正确的金融企业贷款损失准备金申报表究竟应该如何设计
发文时间:2021-01-15
作者:herozgq
来源:财税星空
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对于金融企业贷款损失准备金的税前扣除填报问题,这十多年来一直是一笔糊涂账。我们在上一篇文章《贷款损失准备金年末账载金额减去年初金额究竟是什么含义》中首先要消除大家心中的第一个魔障,那就是不管企业采用哪种贷款损失核销和收回的会计核算方法,我们用企业本年末贷款损失准备金余额(账载金额)-上年末贷款损失准备金余额(账载金额)就是仅仅表达了会计上针对当期贷款余额变化导致的新增计提的准备金进入当期会计损益的金额的含义,不包括贷款损失核销和收回对损益影响的金额,即仅仅是准备金影响损益的单一效应,而不是混合效应。很多人首先这个误区没有排除。


  那今天我们这边文章就要排除大家对于金融企业贷款损失准备金税前扣除的第二个更加重大的心理魔障,就是对准备金和贷款核销之间关系的错误理解,即“金融企业发生的符合条件的贷款损失,应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金,不足冲减部分可据实在计算当年应纳税所得额时扣除”。我们一直说这条规定是存在问题的,需要修改。但是,大家还是意识不到这个问题,导致这条有问题的规定迟迟不能改,那就导致整个准备金税前扣除的申报规则也没法完善。这就是第二个更加重大的心理魔障。


  很多人认为,我们是错误地理解了财政部和国家税务总局的政策。你看,你既然计提了准备金在税前扣除了,那你贷款核销的时候当然应该要先冲准备了啊,冲完了剩余的才能税前扣除,否则不是占国家便宜了吗。这就是整个错误认识的根源。我们这篇文章就是要把这个错误认识的根源去和大家说清楚。


  下面,我们首先来这样和大家阐述:


  第一:如果你不允许金融企业计提贷款损失准备金在税前扣除的话,那金融企业实际发生了符合税法规定的贷款资产核销,这一块能否在核销当期的企业所得税税前扣除呢?我想,这个答案很简单,肯定是允许在当期税前扣除的;


  第二:如果你承认第一个,实际上你就要承认第二个问题,就是我允许金融企业按税法规定再计提一个贷款损失准备金税前扣除,实际上是在允许金融企业发生贷款损失可以据实税前扣除之外,又给的一项税收优惠政策,即还可以按照贷款资产余额计提规定比例的准备金在税前扣除;


  第三:贷款损失准备金税前扣除本身就是一个时间性差异。随着年末贷款资产余额的增加,税前扣除金额增加。同时,随着年末贷款资产余额的减少,也会逐步转回增加当期损益交税;


  第四:你要注意,如果发生了贷款资产的核销,会产生两个方面影响,一个是贷款资产核销损失的税前扣除。第二个是如果你核销了贷款资产,年末贷款资产余额不就变小了吗,这个变小了我不正常就要转回准备金交税了吗。实际上,大家要看到,我们税法上(不管是按1%还是五级分类),贷款损失准备金的核销和转回都是一个线性的关系,即:




  大概的规则就是,随着企业年末贷款资产余额的增加,我逐步给予金融企业贷款损失准备金的扣除。随着贷款资产核销、贷款资产正常收回,年末贷款资产余额逐步下降,以前年度允许扣除的贷款损失准备金再逐步转回交税。(当然,这个只是一个示意图,实际可能先增加、再减少、再增加,但这个都是线性规则关系)所以,企业税前扣除的贷款损失准备金这个转回交税是随着贷款资产余额变化独立进行的,不和贷款资产的核销混在一起。你把贷款资产的核销和准备金的计提和转回混在一起,一定会是一笔糊涂账,既容易出错,而且实际也是违反税法原则的。


  下面,我们单独构造一个特殊的案例来和大家说明,你不排除这个最大的心理魔障会产生什么样的问题。(注意,我们下面举的这个案例是一个简化的案例,旨在说明问题)


  假设某新设的金融机构2021年1月设立,税前扣除准备金按1%计算


  1、2021年底,贷款资产余额是10000万;


  2、2022年,当年核销贷款损失150万。除此之外当年没有任何新增贷款,年末贷款资产余额是9850万;


  3、2023年,当年也没有任何经营,年底贷款资产余额仍然是9850万。


  一、我们的方法


  我们来分析一下,按照我们的观点很清晰,坏账核销归坏账,准备金归准备金:


  (1)2021年的税务处理方法


  2021年,该金融企业可税前扣除的准备金是100万(10000*1%-0)。


  (2)2022年的税务处理方法


  2022年,该金融企业核销贷款损失150万,假设这个没有税会差异,这150万允许该金融企业在当期据实税前扣除。


  同时,2022年,对于税前扣除准备金的计算规则,就根据文件规定:


  准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额(9850)×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额(100)=-1.5


