取得土地使用权应该如何缴纳契税?
发文时间:2020-10-19
作者:郭汉霆
来源:每日税讯
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土地使用权的取得方式一般有出让、划拨和重组合并等,那么对于不同方式下取得的土地使用权,契税的计税依据又该如何确定呢?


  一、划拨方式


  关于划拨取得土地使用权,《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定,划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《城市房地产管理法》第二十三条规定,土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。


  从实际情况来看,划拨是政府出于特定用途和目的而采用的一种土地授予方式,而对土地使用者而言,取得划拨土地一般无需或仅支付少量费用,但对划拨土地的使用和处置是受限的。现行《契税法》并不对划拨取得土地征税,但如果土地使用者改变土地用途,需要补办土地出让手续时,按照《财政部  国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)第二条规定,先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。


  二、出让方式


  《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函[2009]603号)明确规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。


  企业取得生产经营或者开发用地以前大多通过协议出让的方式取得,随着国家土地储备制度的建立,土地出让目前主要采用“招、拍、挂”程序。与财税[2004]134号文件规定的竞价方式相同,契税的成交价格应当包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。土地出让之前为为达到出让条件,对于前期所必要的土地开发(包括道路、供电、供水、供气、排水、通信、照明、土地平整等)费用一般都是由土地储备机构来负担,土地储备机构不再向用地企业另行单独收取这一部分前期开发费用。所以,对于企业通过“招拍挂”程序取得的净地,相关的成交价格中一般都包含了政府所有应收的费用。如果用地企业承受土地权属时签订的合同注明是按现状取得土地(也就是所谓毛地),需要企业另行支付前期开发费用,那么这部分另行支付的前期开发费用也应当计入契税的计税价格,不应从支付总价中扣除。前期开发费用的内容应当包括土地出让金之外的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费及迁坟、鱼塘、养殖场的拆迁赔偿费。如果是旧城区开发的,还应包括动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费以及其它经营服务性费用包括:拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费等土地承受者取得土地使用权所应该支付的货币、实物、无形资产和其它经济利益。


  即对于用地企业通过“招拍挂”程序取得的土地使用权,不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证,只要是构成了取得土地使用权所支付的经济利益,都应当计入土地的成交价款作为契税的计税依据。


  三、其它方式


  对于土地受让方以其它方式即通过债务重组、吸收合并、投资等方式从原土地使用权方取得土地使用权,这里契税的计税依据应为土地使用权转移时的市场公允价格。符合《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2018]17号 )规定条件的改制重组、合并、分立、划转等方式取得的土地使用权可免征、不征或减征契。


  需要注意的是:企业取得土地使用权即使土地出让金减免了,但是契税也是要缴的。政策依据是《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函[2005]436号)文件:对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。


  目前,大家争议比较大的还有就是城市市政基础设施配套费是否要计入土地成交价款计征契税?根据《成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》(财行便函[2017]14号)规定,成都市从2007年4月1日起,暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。但因为这个文件只是成都市的地方规定,其它地方尚无类似规定。即除成都外的其它地区对于市政基础设施配套费不论是单独收取还是与土地出让金一并收取,都并入土地的成交价款作为契税的计征依据。


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公司“人去楼空”,欠款如何追偿?依据《公司法司法解释(二)》第18条第2款追究股东清偿责任路径解析

部分公司因经营不善等原因停止经营后“人去楼空”,导致债权人债权难以实现,严重破坏市场交易秩序与债权利益。针对此类情形,债权人可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(二)》(以下简称《公司法司法解释(二)》)第18条第2款之规定,追究股东的清偿责任。本文结合新旧《公司法》适用规则、法律条文释义及实务操作要点,对该追偿路径展开分析。

  一、新旧《公司法》的适用衔接

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>时间效力的若干规定》第六条规定:“应当进行清算的法律事实发生在公司法施行前,因清算责任发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定。应当清算的法律事实发生在公司法施行前,但至公司法施行日未满十五日的,适用公司法第二百三十二条的规定,清算义务人履行清算义务的期限自公司法施行日重新起算。”该条规定明确了新旧《公司法》在清算责任纠纷中的适用规则,解决了法律实施衔接阶段的清算责任认定冲突,确保法律适用的统一性与公正性。

  二、新旧《公司法》关于清算义务人的规定差异

  旧《公司法》第一百八十三条规定:“公司因本法第一百八十条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的,应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组,开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成,股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请,并及时组织清算组进行清算。”

