财政部令2011年第64号 资产评估机构审批和监督管理办法
发文时间:2011-08-11
文号:财政部令2011年第64号
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失效提示:根据财政部令第86号 资产评估行业财政监督管理办法,本法规自2017年6月1日起全文废止。

      第一章 总则

  第一条 为了规范资产评估机构的审批,加强对资产评估机构的监督,促进资产评估行业健康发展,制定本办法。

  第二条 资产评估机构是指依法设立,取得资产评估资格,从事资产评估业务的机构。

  第三条 财政部是资产评估行业主管部门,制定资产评估机构管理制度,负责全国资产评估机构的审批和监督管理。

  各省、自治区、直辖市财政厅(局)(以下简称省级财政部门)负责本地区资产评估机构的审批和监督管理。

  第四条 中国资产评估协会负责全国资产评估行业的自律性管理,协助财政部审批和监督管理全国资产评估机构。

  各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会负责本地区资产评估行业的自律性管理,协助省级财政部门审批和监督管理本地区资产评估机构。

  第五条 资产评估机构的业务范围包括:单项资产评估、资产组合评估、企业价值评估、其他资产评估,以及相关的咨询业务。

  第六条  资产评估机构应当依法取得资产评估资格, 遵守有关法律法规、执业准则和执业规范。

  第七条 资产评估机构依法从事资产评估业务,不受行政区域、行业限制,任何组织和个人不得非法干预。

  第八条 资产评估机构应当加入中国资产评估协会,成为中国资产评估协会团体会员。

      第二章 资产评估机构的设立

  第九条 资产评估机构采用普通合伙(含特殊的普通合伙,以下简称合伙制)的形式设立,或者采用有限责任公司(以下简称公司制)的形式设立。

  第十条 资产评估机构名称应当包含“资产评估”字样。

  资产评估机构字号不得与已经批准设立的资产评估机构字号重复。

  第十一条  设立合伙制资产评估机构,除符合国家有关法律法规规定外,还应当具备下列条件:

  (一)有2名以上符合本办法规定的合伙人;

  (二)有5名以上注册资产评估师;

  (三)合伙人实际缴付的出资总额不低于人民币10万元,其中,以特殊的普通合伙形式设立的,合伙人实际缴付的出资总额不低于人民币30万元。

  第十二条  设立公司制资产评估机构,除符合国家有关法律法规规定外,还应当具备下列条件:

  (一)有2名以上符合本办法规定的股东;

  (二)有8名以上注册资产评估师;

  (三)注册资本不低于人民币30万元。

  第十三条 资产评估机构的合伙人或者股东应当具备下列条件:

  (一)持有注册资产评估师证书;

  (二)取得注册资产评估师证书后,近三年连续专职从事资产评估业务;

  (三)成为合伙人或股东前三年内,未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚。

  第十四条 资产评估机构根据内部管理需要,在符合本办法第十一条至第十三条规定的情况下,可以增加一名非注册资产评估师的自然人担任合伙人或者股东,具体条件另行规定。

  第十五条 合伙制资产评估机构的首席合伙人和公司制资产评估机构的法定代表人应当由该机构持有注册资产评估师证书的执行合伙事务的合伙人或者股东担任。

  第十六条 设立资产评估机构,应当由全体合伙人或者股东(以下简称申请人)指定的代表或者共同委托的代理人,向省级财政部门提出申请,并提交下列申请材料:

  (一)资产评估机构设立申请表;

  (二)合伙协议或者公司章程;

  (三)工商行政管理部门出具的名称预先核准通知书;

  (四)设立合伙制资产评估机构的,提供出资证明;设立公司制资产评估机构的,提供验资报告;

  (五)合伙人或者股东简历,以及担任首席合伙人或者法定代表人的人选;

  (六)经所在地资产评估协会核实的注册资产评估师注册情况汇总表、合伙人或者股东连续专职从事资产评估业务年限及其未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚的证明材料;

  (七)注册资产评估师证书和身份证的复印件;

  (八)注册资产评估师转所申请表;

  (九)办公场所的产权或者使用权的有效证明。

  第十七条 省级财政部门应当对申请人提交的申请材料进行审查,依法作出受理或者不予受理的决定,并出具加盖省级财政部门专用印章和注明日期的书面凭证。

  对于申请材料不齐全或者不符合规定形式的,应当在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。逾期不告知的,自收到申请材料之日起即视为受理。



  第十八条 省级财政部门在受理申请后,应当将申请材料中资产评估机构名称、合伙人或者股东、首席合伙人或者法定代表人、注册资产评估师等有关情况予以公示,公示期不得少于5个工作日。

