正确的金融企业贷款损失准备金申报表究竟应该如何设计
发文时间:2021-01-15
作者:herozgq
来源:财税星空
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对于金融企业贷款损失准备金的税前扣除填报问题,这十多年来一直是一笔糊涂账。我们在上一篇文章《贷款损失准备金年末账载金额减去年初金额究竟是什么含义》中首先要消除大家心中的第一个魔障,那就是不管企业采用哪种贷款损失核销和收回的会计核算方法,我们用企业本年末贷款损失准备金余额(账载金额)-上年末贷款损失准备金余额(账载金额)就是仅仅表达了会计上针对当期贷款余额变化导致的新增计提的准备金进入当期会计损益的金额的含义,不包括贷款损失核销和收回对损益影响的金额,即仅仅是准备金影响损益的单一效应,而不是混合效应。很多人首先这个误区没有排除。


  那今天我们这边文章就要排除大家对于金融企业贷款损失准备金税前扣除的第二个更加重大的心理魔障,就是对准备金和贷款核销之间关系的错误理解,即“金融企业发生的符合条件的贷款损失,应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金,不足冲减部分可据实在计算当年应纳税所得额时扣除”。我们一直说这条规定是存在问题的,需要修改。但是,大家还是意识不到这个问题,导致这条有问题的规定迟迟不能改,那就导致整个准备金税前扣除的申报规则也没法完善。这就是第二个更加重大的心理魔障。


  很多人认为,我们是错误地理解了财政部和国家税务总局的政策。你看,你既然计提了准备金在税前扣除了,那你贷款核销的时候当然应该要先冲准备了啊,冲完了剩余的才能税前扣除,否则不是占国家便宜了吗。这就是整个错误认识的根源。我们这篇文章就是要把这个错误认识的根源去和大家说清楚。


  下面,我们首先来这样和大家阐述:


  第一:如果你不允许金融企业计提贷款损失准备金在税前扣除的话,那金融企业实际发生了符合税法规定的贷款资产核销,这一块能否在核销当期的企业所得税税前扣除呢?我想,这个答案很简单,肯定是允许在当期税前扣除的;


  第二:如果你承认第一个,实际上你就要承认第二个问题,就是我允许金融企业按税法规定再计提一个贷款损失准备金税前扣除,实际上是在允许金融企业发生贷款损失可以据实税前扣除之外,又给的一项税收优惠政策,即还可以按照贷款资产余额计提规定比例的准备金在税前扣除;


  第三:贷款损失准备金税前扣除本身就是一个时间性差异。随着年末贷款资产余额的增加,税前扣除金额增加。同时,随着年末贷款资产余额的减少,也会逐步转回增加当期损益交税;


  第四:你要注意,如果发生了贷款资产的核销,会产生两个方面影响,一个是贷款资产核销损失的税前扣除。第二个是如果你核销了贷款资产,年末贷款资产余额不就变小了吗,这个变小了我不正常就要转回准备金交税了吗。实际上,大家要看到,我们税法上(不管是按1%还是五级分类),贷款损失准备金的核销和转回都是一个线性的关系,即:




  大概的规则就是,随着企业年末贷款资产余额的增加,我逐步给予金融企业贷款损失准备金的扣除。随着贷款资产核销、贷款资产正常收回,年末贷款资产余额逐步下降,以前年度允许扣除的贷款损失准备金再逐步转回交税。(当然,这个只是一个示意图,实际可能先增加、再减少、再增加,但这个都是线性规则关系)所以,企业税前扣除的贷款损失准备金这个转回交税是随着贷款资产余额变化独立进行的,不和贷款资产的核销混在一起。你把贷款资产的核销和准备金的计提和转回混在一起,一定会是一笔糊涂账,既容易出错,而且实际也是违反税法原则的。


  下面,我们单独构造一个特殊的案例来和大家说明,你不排除这个最大的心理魔障会产生什么样的问题。(注意,我们下面举的这个案例是一个简化的案例,旨在说明问题)


  假设某新设的金融机构2021年1月设立,税前扣除准备金按1%计算


  1、2021年底,贷款资产余额是10000万;


  2、2022年,当年核销贷款损失150万。除此之外当年没有任何新增贷款,年末贷款资产余额是9850万;


  3、2023年,当年也没有任何经营,年底贷款资产余额仍然是9850万。


  一、我们的方法


  我们来分析一下,按照我们的观点很清晰,坏账核销归坏账,准备金归准备金:


  (1)2021年的税务处理方法


  2021年,该金融企业可税前扣除的准备金是100万(10000*1%-0)。


  (2)2022年的税务处理方法


  2022年,该金融企业核销贷款损失150万,假设这个没有税会差异,这150万允许该金融企业在当期据实税前扣除。


  同时,2022年,对于税前扣除准备金的计算规则,就根据文件规定:


  准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额(9850)×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额(100)=-1.5


