房企尾盘商铺是否应在土增清算前处置
发文时间:2020-09-25
作者:李舟
来源:焦点财税
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 房地产企业而言,土地增值税清算是一个重要的节点,但很多企业都面临一个重要问题:土增清算前,未出售的商铺是否需要统一处置参与清算?这个问题看似简单,其实深入思考还是有很复杂的,根据我们实务中处理过的案例,下面尝试为大家分析分析:


  一、商铺参与统一清算与尾盘销售交税有何区别?


  统一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三个类别各自计算增值额、增值率和应缴土地增值税,商铺和写字楼、公寓、车位等一并被并入其他商品房,也就是说如果参与统一清算,商铺的增值率将会受到其他业态产品的影响,比如说如果其他业态产品卖得比较便宜,就意味着商铺增值率可以降低,甚至在特殊情况下增值额都有可能降低,比如车位出现收入成本倒挂情况时,车位会将整个其他商品房系列的增值额拉低,这对于最终清算交税当然都是有利的。


  如果商铺不参与统一清算,未来销售将不再汇总清算,而是按照清算所计算出的各个类别产品单方扣除数字直接计算扣除,比如商铺清算后销售3万元/平方,其他商品房土增清算中单方扣除为9000元,那么商铺将直接按照21000元/平方计算增值额、增值率,失去汇总作用滞后,商铺尾盘销售显然会交更多的税。


  二、土增清算前商铺如何处置的三个决策点


  1、商铺未来销售和现在销售税负差异有多大?


  按照上面的分析,参与土增统一清算和未来单独销售单独交税可能税负会有较大差异,因此企业在面临选择时应将这个差异计算出来,并作为重要决策点进行考虑。


  2、是否存在关联方转售的可能?




  为了参与统一清算,企业可以考虑先将商铺转让给关联方(包括关联方企业和关联方个人),未来如需销售,通过关联方再次对外转让,这样操作能否少缴税呢?我们来看看转售关联方如何缴税:


  这里需要注意的关键是房企将商铺转让给关联方的价格如何确定,因为是关联交易,企业有冲动将价格压低,而税务机关会按照税法审核交易价格是否公允,通常税务机关审核的次序是:


  第一步先看企业自己同期同类商铺转让价格比较;如果企业自身没有价格比较,第二步再看其他企业同期同类商铺转让价格比较;如果前两个都无法比较,第三步最后由税务机关进行核定征收,核定通常按照组成计税价格计算:公允价格=成本*(1+利润率)。


  3、未来商铺是否计划自持?


  如果未来商铺企业计划自持或运营,当然也可以有不同的自持模式:


  模式一:放在房地产公司名下,直接自持,但运营可能设立新的公司(如商业管理公司或酒店运营公司),将资产租赁给新公司;这种模式就不需要作为销售处理,也不需要参与土地增值税统一清算。


  模式二:转移给新的运营公司自持并运营,该部分商铺必须参与统一土增清算,但问题的关键在于转让价格设定。


  模式三:转移给关联个人自持并运营,统一必须参与统一土增清算,关键仍在于转让价格设定。


  总结:商铺是否参与统一土增清算,税的考虑是第一位,但运营需要、风险考虑、资金流考虑,甚至战略思考都可能影响最终的决定。


  2008年9月的解答——


受让商铺后税务登记证应该怎样变更


  咨询描述:几个月前接了一门面商铺,营业执照当时已经变更为我的,但税务登记证没有变更,一直用原来的缴纳国。地税,(新手不懂,经营内容没变),刚听一朋友说这样不行,问怎样变更?需要哪些手续?以前缴纳过的不会不算吧,谢谢!


  解答内容:根据国家税务总局《税务登记管理办法》(国家税务总局令第7号)第十八条和第十九条规定:纳税人税务登记内容发生变化的,应当向原税务登记机关申报办理变更税务登记。纳税人已在工商行政管理机关办理变更登记的,应当自工商行政管理机关变更登记之日起30日内,向原税务登记机关如实提供下列证件、资料,申报办理变更税务登记:(一)工商登记变更表及工商营业执照;(二)纳税人变更登记内容的有关证明文件;(三)税务机关发放的原税务登记证件(登记证正、副本和登记表等);(四)其他有关资料。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

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  Tips:

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  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

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  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。