  公示期间有实名举报或提出异议的,省级财政部门应当组织核实。

  第十九条 省级财政部门应当自受理设立资产评估机构申请之日起20个工作日内,按照规定对申请材料进行审核,作出批准或者不予批准的决定。20个工作日内不能作出决定的,经本行政机关负责人批准,可以适当延长,但最长不得超过10个工作日,并应当将延长期限的理由告知申请人。

  第二十条省级财政部门作出批准设立资产评估机构决定的,应当向申请人出具批准文件。批准文件应当载明下列事项:

  (一)资产评估机构名称及组织形式;

  (二)资产评估机构的合伙人或者股东及其出资的基本情况;

  (三)资产评估机构的首席合伙人或者法定代表人;

  (四)注册资产评估师的基本情况;

  (五)注册资产评估师完成转所手续的时间要求。

  第二十一条 申请人持批准文件办理完成工商注册登记和中国资产评估协会入会手续后,应当向省级财政部门申领资产评估资格证书,同时将营业执照复印件以及在工商行政管理部门备案的合伙协议或者公司章程报省级财政部门备案。

  资产评估资格证书由财政部统一印制,由省级财政部门加盖本机关印章后颁发。

  第二十二条 省级财政部门批准设立资产评估机构的,应当将批准文件及申请材料报财政部备案,同时将批准文件抄送资产评估机构所在地资产评估协会和中国资产评估协会。

  财政部发现审批不当的,应当责令省级财政部门改正或者撤销。

  第二十三条 省级财政部门依法作出不予批准设立资产评估机构决定的,应当书面通知申请人,说明理由,并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

      第三章 资产评估机构分支机构的设立

  第二十四条 资产评估机构分支机构(以下简称分支机构)是指资产评估机构依法在异地设立的从事资产评估业务的机构。

  分支机构的民事责任由设立该分支机构的资产评估机构承担。

  第二十五条 分支机构的名称应当采用“资产评估机构名称+分支机构所在地行政区划名+分所(分公司)”的形式。

  第二十六条 拟设立分支机构的资产评估机构应当具备下列条件:

  (一)取得资产评估资格三年以上,内部管理制度健全;

  (二)有20名以上注册资产评估师,不包括拟转到分支机构执业的注册资产评估师及已设立的其他分支机构的注册资产评估师;

  (三)资产评估机构提出申请之日前三年评估业务收入合计不少于人民币1500万元;

  (四)设立申请日前三年内未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚。

  第二十七条 分支机构应当具备下列条件:

  (一)有6名以上注册资产评估师;

  (二)有固定的办公场所。

  第二十八条 分支机构负责人应当具备下列条件:

  (一)持有注册资产评估师证书;

  (二)取得注册资产评估师证书后执业满三年;

  (三)成为负责人前三年内,未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚。

  第二十九条 具备条件的资产评估机构设立分支机构,应当向分支机构所在地省级财政部门提交下列材料:

  (一)资产评估机构设立分支机构申请表;

  (二)资产评估机构作出设立分支机构的决议;

  (三)资产评估机构授权分支机构的营业范围;

  (四)拟任分支机构负责人的简历;

  (五)资产评估机构提出申请之日前三年的年度审计报告;

  (六)经资产评估机构所在地资产评估协会核实的资产评估机构注册资产评估师注册情况汇总表、注册资产评估师证书和身份证的复印件;

   (七)经分支机构所在地资产评估协会核实的拟转入分支机构的注册资产评估师注册情况汇总表、注册资产评估师证书和身份证的复印件以及转所证明;

  (八)分支机构办公场所的产权或者使用权的有效证明;

  (九)资产评估机构对其分支机构的管理办法。

  资产评估机构跨省级行政区域设立分支机构的,还应当提交资产评估机构所在地省级财政部门出具的设立分支机构的书面意见。

  第三十条 资产评估机构分支机构所在地省级财政部门应当对分支机构设立的申请材料进行审查,审批程序参照本办法第十七条至第二十三条的有关规定办理。

  第三十一条 资产评估机构应当在完成分支机构的工商登记手续后10个工作日内,将分支机构的营业执照复印件报送资产评估机构所在地的省级财政部门。

  第三十二条资产评估机构跨省级行政区域设立分支机构的,分支机构所在地的省级财政部门应当将批准文件抄送设立该分支机构的资产评估机构所在地的省级财政部门及资产评估协会。 