  看到了吗,随着核销贷款,年末贷款资产余额是在减少的,允许他150坏账损失税前扣除后,由于贷款资产余额减少,我计算的是一个1.5的负数,则根据文件规定:金融企业按上述公式计算的数额如为负数,应当相应调增当年应纳税所得额。


  所以,2022年我们税务处理规则很清晰,150万贷款资产损失税前扣除,同时,对于准备金转回的1.5万纳税调增;


  (3)2023年的税务处理方法


  到2023年,我们假设什么业务都没有开展,那我们来计算准备金税前扣除,回到文件公式:


  准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额(9850)×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额(98.5)


  这时候大家特别要注意,由于你2022年已经转回了1.5的准备金。因此,2023年的年末,确定截止上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额就不是100了,而是100-1.5=98.5。实际上,这个台账很好做,“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”=截止上年末税前准备计提准备的贷款资产余额*税法允许扣除的比例(1%或者五级分类)。


  二、存在心理魔障的方法


  (1)2021年的税务处理方法


  2021年,该金融企业可税前扣除准备金是100万(10000*1%-0)。这个大家没有任何争议。


  (2)2022年的税务处理方法


  大家开始这么折腾,你2022年核销贷款损失150万,由于你2021年已经计提了100万的准备金,所以,只能超过的部分50万税前扣除,100万以前年度已经扣完了。所以不能扣。所以,你会计核销贷款损失150万进损失,税前只能扣除50万,要纳税调增100万。


  那第二个问题,2022年准备金可以税前扣除金额多少呢,看公式:


  准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额(9850)×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额?


  第一个数字“本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额”这个没有任何争议,是9850万。那第二个数字“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”,这个数字究竟是多少:


  1、100


  还是


  2、0


  这里就开始昏头了。因为你当年贷款核销150万已经把上年计提的100给用完了啊,这里究竟算2022年准予税前扣除准备金时,这个“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”究竟是多少呢,开始说不清了。好,说不清就死扣文件,那还是100。既然是100,那我计算出来的数字就是-1.5。


  好了,你算出一个-1.5出来,又死扣文件规定“金融企业按上述公式计算的数额如为负数,应当相应调增当年应纳税所得额”,那你企业今年企业所得税必须还要纳税调增1.5。


  你看,这么一搞,企业当年贷款核销150万,不仅只扣50万,还要再额外调增1.5万。企业和税务局天天就扯这些东西了,谁也说不清,就死扣文件字眼,每一条都合理,但结果怎么看怎么不合理。


  (3)2023年的税务处理方法


  2023年没有其他业务,只有准备金的问题,我们继续用公式:


  准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额(9850)×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额?


  同样,第一个数字没有争议,本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额,这个数字告诉你了,就是9850。


  那争议的点在第二个,此时“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”究竟是多少呢,有人说,由于我上一年已经把你准备金用完了,所以这里应该是0。


  如果是0的话,则2023年计算出来的准予当年税前扣除的贷款损失准备金=98.5-0=98.5


  但我实际要告诉你,这个金额不是0,而是-1.5,你能理解吗?因为你2022年把人家100用完了,又让人家调增1.5,你已经调超了,实际在2023年计算出来的准予当年税前扣除的贷款损失准备金=98.5+1.5=100


  这就是很多人说的,你看我虽然2022年没有允许你贷款损失扣150,只扣了50,但到2023年我计提准备金的时候还是给你扣回来了。


  第一,你这样做不是穷折腾吗,你这么瞎折腾,我还没有考虑各种贷款核销收回的税会差异,你这个台账做得起来吗?因为这种情况下,你“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”是一个不断变化的金额,变化到最后就是一笔糊涂账。比如,我说的情况,在2023年,“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”是-1.5,这个金额还是负的,有几个人能真正理解。如果你按0,实际让人家多交税了。所以,这么搞你必然是一团浆糊。


  第二:你这么折腾实际违背企业所得税法啊。回到我们的初衷上来,我们即使不给人家准备金税前扣除,当期符合条件的坏账核销就允许别人据实扣除。现在给予计提准备金税前扣除是一个额外的优惠。其次,坏账损失发生在哪一年就应该在哪一年据实扣除。对于准备金要随着你坏账核销和贷款收回,余额下降后自动转回交税。


  第三,如果按照第二种理解,你2022年不给别人扣,到2023年将“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”变为0或-1.5,实际上把人家2022年的资产损失一部分(100的部分)挪到了2023年通过计提准备金的形式来扣了。这是不符合企业所得税资产损失发生在哪个年度就在哪个年度据实扣除的原则的。


  所以,这个心理魔障不除,整个准备金税前扣除的税收规则你就永远不会正确理解,整天税企之间就去为这个问题互相扯,谁也扯不清。


  所以,我们回头来看2020年目前的企业所得税申报表:




  这个表格设计的规则肯定是存在问题的,因为你准予税前扣除的贷款损失准备金是min(4:8)-9。也就是第4列与第8列那个金额小来算,这个是完全错误的,这个计算没有任何实际意义。4是会计年末准备金余额,这个和税法计算的8没有任何关系,你取这两个之间哪个小没有任何实际含义的。


