财建[2011]668号 财政部 国家发展改革委 关于印发《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》的通知
发文时间:2011-08-17
文号:财建[2011]668号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、发展改革委:

  为加快新兴产业创投计划实施,加强资金管理,根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》、《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》(国发[2010]32号)、《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于促进自主创新成果产业化若干政策的通知》(国办发[2008]128号)精神,财政部、国家发展改革委制定了《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》,现予印发,请遵照执行。


附件1

新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法


      第一章 总  则

  第一条 为加快新兴产业创投计划实施,加强资金管理,根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》、《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》(国发[2010]32号)、《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于促进自主创新成果产业化若干政策的通知》(国办发[2008]128号)精神,制定本办法。

  第二条 本办法所称新兴产业创投计划是指中央财政资金通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式,培育和促进新兴产业发展的活动。

  本办法所称参股创业投资基金是指中央财政从产业技术研究与开发资金等专项资金中安排资金与地方政府资金、社会资本共同发起设立的创业投资基金或通过增资方式参与的现有创业投资基金(以下简称参股基金)。

  第三条 参股基金管理遵循“政府引导、规范管理、市场运作、鼓励创新”原则,其发起设立或增资、投资管理、业绩奖励等按照市场化方式独立运作,自主经营,自负盈亏。

  中央财政出资资金委托受托管理机构管理,政府部门及其受托管理机构不干预参股基金日常的经营和管理。

  第四条 参股基金由财政部、国家发展改革委共同组织实施。

  国家发展改革委会同财政部确定参股基金的区域和产业领域,委托受托管理机构开展尽职调查,审核确认参股基金方案并批复中央财政出资额度,对参股基金运行情况进行监督。

  财政部会同国家发展改革委确定中央财政出资资金受托管理机构,拨付中央财政出资资金,对受托管理机构进行业绩考核和监督。

      第二章 投资领域和方向

  第五条 参股基金所在区域应具备发展战略性新兴产业和高技术产业的条件,有一定的人才、技术、项目资源储备。

  第六条 参股基金投资应符合国家产业政策、高技术产业发展规划以及国家战略性新兴产业发展规划。

  第七条 每支参股基金应集中投资于以下具体领域:节能环保、信息、生物与新医药、新能源、新材料、航空航天、海洋、先进装备制造、新能源汽车、高技术服务业(包括信息技术、生物技术、研发设计、检验检测、科技成果转化服务等)等战略性新兴产业和高新技术改造提升传统产业领域。

  第八条 参股基金重点投向具备原始创新、集成创新或消化吸收再创新属性、且处于初创期、早中期的创新型企业,投资此类企业的资金比例不低于基金注册资本或承诺出资额的60%。

  初创期创新型企业是指符合如下条件的企业,即:成立时间不超过5年,职工人数不超过300人,直接从事研究开发的科技人员占职工总数的20%以上,资产总额不超过3000万元人民币,年销售额或营业额不超过3000万元人民币。

  早中期创新型企业是指符合如下条件的企业,即:职工人数不超过500人,资产总额不超过2亿元人民币,年销售额或营业额不超过2亿元人民币。

  第九条 参股基金不得从事以下业务:

  (一)投资于已上市企业,所投资的未上市企业上市后,参股基金所持股份未转让及其配售部分除外;

  (二)从事担保、抵押、委托贷款、房地产(包括购买自用房地产)等业务;

  (三)投资于其他创业投资基金或投资性企业;

  (四)投资于股票、期货、企业债券、信托产品、理财产品、保险计划及其他金融衍生品;

  (五)向任何第三人提供赞助、捐赠等;

  (六)吸收或变相吸收存款,或向任何第三人提供贷款和资金拆借;

  (七)进行承担无限连带责任的对外投资;

  (八)发行信托或集合理财产品的形式募集资金;

  (九)存续期内,投资回收资金再用于对外投资;