  新《公司法》第二百三十二条规定:“公司因本法第二百二十九条第一款第一项、第二项、第四项、第五项规定而解散的,应当清算。董事为公司清算义务人,应当在解散事由出现之日起十五日内组成清算组进行清算。清算组由董事组成,但是公司章程另有规定或者股东会决议另选他人的除外。清算义务人未及时履行清算义务,给公司或者债权人造成损失的,应当承担赔偿责任。”

  因新旧《公司法》规定清算义务人存在差别,本文仅讨论清算义务人为股东之情形。

  三、对《公司法司法解释(二)》第18条第2款的理解

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(二)》第18条第2款规定:“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务,导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失,无法进行清算,债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的,人民法院应依法予以支持。”

  首先,法定清算事由是什么?根据《公司法》规定,当公司出现(一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现;(二)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销等情形的,即可认定公司存在法定清算事由。近年来市场主体数量在大幅增长的同时,大量“僵尸企业”“失联主体”的存在也严重威胁市场交易安全。部分市场主体在停止生产经营活动后对清算及办理注销登记置之不理,如该类公司出现营业期限届满或被吊销营业执照,乃至被市场监督管理局依职权注销等情形的,均属于公司存在法定清算事由。

  其次,“怠于履行义务”是指有限责任公司的股东在法定清算事由出现后,在能够履行清算义务的情况下,故意拖延、拒绝履行清算义务;或者因过失导致无法进行清算的消极行为。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第14条对此予以明确论述。

  最后,该规定所明确的“无法进行清算”,是一种消极的客观事实状态。该款的适用不以必须履行清算程序为前提,只要债权人能够提供证据证明清算义务人怠于履行义务导致无法清算,法院即可认定“无法进行清算”,详见(2018)最高法民申5325号判决书观点。也就是说,现有证据能够证明公司主要财产、账册及重要文件资料灭失,即可认定公司无法清算的事实成立。

  四、公司债权人追究股东清偿责任的操作路径

  (一)明确法律依据:债权人主张股东承担责任的核心法律依据是《公司法司法解释(二)》第18条第2款,同时需结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>时间效力的若干规定》相关条款,根据法定清算事由发生时间及案件具体情形,精准选择新旧《公司法》的适用规则,构建完整、合法的请求权基础体系。

  (二)实地调查取证:债权人应积极向行政审批局或市场监督管理局调取债务人企业档案,查阅债务人公司成立事项、营业期限、吊销时间、注销时间等;向公安部门调取股东身份信息;实地调查取证,落实公司停产、无营业地址等情况。

  (三)强调事实基础:公司股东有责任也有义务在公司出现难以继续经营等清算情况时,及时对公司进行清算,即使未能及时清算也应保持公司主要财产、账册、重要文件完好,以备公司可以随时清算,进而保证公司债权人的利益不被侵犯。公司股东未提供证据证明其曾积极努力履行过清算义务;亦未举证证明公司的主要财产、账册、重要文件被其他主体控制,其无法行使清算权利;也未举证证明公司不能清算与公司主要财产、账册、重要文件灭失无关,直至诉讼庭审仍未能举证证明及推进进行清算程序,应认定其怠于履行清算义务,故股东应承担连带清偿责任。

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(五)清算必要性替代论证:该类案件中,借款股东最常见的抗辩往往是:“公司能不能清算,需要清算之后才能认定,在一案中无法同时解决外部关系和内部股东承担责任关系,是否能清算非本案审查范围。”但是,人民法院在此情形下进行直接裁判符合法律规定及基本事实,有利于一揽子解决纠纷。“无法清算”属客观状态,无需以实际启动清算程序为前提,彻底阻断股东拖延战术。

  (六)寻找类案体系化支撑:最高院审核并收录于《人民法院案例库》入库编号为2023-08-2-277-005号的参考案例、最高院(2019)最高法民申6099号、太原市中级人民法院(2024)晋01民终2399号、北京市高级人民法院(2019)京民申3584号、广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终12542号、北京市三中院(2023)京03民终5387号、山西省高级人民法院(2025)晋民终152号裁判文书均为此观点。

  五、结语

  以上实务建议仅系笔者根据自身代理相关案件总结,案案不同,是否能够顺利向股东追偿,还需判断“怠于履行义务”的消极不作为与“公司主要财产、账册、重要文件等灭失,无法进行清算”的结果是否存在因果关系、诉讼时效及债务人公司财务会计账簿情况等因素,建议债权人结合个案情况审慎推进。

企业员工病故,遗属可以领取哪些待遇?