  所以,你如果能排除这样两个心理魔障:


  1、明确知道:“4-3”即即本年末贷款损失准备金余额(账载金额)-上年末贷款损失准备金余额(账载金额)就是仅仅表达了会计上针对当期贷款余额变化,新增计提的准备金进入当期会计损益的金额的含义,不包括贷款损失核销和收回对损益影响的金额;


  2、坏账损失核销税前扣除和准备金两条腿走路,核销坏账符合税法规定当期税前据实扣除,准备金随着贷款资产余额下降自动逐步转回交税,那我们正确的贷款损失准备金及纳税调整明细表应该是这样设计的:




  第10列,准备税前扣除的贷款损失准备金额就是第8列-第9列,这个就是按照文件规定来算,正数后面我们就纳税调减,负数就纳税调增。


  那我们第11列规则就这样的,考虑到会计对于准备金计提不是和我们税法一样是线性的,有可能以前提多了,今年贷款资产余额增加我还会少提冲回,也可能计提比例比税法多或少,我全部不管你会计。你会计当期增加计提或减少计提的我全部冲回,这就是-(4-3)的含义。你既然调整税会差异,那我-(4-3)就是把你会计计提的金额先全部冲掉。然后我再按8-9这个税法允许扣除的金额来扣。当然,最后第11列(8-9)-(4-3)是一个正数就纳税调减,如果是一个负数就纳税调增。当然,如果你觉得第11列如果展现一个正数表示纳税调增,负数表示纳税调减更直观,你就把公式变为(4-3)-(8-9),这个看你理解方便,都无所谓,只是你整个企业所得税申报表对所有纳税调整金额的展示都按统一规则来,不要这儿正数是纳税调增,那儿正数又是纳税调减。


  所以,如果你《贷款损失准备金及纳税调整明细表》按照我们这个方法设计,他一定是香的,既清晰,又便捷,还不会出错。


  最后,我们再把整体填报规则再复述一下:


  第一:主表第7行“资产减值损失”M的金额展示的是包含准备金计提税前扣除、贷款资产核销和以前年度核销贷款当年收回影响损益的三个效应合计数,这三个效应都存在税会差异;




  第二:针对其中贷款资产核销和以前年度贷款资产收回中的税会差异问题,我们在《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》(A105090)这张表中把所有的税会差异调整完毕;




  第三:对于针对贷款资产余额变化所对应的准备金计提的税会差异,我们在《特殊行业准备金及纳税调整明细表》(A105120)这张表中进行调整。这样表的逻辑我前面已经说了,不管他会计怎么搞,因为“4-3”即本年末贷款损失准备金余额(账载金额)-上年末贷款损失准备金余额(账载金额)就是仅仅表达了会计上针对当期贷款余额变化,新增计提的准备金进入当期会计损益的金额的含义,那在第11列,我先把你会计计提金额全部调整,你会计是减少损益的,我就调增。你会计是增加损益的,我就调减。然后,我来单独看税法准备金的计提金额,究竟是扣除还是要转回调增:




  所以,按照我们这个规则来进行金融企业贷款损失准备金和贷款损失税前扣除的填报,他一定是清晰的,完整的,也不会出错的。否则,我们把几个效应混在一起,我可以肯定你到最后台账也不可能做对,折腾到税企争议一团糟,谁也说不清。


 



  2012年2月的知识——


两部委明确金融企业贷款损失准备金扣除范围


  根据国家有关规定,财政部、国家税务总局日前联合下发《财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除政策的通知》(财税[2012]5号),明确了政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业提取的贷款损失准备金税前扣除政策,自2011年1月1日起至2013年12月31日止执行。


  通知强调,准予税前提取贷款损失准备金的贷款资产范围包括:贷款(含抵押、质押、担保等贷款);银行卡透支、贴现、信用垫款(含银行承兑汇票垫款、信用证垫款、担保垫款等)、进出口押汇、同业拆出、应收融资租赁款等各项具有贷款特征的风险资产;由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款,包括国际金融组织贷款、外国买方信贷、外国政府贷款、日本国际协力银行不附条件贷款和外国政府混合贷款等资产。


  金融企业准予当年税前扣除的贷款损失准备金计算公式为:准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额。金融企业按上述公式计算的数额如为负数,应相应调增当年应纳税所得额。


  金融企业的委托贷款、代理贷款、国债投资、应收股利、上交央行准备金以及金融企业剥离的债权和股权、应收财政贴息、央行款项等不承担风险和损失的资产,不得提取贷款损失准备金在税前扣除。


  金融企业发生的符合条件的贷款损失,应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金,不足冲减部分可据实在计算当年应纳税所得额时扣除。


  金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金的税前扣除政策,凡按照《财政部 国家税务总局关于延长金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除政策执行期限的通知》(财税[2011]104号)的规定执行的,不再适用通知规定。


我要补充
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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。