  看到了吗,随着核销贷款,年末贷款资产余额是在减少的,允许他150坏账损失税前扣除后,由于贷款资产余额减少,我计算的是一个1.5的负数,则根据文件规定:金融企业按上述公式计算的数额如为负数,应当相应调增当年应纳税所得额。


  所以,2022年我们税务处理规则很清晰,150万贷款资产损失税前扣除,同时,对于准备金转回的1.5万纳税调增;


  (3)2023年的税务处理方法


  到2023年,我们假设什么业务都没有开展,那我们来计算准备金税前扣除,回到文件公式:


  准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额(9850)×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额(98.5)


  这时候大家特别要注意,由于你2022年已经转回了1.5的准备金。因此,2023年的年末,确定截止上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额就不是100了,而是100-1.5=98.5。实际上,这个台账很好做,“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”=截止上年末税前准备计提准备的贷款资产余额*税法允许扣除的比例(1%或者五级分类)。


  二、存在心理魔障的方法


  (1)2021年的税务处理方法


  2021年,该金融企业可税前扣除准备金是100万(10000*1%-0)。这个大家没有任何争议。


  (2)2022年的税务处理方法


  大家开始这么折腾,你2022年核销贷款损失150万,由于你2021年已经计提了100万的准备金,所以,只能超过的部分50万税前扣除,100万以前年度已经扣完了。所以不能扣。所以,你会计核销贷款损失150万进损失,税前只能扣除50万,要纳税调增100万。


  那第二个问题,2022年准备金可以税前扣除金额多少呢,看公式:


  准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额(9850)×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额?


  第一个数字“本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额”这个没有任何争议,是9850万。那第二个数字“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”,这个数字究竟是多少:


  1、100


  还是


  2、0


  这里就开始昏头了。因为你当年贷款核销150万已经把上年计提的100给用完了啊,这里究竟算2022年准予税前扣除准备金时,这个“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”究竟是多少呢,开始说不清了。好,说不清就死扣文件,那还是100。既然是100,那我计算出来的数字就是-1.5。


  好了,你算出一个-1.5出来,又死扣文件规定“金融企业按上述公式计算的数额如为负数,应当相应调增当年应纳税所得额”,那你企业今年企业所得税必须还要纳税调增1.5。


  你看,这么一搞,企业当年贷款核销150万,不仅只扣50万,还要再额外调增1.5万。企业和税务局天天就扯这些东西了,谁也说不清,就死扣文件字眼,每一条都合理,但结果怎么看怎么不合理。


  (3)2023年的税务处理方法


  2023年没有其他业务,只有准备金的问题,我们继续用公式:


  准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额(9850)×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额?


  同样,第一个数字没有争议,本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额,这个数字告诉你了,就是9850。


  那争议的点在第二个,此时“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”究竟是多少呢,有人说,由于我上一年已经把你准备金用完了,所以这里应该是0。


  如果是0的话,则2023年计算出来的准予当年税前扣除的贷款损失准备金=98.5-0=98.5


  但我实际要告诉你,这个金额不是0,而是-1.5,你能理解吗?因为你2022年把人家100用完了,又让人家调增1.5,你已经调超了,实际在2023年计算出来的准予当年税前扣除的贷款损失准备金=98.5+1.5=100


  这就是很多人说的,你看我虽然2022年没有允许你贷款损失扣150,只扣了50,但到2023年我计提准备金的时候还是给你扣回来了。


  第一,你这样做不是穷折腾吗,你这么瞎折腾,我还没有考虑各种贷款核销收回的税会差异,你这个台账做得起来吗?因为这种情况下,你“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”是一个不断变化的金额,变化到最后就是一笔糊涂账。比如,我说的情况,在2023年,“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”是-1.5,这个金额还是负的,有几个人能真正理解。如果你按0,实际让人家多交税了。所以,这么搞你必然是一团浆糊。


  第二:你这么折腾实际违背企业所得税法啊。回到我们的初衷上来,我们即使不给人家准备金税前扣除,当期符合条件的坏账核销就允许别人据实扣除。现在给予计提准备金税前扣除是一个额外的优惠。其次,坏账损失发生在哪一年就应该在哪一年据实扣除。对于准备金要随着你坏账核销和贷款收回,余额下降后自动转回交税。


  第三,如果按照第二种理解,你2022年不给别人扣,到2023年将“截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额”变为0或-1.5,实际上把人家2022年的资产损失一部分(100的部分)挪到了2023年通过计提准备金的形式来扣了。这是不符合企业所得税资产损失发生在哪个年度就在哪个年度据实扣除的原则的。


  所以,这个心理魔障不除,整个准备金税前扣除的税收规则你就永远不会正确理解,整天税企之间就去为这个问题互相扯,谁也扯不清。


  所以,我们回头来看2020年目前的企业所得税申报表:




  这个表格设计的规则肯定是存在问题的,因为你准予税前扣除的贷款损失准备金是min(4:8)-9。也就是第4列与第8列那个金额小来算,这个是完全错误的,这个计算没有任何实际意义。4是会计年末准备金余额,这个和税法计算的8没有任何关系,你取这两个之间哪个小没有任何实际含义的。