一、 法律依据:国家规定与地方特殊规则的衔接与兼顾

  1.底层核心法律依据

  《中华人民共和国社会保险法》第十七条规定:“参加基本养老保险的个人,因病或者非因工死亡的,其遗属可以领取丧葬补助金和抚恤金;在未达到法定退休年龄时因病或者非因工致残完全丧失劳动能力的,可以领取病残津贴。所需资金从基本养老保险基金中支付。”

  2.人社部统一细化政策

  《人力资源社会保障部、财政部关于印发〈企业职工基本养老保险遗属待遇暂行办法〉的通知》(人社部发[2021]18号)进一步细化了待遇标准,统一了全国范围内丧葬补助金和抚恤金的计算方式,同时明确“参保人员累计缴费年限不足5年的,遗属待遇不得超过其个人缴费之和(灵活就业人员以记入个人账户部分计算)”的限制条件。

  3.特别规定

  需要特别注意的是,在国家统一框架下,地方是否有特别规定。例如,广东省在国家政策基础上曾有额外的供养直系亲属一次性救济金等待遇,但该规定已于2023年6月30日废止。广东省2023年7月1日生效的新规定与人社部政策保持一致,不再额外增加救济金项目。

  其他省市也可能根据本地实际调整待遇标准或适用范围。有的地方对机关事业单位人员、国有企业职工的遗属待遇另有规定,超出企业职工基本养老保险统筹基金支付范围的部分由原单位承担。需要强调的是,各地政策应与国家法律和人社部规定相衔接,不得与国家政策相抵触。企业在处理遗属待遇问题时,应关注所在地的具体实施细则,确保依法合规。

  二、 待遇标准:多城市数据与计算细则

  企业员工病故后,遗属可领取的待遇主要包括丧葬补助金和抚恤金,以下列举主要城市的最新数据。

  1.丧葬补助金

  按照参保人员死亡时本省(自治区、直辖市,以下简称本省)上一年度城镇居民月人均可支配收入的2倍计算。即丧葬补助金标准=死亡时本省上一年度城镇居民月均可支配收入×2,不分在职或退休人员,全国统一计算方式。

  2024年各地最新数据已陆续公布,本文整理了北京、上海、广州、深圳、天津、山西等主要城市/省份的关键数据,数据来源均为当地统计局官方发布。

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2.抚恤金

  抚恤金是对逝者遗属的一次性经济补偿,根据参保人员的缴费年限分段计算,具体规则如下:

  2.1在职人员(含灵活就业等以个人身份参保人员)

  以死亡时本省上一年度城镇居民月人均可支配收入为基数,根据本人的缴费年限(包括实际缴费年限和视同缴费年限,下同)确定发放月数,最长不超过24个月。

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 2.2退休人员(含退职人员)

  以死亡时本省上一年度城镇居民月人均可支配收入为基数,根据本人在职时的缴费年限确定最高发放月数(计算方法与在职人员相同),每领取1年基本养老金减少1个月,发放月数最低为9个月。

  计算逻辑分两步:第一步:按“在职时缴费年限”确定最高发放月数(计算方式与在职人员完全一致,即最高24个月);第二步:按“退休后实际领取基本养老金的年限”扣减月数(每领取1年扣减1个月),最终发放月数最低为9个月。

  示例一:某退休人员,在职时缴费25年(对应最高发放月数19个月),退休后领取养老金8年,2025年病故:

  第一步:在职缴费25年→最高发放月数19个月;

  第二步:扣减领取养老金年限8个月→19-8=11个月(≥9个月,无需保底);

  抚恤金金额:7757.92元/月×11=85337.12元。

  示例二:另一退休人员在职缴费12年(对应发放月数9个月),退休后领取养老金10年,则按保底9个月计算。

  2.3限制条件

  累计缴费年限不足5年的,其遗属待遇标准不得超过其个人缴费之和(灵活就业等以个人身份参保人员以记入个人账户部分计算)。

  这一规则在司法实践中已明确适用。例如在(2024)津0113民初13487号案件中,员工卢某与公司劳动关系存续4个月(缴费年限不足5年),公司未缴纳社保,法院最终判决:公司需支付遗属待遇,但总额不得超过卢某应缴纳的养老保险个人缴费部分。

  三、 实务Q&A:企业执行中的常见问题与风险提示

  3.1遗属待遇由谁支付?是否全部由社保基金承担?

