会协[2009]5号 注册会计师考试制度改革方案
发文时间:2009-01-15
文号:会协[2009]5号
时效性:全文有效
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 各省、自治区、直辖市注册会计师协会:

  《注册会计师考试制度改革方案》已经财政部注册会计师考试委员会批准,现予印发。

  附件:

        1.会计师考试制度改革方案

  2.关于《注册会计师考试制度改革方案》的说明


  二○○九年一月十五日


附件1:                                              注册会计师考试制度改革方案


  为了做好中国注册会计师考试制度改革工作,加快行业人才培养,实现行业人才国际化,推动实现中国注册会计师行业发展战略目标,提出如下改革方案:

  一、注册会计师考试制度改革的必要性、指导思想和总体目标

  中国注册会计师全国统一考试制度于1991年创立,至今已举办17次考试。经过不断的改革完善,建立健全了考试基本制度体系、质量保证体系和组织管理体系,累计14万余人取得全科合格证,为中国注册会计师行业的健康发展提供了重要的人才支撑。注册会计师考试已成为国内声誉最高的执业资格考试之一。

  随着中国经济社会的全面进步和改革开放的持续深化,特别是中国经济与世界经济的日益融合,对注册会计师行业建设提出了更高的要求。为此,中国注册会计师行业实施了包括人才战略、国际趋同战略和做大做强战略在内的行业发展战略,行业建设取得令人瞩目的新突破。

  行业发展的关键在人才。注册会计师考试制度是人才建设的基础工程。社会主义市场经济发展的新形势和企业国际化发展的新需求,对注册会计师行业人才选拔和培养提出了新的要求,现行考试制度需要改革和完善。

  为不断提高注册会计师胜任能力,加快培养国际化人才,深入实施会计审计准则体系,财政部注册会计师考试委员会于2007年初作出决定,启动注册会计师考试制度改革工作,进一步发挥注册会计师考试对深入实施行业发展战略的重要支持作用。

  注册会计师考试制度改革的指导思想是,深入贯彻落实科学发展观,认真总结和继承中国注册会计师考试的基本经验,充分借鉴有关国家和地区会计职业组织的成功做法,通过比较、分析、提炼、吸收,科学改革考试制度,发挥注册会计师考试在行业人才建设中的导向作用。

  注册会计师考试制度改革的总体目标是,以《中国注册会计师胜任能力指南》和《职业会计师国际教育准则》为指导,提升考试理念、充实考试内容、完善考试方式,建立起符合终身学习理念和充分体现胜任能力评价要求的考试制度,促进中国注册会计师胜任能力和执业水平的提高,使中国注册会计师考试制度与国际普遍认可的注册会计师考试制度相趋同,将中国注册会计师考试打造成中国注册会计师走向国际的“通行证”。

  二、注册会计师考试制度改革的主要内容

  注册会计师考试制度包括报名条件、考试阶段、科目设置、实务经历要求等基本制度,考试命题、考试评卷、考试合格标准等考试质量保证制度,以及考试组织、考场设置、考试纪律等考试组织管理制度。这次改革主要涉及注册会计师考试基本制度。主要内容如下:

  (一)将注册会计师考试划分为两个阶段

  第一阶段,即专业阶段,主要测试考生是否具备注册会计师执业所需的专业知识,是否掌握基本技能和职业道德要求。

  第二阶段,即综合阶段,主要测试考生是否具备在注册会计师执业环境中运用专业知识,保持职业价值观、职业态度与职业道德,有效解决实务问题的能力。

  考生在通过第一阶段的全部考试科目后,才能参加第二阶段的考试。两个阶段的考试,每年各举行1次。

  基于第二阶段的考试侧重于考查考生的胜任能力,建议考生在参加第二阶段考试前注意积累必要的实务经验。

  (二)调整考试科目

  在现行考试制度5个科目的基础上,进行分拆、补充和整合,对考试科目作以下调整:

  第一阶段,设会计、审计、财务成本管理、公司战略与风险管理、经济法、税法等6科。

  第二阶段,设综合1科。

  第一阶段和第二阶段各科目均不设英文附加题。

  (三)调整成绩有效期

  第一阶段的单科合格成绩5年有效。对在连续5年内取得第一阶段6个科目合格成绩的考生,发放专业阶段合格证。

  第二阶段考试科目应在取得专业阶段合格证后5年内完成。对取得第二阶段考试合格成绩的考生,发放全科合格证。

  三、新的考试制度与现行考试制度的衔接

  新的考试制度于2009年开始实施。现行考试制度在2009年仍继续实施一年。

  2009年,具有现行考试制度下有效期内任一考试科目合格成绩的考生,可以选择按新的考试制度或现行考试制度报名参加考试。

  按新的考试制度报名参加考试的,其至2009年尚在有效期内的单科合格成绩转换为新的考试制度下有关科目的合格成绩。

  按现行考试制度报名参加考试,取得全部5个科目合格成绩的,发放全科合格证;未取得全部5个科目合格成绩的,其至2010年尚在有效期内的单科合格成绩转换为新的考试制度下有关科目的合格成绩。

  单科合格成绩的转换方式是,现行考试制度下单科合格成绩自动转换为新的考试制度下同名科目的合格成绩。其中,现行考试制度下财务成本管理科目的合格成绩,转换为新的考试制度下的财务成本管理和公司战略与风险管理2个科目的合格成绩。新的考试制度下,以转换方式取得的单科合格成绩有效期限统一至2013年。

  其他考生从2009年起均按新的考试制度报名参加考试。


  附件2:                                 关于《注册会计师考试制度改革方案》的说明


  经财政部注册会计师考试委员会(以下简称"全国考委会")批准,中国注册会计师协会(以下简称"中注协")发布了《注册会计师考试制度改革方案》(以下简称"改革方案")。现就改革方案有关事项说明如下:

  一、注册会计师考试制度改革的必要性和可行性

  我国注册会计师考试制度于1991年创立,至今已经举办了17次考试,累计14万多人取得了全科合格证书。在这一过程中,建立健全了注册会计师考试基本制度、质量保证制度和组织管理制度,注册会计师考试已经成为国内声誉最高的执业资格考试之一。

  随着我国经济社会的全面进步和改革开放的持续深化,特别是我国经济与国际市场的日益融合,对注册会计师的胜任能力提出了新的更高的要求。现行考试制度,对于加快培养和选拔适应社会主义市场经济新形势和企业国际化发展新需求的行业人才,尚存在一定差距,迫切需要我们认真总结我国注册会计师考试工作的基本经验,充分借鉴注册会计师考试的国际经验,在深入探索和认识注册会计师行业人才成长规律和考试规律的基础上,对我国注册会计师考试制度进行改革。

  第一,改革注册会计师考试制度,是不断提高注册会计师胜任能力的需要。

  我国市场经济不断深化和公司治理不断完善,为注册会计师专业服务提供了新的巨大需求。注册会计师的业务范围在传统审计鉴证、税务服务、管理咨询等业务的基础上,不断扩大到风险管理、战略规划、司法会计、破产管理、内部控制鉴证等新的领域。这就要求注册会计师加快更新知识,不断提高知识整合能力、职业判断能力和职业道德水准。这就需要对注册会计师考试制度进行改革,提升考试理念,充实考试内容,将新的执业环境对注册会计师专业知识、专业技能和职业道德要求充实到注册会计师考试中,为选拔和培养适应社会主义市场经济新形势需要的行业专业人才提供有力的引导。

  第二,改革注册会计师考试制度,是加快培养国际化人才的需要。

  随着"走出去"战略的实施,我国企业跨国投资、跨国并购和国际化经营日益增多。国际化企业需要能够提供信息引导、国际鉴证、战略咨询服务的国际化会计师事务所,国际化会计师事务所需要熟悉国际经济环境、通晓国际会计审计惯例、能够承担国际业务的会计专业人才。为此,我们通过"走出去、请进来"等措施加强注册会计师国际化人才的培养,取得了一定成效,但很不够。培养注册会计师国际化人才,最有效的途径,是按照国际标准建立自己的人才培养和选拔体系。借鉴国际经验,改革注册会计师考试制度,无疑是培养和选拔注册会计师国际化人才的重要环节。