  所以,你如果能排除这样两个心理魔障:


  1、明确知道:“4-3”即即本年末贷款损失准备金余额(账载金额)-上年末贷款损失准备金余额(账载金额)就是仅仅表达了会计上针对当期贷款余额变化,新增计提的准备金进入当期会计损益的金额的含义,不包括贷款损失核销和收回对损益影响的金额;


  2、坏账损失核销税前扣除和准备金两条腿走路,核销坏账符合税法规定当期税前据实扣除,准备金随着贷款资产余额下降自动逐步转回交税,那我们正确的贷款损失准备金及纳税调整明细表应该是这样设计的:




  第10列,准备税前扣除的贷款损失准备金额就是第8列-第9列,这个就是按照文件规定来算,正数后面我们就纳税调减,负数就纳税调增。


  那我们第11列规则就这样的,考虑到会计对于准备金计提不是和我们税法一样是线性的,有可能以前提多了,今年贷款资产余额增加我还会少提冲回,也可能计提比例比税法多或少,我全部不管你会计。你会计当期增加计提或减少计提的我全部冲回,这就是-(4-3)的含义。你既然调整税会差异,那我-(4-3)就是把你会计计提的金额先全部冲掉。然后我再按8-9这个税法允许扣除的金额来扣。当然,最后第11列(8-9)-(4-3)是一个正数就纳税调减,如果是一个负数就纳税调增。当然,如果你觉得第11列如果展现一个正数表示纳税调增,负数表示纳税调减更直观,你就把公式变为(4-3)-(8-9),这个看你理解方便,都无所谓,只是你整个企业所得税申报表对所有纳税调整金额的展示都按统一规则来,不要这儿正数是纳税调增,那儿正数又是纳税调减。


  所以,如果你《贷款损失准备金及纳税调整明细表》按照我们这个方法设计,他一定是香的,既清晰,又便捷,还不会出错。


  最后,我们再把整体填报规则再复述一下:


  第一:主表第7行“资产减值损失”M的金额展示的是包含准备金计提税前扣除、贷款资产核销和以前年度核销贷款当年收回影响损益的三个效应合计数,这三个效应都存在税会差异;




  第二:针对其中贷款资产核销和以前年度贷款资产收回中的税会差异问题,我们在《资产损失税前扣除及纳税调整明细表》(A105090)这张表中把所有的税会差异调整完毕;




  第三:对于针对贷款资产余额变化所对应的准备金计提的税会差异,我们在《特殊行业准备金及纳税调整明细表》(A105120)这张表中进行调整。这样表的逻辑我前面已经说了,不管他会计怎么搞,因为“4-3”即本年末贷款损失准备金余额(账载金额)-上年末贷款损失准备金余额(账载金额)就是仅仅表达了会计上针对当期贷款余额变化,新增计提的准备金进入当期会计损益的金额的含义,那在第11列,我先把你会计计提金额全部调整,你会计是减少损益的,我就调增。你会计是增加损益的,我就调减。然后,我来单独看税法准备金的计提金额,究竟是扣除还是要转回调增:




  所以,按照我们这个规则来进行金融企业贷款损失准备金和贷款损失税前扣除的填报,他一定是清晰的,完整的,也不会出错的。否则,我们把几个效应混在一起,我可以肯定你到最后台账也不可能做对,折腾到税企争议一团糟,谁也说不清。


 



  2012年2月的知识——


两部委明确金融企业贷款损失准备金扣除范围


  根据国家有关规定,财政部、国家税务总局日前联合下发《财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除政策的通知》(财税[2012]5号),明确了政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业提取的贷款损失准备金税前扣除政策,自2011年1月1日起至2013年12月31日止执行。


  通知强调,准予税前提取贷款损失准备金的贷款资产范围包括:贷款(含抵押、质押、担保等贷款);银行卡透支、贴现、信用垫款(含银行承兑汇票垫款、信用证垫款、担保垫款等)、进出口押汇、同业拆出、应收融资租赁款等各项具有贷款特征的风险资产;由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款,包括国际金融组织贷款、外国买方信贷、外国政府贷款、日本国际协力银行不附条件贷款和外国政府混合贷款等资产。


  金融企业准予当年税前扣除的贷款损失准备金计算公式为:准予当年税前扣除的贷款损失准备金=本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额。金融企业按上述公式计算的数额如为负数,应相应调增当年应纳税所得额。


  金融企业的委托贷款、代理贷款、国债投资、应收股利、上交央行准备金以及金融企业剥离的债权和股权、应收财政贴息、央行款项等不承担风险和损失的资产,不得提取贷款损失准备金在税前扣除。


  金融企业发生的符合条件的贷款损失,应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金,不足冲减部分可据实在计算当年应纳税所得额时扣除。


  金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金的税前扣除政策,凡按照《财政部 国家税务总局关于延长金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除政策执行期限的通知》(财税[2011]104号)的规定执行的,不再适用通知规定。


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  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

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  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

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  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。