  答:遗属待遇的支付主体取决于企业是否依法为员工缴纳了养老保险。

  已依法缴纳社保的:丧葬补助金和抚恤金均由企业职工基本养老保险统筹基金支付,企业无需额外承担;

  未缴纳社保或缴费不足的:若员工与企业存在合法劳动关系,企业未依法为员工缴纳养老保险,或缴费年限不足,导致遗属无法从社保基金领取待遇,则全部待遇由企业承担,参考案例(2024)津0113民初13487号判决。

  风险提示:部分企业以“发放社保补贴”为由拒绝缴纳社保,该行为无效——法院明确“社保补贴不能免除企业的法定缴费义务”,一旦员工病故,企业仍需全额赔偿遗属待遇损失。

  3.2社保缴费基数不足或年限不足,是否影响遗属待遇?

  答:遗属待遇的计算基数是参保人员死亡时本省上一年度城镇居民月人均可支配收入,与员工个人社保缴费基数无关。因此,即使企业按最低基数缴费,也不会降低遗属应得的丧葬补助金和抚恤金标准。但是,缴费年限不足可能影响抚恤金的月数,进而导致遗属待遇总额减少,这部分差额需由企业补足。

  示例:深圳某员工实际工作8年,但企业仅为其缴纳社保4年(缴费年限不足5年),2024年病故。社保基金仅按3个月抚恤金,遗属向企业主张差额(应按8年缴费的6个月标准),企业需补足该差额。

  3.3遗属需提供哪些材料才能领取待遇?企业有协助义务吗?

  答:遗属需提供4类核心材料,企业有法定协助义务。遗属向社保部门申请待遇时,通常需提交:死亡证明(医院出具的《居民死亡医学证明(推断)书》或公安部门出具的注销证明);与死者的亲属关系证明(户口本、结婚证、出生证明等);死者的社保卡/身份证复印件;遗属本人的身份证、银行卡复印件。

  企业义务:如果员工在职期间病故,企业有责任协助遗属办理待遇申领手续。具体而言,企业应向社保经办机构提供员工的劳动合同、社保缴费记录等证明材料,配合社保部门核实情况。如果企业未为员工缴纳社保,那么在员工病故后,企业应直接向遗属支付待遇,并妥善保存支付凭证(如银行转账记录、遗属签字的收款确认书),以避免后续纠纷。

  四、 总结

  对企业合规建议:避免遗属待遇纠纷的3个关键动作

  依法足额缴纳社保:这是避免纠纷的核心——无论员工是否同意“以补贴代替社保”,企业均需按实际工资缴纳社保,确保缴费年限连续,避免因断缴、基数不足导致后续赔偿。

  关注地方特殊政策:若企业在有地方性待遇规定的省份经营,需梳理当地额外待遇项目,将其纳入员工成本测算。

  建立病故事件处理流程:员工病故后,企业应及时通知社保部门,协助遗属准备申请材料;若需企业支付待遇,应完成核算与支付,并签订书面协议明确责任终止,避免长期纠纷。

  遗属待遇不仅是法律规定的保障,更是企业社会责任的体现。准确理解政策、依法履行义务,既能保护遗属的合法权益,也能帮助企业规避法律风险,实现合规经营。

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附表

  2023年7月1日之前,根据《广东省企业职工假期待遇死亡抚恤待遇暂行规定》(粤劳薪[1997]115号,2023年6月30日废止),在职职工因病或非因工死亡的,遗属可享受三项待遇:丧葬补助金、抚恤金和供养直系亲属一次性救济金。例如在 (2023) 粤 01 民终 23281 号判决书中,法院认为:《中华人民共和国社会保险法》虽规定了参保职工因病或非因工死亡的依法可以领取丧葬补助金和抚恤金,但《中华人民共和国社会保险法》只是从社会保险角度对非因工死亡的待遇作出规定,并没有禁止各地政府针对非因工死亡待遇问题规定用人单位的支付责任。《广东省企业职工假期待遇死亡抚恤待遇暂行规定》仍为现行有效的法规文件,用人单位应向遗属支付供养直系亲属一次性救济金。2023年7月1日开始,根据广东省人力资源和社会保障厅关于印发《广东省职工假期待遇和死亡抚恤待遇规定》的通知(粤人社规[2023]17号),更新了规定,保持了与人社部发[2021]18号文件一致。