  第三,改革注册会计师考试制度,是深入实施会计审计准则体系的需要。

  随着会计审计准则国际趋同战略的有效实施,我国会计审计准则体系实现了与国际会计审计准则的国际趋同,并平稳过渡。内地与香港会计审计准则实现了等效,与有关国家和地区会计审计准则的等效谈判正在进一步推进。为了保证会计审计准则体系切实发挥其规范市场经济秩序、促进市场经济公平公正的重要作用,要求我们坚持不懈地做好会计审计准则体系的培训和实施工作。按会计审计准则体系的要求充实注册会计师考试内容,将有效地引导注册会计师后备人才学习和掌握会计审计准则体系,把注册会计师队伍建设推上一个新台阶,把注册会计师专业水平推上一个新台阶。

  改革注册会计师考试制度,是必要的,也是可行的。

  第一,《中国注册会计师胜任能力指南》为改革注册会计师考试制度提供了理论指导。

  中国注册会计师协会以国际会计师联合会发布的《职业会计师国际教育准则》为指导,以中国注册会计师执业实际为背景,制定发布了《中国注册会计师胜任能力指南》,对注册会计师所必需的专业知识、职业技能、职业道德、实务经历等胜任能力要素进行了全面描述,提供了注册会计师培养和选拔的衡量标准,为全面指导注册会计师考试制度的改革,提供了有力的理论指导。

  第二,我国注册会计师考试组织实践为改革注册会计师考试制度提供了经验基础。

  我国注册会计师考试制度经过10多年的发展,积累了丰富的经验。建立健全了包括基本制度、质量保证制度和组织管理制度在内的制度体系,以及以全国考委会为主体的领导决策体系,为改革注册会计师考试制度提供了重要的经验基础。

  第三,其他国家和地区会计职业组织考试工作经验,为我国注册会计师考试制度改革提供了有益借鉴。

  在建立和完善我国注册会计师考试制度的过程中,我们十分重视学习其他国家和地区会计职业组织考试工作的成功经验,及时掌握其他国家和地区注册会计师考试制度发展趋势和改革动向,深入研究注册会计师考试规律。其他国家和地区注册会计师考试工作成功经验,为我们改革注册会计师考试制度提供了有益的借鉴。

  二、注册会计师考试制度改革方案的研究起草过程

  在全国考委会的指导下,中注协对考试制度改革工作高度重视,制订了详细的工作规划,全力投入,围绕考试制度改革总体目标、基本思路、工作机制、改革内容、衔接办法等,进行了全面的研究论证。主要工作如下:

  第一,建立健全工作机制。

  在全国考委会领导下,中注协成立考试制度改革工作组、境内外专家咨询组,建立了包括全国考委会决策、工作组研究起草和境内外专家咨询三个层次的工作机制。

  第二,开展课题研究,进行理论论证。

  就注册会计师考试制度改革中的关键问题和重要领域,组织相关专家开展了"注册会计师考试基本制度改革研究"、"命题制度改革研究"、"注册会计师资格互惠研究"等课题的研究工作。

  在这一过程中,搜集并编译了有关国家和地区会计职业组织考试制度文献,达60万字。在此基础上,对有关国家和地区会计职业组织考试制度进行了辨析、梳理和分析,对各个国家和地区注册会计师考试制度进行了比较研究,对我国注册会计师考试制度与其他国家和地区考试制度进行了比较研究,加深了我们对注册会计师考试制度和考试规律的理解。

  第三,组织起草和征求意见。

  在深入调研的基础上,于2008年3月底完成了《注册会计师考试制度改革工作方案(初稿)》。初稿完成后,组织内部征求意见,前后达10次。其中包括,征求全国考委会委员的意见,征求中注协理事的意见,征求地方注协意见,征求境内和境外两个专家咨询组的意见,征求会计师事务所意见,征求开设注册会计师专业方向院校的意见等。在内部征求意见的基础上,分别于2008年8-9月,以及11-12月,先后两次公开征求意见。

  内部征求意见和公开征求意见过程中,各方面给予了高度重视。在充分肯定考试制度改革方向的同时,大家对改革方案中科目结构、考查内容、衔接办法等具体方面提出了许多宝贵的建议。这些建议为方案的形成和最终定稿给予了极大的指导和帮助。

  三、注册会计师考试制度改革的主要内容

  注册会计师考试制度包括基本制度、质量保证制度和组织管理制度。本次改革主要涉及基本制度中考试阶段划分、科目设置、考试内容等几个方面。改革方案提出的改革内容主要是,在现行考试制度规定的5个科目基础上,进行分拆、补充和整合,将一个阶段的考试划分为两个阶段的考试;将第一阶段考试设为会计、审计、财务成本管理、公司战略与风险管理、经济法、税法等6个科目,将第二阶段考试设为综合1个科目;第二阶段考试着重考查考生在注册会计师执业环境中有效解决实务问题的能力。

