纳税人负担、减轻基层税务机关负担的原则,加强税务机关已有数据信息的利用。要充分利用税务机关现有的税务登记信息、征管信息、重点税源户监控等信息,从中获取相关数据。对于上级税务机关已经掌握的有关信息,不得要求基层税务机关报送;对于税务机关已经掌握的有关信息,不得要求纳税人填报。此外,各部门在数据采集工作中要相互沟通,尽可能统一采集数据。
(四)各省税务机关可根据本通知要求,结合本地区房地产开发企业的情况和开发特点,制定本地区重点税源户监控管理办法。
(五)各省地方税务机关要将在本地区有房地产开发项目的税务总局监控的重点税源户税源信息及监控情况、省税务机关监控的重点税源户有关税源信息及监控情况每半年向税务总局上报一次。省税务机关监控的重点税源户有关税源信息以“土地增值税重点税源户汇总表”上报。上报内容为截止到12月31日或6月30日的累计情况。上报方式除纸质件外,同时通过FTP上报电子文档,上报地址为“130.9.1.1/CENTRE/地方税司/一处/土地增值税/重点户监控”;上报时间分别为每年的2月15日和8月15日。
(六)各省地方税务机关要在2007年6月底前,将税务总局负责监控的在本省有房地产开发项目的企业截止到2006年12月31日的累计情况按附件2的要求通过FTP报税务总局(地方税务司);同时,税务总局监控的土地增值税重点税源户公司总部所在省的省地方税务机关,要上报截至到2007年4月30日税务总局监控的土地增值税重点税源户在各省(区、市)的开发项目清单。
附件:
1.税务总局负责监控的11户土地增值税重点税源户名单
2.税务总局负责监控的土地增值税重点税源户信息表(略)
3.省(区、市)局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表(略)
4.税务总局负责监控的土地增值税重点税源户在各地的开发项目清单(略)
国家税务总局
二○○七年五月二十九日
附件1:税务总局负责监控的11户土地增值税重点税源户名单
序号 公司名称 公司总部所在地 备注
1 北京天鸿集团公司 北京
2 北京城建投资发展股份有限公司 北京
3 上海仁恒房地产开发有限公司 上海
4 上海中星(集团)有限公司 上海
5 碧桂园集团 广东
6 广州富力地产股份有限公司 广东
7 万科企业股份有限公司 深圳
8 南京栖霞建设股份有限公司 江苏
9 绿城房地产集团有限公司 浙江
10 顺驰中国控股有限公司 天津
11 大连万达集团 大连
境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析
在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。
为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。
一、境外投资者境内利润再投资的税收政策
(一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策
现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。
为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。
(二)税收抵免政策的适用条件
虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。
适用条件 (同时满足) | 税收抵免政策 | 递延纳税政策 | 异同 |
境外投资者 | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 相同 |
利润分配企业 | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 相同 |
分得的利润 | 中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 相同 |
可抵免的应纳税额 | 从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税 | 不适用 | 不适用 |
投资方式 | 境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。 | 直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。 | 相同 |
被投资企业的产业 | 《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1] | 无 | 更为严格 |
分配利润的支付形式 | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 相同 |
持股时限 | 连续持股5年(60个月)以上 | 无 | 更为严格 |
执行期限 | 2025年1月1日至2028年12月31日 | 暂无明确期限 | 阶段性 |
18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:
(一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。
(二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。
(三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。
(四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。
二、税收抵免政策的程序性要求
结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:
(一)境外投资者自行判断适用条件
境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。
(二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息
被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。
(三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》
所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。
(四)境外投资者填写税收抵免信息报告表
境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。
(五)利润分配企业办理税收抵免手续
利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。
(六)境外投资者收回投资时的税务处理
再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。
(七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息
在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。
(八)商务主管部门汇总确认与信息共享
所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。
三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点
相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:
(一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。
(二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。
(三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。
(四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。
综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。
提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。
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