  第四章 资产评估机构及分支机构的变更和终止

  第三十三条 资产评估机构或者分支机构的名称、首席合伙人或者法定代表人、合伙人或者股东、分支机构负责人发生变更的,应当自其作出变更决议之日起20日内向所在地省级财政部门备案,并抄送所在地资产评估协会。

  第三十四条 资产评估机构可以依据国家有关法律法规合并或者分立。

  合并或者分立后新设的资产评估机构,按照本办法第十七条至第二十三条、第三十五条的规定办理设立手续。

  合并或者分立后存续的资产评估机构,按照本办法第三十三条、第三十五条的规定办理。

  第三十五条 资产评估机构办理合并或者分立手续时,应当提供合并或者分立协议、合并或者分立基准日各方经审计的会计报表。

  合并或者分立协议应当包括以下事项:

  (一)合并或者分立前资产评估机构评估业务档案保管方案;

  (二)合并或者分立前资产评估机构职业风险基金的处理方案;

  (三)合并或者分立前资产评估机构评估业务、执业责任的继承关系。

  第三十六条 合伙制资产评估机构转为公司制资产评估机构,或者公司制资产评估机构转为合伙制资产评估机构,按照本办法第十七条至第二十三条的规定办理设立手续。

  省级财政部门在批准文件中应当载明转制后机构与转制前机构的关系,在转制后机构办理完成工商注册登记之前,转制前机构的资产评估资格继续有效。

  第三十七条 资产评估机构跨省级行政区划迁移办公场所,应当首先向迁出地省级财政部门提出申请,并提交资产评估机构跨省级行政区划迁址申请表和合伙人或者股东会的迁址决议。获得迁出地省级财政部门书面意见后,向迁入地省级财政部门提交下列材料:

  (一)资产评估机构跨省级行政区划迁移申请表;

  (二)迁入地工商行政管理部门出具的名称预先核准通知书;

  (三)资产评估机构资格证书正、副本原件;

  (四)合伙人或者股东简历,以及担任首席合伙人或者法定代表人的人选;

  (五)合伙人或者股东会决议;

  (六)迁出地资产评估协会核实的注册资产评估师注册情况一览表;

  (七)办公场所的产权或者使用权的有效证明。

  迁入地省级财政部门批准资产评估机构跨省级行政区划迁移办公场所的,按照本办法第十七条至第二十三条的规定办理设立手续。

  第三十八条 有下列情形之一的,省级财政部门应当办理资产评估资格的注销手续:

  (一)资产评估机构依法终止的;

  (二)资产评估资格被依法撤销的,或者资产评估资格证书被依法吊销的;

  (三)法律、行政法规规定的应当注销资产评估资格的其他情形。

  第三十九条 有下列情形之一的,省级财政部门应当办理分支机构的注销手续:

  (一)资产评估机构决定撤销其设立的分支机构;

  (二)资产评估机构的资产评估资格被注销;

  (三)省级财政部门撤销分支机构设立许可;

  (四)法律、行政法规规定的应当注销分支机构的其他情形。

  第四十条 办理资产评估机构或者分支机构注销手续的,资产评估机构应当交回资产评估资格证书,提交评估业务档案保管方案并妥善保管评估业务档案。

  第四十一条 省级财政部门办理资产评估机构或者分支机构注销手续的,应当通知所在地资产评估协会,并将有关情况予以公告。

  第四十二条 分支机构所在地的省级财政部门应当将所管辖的分支机构变更、终止情况,抄送设立该分支机构的资产评估机构所在地的省级财政部门及资产评估协会。

  省级财政部门应当将所管辖的资产评估机构及分支机构变更、终止情况向财政部和中国资产评估协会备案。

      第五章 监督管理

  第四十三条 资产评估机构合伙人或者股东以及分支机构的负责人应当在本机构注册,并专职从事资产评估业务,本办法第十四条规定的合伙人或者股东除外。

  第四十四条 资产评估机构应当建立完善的内部管理制度。内部管理制度应当包括下列内容:

  (一)人事管理制度;

  (二)财务管理制度;

  (三)执业质量控制制度;

  (四)评估业务管理制度;

  (五)业务档案管理制度。

  第四十五条 资产评估机构应当建立首席评估师制度。首席评估师由本机构持有注册资产评估师证书的合伙人或者股东担任,负责执业质量控制。

  第四十六条 资产评估机构应当按规定提取和使用职业风险基金,购买职业责任保险,建立职业责任保障机制。

  第四十七条 资产评估机构应当在人事、财务、执业规范、质量控制、客户服务、企业形象等方面对其设立的分支机构进行统一管理。

  第四十八条 除证券期货相关评估业务外,资产评估机构可以授权分支机构以分支机构的名义出具资产评估报告。

  第四十九条 资产评估机构的资产评估资格证书遗失或者毁损的,应当向原发证机关申请补领或换发证书。

  第五十条 省级以上财政部门依法对下列事项实施监督检查:

  (一)资产评估机构或者分支机构保持设立条件的情况;

  (二)资产评估机构向省级财政部门备案事项的报备情况;

  (三)资产评估机构或者分支机构的执业行为;

  (四)法律、行政法规规定的其他监督检查事项。

  资产评估协会应当对资产评估机构及分支机构实施执业质量检查,建立诚信档案制度。

  第五十一条  资产评估机构及其分支机构存续期间应当持续符合本办法规定的设立条件和第四十三条的规定。

  违反第一款规定的,资产评估机构及其分支机构应当自不符合有关条件的情形出现之日起10个工作日内,将有关情况向省级财政部门书面报告,并于90日内达到规定条件。

  违反第一款规定的,且资产评估机构或者分支机构未在90日内达到规定条件的,省级财政部门应当撤销其资产评估资格或者分支机构的设立许可,并予以公告。

  第五十二条 资产评估机构应当在每年4月30日之前,向所在地省级财政部门报送下列材料,并抄送所在地资产评估协会:

  (一)资产评估机构基本情况表;

  (二)经会计师事务所审计的上年度会计报表;

  (三)资产评估机构上年度资产评估项目汇总表;

  (四)职业责任保险保单复印件、累计职业风险基金证明材料。

  资产评估机构跨省级行政区划设有分支机构的,应当将该分支机构有关材料及资产评估机构授权分支机构的营业范围报送分支机构所在地的省级财政部门。

      第六章 法律责任

  第五十三条 在资产评估机构或者分支机构设立申请时,申请人或者资产评估机构隐瞒有关情况或者提供虚假材料的,省级财政部门应当不予受理或者不予批准,并予以警告。

  第五十四条 资产评估机构或者分支机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得资产评估资格或者设立分支机构的,省级财政部门应当撤销其资产评估资格或者分支机构的设立许可,并予以公告。

  第五十五条 资产评估机构或者分支机构有下列行为之一的,省级以上财政部门应当责令限期改正,并可予以警告:

  (一)未按本办法第四十四条规定建立完善内部管理制度的;

  (二)未按本办法第四十六条规定提取和使用职业风险基金或者购买职业责任保险的;

  (三)违反本办法第五十一条第一款规定,未在规定期限内报告的;

  (四)未按本办法第五十二条规定报送材料的;

  (五)未配合财政部门实施监督检查的。

  第五十六条 资产评估机构或者分支机构有下列情形之一的,省级以上财政部门应当责令限期改正,予以警告。有违法所得的,没收违法所得,并可以处以不超过违法所得3倍、最高不超过3万元的罚款;没有违法所得的,可以处以1万元以下的罚款:

  (一)冒用其他机构名义、允许其他机构或者个人以本机构名义执行评估业务的;

  (二)涂改、出租、出借资产评估资格证书的;

  (三)向委托人或者被评估单位索取、收受业务约定书约定以外的酬金或者其他财物,或者利用业务之便,谋取其他不正当利益的;

  (四)采取强迫、欺诈、恶意降低收费标准等不正当方式招揽业务的;

  (五)泄露委托人或者被评估单位商业秘密的;

  (六)允许本机构注册资产评估师只挂名不执业,或者明知本机构注册资产评估师在其他机构执业而不制止的。

  第五十七条 省级以上财政部门作出行政处罚决定之前,应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据,并告知当事人依法享有的权利。

  第五十八条 财政部门的工作人员在实施审批和监督过程中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,或者泄露国家机密、商业秘密的,依法给予处分。

      第七章 附 则

  第五十九条 在经济欠发达地区设立资产评估机构确实难以达到本办法规定条件的,可以适当降低有关条件,具体办法另行规定。

  设立从事文化艺术、自然资源等特别资产评估的资产评估机构,其设立条件可以适当调整,具体办法另行规定。

  第六十条 已经依法设立的其他评估机构,符合本办法第十一条至第十五条规定的,可以向省级财政部门申请资产评估资格,按照本办法第十七条至第二十三条有关规定办理。

  第六十一条 本办法自2011年10月1日起施行。财政部2005年5月11日发布的《资产评估机构审批管理办法》(财政部令第22号)同时废止。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。