  (十)其他国家法律法规禁止从事的业务。

      第三章 管理要求

  第十条 参股基金的管理架构包括参股基金企业、参股基金管理机构、托管银行三方,三方按约定各司其职,各负其责。

  第十一条 参股基金企业依照《中华人民共和国公司法》或《中华人民共和国合伙企业法》行使管理职权。包括确定参股基金投向、选择参股基金管理机构和托管银行、负责重大事项决策等。

  第十二条 参股基金管理机构由参股基金企业确定,接受参股基金企业委托并签订委托管理协议,按照协议约定负责参股基金日常的投资和管理。参股基金管理机构应符合以下条件:

  (一)在中国大陆注册,且注册资本不低于500万元人民币,有一定的资金募集能力,有固定的营业场所和与其业务相适应的软硬件设施,具备丰富的投资管理经验和良好的管理业绩,健全的创业投资管理和风险控制流程,规范的项目遴选机制和投资决策机制,能够为被投资企业提供创业辅导、管理咨询等增值服务;

  (二)至少有3名具备3年以上创业投资或基金管理工作经验的高级管理人员;至少有对3个以上创业企业投资的成功案例;

  (三)参股基金管理机构及其工作人员无受过行政主管机关或司法机关处罚的不良记录。

  第十三条 参股基金管理机构管理参股基金后,在完成对参股基金的70%资金委托投资之前,不得募集或管理其他创业投资基金。

  第十四条 托管银行由参股基金企业确定,接受参股基金企业委托并签订资金托管协议,按照协议约定对参股基金托管专户进行管理,托管银行应符合以下条件:

  (一)成立时间在五年以上全国性的股份制商业银行;

  (二)与参股基金主要出资人、参股基金管理机构无股权、债务和亲属等关联和利害关系;

  (三)具有创业投资基金托管经验;

  (四)无重大过失及行政主管机关或司法机关处罚的不良记录。

      第四章 申请条件

  第十五条 新设立创业投资基金,申请中央财政资金出资的,应符合以下条件:

  (一)主要发起人(合伙人,下同)、参股基金管理机构、托管银行已基本确定,并草签发起人协议、参股基金章程(合伙协议,下同)、委托管理协议、资金托管协议;其他出资人(合伙人,下同)已落实,并保证资金按约定及时足额到位;

  (二)每支参股基金募集资金总额不低于2.5亿元人民币;主要发起人的注册资本或净资产不低于5000万元人民币;地方政府出资额不低于5000万元人民币;除中央财政和地方政府外的其他出资人出资额合计不低于1.5亿元人民币,其中除参股基金管理机构外的单个出资人出资额不低于1000万元人民币;除政府出资人外的其他出资人数量一般多于3个(含),不超过15个(含);

  (三)参股基金管理机构应对参股基金认缴出资,具体出资比例在参股基金章程中约定;

  (四)创业投资基金应在设立6个月内按照《创业投资企业管理暂行办法》的规定进行备案。

  第十六条 申请中央财政资金对现有创业投资基金进行增资的,除需符合新设立创业投资基金条件外,还应满足以下条件:

  (一)创业投资基金已按有关法律法规设立,并开始投资运作,设立时间不超过12个月;

  (二)创业投资基金全体出资人首期出资或首期认缴出资已经到位,且不低于注册资本或承诺出资额的20%;

  (三)创业投资基金全体出资人同意中央财政资金入股(入伙),且增资价格按不高于发行价格和中国人民银行公布的同期活期存款利息之和协商确定(存款利息按最后一个出资人的实际资金到位时间与中央财政资金增资到位时间差,以及同期存款利率计算);

  (四)创业投资基金已按照或在增资6个月内按照《创业投资企业管理暂行办法》的规定进行备案。

      第五章 激励机制

  第十七条 中央财政出资资金与地方政府资金、其他出资人共同按参股基金章程约定向参股基金管理机构支付管理费用。

  管理费用由参股基金企业支付,财政部不再列支管理费用。年度管理费用一般按照参股基金注册资本或承诺出资额的1.5—2.5%确定,具体比例在委托管理协议中明确。

  第十八条 除对参股基金管理机构支付管理费外,参股基金企业还要对参股基金管理机构实施业绩奖励。业绩奖励采取 “先回本后分利”的原则,原则上将参股基金增值收益(回收资金扣减参股基金出资)的20%奖励参股基金管理机构,剩余部分由中央财政、地方政府和其他出资人按照出资比例进行分配。

