这笔房产税费谁来缴
发文时间:2021-04-23
作者:张春宇
来源:中国税务报
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案例


  2020年1月,经房产交易中介公司丙介绍,甲将其一套位于A县的商用房以每月15万元的价格出租给乙,双方签订了房屋租赁协议,乙一次性支付年租金180万元。但甲未依照规定向A县税务局申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、个人所得税、房产税和城镇土地使用税等税费。A县税务局查办案件过程中,在丙处发现相关房屋租赁协议,但与甲始终不能取得联系,难以确认甲是否在本地。


  现实中这样的情况并非个案。诸如甲这样的未依法申报纳税行为成为税务执法的难点,主要原因在于:从立法层面看,作为第三方的承租人在税收法律关系中的地位有待进一步明确。


  比如,对于房产税,《房产税暂行条例》第二条规定,产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。


  《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。


  据此,甲为上述有关税费的缴纳义务人,乙作为承租方,在甲不在本地时应承担房产税、城镇土地使用税的纳税义务。


  需要指出的是,若无法举证房屋所有人不在本地,房屋使用人的纳税人地位就存在争议。从税收征管层面看,房屋中介机构所属组织未建立与税务部门的信息共享机制,未发挥行业协会对税务监管的协助作用。


  现实中,此案例还可能引申出其他情形。比如甲提出甲乙之间的房屋租赁合同因房屋存在重大瑕疵导致合同无效或撤销,甲应承担的纳税义务随之灭失等。那么,税务部门是否承认民事法律合同的无效和撤销导致税收法律关系的灭失?如何征税?这些都是值得探讨的问题。


  笔者认为,这些执法难点可以通过优化税务执法方式,明晰第三人的权利和义务,引入税务代理制度,促进税收共治寻求解决。


  1、清楚界定纳税义务人与第三人的界限


  本案中,无法与房屋所有人取得联系是税务执法的难点。


  如果确认房屋使用人为纳税义务人,需举证房屋所有人不在本地,而举证难度较大。“无法联系”是否可以作为房屋所有人不在本地的理由值得探讨。这种情况不仅增加了税务执法的成本,也加大了执法风险。


  笔者认为,房屋使用人作为特殊情形下的纳税义务人只是征管便利的需要,对财产拥有收益的是房屋所有人,不是房屋使用人,因此房屋使用人不宜作为纳税义务人,而只应作为与税收征纳法律关系相关的第三人。为明晰第三人的权利和义务,建议可以考虑引入法定税务代理制度。


  本案中,可将房屋使用人列为纳税人的法定代理人,无须证明纳税人是否在本地,纳税人不履行纳税义务时,使用人应代理纳税人履行纳税义务。这样不仅可以避免税务争议,防范税务执法风险,而且可以体现税务执法方式的优化。


  2、加强税务监管,建立“共治+监管”的新模式


  本案中,不掌握有关房屋租赁信息,是税务部门未能及时得知房屋所有人少缴税款情形的主要原因。


  笔者认为,防范此类执法风险,税务部门有必要加强监管,建立与相关部门、单位、社会组织协同治税的机制。税务执法方式的优化应体现在征管、服务和监管的始终。税收征管方式以纳税人自主申报为主,依法申报缴纳税款是纳税人的义务。税务部门应加强后续监管,联合中介组织和行业协会建立、完善协同治税机制,使房屋中介组织行业管理协会能够实时或定期向税务部门共享房屋租赁信息,实现税务部门与社会组织税收共治。


  另外,优化税务执法监管方式不应仅局限于税务执法的合法性和合理性,也应坚持实质课税原则。在优化执法监管方式的这个过程中,不仅要监管纳税民事法律行为无效或被撤销的理由是否符合法律规定,还要调查核实民事法律行为无效或被撤销的经济效果,从各项课税要素来研判纳税义务是否真的因为民事法律行为无效而灭失,防止偷逃税款和规避纳税情形的发生,这也是税收法定原则的必然要求,同时要依法保护纳税人权益。


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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

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  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。