  第一,关于考试阶段的划分。

  考试阶段的划分与报名条件密切相关。根据对其他国家和地区注册会计师考试制度的考察,报名条件对学历的要求越高,对专业的限定越多,考试阶段和考试科目越少,反之,则越多。

  考试阶段的划分与考试理念也有着密切的联系。注册会计师的成长是一个学习知识、掌握技能、不断提升的过程,是一个理解职业道德、在实践中建立职业价值观、形成良好职业态度的过程。《中国注册会计师胜任能力指南》指出"注册会计师应当在取得执业资格前具备相关的实务经历"。

  基于《注册会计师法》对"高等专科"等报名条件的规定,改革方案将注册会计师考试划为两个阶段,第一阶段主要考查考生是否具备注册会计师执业所需的专业知识,是否掌握基本技能和职业道德要求。第二阶段主要考查考生是否具备在注册会计师执业环境中运用专业知识和基本技能,保持职业价值观、职业态度与职业道德,有效解决实务问题的能力。

  第二,关于考试科目的设置。

  注册会计师考试科目的设置应当充分体现注册会计师胜任能力的要求,与考试阶段的划分相配合。改革方案在现行考试制度5个科目基础上进行分拆、补充、整合,使各阶段考试目的更加清晰,使各科目考查内容更加明确。

  其中,公司战略与风险管理科目,是在现行考试制度财务成本管理科目相关内容的基础上分拆和补充形成的;第二阶段综合科目,主要是对现行考试制度各主要科目相关实务要求进行归并与整合而成。

  第三,关于实务经历要求。

  改革方案对考生参加第二阶段考试前的实务经历要求作出了提示。其中指出,"基于第二阶段的考试侧重于考查考生的胜任能力,建议考生在参加第二阶段考试前注意积累必要的实务经验。"也就是说,考生在参加第二阶段考试前的实务经历并非强制要求,而是提示和引导。第二阶段的考试侧重于考查考生解决实际问题的能力,而解决实际问题的能力更多地是在实践中积累。如果有了一定的经验积累,无疑会有助于考生更好地应对第二阶段考试。这里所讲的实务经历,既指独立审计实务经历,也指会计实务经历、理财实务经历等。

  第四,关于英文附加题。

  为培养和选拔能够在英语环境中从事注册会计师业务的国际化人才,进一步提高英语水平测试的国际认可度和实际效用,改革方案提出,两个阶段各科考试不再设英文附加题。拟将注册会计师考试英文附加题制度与英语测试制度进行整合,与有关国家和地区会计职业组织联合举办"英语水平测试"。

  基本设想是,重点考查注册会计师在英语环境中工作的能力;考生在取得注册会计师全国统一考试全科合格证后自愿参加英语水平测试。英语水平测试的合格证独立于注册会计师全科合格证。

  四、关于两种考试制度的衔接

  为实现新的考试制度与现行考试制度的顺利过渡,改革方案提出了两种考试制度的衔接办法。主要包括以下两点:

  第一,规定了单科合格成绩的转换方式。

  现行考试制度下单科合格成绩自动转换为新的考试制度下同名科目的合格成绩。其中,现行考试制度下财务成本管理科目的合格成绩,转换为新的考试制度下的财务成本管理和公司战略与风险管理两个科目的合格成绩。

  第二,规定了现行考试制度下有效期内合格成绩转换为新的考试制度下合格成绩的有效期限。

  2009年,具有现行考试制度下有效期内任一考试科目合格成绩的考生,可以选择按新的考试制度报名参加考试,也可以按现行考试制度报名参加考试。按新的考试制度报名参加考试的,其至2009年尚在有效期内的单科合格成绩转换为新的考试制度下有关科目的合格成绩。

  2009年按现行考试制度报名参加考试的考生,未取得全部5个科目合格成绩的,其至2010年尚在有效期内的单科合格成绩转换为新的考试制度下有关科目的合格成绩。

  以转换方式取得的单科合格成绩有效期限统一至2013年。


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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。