  第十九条 对投资于初创期创新型企业的资金比例超过基金注册资本或承诺出资额70%的参股基金,中央财政资金可给予更大的让利幅度。 

第六章 受托管理机构

  第二十条 财政部会同国家发展改革委通过招标确定中央财政出资资金受托管理机构,并签订委托管理协议。

  第二十一条 受托管理机构应符合以下条件:

  (一)具有独立法人资格;

  (二)注册资本不低于1亿元人民币;

  (三)从事创业投资管理业务5年以上;

  (四)有至少5名从事3年以上创业投资相关经历的从业人员;

  (五)有完善的创业投资管理制度;

  (六)有三个以上创业投资项目运作的成功经验;

  (七)有作为出资人参与设立并管理创业投资基金的成功经验;

  (八)最近三年以上持续保持良好的财务状况,没有受过行政主管机关或司法机关重大处罚的不良记录,严格按委托管理协议管理中央财政出资资金。

  第二十二条 受托管理机构的职责主要包括:

  (一)对参股基金开展尽职调查、入股谈判,签订参股基金章程;

  (二)代表中央财政出资资金以出资额为限对参股基金行使出资人权利并承担相应义务,向参股基金派遣代表,监督参股基金投向;

  (三)通过招标在财政部指定的国库集中支付代理银行范围内开设托管专户,根据参股基金章程约定,在地方政府、其他出资人按期缴付出资资金且足额到位后,将中央财政出资资金拨付参股基金账户;

  (四)及时将中央财政出资资金的分红、退出等资金(含本金及收益)拨入托管专户并上缴中央国库;

  (五)定期向财政部、国家发展改革委报告参股基金运作情况,股本变化情况及其他重大情况;

  (六)受托管理机构应在创业投资备案管理部门进行附带备案。

  第二十三条 财政部向受托管理机构支付日常管理费,日常管理费按年支付,当年支付上年,原则上每年按截至上年12月底已批复累计尚未回收中央财政出资额(以托管专户拨付被投资单位的金额和日期计算)的一定比例、按照超额累退方式核定,具体比例如下:

  (一)中央财政出资额在20亿元(含)人民币以下的按2%核定;

  (二)中央财政出资额在20—50亿元(含)人民币之间的部分按1.5%核定;

  (三)中央财政出资额超过50亿元人民币的部分按1%核定。

      第七章 申报审批程序

  第二十四条 各省(自治区、直辖市、计划单列市)发展改革委、财政厅(局)根据当地情况按照本办法规定要求,组织编制参股基金组建方案或增资方案(具体详见附件2、附件3),联合报送国家发展改革委、财政部审核。

  第二十五条 国家发展改革委、财政部组织专家对上报方案进行评审,对通过评审的方案,委托受托管理机构对拟参股基金开展尽职调查和入股谈判。

  第二十六条 各省(自治区、直辖市、计划单列市)发展改革委、财政厅(局)根据评审意见,对参股基金方案进行修改完善,待各出资人签订相关协议后,联合向国家发展改革委、财政部上报正式方案,提出申请中央财政出资额度。

  第二十七条 国家发展改革委、财政部参考受托管理机构尽职调查意见,正式确认参股基金方案并批复中央财政出资额度。财政部将中央财政出资资金拨付托管专户,由受托管理机构拨付参股基金账户。

      第八章 中央财政出资资金的权益

  第二十八条 中央财政对每支参股基金的出资,原则上不超过参股基金注册资本或承诺出资额的20%,且与地方政府资金同进同出。对投资于初创期项目资金比例超过参股基金注册资本或承诺出资额70%的参股基金,可适当放宽中央财政出资资金参股比例限制。

  第二十九条 参股基金的存续期限原则上不超过10年,一般通过到期清算、社会股东回购、股权转让等方式实现退出。

  第三十条 受托管理机构应与其他出资人在参股基金章程中约定,有下述情况之一的,中央财政出资资金可无需其他出资人同意,选择退出:

  (一)参股基金方案确认后超过一年,参股基金未按规定程序和时间要求完成设立或增资手续的;

  (二)中央财政出资资金拨付参股基金账户一年以上,参股基金未开展投资业务的;

  (三)参股基金投资领域和阶段不符合政策目标的;

  (四)参股基金未按参股基金章程约定投资的;

  (五)参股基金管理机构发生实质性变化的。

  第三十一条 受托管理机构应与其他出资人在参股基金章程中约定,中央财政出资资金以出资额为限对参股基金债务承担责任。除参股基金章程中约定外,不要求优于其他出资人的额外优惠条款。

  第三十二条 受托管理机构应与其他出资人在参股基金章程中约定,当参股基金清算出现亏损时,首先由参股基金管理机构以其对参股基金的出资额承担亏损,剩余部分由中央财政、地方政府和其他出资人按出资比例承担。

      第九章 监督管理

  第三十三条 国家发展改革委、财政部负责对参股基金运行情况进行监督,视工作需要委托专业机构进行审计,定期对参股基金的政策目标、政策效果及投资运行情况进行绩效评估。

  第三十四条 财政部、国家发展改革委负责对受托管理机构进行业绩考核和评估检查。受托管理机构应于每年3月底前,将以前年度参股基金运作及中央财政出资资金托管等情况向财政部、国家发展改革委报告。主要包括:

  (一)参股基金投资运作情况;

  (二)中央财政出资资金的退出、收益、亏损情况;

  (三)受托管理机构的经营情况、会计师事务所出具的对受托管理机构最近一年的审计报告。

  第三十五条 参股基金运行中的重大问题,受托管理机构应当及时向国家发展改革委、财政部报告,主要包括:

  (一)违反国家政策规定及参股基金章程约定投资的;

  (二)其他重大突发事件。

  第三十六条 各省(自治区、直辖市、计划单列市)发展改革委、财政厅(局)应加强监管和协调,对出现的重大变化和问题,及时报告国家发展改革委和财政部。

  第三十七条 本办法由财政部、国家发展改革委负责解释。

  第三十八条 本办法自发布之日起施行。


  附件2

发起设立创业投资基金的方案框架


  一、创业投资基金组建方案

  设立背景和目标、基金规模、组织形式、投资领域、发起人和基金管理机构、管理架构、项目遴选程序、投资决策机制、投资托管、风险防范、投资退出、管理费用和收益分配、经营期限等。

  二、创业投资基金发起人协议

  三、创业投资基金章程或合伙协议(草案)

  四、创业投资基金委托管理协议(草案)及基金管理机构章程(合伙协议)

  五、创业投资基金资金托管协议(草案)

  六、项目储备情况及第一阶段投资计划

  七、地方政府及社会资金出资承诺函,并明确资金到位时限

  八、会计师事务所出具的对主要发起人最近一年的审计报告


 附件3

对现有创业投资基金进行增资的方案框架


  一、创业投资基金增资方案

  基金设立背景和目标、基金规模、组织形式、投资领域、发起人和基金管理机构、管理架构、项目遴选程序、投资决策机制、投资托管、风险防范、投资退出、管理费用和收益分配、经营期限等;本次创业投资基金增资情况。

  二、创业投资基金股东大会(股东会议、合伙人大会)决议

  三、创业投资基金章程(合伙协议)及营业执照

  四、创业投资基金委托管理协议及基金管理机构章程(合伙协议)

  五、创业投资基金投资管理流程和尽职调查准则

  六、创业投资基金资金托管协议

  七、投资项目情况及未来一年的投资计划

  八、地方政府出资承诺函,并明确资金到位时限

  九、会计师事务所出具的对创业投资基金最近一年的审计报告 

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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。